31 декабря, в последний день минувшего 2020 года, вышло очень важное для всей строительной жилищной отрасли Постановление Правительства РФ №2457 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30.04.202 №629». Сегодня портал ЕРЗ.РФ более подробно, чем в новостной ленте, анализирует основные новеллы этого документа.

    

Фото: www.bn.ru

   

Кратко напомним историю вопроса. По итогам совещания по вопросам развития строительной отрасли, которое состоялось 16.04.2020, Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений №Пр-699 от 22.04.2020. Одним из пунктов данного поручения была поставлена задача обеспечить реализацию комплекса мер, направленных на доступность банковских кредитов, в том числе путем компенсации процентных ставок по кредитам (займам), выдаваемым организациям строительной отрасли.

Для исполнения данного поручения, как неоднократно информировал портал ЕРЗ.РФ, Минстрой России разработал проект Постановления Правительства, запускающего программу поддержки региональных застройщиков, которые хотят, но не могут строить из-за низкой маржинальности.

30.04.2020 Правительство приняло Постановление №629 «Об утверждении правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, и правил предоставления в 2020…».

Указанным постановлением были утверждены:

     

   

• Правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства;

• Правила предоставления в 2020 году субсидии из федерального бюджета АО «ДОМ.РФ» в виде вклада в имущество АО «ДОМ.РФ», не увеличивающего его уставный капитал, для возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.

Согласно Постановлению, решение о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства принимается Межведомственной комиссией (далее — Комиссия), положение о которой утверждено приказом Минстроя России от 18.05.2020 №265/пр «О создании и организации работы Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства». Состав комиссии утвержден приказом Минстроя России от 26.05.2020 №283/пр.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

      

Распоряжением Правительства РФ от 30.04.2020 №1194-р Минстрою России в 2020 году из резервного фонда Правительства РФ выделены бюджетные ассигнования в размере 12 млрд руб. Использовать средства, выделенные Минстроем России на цели реализации мероприятий, предусмотренных Правилами, было поручено акционерному обществу «ДОМ.РФ».

Постановлением №2457,от 31.12.2020 ранее принятые Правила изменены.

Согласно новой редакции Правил, кроме ранее установленного случаев возмещения кредитным организациям недополученных доходов (далее — Возмещение), недополученные доходы возмещаются по кредитным договорам, заключенным после 17.01.2021 и соответствующих совокупности следующих условий:

1. Кредит предоставлен юридическому лицу — организации строительной отрасли, являющейся застройщиком в соответствии с ФЗ, в целях реализации проекта жилищного строительства. При этом прогнозные денежные потоки проекта жилищного строительства, рассчитанные без учета временной стоимости денег, накопленным итогом за весь период действия кредитного договора, заключенного застройщиком, а также иные денежные средства, которые могут быть использованы застройщиком для исполнения им обязательств заемщика по полученному им кредиту, превышают сумму основного долга и процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора менее чем в 1,15 раза, но не менее чем в 1,05 раза;

  

Фото: www.twitter.com

  

2. На дату представления кредитной организацией заявления в Комиссию об установлении лимита средств на возмещение кредитным организациям недополученных доходов по выданным застройщикам кредитам (далее — лимиты средств):

• реализация проекта жилищного строительства осуществляется застройщиком на территории субъекта РФ, среднедушевые денежные доходы населения в котором на 15% и более ниже среднедушевых денежных доходов населения в целом по России, по данным Федеральной службы государственной статистики за I квартал 2020 г.;

• привлечение застройщиком, денежных средств всех участников долевого строительства в связи с реализацией проекта осуществляется с размещением таких средств на счетах эскроу;

3. На дату представления заявления на возмещение кредитной организации недополученных доходов (далее — заявление на возмещение):

• планируемая стоимость строительства (создания) проекта жилищного строительства в соответствии с проектной декларацией застройщика не превышает 500 млн руб.;

• для кредитной организации установлен лимит средств на возмещение кредитным организациям недополученных доходов по выданным застройщикам кредитам;

• застройщик, является заемщиком по кредитному договору, недополученные доходы по которому заявляются кредитной организацией обществу к возмещению.

    

Фото: www.storm24.media

   

Выплата Возмещения кредитным организациям осуществляется АО «ДОМ.РФ» на основании решения о возможности осуществления выплаты возмещения недополученных доходов, ежемесячными выплатами:

1. По кредитным договорам, заключенным до 01.05.2020 и по кредитным договорам, заключенным до 1 мая 2020 г. в целях рефинансирования ранее выданных кредитов:

с даты установления процентной ставки по кредиту в размере, не превышающем значения ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день предоставления возмещения недополученных доходов, по 31.12.2021 (включительно);

• либо в случае, если кредитный договор прекращается до 31.12.2021, — по дату прекращения кредитного договора (включительно). В размере разницы между процентной ставкой, которая была установлена по кредитному договору, до заключения дополнительного соглашения об установлении льготной кредитной ставки, и ключевой ставкой Банка России, действующей на последний день месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов.

2. По кредитным договорам, заключенным после 17.01.2021, — с даты заключения кредитного договора по дату его прекращения (включительно).

Выплата Возмещения также прекращается в день выдачи разрешения на ввод (включительно) в эксплуатацию последнего из всех объектов недвижимости, входящих в состав проекта жилищного строительства.

В случае передачи прав и обязанностей кредитора по кредитному договору либо их перехода в порядке правопреемства выплата возмещения недополученных доходов новому кредитору осуществляется АО «ДОМ.РФ» со дня указанных передачи прав и обязанностей либо их перехода.

     

Фото: plus.google.com

    

Возмещение в указанном случае осуществляется:

• в размере разницы между ключевой ставкой Банка России, действующей в 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов, увеличенной на 7,5 процентных пункта, и суммой выплаченных процентов по кредиту на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов;

• по тем кредитным договорам, где у банка возникли недополученные доходы с начисленных процентов по кредиту на 1-й день календарного месяца, за который осуществляется возмещение недополученных доходов.

В случае если сумма начисленных в соответствии с кредитным договором процентов ниже ключевой ставки ЦБ РФ, сумма возмещения определяется исходя из процентной ставки по кредиту, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Вне зависимости от используемого в кредитном договоре метода расчета (определения) процентной ставки для цели получения возмещения недополученных доходов, кредитная организация предоставляет Обществу сведения о размере процентной ставки по кредиту и сумме уплаченных процентов, начисленной на указанную дату, по тем кредитным договорам, по которым у нее возникли недополученные доходы.

Также в Правилах детально установлены условия Возмещения. Всего их одиннадцать, семь из них относятся к заёмщикам. 

С целью принятия Комиссией решений об установлении лимитов средств кредитные организации в течение 30 календарных дней со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ №2457 представляют в Комиссию документы. Их перечень предусмотрен отдельным пунктом Правил и является исчерпывающим.

Принятые Комиссией решения об установлении лимитов средств подлежат опубликованию на официальном сайте Минстроя России в 15-дневный срок после истечения срока, указанного выше.

Правилами устанавливается исчерпывающий перечень случаев, когда Комиссия принимает решение об отказе в выплате Возмещения.

Также Правилами утверждены формы документов, направляемых в Комиссию.

   

Фото: www.dpo-ilm.ru

    

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Застройщикам с низкорентабельными проектами государство субсидирует ставки по кредитам

Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков с рентабельностью менее 15% будет запущена в ближайшее время

Помощь низкомаржинальным застройщикам: считают ли строители предложенные меры эффективными

Государство будет субсидировать ставки проектного финансирования для низкомаржинальных, но социально важных жилищных проектов

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

  

  

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Если низкое качество или иные недостатки приводят к тому, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с тем, что оценка качества и отдельных недостатков, а также оценка пригодности для предусмотренного договором использования носит субъективный характер, на рынке долевого строительства получило распространение явление, называемое «потребительским экстремизмом». Эту проблему неоднократно поднимали региональные застройщики.

 

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Например, участники пленарного заседания XI Всероссийской конференции «Российский строительный бизнес» высказывали мнение о том, что в законодательство необходимо внести изменения, которые урегулировали бы ситуацию с потребительским экстремизмом в сфере долевого строительства.

Проблему признавал Минстрой России, намереваясь подготовить изменения законодательства о долевом строительстве, ограждающие застройщиков от этого явления, при котором лица, злоупотребляющие правом, атакуют застройщиков судебными исками и пытаются заработать на неустойке, искусственно затягивая приемку квартир сверх срока передачи, установленного договором участия в долевом строительстве. Проблему чрезмерных судебных претензий к застройщикам планировалось решать также путём введения в отраслевое нормативное регулирование стандартов качественного жилья. 

 

Фото: www.openfile.ru

 

В действующей редакции ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 214-ФЗ.

В частности, законом предусмотрено, что при наличии недостатков застройщик должен по выбору участника долевого строительства безвозмездно их устранить, либо возместить расходы участника долевого строительства на их устранение или уменьшить цену договора участия в долевом строительстве.

Проблема «потребительского экстремизма» могла быть решена путем ограничения возможности отказа участника долевого строительства от приемки квартиры с отдельными недостатками, которые не делают невозможным использование объекта долевого строительства по назначению.

 

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

 

Законопроект №1134552-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 23 марта 2021 года, предусматривал изменение ч. 5 ст. 8 214-ФЗ. Для участников долевого строительства сохранялось право требования составления отдельного акта, в котором указываются недостатки объекта долевого строительства, но исключалась возможность отказа от подписания акта приема-передачи в связи с недостатками квартиры.

Однако дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками: законопроект №1134552-7, в целом направленный на повышение гарантии прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, принят Госдумой 16 июня 2021 года в третьем чтении без поправки, направленной на борьбу с «потребительским экстремизмом». 1 июля 2021 года федеральный закон 273-ФЗ был подписан Президентом России и опубликован.

 

 

Поскольку правовые предпосылки потребительского экстремизма остались неизменными, а требования к качеству объектов долевого строительства только возрастают, в том числе в связи с увеличением на рынке долевого строительства доли квартир с отделкой, вопрос о контроле качества приобретает всё большую актуальность.

Качество объектов долевого строительства обеспечивает подрядная организация и её субподрядчики. Оплату выполненных ими работ застройщик осуществляет поэтапно (ежемесячно) после подписания Акта о приёмке выполненных работ КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ КС-3. Поэтому застройщику (техническому заказчику) с участием технадзора важно при подписании этих документов проверять не только выполненные объемы строительно-монтажных работ, но и их качество.

 

 

Направление подрядчику претензий по качеству работ (в случае обнаружения недостатков или дефектов), выполненных на каждом из оплачиваемых застройщиком этапов, должно быть непреложным правилом. При этом надо учитывать, что участники долевого строительства при приемке квартир обращают особое внимание на окна и двери; потолок и стяжку пола; межкомнатные перегородки и стены; электрику; системы отопления и вентиляции, водоснабжения и водоотведения; места общего пользования.

Обратим внимание на то, что по договору строительного подряда подрядчик передает застройщику построенный многоквартирный дом, т.е. все квартиры в нем «оптом», а застройщик после этого передает участникам долевого строительства отдельные квартиры, т.е. «в розницу». Очевидно, что для контроля качества застройщиком также должна осуществляться приемка отдельно каждой квартиры.

 

Фото: www.инвесттендер.москва

 

Поскольку в конечном итоге ответственным за качество перед жителями является подрядная организация, то важно уравнять в правах участников долевого строительства и лиц, которые в течение гарантийного срока приобретают квартиры в многоквартирных домах, построенных с привлечением средств граждан, по договорам купли-продажи у застройщика или инвесторов. Для этого необходимы изменения действующего законодательства о долевом строительстве.

В настоящее время качество объектов долевого строительства обеспечивается самостоятельными элементами, к числу которых относятся государственный строительный надзор; строительный контроль подрядчика, включая контроль качества поступающих на объект материалов, конструкций и оборудования; строительный контроль заказчика или привлекаемой им инженерной организации (технадзор); авторский надзор проектировщика и архитектора.

 

Фото: www.fs.4geo.ru

 

Среди всех форм контроля жилищного строительства можно выделить внешний контроль, осуществляемый государственными или муниципальными органами, и внутренний контроль, который организуют заказчик и его подрядные организации.

Пришло время, когда застройщикам предстоит объединить все формы внутреннего контроля, представляющие сегодня разрозненные элементы, в единую систему управления качеством объектов долевого строительства, в основе которой должен лежать принцип персональной ответственности.

В связи с тем, что дольщикам оставили право не принимать квартиру с недостатками, и риски проявления «потребительского экстремизма» по-прежнему не исключены, застройщикам требуется вывести борьбу за качество объектов долевого строительства на новый уровень.

 

Фото: www.i-diplomys.com

 

Программа-минимум борьбы за качество — это в первую очередь неукоснительное выполнение Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 №468 (далее Постановление №468). Этим документом определены обязательные мероприятия по строительному контролю, проводимые подрядчиком и заказчиком. Для выполнения программы-минимум подрядчик и заказчик строительства должны назначить лиц, несущих персональную ответственность за проведение строительного контроля и ведение документооборота на каждом из строящихся объектов в соответствии с Постановлением №468.

Программа-максимум борьбы за качество может предусматривать ряд дополнительных специальных мероприятий. Это, во-первых, разработка системы управления качеством объектов долевого строительства, начиная с изучения персоналом нормативных документов, регламентирующих многосторонний контроль качества строительно-монтажных работ. И, во-вторых, встраивание системы управления качеством в общую систему управления девелоперской компанией.

 

 

В любом из этих вариантов выполнение Постановления №468 на строительной площадке является первоочередной задачей подрядчика и заказчика строительства. 

К сожалению, не только в строительстве, но и во многих других отраслях редко осознанно применяют системы менеджмента качества ISO, ограничиваясь формальным наличием сертификатов. Между тем, важным является не наличие сертификата ИСО 9000 и ИСО 9001, а реально работающая система управления качеством строительства, включая документальное оформление результатов контроля.          

Результаты проведения контрольных мероприятий, предусмотренных Постановлением №468, фиксируются путем составления соответствующих актов и отражаются в общем журнале работ КС-6.

В целях повышения персональной ответственности менеджеров и инженерно-технических работников документальное оформление результатов проверки качества объекта долевого строительства на этапе строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно дополнительно осуществлять в форме Паспорта качества объекта долевого строительства. Такой паспорт может содержать следующие три раздела.

 

Фото: www.superarch.ru

 

В первом разделе паспорта качества можно последовательно фиксировать результат итоговой проверки всех основных частей квартиры – стен, окон, дверей и всего того, на что обращает внимание участник долевого строительства при приемке квартиры. Результаты проверки в таком случае отражаются с указанием Ф.И.О. и должностей ответственных лиц, например, ИТР подрядчика, инженера технадзора и представителя застройщика.

Во втором разделе паспорта качества может содержаться информация о проверке качества квартиры к моменту ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Такая проверка может быть проведена техническим заказчиком и застройщиком с указанием в паспорте качества той же персональной информации. Эту проверку необходимо проводить до приемки застройщиком у подрядчика законченного строительством объекта, а о выявленных недостатках незамедлительно информировать подрядчика путем направления ему претензии по качеству.

 

Фото: www.edsro.center

 

В проверке качества квартиры может также принимать участие представитель управляющей компании. Для этого застройщику необходимо заключить с управляющей компаний договор управления многоквартирным домом. По закону сделать это застройщик должен не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Но ничто не мешает застройщику и управляющей компании заключить такой договор раньше с целью участия представителя управляющей компании в проверке качества квартир и мест общего пользования в МКД.

В третьем разделе паспорта качества можно привести информацию об условиях гарантии на объект долевого строительства и его оборудование, а также о способах и средствах направления претензий по качеству в течение гарантийного срока.

Участник долевого строительства при приемке квартиры от застройщика получает инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Паспорт качества объекта долевого строительства может стать приложением к этой инструкции.

 

 

Предвижу возражения: составление паспорта качества объекта долевого строительства будет дополнительной нагрузкой для персонала подрядчика, застройщика, технадзора и управляющей компании. Но без дополнения коллективной ответственности юридических лиц (подрядчика и застройщика) персональной ответственностью менеджеров и специалистов за качество объектов долевого строительства решительного изменения отношения к качеству произойти не может.

В краткосрочной перспективе именно качество объектов долевого строительства лишит потребительских экстремистов возможности легкого заработка, а в долгосрочной перспективе может стать главным фактором успеха застройщиков на рынке долевого строительства. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, член Комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт