Ежегодно принимаются все новые и новые поправки в законодательство в сфере строительства и эксплуатации жилых многоквартирных домов. Часть процессов оформления сопутствующей документации переведена в электронный вид. Попробуем разобраться, упростились ли соответствующие процедуры в действительности?

 

 

В современном мире средства автоматизации применяются во всех сферах деятельности, включая строительство. Коснемся вопросов оформления документации и прав на объекты, подпадающие под действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее — 214-ФЗ), к которым относятся:

1. многоквартирные дома;

2. таунхаусы, состоящие минимум из трех блоков.

Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД) застройщику необходимо предоставить в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок (ЗУ) под будущим МКД. Таких участков может быть несколько, и на каждый из них готовится схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Данный документ может быть подготовлен кадастровым инженером или органом государственной власти или местного самоуправления.

При этом в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 №762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории…» схема расположения должна быть подготовлена в форме электронного документа в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем.

 

Фото: www.kadastr.ru

Для подготовки схемы, как правило, используется специализированное программное обеспечение, например «ТехноКад-Экспресс» или «ТехноКад-Муниципалитет». Документ утверждается органом исполнительной власти, ответственным за регулирование оборота земельных участков, и подписывается усиленной квалифицированной подписью (УКЭП) уполномоченного лица. 

Надо отметить, что в настоящее время существенным пробелом в законодательстве является невозможность отправки утвержденной схемы расположения в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в электронном виде с использованием web-сервисов или сервисов межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Срок действия утвержденной схемы составляет два года, и именно за такой срок необходимо провести межевание земельного участка и поставить его на учет. Межевой план для этих целей готовится кадастровым инженером только в электронном виде. При этом он может быть подан в органы Росреестра, осуществляющие кадастровый учет, с использованием web-сервисов или Личного кабинета Росреестра. В таком случае срок кадастрового учета составляет до 5 рабочих дней. При этом если ранее полномочия по отправке были у кадастрового инженера, то теперь это должен делать сам заказчик (правообладатель).

 

Многие застройщики создают штат кадастровых инженеров, выполняющих эти работы. Но если такой возможности нет, и работы отдаются подрядным организациям, то крайне желательно иметь надежный программный продукт, который позволит проверить документы и электронные подписи перед отправкой, подскажет, где и что нужно исправить, а также поможет контролировать ход проверки заявки в Росреестре.

Еще одним документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) под многоквартирным домом. Заявление на его изготовление может быть подано, в том числе в электронной форме, подписанного УКЭП заявителя, но наиболее распространен способ подачи через МФЦ.

В соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 №741/пр ГПЗУ изготавливается как на бумажном, так и на электронном носителе. При этом формат данного документа не вызывает сложности его полного перевода в электронный вид по аналогии со схемой расположения земельного участка и проектом межевания, что значительно упростит процесс подготовки плана.

Другие документы (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, положительное заключение экспертизы проектной документации) пока также не переведены в электронный формат, что дает простор для законотворческой деятельности законодателю и регулятору.

После получения разрешения на строительство процесс становится уже более «цифровым». Застройщик регистрируется в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где подает все необходимые документы в форматах PDF и Excel:

• • проектную декларацию;
• • разрешения на ввод в эксплуатацию на построенные за последние 3 года объекты (прикладывается в первый раз);
• • заключение проектной экспертизы;
• • разрешение на строительство;
• • правоустанавливающие документы на земельный (-ые) участок (-и);
• • градостроительный план и схему планировочной организации земельного (-ых) участка (-ов).

 

 

Минстрой России в течение 30 дней проверяет условия привлечения средств (речь о проектном финансировании с договорами эскроу), прозрачность финансовой деятельности застройщика (бухгалтерскую отчетность за прошедший период) и иные параметры финансовой устойчивости, а также руководство застройщика на благонадежность.

Заключение о соответствии застройщика нормативным требованиям также подготавливается в электронном виде и заверяется УКЭП ответственного лица, а после публикуется в ЕИСЖС.

Проверка контролирующим органом и последующая регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с первым дольщиком осуществляется в электронном виде, и здесь проблемой может стать лишь расширенный состав документов при подаче договора в Росреестр.

При поступлении ДДУ Росреестр обязан зарегистрировать его в течение пяти рабочих дней при отсутствии веских основания для отказа или приостановки, что станет возможным благодаря вступившим в силу поправкам в 218-ФЗ от 30.04.2021 «О Государственной регистрации недвижимости». Все последующие договоры с участниками долевого строительства с момента вступления в силу поправок будут регистрировать еще быстрее: три рабочих дня вместо ранее установленных семи.

 

 

Хотелось бы отметить, что процесс регистрации ДДУ и других соглашений в Росреестре полностью автоматизирован и позволяет подать документы прямо из офиса застройщика без посещения МФЦ. Пока слабо работает механизм электронной регистрации права дольщика на объект после сдачи дома в эксплуатацию, хотя поправки в 214-ФЗ позволили застройщику самостоятельно регистрировать право собственности дольщика по двухстороннему или одностороннему акту (в случае «пропажи» последнего).

В целом полный переход на электронный документооборот застройщика и всех заинтересованных лиц, безусловно, состоится, но не в ближайшем будущем. Для скорейшей «цифровизации» всех процессов, требуется участие не только органов государственной власти и представителей застройщиков, но также экспертиза ИТ-компаний, разрабатывающих и внедряющих инфраструктуру электронного взаимодействия.

Специалисты компании «ТехноКад», зарекомендовавшей себя в качестве одного из лидеров среди разработчиков программ и сервисов для взаимодействия с Росреестром, убеждены в том, что создание современных и удобных инструментов, одинаково полезных как для коммерческих клиентов и граждан, так и для органов государственной власти, возможно только при наличии совместной заинтересованности, продуманной законодательной базы и открытых стандартов взаимодействия.

 

 

Свои предложения по улучшению и созданию сервисов мы представляем в рамках работы Агентства стратегических инициатив, Совета муниципальных образований и рабочей группы при Управлении Росреестра.

Будем рады также получить их от всех желающих по адресу электронной почты experts@technokad.ru.

 

 

 

Другие публикации по теме:

Треть заявлений на регистрацию прав собственности на недвижимость подано в Росреестр в электронном виде

Росреестр обеспечил возможность электронного взаимодействия с застройщиками из всех регионов России

Росреестр утвердил новые требования к электронной форме ДДУ

Электронная регистрация прав в период пандемии: новые возможности для рынка или игра на нервах клиента?

Россия-24 о подключении застройщиков к веб-сервисам Росреестра: интервью с ГК Стрижи

Публикуем очередную аналитическую статью создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Общее положение

Ни для кого не секрет, что главными факторами, определяющими состояние девелоперского рынка, на сегодняшний день являются высокая ключевая ставка ЦБ (19% на момент написания статьи) и почти полная отмена программ льготной ипотеки. Согласно оперативным данным на 12 сентября, банки уже выбрали 91,8% от общего лимита на «Семейную ипотеку», который составляет 5,9 трлн руб.

Рынок отреагировал на эти два фактора резким сокращением спроса на квартиры (темпы уменьшились в ~2 раза). При этом падение продаж в нижнем ценовом сегменте оказалось перманентным, а классы «бизнес» и выше довольно быстро восстановили позиции по продажам. Связано это с тем, что нижний сегмент, что очевидно, всегда был более завязан на льготные ипотечные продукты, а также с тем, что люди, у которых денежная масса на руках есть, ввиду сложившейся геополитической ситуации вынуждены вкладывать их внутри страны. При этом квартира бизнес- либо премиум-класса в хорошей локации является доступным и понятным вложением средств. Также «припали» и цены: сегодня наблюдается снижение на 4% — 7% в зависимости от класса.

Основная масса инвесторов в настоящий момент занимает выжидательную позицию и держит денежные средства на депозитах, не торопясь инвестировать в новые проекты.

Кроме того (и это вполне логично), крупные индустриальные застройщики (а именно они в основном занимают нижний ценовой сегмент) в настоящее время активно сокращают штат (в среднем примерно на ¼).

Рынок ритейла первых этажей также переживает не лучшие времена. Продажи существенно сократились из-за больших ставок по депозитам, вторая причина — высокая цена квадратного метра, не коррелирующая с арендными ставками. Так, норма капитализации в данном сегменте составляет 8% — 10%, в то время как депозитная — 20%.

С учетом всего перечисленного можно говорить о том, что инвестиционный климат в России сегодня находится на историческом минимуме, и те игроки, которые сейчас «толкаются» на рынке, борются скорее не за прибыль девелоперского проекта, а за «место под солнцем» с планированием заработка в более долгой перспективе.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Экономика проектов

Общий срез экономики девелоперских проектов жилищного строительства показывает приблизительно 20-процентную рентабельность в среднем по всей территории РФ. Иными словами, чистая прибыль инвестора составляет 1/5 от всех затрат проекта.

Однако здесь есть ряд оговорок.

Во-первых, большое число площадок под реализацию проектов, особенно в Центральном регионе, приобреталось инвесторами с использованием бридж-кредитов. Сделки последнего периода, где ставки по таким займам приблизились к 20%, перекачивают большую часть маржинальности от девелопера к банку.

При этом отдельно стоит упомянуть ситуацию в Москве, где сложилась особая механика финансово-экономического наполнения проектов, т. к. львиную долю маржи съедают платежи по изменению вида разрешенного использования (ВРИ). Так, в проектах с платежами по ВРИ девелоперу остается уже в лучшем случае 7% — 13%, но если площадка приобретается с использованием бриджа, маржа девелопера переходит в пользу банка в полном объеме. Работает это таким образом: разогнанные проценты по бридж-кредиту за время «добегания» до этапа разрешения на строительство гасят экономику настолько, что проект «не может восстановиться» путем наполнения счетов эскроу и понижения динамической ставки по проектному финансированию.

Кроме того, начинает играть роль эффект взаимного влияния разогнанных процентов по бриджу и процентов по рассрочке по изменению ВРИ, что еще больше убивает экономику проекта. В итоге можно проработать 4—5 лет, построить ЖК — и получить ноль или убыток вместо прибыли инвестора.

С учетом вышесказанного, положительная экономика в московских проектах есть только там, где использован механизм МПТ (создание мест приложения труда в соответствии с 1874-ПП), позволяющий снизить бремя платежей по ВРИ. При этом банки готовы выдавать бридж-кредиты охотнее, чем раньше (идти на большие риски), ввиду того, что бизнес с текущим ключом выбирать кредитами денежную массу не торопится.

В хорошем положении находятся два типа игроков: компании, имеющие возможность и намерение покупать активы на собственные средства (таковых на рынке менее 10%), и компании, заведомо аффилированные с банками и зарабатывающие маржу в его пользу на процентах, согласные на нулевой заработок девелопера. Участь всех остальных — принимать серьезные антикризисные меры, чтобы хоть как-то оставаться на плаву.

 

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

Рынок оборота земли

Рынок продажи земельных участков под застройку находится в интересной фазе. Если до сих пор он от года к году разгонялся и медианная цена площадок в Москве приблизилась к 1 млрд/га, то сейчас ввиду вышеописанных факторов происходит несколько примечательных процессов:

• крупные застройщики выставляют большие пулы площадок на рынок;

• цена на землю начинает снижаться;

• из-за вышеописанной ситуации с экономикой проектов меняется портрет покупателя: это аффилированные с банками структуры, имеющие собственные средства регионалы, бывшие топ-менеджеры девелоперских холдингов, согласные на минимальную маржу на бриджах, но в своих проектах.

    

Тренды московского девелоперского рынка

Отдельно рассмотрим особенности текущей ситуации в Москве, поскольку данный рынок находится на передовой российского девелопмента, а также имеет ряд примечательных особенностей.

Среди основных трендов можно отметить следующие.

• Глобальная смена власти, перестановки во всех московских департаментах, связанных с градостроительной деятельностью.

• Поскольку система пришла в движение, запущен процесс «поиска баланса», характеризующийся массовыми кадровыми перестановками и ведением работы по новым правилам. В связи с этим ближайшие полгода Москва, по сути, будет находиться в состоянии глобальной неопределенности относительно сроков и содержания получаемых ТЭП. Особенно тяжело в данной ситуации приходится компаниям, купившим площадки за бридж: начисление процентов по таким проектам может составлять от 5 млн руб. до 20 млн руб. в день.

• Централизация и субъективизация системы принятия градостроительных решений.

• Усиление личного контроля мэра за архитектурными решениями в городе.

• Усложнение архитектуры, удорожание конструктива и, как следствие, увеличение себестоимости объектов.

• Существенное перекраивание системы принятия решений по изменению градостроительного регламента: новая комиссия при мэре по рассмотрению архитектурных решений, система поэтапного согласования низкополигональных и высокополигональных моделей со встраиванием их в специализированную цифровую среду для целей рассмотрения и согласования мэром.

• По косвенным признакам чувствуется некий градус недовольства в Москве экспансией региональных застройщиков и начало противостояния такой экспансии.

• Выраженный вектор на строительство социальных объектов (в противовес денежным компенсациям за социальную инфраструктуру), увеличение их суммарной емкости, увеличение удельной стоимости (фиксирующейся в соответствующих НПА г. Москвы). После завершения программы реконструкции 450 поликлиник в Москве планируется большая программа строительства школ.

• Изменение нормативов градостроительного проектирования. Например, расчет количества жителей для целей расчета емкости социальных объектов планируется вести от количества квартир с коэффициентом 2,1 вместо использовавшегося ранее порядка расчета от суммарной поэтажной площади объекта, что, по предварительной оценке, приведет приблизительно к полуторакратному увеличению социальной нагрузки на проекты.

• Вектор на сокращение плотности застройки (в противовес предыдущим годам с политикой максимального уплотнения). Планируется согласование плотностей в диапазоне от 20 тыс. кв. м/га до 35 тыс. кв. м/га обратно пропорционально площади участков.

