Экономика — это эффективное распоряжение ограниченным ресурсом.

 

 

Как максимально точно определить стоимость имущества при покупке или продаже в сложившейся ситуации неопределенности? Перманентное изменение множества факторов происходящих в стране и мире отражают свое влияние на ценообразование всех групп продуктов. Эластичность спроса и предложения в разных сегментах разительно отличается, ни один оценщик или риэлтор не может достоверно определить стоимость особенно крупных, коммерческих или специальных объектов, или бизнеса. Единственный цивилизованный метод — это открытый аукцион.

Даже в стабильной ситуации на рынке, на основании проведенных торгов, мы определяли процент ошибки организатора торгов от 10 до 35. То есть реализуя свой объект либо бизнес продавец может недополучить, а покупатель, приобретая, — переплатить до трети стоимости.

Электронная биржа недвижимости и бизнеса torrgi.ru предлагает проведение в электронном виде открытых аукционов как на повышение, так и на понижение с последующим повышением при наличии предложений.

Всем, кто не согласен с вышезаявленным утверждением о сложности учета всех факторов при определении рыночной цены, предлагаю оценить стоимость лота 92, 9 га земли под многоэтажное строительство в Дзержинском районе г. Ярославля. В соответствии с проектом планировки на участке размещается 130 000 м² жилья https://torrgi.ru/lots/92

Для помощи представляю данные о проводимых торгах и стоимости аренды земельных участков в Ярославле. Участки отдельные не смежные.

  

Площадь м2	Стоимость аренда в год ₽	Стоимость 1м2 аренды	Адрес	Кадастровый номер	№ протокола дата проведения	Разрешенное использование З/У
7 731	13 542 857	1 751,76	Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №31	76:23:061401:9658.	Протокол №130 от 08.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 664	13 527 877	1 765,12	Ярославль, ул. Бурмакинская, З/У №27	76:23:061401:9651.	Протокол №140 от 22.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
4 896	9 824 216	2 006,58	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №38	76:23:061401:9808.	Протокол №135 от 15.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
5 180	9 288 588	1 793,16	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №58	76:23:061401:9812.	Протокол №136 от 15.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
7 150	13 024 002	1 821,54	Ярославль, ул. Дядьковская, З/У №34	76:23:061401:9644.	Протокол №139 от 22.06.2022	Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

  

Функционал портала позволяет всем пользователям, ознакомившись с представленными материалами, бесплатно оценить стоимость лота. Это позволит понимать диапазон определения стоимости, а после проведения аукциона — точное отклонение от рыночной цены и целесообразность применения аукционного метода при реализации объектов.

Исходя из данных таблицы, стоимость аренды земельных участков определена как 1815 ₽ за 1м². Стоимость аренды в год 9 га 163 млн ₽ при исполнении проекта в течение 6 лет Стоимость аренды составит 1 млрд ₽. Предлагаемый к реализации лот 92 состоит из шести смежных участков, что позволяет экономить, ведя и проектирование и строительство в отличие от точечной застройки.

Уникальное торговое предложение Электронной биржи torrgi.ru заключается в аукционном методе корректировки начальной стоимости реализуемого объекта предложениями покупателей как на повышение, так и на понижение с возможным дальнейшим повышением. Трафик покупателей формируется как за счет стандартных маркетинговых мероприятий, так и за счет реферальной и партнерской программы, выплаты по которым гарантированы биржей и позволяют привлечь к реализации лота неограниченное количество профессионалов и людей обладающих нужной информацией со всех регионов. Правила проведения аукционов и взаимодействия с биржей опубликованы на портале.

Аукционный метод признан ведущими участниками рынка недвижимости, активно разрабатывается и используется застройщиками ПИК и ГК Самолет при реализации объектов на собственных платформах. Для профессионалов предлагаем приобрести лицензию электронной биржи недвижимости и бизнеса РоБиН https://torrgi.ru/lots/82

Приглашаем к сотрудничеству крупных бенефициаров, агентов аукционистов, блогеров, маркетологов и всех заинтересованных лиц с целью извлечения дохода в сфере сделок с недвижимостью и бизнесом аукционным методом при помощи портала torrgi.ru.

Наш консультант Александр Фогель в вашем распоряжении 24/7.

Тел/WhatsApp/Viber: +79814675035 E-mail: kon@torrgi.ru

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Решение жилищного вопроса с помощью механизма КРТ и аукционов охватит еще шесть регионов, где будет построено 600 тыс. кв. м жилья

Увеличивайте доходы при продажах новостроек

Для более эффективного решения жилищного вопроса механизмы КРТ объединят с аукционами «за долю»

Государственные земельные участки будут продавать на электронных аукционах

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка