Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

        

Фото: www.provtb24.ru

    

Перевод отрасли жилищного строительства на новую модель финансирования в 2019 году вызвал снижение активности девелоперов, сокращение количества новых проектов и рост цен.  За год новостройки в России подорожали в среднем на 8,7% — до 59,3 тыс. руб. за «квадрат». Реформа долевого строительства отразилась и на столичном рынке жилищного строительства. Предложение массовых новостроек в Москве достигло минимума с начала года, цены на квартиры выросли и, по прогнозам, будут продолжать расти.

Одна из основных причин происходящего в отрасли — замена бесплатного долевого финансирования жилищного строительства дорогостоящим банковским кредитованием. В связи с этим на первый план выходит одна из главных задач, которую должны решить застройщики, — оптимизация финансовых моделей реализуемых ими инвестиционных проектов.

Сегодня банки предлагают застройщикам услугу, которая позволяет снизить расходы по обслуживанию кредитов, полученных ими для реализации инвестиционно-строительных проектов. Банковская услуга, дающая заемщику возможность оформить новый кредит, чтобы погасить предыдущий, называется рефинансированием или перекредитованием. Рефинансирование — это операция, которая заключается в погашении кредита, полученного в одном банке, кредитом, взятым в другом банке, предоставившем заемщику более низкую ставку по кредиту. 

На первый взгляд, такое предложение может показаться очевидно выгодным: ведь оформляется новый, более дешевый кредит, позволяющий решить вопрос с полученным ранее, более дорогим в обслуживании целевым кредитом.  Результат устраивает заемщика, который снижает кредитную нагрузку. И банк, предоставивший рефинансирование, который получает клиента, успешно реализующего инвестиционно-строительный проект. Однако в новых условиях проектного финансирования с применением счетов эскроу ответ на вопрос о возможности и целесообразности перекредитования оказывается не таким простым.

   

Фото:www.ktostroit.ru

  

Согласно п. 4 ст. 2  Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ), целевой кредит — это кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученного целевого кредита.

Таким образом, закон допускает перекредитование. Предусмотренная 214-ФЗ возможность рефинансирования призвана обеспечить конкуренцию на рынке кредитования, при которой должны быть исключены возможности банков в одностороннем порядке воздействовать на общие условия кредитования на рынке проектного финансирования.

Однако в целях препятствования перекредитованию сегодня банки могут применять к застройщику меры экономического воздействия. В частности, кредитным договором может быть установлена санкция за досрочный возврат задолженности. Признавая за застройщиком право осуществить досрочный возврат задолженности по кредитному договору, банк может потребовать в качестве платы за досрочное погашение кредита сумму, составляющую несколько процентов от суммы лимита по кредитному договору.  Это — помимо того, что средства, поступившие от заемщика для осуществления досрочного возврата задолженности по договору, направляются не только на погашение основной суммы кредита, но и покрывают капитализированные и начисленные проценты; комиссии; при наличии оснований — штрафы, пени, неустойки; прочие платежи по договору, если таковые им предусмотрены.

   

Фото: www.siapress.ru

  

Согласно ч. 1.2. ст. 15.4 214-ФЗ, при заключении застройщиком договора кредита, предоставленного в целях рефинансирования ранее полученного целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенным после дня заключения застройщиком нового кредитного договора, вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях рефинансирования целевого кредита.

Но здесь возникает вопрос о судьбе счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства для оплаты ранее заключенных ДДУ. Закон не устанавливает обязанности участников долевого строительства перевести эти счета в банк, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования целевого кредита. А это означает, что часть средств участников долевого строительства будет находиться на счетах эскроу, открытых в банке, предоставившем первоначальный целевой кредит, а другая часть — на счетах эскроу в банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

Ситуация очевидно складывается не в пользу застройщика, т.к. это отрицательно скажется на размере ставки по новому кредиту и может проявиться в задержках при раскрытии счетов эскроу в «старом» банке, который уже не будет заинтересован в погашении целевого кредита, полученного застройщиком в другом банке для перекредитования.

Есть ли выход из этой ситуации? Думается, он вполне возможен. Но для этого нужно, чтобы законом было предусмотрено, что перекредитование является основанием для перевода средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой без применения штрафных санкций. Такое же решение должно быть по вопросу о переходе застройщика из одного уполномоченного банка в другой на расчетно-кассовое обслуживание.

Порядок перевода денежных средств с расчетного счета застройщика в уполномоченном банке на расчетный счет в другом уполномоченном банке застройщика определен ч 2.3-1 ст. 3 214-ФЗ.  Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком: в этом случае он обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новый банковский счет. Не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета застройщик уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет.

   

Фото: www.itd3.mycdn.me

  

После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.

Порядок возврата депонированных на счетах эскроу денежных средств и перевод их на счета эскроу в новом банке-кредиторе застройщика в рассматриваемой ситуации законом не урегулирован. Вместе с тем, такой перевод средств на счета эскроу в новый уполномоченный банк законом не запрещен, поэтому отношения могли бы быть отдельно урегулированы договором счета эсроу, что маловероятно, учитывая интересы банка, выдавшего первоначальный кредит.

   

Фото: www.static.tildacdn.com  

   

Здесь можно отметить, что аналогичная ситуация может возникнуть в случае утраты банком, в котором открыт счет эскроу, статуса уполномоченного банка. Как и в рассматриваемом случае рефинансирования 214-ФЗ не содержит ответа на возникающие при этом вопросы. Отсутствие специального правого регулирования в этих случаях может стать основанием для подготовки соответствующих поправок 214-ФЗ.

Итак, возможность рефинансирования целевых кредитов законом предусмотрена, но отсутствие специального правового регулирования его механизма затрудняет, если не сказать делает невозможным, практическое применение этого способа повышения экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для девелоперов, инвестиционных проектов.  Кроме того, отсутствие в 214-ФЗ ответов на рассмотренные нами вопросы если не прямо, то косвенно приводит к ограничению конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Как мы могли убедиться, проблемы рефинансирования целевых кредитов обусловлены тем, что соответствующие нормы 214-ФЗ оказались такими же «недопрописанными», как и ряд других.

Закон в действующей редакции содержит такие положения о рефинансировании, которые служат поводом вспомнить старый анекдот: 

   

Фото: www.6422570.ru

    

«Имею ли я право? — Да! — Могу ли я воспользоваться этим правом? —  Нет!»

Вот уже два года обсуждается предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Дискуссия по этому поводу продолжается с учетом требования о необходимости защиты прав участников долевого строительства и в последнее время вышла на новый уровень.

Заместитель председателя Правительства России Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья. Возможность получать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения застройщиками определенных этапов строительства могут проработать уже в 2020 году.

Если решение о поэтапном раскрытии счетов эскроу будет, в конце концов, принято, то могут появиться новые вопросы, связанные с проблемой перекредитования целевых кредитов.

    

 

  

Необходимость доработки 214-ФЗ в части урегулирования механизма рефинансирования целевых кредитов не вызывает сомнений.  Это позволит застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов и обеспечит реальную конкуренцию уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

    

 

    

  

  

  

  

Другие публикации автора:

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка