Ежегодно принимаются все новые и новые поправки в законодательство в сфере строительства и эксплуатации жилых многоквартирных домов. Часть процессов оформления сопутствующей документации переведена в электронный вид. Попробуем разобраться, упростились ли соответствующие процедуры в действительности?

 

 

В современном мире средства автоматизации применяются во всех сферах деятельности, включая строительство. Коснемся вопросов оформления документации и прав на объекты, подпадающие под действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее — 214-ФЗ), к которым относятся:

1. многоквартирные дома;

2. таунхаусы, состоящие минимум из трех блоков.

Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД) застройщику необходимо предоставить в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок (ЗУ) под будущим МКД. Таких участков может быть несколько, и на каждый из них готовится схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Данный документ может быть подготовлен кадастровым инженером или органом государственной власти или местного самоуправления.

При этом в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 №762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории…» схема расположения должна быть подготовлена в форме электронного документа в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем.

 

Фото: www.kadastr.ru

Для подготовки схемы, как правило, используется специализированное программное обеспечение, например «ТехноКад-Экспресс» или «ТехноКад-Муниципалитет». Документ утверждается органом исполнительной власти, ответственным за регулирование оборота земельных участков, и подписывается усиленной квалифицированной подписью (УКЭП) уполномоченного лица. 

Надо отметить, что в настоящее время существенным пробелом в законодательстве является невозможность отправки утвержденной схемы расположения в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в электронном виде с использованием web-сервисов или сервисов межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Срок действия утвержденной схемы составляет два года, и именно за такой срок необходимо провести межевание земельного участка и поставить его на учет. Межевой план для этих целей готовится кадастровым инженером только в электронном виде. При этом он может быть подан в органы Росреестра, осуществляющие кадастровый учет, с использованием web-сервисов или Личного кабинета Росреестра. В таком случае срок кадастрового учета составляет до 5 рабочих дней. При этом если ранее полномочия по отправке были у кадастрового инженера, то теперь это должен делать сам заказчик (правообладатель).

 

Многие застройщики создают штат кадастровых инженеров, выполняющих эти работы. Но если такой возможности нет, и работы отдаются подрядным организациям, то крайне желательно иметь надежный программный продукт, который позволит проверить документы и электронные подписи перед отправкой, подскажет, где и что нужно исправить, а также поможет контролировать ход проверки заявки в Росреестре.

Еще одним документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) под многоквартирным домом. Заявление на его изготовление может быть подано, в том числе в электронной форме, подписанного УКЭП заявителя, но наиболее распространен способ подачи через МФЦ.

В соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 №741/пр ГПЗУ изготавливается как на бумажном, так и на электронном носителе. При этом формат данного документа не вызывает сложности его полного перевода в электронный вид по аналогии со схемой расположения земельного участка и проектом межевания, что значительно упростит процесс подготовки плана.

Другие документы (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, положительное заключение экспертизы проектной документации) пока также не переведены в электронный формат, что дает простор для законотворческой деятельности законодателю и регулятору.

После получения разрешения на строительство процесс становится уже более «цифровым». Застройщик регистрируется в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где подает все необходимые документы в форматах PDF и Excel:

• • проектную декларацию;
• • разрешения на ввод в эксплуатацию на построенные за последние 3 года объекты (прикладывается в первый раз);
• • заключение проектной экспертизы;
• • разрешение на строительство;
• • правоустанавливающие документы на земельный (-ые) участок (-и);
• • градостроительный план и схему планировочной организации земельного (-ых) участка (-ов).

 

 

Минстрой России в течение 30 дней проверяет условия привлечения средств (речь о проектном финансировании с договорами эскроу), прозрачность финансовой деятельности застройщика (бухгалтерскую отчетность за прошедший период) и иные параметры финансовой устойчивости, а также руководство застройщика на благонадежность.

Заключение о соответствии застройщика нормативным требованиям также подготавливается в электронном виде и заверяется УКЭП ответственного лица, а после публикуется в ЕИСЖС.

Проверка контролирующим органом и последующая регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с первым дольщиком осуществляется в электронном виде, и здесь проблемой может стать лишь расширенный состав документов при подаче договора в Росреестр.

При поступлении ДДУ Росреестр обязан зарегистрировать его в течение пяти рабочих дней при отсутствии веских основания для отказа или приостановки, что станет возможным благодаря вступившим в силу поправкам в 218-ФЗ от 30.04.2021 «О Государственной регистрации недвижимости». Все последующие договоры с участниками долевого строительства с момента вступления в силу поправок будут регистрировать еще быстрее: три рабочих дня вместо ранее установленных семи.

 

 

Хотелось бы отметить, что процесс регистрации ДДУ и других соглашений в Росреестре полностью автоматизирован и позволяет подать документы прямо из офиса застройщика без посещения МФЦ. Пока слабо работает механизм электронной регистрации права дольщика на объект после сдачи дома в эксплуатацию, хотя поправки в 214-ФЗ позволили застройщику самостоятельно регистрировать право собственности дольщика по двухстороннему или одностороннему акту (в случае «пропажи» последнего).