• Истощение рынка крупных квартальных застроек. Основная часть оставшихся пятен — это площадки размером 1—2 га.

• Существенное повышение конкуренции в борьбе за площадки за последние годы (на торгах за «вкусный» объект встречаются два десятка игроков).

• Вектор на снижение уровня автомобилизации, увеличение финансовой нагрузки на людей, использующих личный автотранспорт.

• Поэтапный переход на электромобили. Не менее 5% парковок с соответствующими зарядными устройствами в новых проектах.

• Увеличение количества КРТ, решение с помощью данного инструмента вопросов реорганизации территорий с большим количеством землепользователей, решение городских вопросов по коммунальной инфраструктуре.

• Крупные транспортные программы: строительство большого количества ТПУ, продление веток МЦД.

• Высокий спрос и высокая ликвидность офисной недвижимости хорошего качества.

• Планы по воссозданию и расширению института ПТУ строительных специальностей ввиду значительной нехватки рабочей силы.

 

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

 

Глобальные тренды российского девелопмента.

Далее автор статьи Алексей Тугарев (на фото) предлагает вернуться на федеральный уровень и разобрать сформировавшиеся глобальные тенденции.

• Усиленный контроль федерального центра за обманутыми дольщиками, давление на регионы, включая города федерального значения, регулярная отчетность.

• Искусственное улучшение качества жилья: программы реновации, законодательное повышение минимально допустимого размера квартир (минимум в 28 кв. м уже установлен нормативно-правовыми актами в Москве и Московской области).

• Глобальная нехватка рабочей силы на всех уровнях: рабочие строительных специальностей, инженерный состав, управленческие специальности.

• Поиск решений по обходу обязательных требований и защите нетиповых решений, после отмены СТУ. Существующие варианты: НТС (научно-техническое сопровождение), утверждение стандартов организации.

• Обновление правил и стандартов, отказ от старых, упор на согласование индивидуальных решений (регуляторная гильотина).

• Смена вектора с экспансии в центр на региональную экспансию ИЗ центра ввиду усиления инвестиционного пресса в Москве и Московской области.

• Понижение спроса на ТЦ, увеличение развлекательной функции в составе ТРК. Повышение спроса на e-commerce, как следствие — масштабные программы по строительству больших складов площадью более 100 тыс. кв. м под запросы маркетплейсов.

• Повышение востребованности и инвестиционной привлекательности Light industrial: производства небольшого объема, совмещенного со складской и офисной функцией.

• Поддержка властью крупных застройщиков (проще налаживать отношения с одним индустриальным гигантом, чем со 100 маленькими игроками).

• Война с апартаментами (практически полная остановка выдачи разрешительной документации на строительство объектов с функционалом временного проживания в случае, если они имеют признаки постоянного проживания).

• Оживление рынка ИЖС. Большое количество очень разномастных и разномасштабных игроков. Попытки зарегулировать рынок со стороны государства (счета эскроу в ИЖС, типизация и унификация проектов, банковское финансирование и т. д.). Крупные индустриальные игроки активно ринулись в ИЖС, но на момент третьего квартала 2024 года, кажется, поостыли.

• Увеличение требований к технологичности с точки зрения качества бизнес-процессов: усложняются и систематизируются схемы взаимодействия с властью, с банками, падает маржа (высокие требования к бизнес-процессам анализа и управления себестоимостью), повышенные требования к продукту ввиду большой конкуренции.

• Принудительная цифровизация участников инвестиционно-строительного рынка со стороны государства: полигональные модели в Москве, постепенное распространение обязательств по подготовке BIM-материалов для прохождения экспертизы на все более широкий круг проектов.

• Возрождение тренда на вертикально-интегрированные холдинги, включающие производственные подразделения. Поддержка производственной функции со стороны государства посредством выделения земли под производства, программы льготного финансирования и т. д. Создание собственных генподрядных компаний все большим количеством игроков по причинам:

а) погоня за маржой генподрядчика ввиду уменьшения маржи застройщика;

б) повышенный контроль за материалами и себестоимостью, усиление роли тендерных процедур;

в) потребность в контроле за объемом и качеством рабочей силы ввиду ее глобального дефицита.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Выводы

Общую ситуацию можно охарактеризовать как наиболее сложный период для запуска новых проектов, особенно это касается столичного рынка.

Успешно функционировать сейчас могут только компании, имеющие высокий технологический ресурс, а также способные своевременно синхронизировать свою деятельность с текущей политикой государства и региона.

Дополнительными плюсами могут стать наличие собственных средств и внутренних технологичных производственных подразделений.

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте