Как сообщал портал ЕРЗ, Правительство РФ утвердило дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию и иным формам финансирования жилищного строительства. В данной публикации разбирается содержание этого документа, основные принципы и механизмы реформы, даты вступления в силу ключевых этапов, прогнозные показатели.

1. Полное название документа

«План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

2. Основание для разработки

Пункт «16» перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года №Пр-2261.

3. Цель новой модели финансирования

Минимизация риска для граждан-участников долевого строительства за счет использования механизма эскроу-счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве и замещения средств граждан, привлекаемых застройщиками, банковским кредитованием.

4. Субъекты новой модели финансирования

• участник долевого строительства (дольщик);
• застройщик и его основное общество (застройщик);
• уполномоченный банк;
• кредитор (займодатель) по ипотечному жилищному кредиту (займу);
• единый институт развития в жилищной сфере.

     

5. Договоры в новой модели

5.1 ДДУ

Особенность — оплата исключительно с использованием механизма эскроу-счетов.

5.2. Договор счета эскроу

Стороны договора счета эскроу:

• дольщик (депонент);
• застройщик (бенефициар);
• уполномоченный банк (эскроу-агент).

Срок действия договора счета эскроу — не больше 6 месяцев, чем срок действия ДДУ.

Передача средств бенефициару осуществляется после выполнения обязательств застройщика, предусмотренных ДДУ.

Депонент (дольщик) не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.

На остаток по счету эскроу проценты не начисляются.

5.3. Договор целевого кредита

Заключается между уполномоченным банком и застройщиком.

Фондируется в том числе за счет размещенных на счетах эскроу денежных средств и иных источников.

6. Упрощение требований к застройщику

Не применяются к застройщику ряд требований, предусмотренных статьями 2-3.1 и 18-18.2 Федерального закона №214ФЗ. Подробнее о перечне этих требований — в этой декабрьской публикации ЕРЗ, темы 7—11.

7. Требования к банкам

Требования к банкам, работающим со счетами эскроу, будут актуализированы. 

Упоминается наличие профессиональной компетенции, необходимой для оценки и управления рисками.

8. Институт гарантий АИЖК

Предусмотрено создание механизма гарантирования АИЖК (единый институт развития в жилищной сфере) исполнения застройщиками обязательств по полученным целевым кредитам.

Виды гарантирования:

• предоставление поручительства;
• выдача независимой гарантии.

9. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Посредством ЕИСЖС должно обеспечиваться электронное взаимодействие:

• застройщиков;
• участников долевого строительства;
• иных заинтересованных лиц.

К ЕИСЖС должны быть подключены Банк России, уполномоченные банки.

10. Рекомендации кредитования застройщиков

АИЖК разработает стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов (рекомендации кредитования).

11. Этапы дорожной карты

Этап № 1 — подготовительный

Срок — по 30 июня 2018 года.

Создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в нормативные акты.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

• совершенствование механизма счетов эскроу;
• определение сроков действия норм, определяющих этапы реализации дорожной карты;
• при использовании счетов эскроу — неприменение к застройщикам ряда требований, упразднение избыточных функций государственного контроля (надзора).

Федеральный закон от 23.12.2003 №177-Ф3 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»:

• страхование средств, размещенных на эскроу счетах, в размере не более 10 млн руб.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости»:

• установление особенностей правового регулирования регистрации ДДУ при использовании счетов эскроу.

Налоговый кодекс Российской Федерации:

• особый порядок исчисления налога на прибыль кредитных организаций по начисленным, но не полученным процентам по целевым кредитам застройщиков;
• особый порядок исчисления налога на прибыль застройщиков.

Федеральный закон от 26.10.2002 №127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)»:

• установление особенностей правового регулирования банкротства застройщиков при использовании счетов эскроу.

Акты Банка России:

• установление размера расчетного резерва, исходя из уровня кредитоспособности заемщика, определенного в соответствии с критериями, предусмотренными подходом на основе внутренних рейтингов для операций проектного финансирования;
• установление коэффициента риска к требованиям, обеспеченным поручительством, независимой гарантией АИЖК.

 

Этап № 2 — переходный

Срок — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года.

Заключение ДДУ по двум моделям:

• с использованием механизма счетов эскроу;
• с использованием механизма компенсационного фонда.

Прогнозный показатель по итогам II квартала 2019 года:

• 30% ДДУ — механизм счетов эскроу;
• 70% ДДУ — механизм компенсационного фонда.

 

Этап № 3 — завершающий

Срок — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года.

Только механизм счетов эскроу — в отношении многоквартирных домов, в которых первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.

Прогнозный показатель по итогам IV квартала 2020 года: не менее 95% ДДУ будет заключено с механизмом счетов эскроу.

 Фото: www. stroyto.yusite.ru  

 

Другие публикации по теме:

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства 

Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Как сообщал ЕРЗ.РФ, 6 февраля состоялось заседание Комиссии РСПП по жилищной политике. Тема для обсуждения звучала так: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании». Резолюцию по итогам заседания комиссии приводим ниже без купюр и изменений.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

     

РЕЗОЛЮЦИЯ ЗАСЕДАНИЯ КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

        

Дата заседания: 6 февраля 2026 года.

Формат проведения: Очное заседание.

Тема: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании».

Председательствующий: Холопик Кирилл Вадимович, заместитель председателя Комиссии РСПП по жилищной политике, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» (ИРСО).

       

УЧАСТНИКИ ЗАСЕДАНИЯ ОТМЕЧАЮТ:

Заслушав и обсудив доклад представителей Альянса сервисных УК (Ермолаева Наталья Владимировна, директор сервисной компании Голос.Комфорт — Челябинск, Екатеринбург; Демина Татьяна Викторовна, директор департамента по управлению недвижимостью Железно, генеральный директор группы сервисных компаний «Азбука» — Киров, Ульяновск, Екатеринбург, Пермь, Ижевск; Зиязова Ландыш Саматовна, заместитель директора по развитию Сервисного направления УК Унистрой, бренд Сервисных компаний «Территория комфорта»), участники заседания констатируют наличие системных барьеров, препятствующих переходу отрасли управления многоквартирными домами (МКД) от реактивной модели «ликвидации аварий» к проактивной сервисной модели.

          

1. Финансово-правовой тупик

Действующий механизм утверждения тарифов носит конфликтный характер и не опирается на объективные расчеты. Отсутствие федерального классификатора МКД по конструктивным особенностям и уровню инженерного оснащения приводит к ментальному (со стороны потребителей) и фактическому (со стороны ОМС) и необоснованному уравниванию стоимости обслуживания технологически сложных новостроек и домов старого фонда. Тарифы не индексируются автоматически, что гарантирует ежегодное недофинансирование работ по содержанию и ремонту. Профилактика подменяется аварийно-восстановительными работами.

      

2. Дисбаланс ответственности и полномочий

Управляющие организации несут бессрочную ответственность за МКД, в которых фактически не функционирует институт самоуправления (отсутствие кворума, непринятие решений), но при этом не имеют эффективных инструментов для расторжения договора управления или влияния на собственников. Отсутствуют экономические стимулы для долгосрочных инвестиций в модернизацию общего имущества, энергоэффективность и цифровизацию.

       

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

   

3.  Инфраструктурные и кадровые ограничения

Отрасль испытывает острый дефицит квалифицированных кадров, низкий престиж профессии препятствует притоку молодых специалистов. Фрагментированность данных и отсутствие легитимного доступа УК к базовой информации о собственниках через Госуслуги/ГИС ЖКХ блокируют цифровизацию и внедрение современных клиентских сервисов. Налоговые льготы (НДС) сформулированы таким образом, что не стимулируют выполнение работ собственными силами УК.

         

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СЕРВИСНЫХ УК ПРЕДЛАГАЮТ:

Для системного решения выявленных проблем и перехода к сервисной модели управления МКД считать приоритетными следующие блоки взаимосвязанных инициатив:

     

БЛОК 1. НОВАЯ ФИНАНСОВАЯ ЛОГИКА: ОТ ЦЕНЫ К ЦЕННОСТИ И КАЧЕСТВУ

1. Разработать и ввести на федеральном уровне классификатор многоквартирных домов по ключевым параметрам (конструктив, год постройки, инженерные системы, наличие «умных» решений) как объективную основу для дифференциации тарифов.

2. Закрепить методику расчета экономически обоснованного тарифа (ЭОТ) на федеральном уровне, обеспечивающую прозрачность формирования платы за содержание жилья.

3. Внедрить механизм ежегодной автоматической индексации утвержденного тарифа на уровень инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников (при сохранении права собственников утвердить тариф выше индексации).