В целом полный переход на электронный документооборот застройщика и всех заинтересованных лиц, безусловно, состоится, но не в ближайшем будущем. Для скорейшей «цифровизации» всех процессов, требуется участие не только органов государственной власти и представителей застройщиков, но также экспертиза ИТ-компаний, разрабатывающих и внедряющих инфраструктуру электронного взаимодействия.

Специалисты компании «ТехноКад», зарекомендовавшей себя в качестве одного из лидеров среди разработчиков программ и сервисов для взаимодействия с Росреестром, убеждены в том, что создание современных и удобных инструментов, одинаково полезных как для коммерческих клиентов и граждан, так и для органов государственной власти, возможно только при наличии совместной заинтересованности, продуманной законодательной базы и открытых стандартов взаимодействия.

 

 

Свои предложения по улучшению и созданию сервисов мы представляем в рамках работы Агентства стратегических инициатив, Совета муниципальных образований и рабочей группы при Управлении Росреестра.

Будем рады также получить их от всех желающих по адресу электронной почты experts@technokad.ru.

 

 

 

Другие публикации по теме:

Треть заявлений на регистрацию прав собственности на недвижимость подано в Росреестр в электронном виде

Росреестр обеспечил возможность электронного взаимодействия с застройщиками из всех регионов России

Росреестр утвердил новые требования к электронной форме ДДУ

Электронная регистрация прав в период пандемии: новые возможности для рынка или игра на нервах клиента?

Россия-24 о подключении застройщиков к веб-сервисам Росреестра: интервью с ГК Стрижи

Сегодня онлайн-ипотека в сделках с недвижимостью — обычная практика. Конъюнктура рынка делает ее все более популярной среди застройщиков и клиентов. О трансформации ипотечного сервиса и необходимости цифровизации ипотеки поговорили с застройщиками, банкирами и представителями цифровых платформ.

   

 

  

Темпы роста ипотечного кредитования в прошлом году достигли максимума, обойдя рекордный 2018-й. В целом ипотека уже занимает 60—70% в структуре продаж недвижимости и выступает основным инструментом покупки квартиры на первичном рынке.

   

  

«Мы начали выдавать электронную ипотеку — с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи и электронной регистрации сделок в Росреестре — с апреля 2020 года, комментирует Игорь Ларин (на фото), директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ. — Она позволила сохранить спрос на кредиты в условиях действия ограничительных мер и остается популярной до сих пор. На данный момент в электронном формате выдано около 6 тыс. кредитов на сумму около 18 млрд руб. На онлайн-ипотеку приходится 22% в общем объеме кредитов. Онлайн-ипотека в тандеме с льготной программой на новостройки делает ипотеку востребованным и выгодным инструментом покупки квартиры».

Автоматизация ипотеки стала вызовом для застройщиков именно в период пандемии. Прежде ипотечные брокеры в офисах строительных компаний и банки-партнеры закрывали этот этап сделки, помогая клиенту получить положительное решение и оформить кредит. С вводом коронавирусных ограничений спрос на удалённое оформление ипотеки стал расти. Стимулировало процесс и снятие законодательного запрета на онлайн-сделки с ипотекой, благодаря принятию электронной аутентификации клиента. Теперь получение кредита могло происходить полностью дистанционно.

  

  

«Согласно данным нашей платформы каждый пятый ипотечный клиент российских банков приходит через онлайн-сервисы и это количество растет, — рассказывает Роман Гуров (на фото), сооснователь платформы «Цифровая ипотека». — Ограничительные меры, безусловно, подтолкнули игроков ипотечного рынка к развитию дистанционных сервисов. Однако цифровизация сделки с недвижимостью началась задолго до пандемии. Во-первых, это соответствует ожиданиям клиентов, которые привыкли к высококлассному цифровому опыту в других сферах. Во-вторых, это выгодно банкам и самим девелоперам. Несмотря на серьезные шаги в сторону дистанционных сервисов, большинство застройщиков, в особенности региональных, сознательно остаются за бортом цифровизации, и сегодня чувствуют себя хорошо. Этому способствует высокий спрос на жилую недвижимость, низкие ставки ипотечного кредитования, программы господдержки. Однако уже в ближайшем будущем качественный цифровой опыт покупки недвижимости станет важным конкурентным преимуществом застройщика, гарантирующим ему гибкость и адаптивность в любых условиях».

   

   

«Сегодня большинство процессов при покупке недвижимости в нашей компании проходят онлайн, — поделился опытом Руслан Сырцов (на фото), коммерческий директор GloraX. — Но полностью заключить сделку дистанционно возможно только с одним банком. По итогам первого квартала 2021 года доля сделок с ипотекой в проектах Glorax, проведенных по электронной регистрации, составила порядка 80%. Средняя скорость заключения сделки с недвижимостью у жителей Москвы и Петербурга составляет от 3 до 6 месяцев, в том числе с использованием ипотеки. Более активное внедрение новых цифровых сервисов позволит значительно сократить этот этап. Я уверен, что будущее за онлайн-ипотекой и дистанционными сделками».

Как продукт онлайн-ипотека предполагает подачу единой автоматизированной анкеты в партнерские банки застройщика, получение решений в режиме одного окна, их сравнение и выбор наиболее выгодного клиенту предложения, а также дальнейшее подписание кредитных документов. По сути, это комплексный ипотечный сервис только онлайн. Для застройщиков это возможность подобрать лучшее предложение на рынке для клиента в сжатые сроки, а также оптимизировать внутренний бизнес-процесс. Получение ипотеки происходит быстрее, цикл сделки сокращается, а трудозатраты специалистов снижаются. Кроме того, конверсионность таких сделок возрастает. Клиент получает удобный сервис и экономит время на походах в банк и к застройщику, а также может выбрать из нескольких предложений то, что подходит больше. Процент отказов уменьшается.

    

    

«По данным Сделка.РФ конверсионность сделок с ипотекой возрастает до 80% благодаря единой анкете. Шансы клиентов на одобрение ипотечной заявки значительно повышаются, — рассказал директор платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото). — У специалистов застройщика, в свою очередь, есть дополнительный инструмент — ипотечный калькулятор, который помогает подобрать для клиента наиболее выгодные условия в кратчайшие сроки. Процесс подачи заявки полностью автоматизирован, активно развивается онлайн-получение ипотеки. На всех этапах застройщик может контролировать ход сделки и следить за тем, удовлетворен клиент или нет. Крайне востребованными становятся личные кабинеты покупателя, где клиент застройщика может заполнить анкету заемщика самостоятельно. С помощью такого инструмента упрощается вход будущего клиента в воронку, ускоряется сама сделка, процесс становится более прозрачным для покупателя. И важно понимать, что получение ипотеки — это только один из этапов совершения сделки, которые необходимо автоматизировать. Важнейшим трендом рынка является создание бесшовного процесса покупки недвижимости, которое невозможно без автоматизации всех этапов цикла продажи жилья».

Подписание кредитного договора в большинстве банков сегодня происходит в офисе, но в целом отрасль движется в направлении полной онлайн-ипотеки. Есть точечные примеры подписания таких договоров с помощью предварительно выпущенной электронно-цифровой подписи. В этом случае сначала документы подписывает покупатель, затем — банк. Застройщик координирует процесс и общается с банком в одном окне. В дальнейшем это позволяет собирать и анализировать данные по ипотечным сделкам. Сформированный пакет кредитных документов со всеми подписями вместе с ДДУ отправляют на регистрацию в Росреестр. После прохождения регистрации клиенту, застройщику и банку приходит уведомление. Далее ипотечные средства поступают на счет эскроу, предварительно открытый на имя клиента.

    

   

«В наших проектах на сегодняшний день от 40 до 55% сделок совершается с онлайн-ипотекой, — прокомментировал Вадим Бутин (на фото), руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость». — У нас получилось настроить процесс таким образом, чтобы клиент смог оформить заявку, согласовать сделку и оформить кредит через выделенные цифровые каналы связи, без посещения офиса. Скорость проведения сделки с онлайн-ипотекой — от 1 до 5 дней. Инструмент выгоден застройщику, поскольку он расширяет географию продаж, ускоряет процесс оформления сделки и позволяет автоматизировать процесс оформления кредита. Примерно по тем же причинам он выгоден и покупателю: удобство, оперативность, прозрачность, отсутствие привязки к месту и времени».

Онлайн-ипотека, как новый, но уже привычный для рынка подход, может стать частью любой сделки — онлайн или офлайн. По мнению Бориса Лепинских, здесь речь как раз идет об омниканальности. Застройщику необходимо создать современный цифровой процесс покупки квартиры, предоставляющий покупателю различные варианты проведения сделки. Клиент может прийти к застройщику так, как ему удобно (через сайт, звонок, визит в офис), и получить такой сервис, который он желает. Онлайн-ипотека — часть этого процесса наряду с бронированием, открытием и пополнением эскроу-счета и электронной регистрацией договора в Росреестре. Ее эффективное вшивание в бизнес-процесс продаж и станет залогом успеха. Поможет застройщику лучше понимать и анализировать происходящее, изучать и точнее настраивать клиентский путь.

Материал подготовлен при информационной поддержке цифровой платформы для застройщиков Сделка.РФ.

 

СПРАВКА О КОМПАНИИ

Сделка.РФ — российская цифровая платформа, которая автоматизирует покупку и продажу квартиры онлайн, превращая сделки с недвижимостью в полностью бесшовный процесс. Организованный в 2018 году сервис позволяет пройти весь жизненный цикл сделки дистанционно: выпустить электронную подпись, получить ипотеку, открыть аккредитив и эскроу-счет, подписать кредитный договор и ДДУ, получить электронную регистрацию. Один из принципов работы платформы — облачная коллаборация участников: застройщик, банк, удостоверяющий центр и покупатель совместно работают над сделкой в режиме одного окна.

   

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как Сделка.РФ и Росреестр расширили сервис регистрации

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Онлайн-сделки снижают процент по эскроу и помогают застройщикам сэкономить на проектном финансировании