4. Установить правило, согласно которому размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с механизмом автоматического доведения до этого уровня в тех домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

        

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

      

БЛОК 2. ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ И ИНВЕСТИЦИЙ

1. Ввести понятие «пассивный дом» (МКД с нефункционирующим самоуправлением), разработать четкие критерии отнесения домов к данной категории и упрощенный механизм расторжения договора управления с таким домом.

2. Расширить сферу применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ), распространив ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций (без обязательного привлечения подрядчиков).

3. Проработать правовые и финансовые механизмы квартального (междомового) обслуживания общего имущества для оптимизации затрат и повышения качества услуг.

    

Фото: ЕРЗ.РФ

     

БЛОК 3. ЭКОСИСТЕМА ОТРАСЛИ: КАДРЫ, ДОВЕРИЕ, ДАННЫЕ

1. Запустить отраслевую государственную программу подготовки кадров для сферы ЖКХ на базе колледжей и вузов, включая меры социальной поддержки молодых специалистов.

2. Обеспечить легитимный и технологичный доступ управляющих организаций к базовым данным собственников (ФИО, адрес, контактные данные для начислений и коммуникации) через интеграцию с ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ, разработав единые форматы и требования к защите персональных данных.

3. Провести федеральную информационную кампанию, направленную на разъяснение гражданам принципов сервисной модели, ценности «активного собственника» и объективных основ формирования тарифов.

4. Модернизировать ГИС ЖКХ, обеспечив удобные API для интеграции с учетными системами УК, внедрение метрик сервиса и оценки качества (SLA).

      

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

      

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Заслушав и обсудив доклад, Комиссия РСПП по жилищной политике считает целесообразным продолжить совместную проработку обозначенных инициатив и рекомендует реализовать вышеуказанные инициативы.

 

1. КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

1.1. Консолидировать усилия Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Альянса сервисных УК и иных участников рынка для совместной разработки проектов нормативных правовых актов, направленных на внедрение сервисной модели управления МКД.

1.2. Выступить платформой для организации системного диалога бизнеса с федеральными органами исполнительной власти и профильными комитетами Государственной Думы.

1.3. Организовать и провести офлайн-обсуждение вопросов перехода на рыночную, сервисную модель управления МКД в рамках деловой программы Российской строительной недели (РСН–2026) с приглашением представителей Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Минэкономразвития и профессионального сообщества.

    

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

       

2. МИНСТРОЮ РОССИИ, КОМИТЕТУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

2.1. Поддержать инициативу о внесении изменений в жилищное законодательство в части ежегодной автоматической индексации размера платы за содержание жилого помещения на уровень фактической инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников.

2.2. Поддержать инициативу о закреплении на федеральном уровне нормы, устанавливающей, что размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с внедрением механизма автоматического приведения тарифа к данному минимуму в домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

Примечание: Минстрой России в ходе заседания подтвердил готовность к проработке указанных инициатив (пп. 2.1 и 2.2) и предложил подготовить конкретные предложения в кратчайшие сроки.

2.3. Рассмотреть целесообразность введения понятия «пассивный дом» и разработки упрощенного механизма расторжения договора управления с такими МКД.

   

Фото: knd.ac.gov.ru

   

3. МИНСТРОЮ РОССИИ, МИНЦИФРЫ РОССИИ

3.1. Рассмотреть инициативу по обеспечению легитимного и технологичного доступа управляющих организаций к базовым персональным данным собственников (для целей начислений, регистрации в электронных сервисах и коммуникации) посредством интеграции через ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ.

3.2. Совместно с профессиональным сообществом в срок до 01.06.2026 разработать требования к формату и объему передаваемых данных, обеспечивающие баланс между защитой персональной информации и необходимостью эффективного управления домом.

   

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

    

4. МИНФИНУ РОССИИ, МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, МИНСТРОЮ РОССИИ

4.1. Рассмотреть целесообразность расширения сферы применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) в части распространения ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций.

4.2. Рассмотреть возможность реализации пилотных проектов по квартальному (междомовому) обслуживанию общего имущества МКД с оценкой экономического и социального эффекта и при необходимости подготовить предложения по внесению изменений в законодательство.

   

Л. А. КАЗИНЕЦ, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА)

     

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ приглашает на круглый стол «Чего мы ждем от ЖКХ: рынок или плановая экономика?» в рамках Российской строительной недели

Дань моде или реальная эффективность: как виртуальная диспетчерская меняет управление МКД

Актуализация Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ призвана снизить стоимость строительства жилья

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на заседание комиссии РСПП по жилищной политике

Минфин не поддержал снижение тарифов страховых взносов для специализированных застройщиков МКД