Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Строительство «уходит в цифру»: прогнозы и реальность

Ежегодно принимаются все новые и новые поправки в законодательство в сфере строительства и эксплуатации жилых многоквартирных домов. Часть процессов оформления сопутствующей документации переведена в электронный вид. Попробуем разобраться, упростились ли соответствующие процедуры в действительности?

 

 

В современном мире средства автоматизации применяются во всех сферах деятельности, включая строительство. Коснемся вопросов оформления документации и прав на объекты, подпадающие под действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее — 214-ФЗ), к которым относятся:

1. многоквартирные дома;

2. таунхаусы, состоящие минимум из трех блоков.

Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД) застройщику необходимо предоставить в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок (ЗУ) под будущим МКД. Таких участков может быть несколько, и на каждый из них готовится схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Данный документ может быть подготовлен кадастровым инженером или органом государственной власти или местного самоуправления.

При этом в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 №762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории…» схема расположения должна быть подготовлена в форме электронного документа в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем.

 

Фото: www.kadastr.ru

Для подготовки схемы, как правило, используется специализированное программное обеспечение, например «ТехноКад-Экспресс» или «ТехноКад-Муниципалитет». Документ утверждается органом исполнительной власти, ответственным за регулирование оборота земельных участков, и подписывается усиленной квалифицированной подписью (УКЭП) уполномоченного лица. 

Надо отметить, что в настоящее время существенным пробелом в законодательстве является невозможность отправки утвержденной схемы расположения в государственный орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в электронном виде с использованием web-сервисов или сервисов межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Срок действия утвержденной схемы составляет два года, и именно за такой срок необходимо провести межевание земельного участка и поставить его на учет. Межевой план для этих целей готовится кадастровым инженером только в электронном виде. При этом он может быть подан в органы Росреестра, осуществляющие кадастровый учет, с использованием web-сервисов или Личного кабинета Росреестра. В таком случае срок кадастрового учета составляет до 5 рабочих дней. При этом если ранее полномочия по отправке были у кадастрового инженера, то теперь это должен делать сам заказчик (правообладатель).

 

Многие застройщики создают штат кадастровых инженеров, выполняющих эти работы. Но если такой возможности нет, и работы отдаются подрядным организациям, то крайне желательно иметь надежный программный продукт, который позволит проверить документы и электронные подписи перед отправкой, подскажет, где и что нужно исправить, а также поможет контролировать ход проверки заявки в Росреестре.

Еще одним документом, необходимым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) под многоквартирным домом. Заявление на его изготовление может быть подано, в том числе в электронной форме, подписанного УКЭП заявителя, но наиболее распространен способ подачи через МФЦ.

В соответствии с требованиями Приказа Минстроя России от 25.04.2017 №741/пр ГПЗУ изготавливается как на бумажном, так и на электронном носителе. При этом формат данного документа не вызывает сложности его полного перевода в электронный вид по аналогии со схемой расположения земельного участка и проектом межевания, что значительно упростит процесс подготовки плана.

Другие документы (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, положительное заключение экспертизы проектной документации) пока также не переведены в электронный формат, что дает простор для законотворческой деятельности законодателю и регулятору.

После получения разрешения на строительство процесс становится уже более «цифровым». Застройщик регистрируется в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где подает все необходимые документы в форматах PDF и Excel:

  • проектную декларацию;
  • разрешения на ввод в эксплуатацию на построенные за последние 3 года объекты (прикладывается в первый раз);
  • заключение проектной экспертизы;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы на земельный (-ые) участок (-и);
  • градостроительный план и схему планировочной организации земельного (-ых) участка (-ов).

 

 

Минстрой России в течение 30 дней проверяет условия привлечения средств (речь о проектном финансировании с договорами эскроу), прозрачность финансовой деятельности застройщика (бухгалтерскую отчетность за прошедший период) и иные параметры финансовой устойчивости, а также руководство застройщика на благонадежность.

Заключение о соответствии застройщика нормативным требованиям также подготавливается в электронном виде и заверяется УКЭП ответственного лица, а после публикуется в ЕИСЖС.

Проверка контролирующим органом и последующая регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с первым дольщиком осуществляется в электронном виде, и здесь проблемой может стать лишь расширенный состав документов при подаче договора в Росреестр.

При поступлении ДДУ Росреестр обязан зарегистрировать его в течение пяти рабочих дней при отсутствии веских основания для отказа или приостановки, что станет возможным благодаря вступившим в силу поправкам в 218-ФЗ от 30.04.2021 «О Государственной регистрации недвижимости». Все последующие договоры с участниками долевого строительства с момента вступления в силу поправок будут регистрировать еще быстрее: три рабочих дня вместо ранее установленных семи.

 

 

Хотелось бы отметить, что процесс регистрации ДДУ и других соглашений в Росреестре полностью автоматизирован и позволяет подать документы прямо из офиса застройщика без посещения МФЦ. Пока слабо работает механизм электронной регистрации права дольщика на объект после сдачи дома в эксплуатацию, хотя поправки в 214-ФЗ позволили застройщику самостоятельно регистрировать право собственности дольщика по двухстороннему или одностороннему акту (в случае «пропажи» последнего).

В целом полный переход на электронный документооборот застройщика и всех заинтересованных лиц, безусловно, состоится, но не в ближайшем будущем. Для скорейшей «цифровизации» всех процессов, требуется участие не только органов государственной власти и представителей застройщиков, но также экспертиза ИТ-компаний, разрабатывающих и внедряющих инфраструктуру электронного взаимодействия.

Специалисты компании «ТехноКад», зарекомендовавшей себя в качестве одного из лидеров среди разработчиков программ и сервисов для взаимодействия с Росреестром, убеждены в том, что создание современных и удобных инструментов, одинаково полезных как для коммерческих клиентов и граждан, так и для органов государственной власти, возможно только при наличии совместной заинтересованности, продуманной законодательной базы и открытых стандартов взаимодействия.

 

 

Свои предложения по улучшению и созданию сервисов мы представляем в рамках работы Агентства стратегических инициатив, Совета муниципальных образований и рабочей группы при Управлении Росреестра.

Будем рады также получить их от всех желающих по адресу электронной почты experts@technokad.ru.

 

 

 

Другие публикации по теме:

Треть заявлений на регистрацию прав собственности на недвижимость подано в Росреестр в электронном виде

Росреестр обеспечил возможность электронного взаимодействия с застройщиками из всех регионов России

Росреестр утвердил новые требования к электронной форме ДДУ

Электронная регистрация прав в период пандемии: новые возможности для рынка или игра на нервах клиента?

Россия-24 о подключении застройщиков к веб-сервисам Росреестра: интервью с ГК Стрижи

+

Надо ли считать экономическую выгоду от внедрения системы KapleStop?

Успешное внедрение инновации зависит не только от того, насколько качественно разработана новая технология, но и от экономического эффекта, который она даст бизнесу. Основатель компании  SDM и директор по развитию системы KapleStop Александр Дудник рассуждает о том, какие выгоды могут получить застройщики, внедрив данную революционную систему борьбы с протечками.

   

 

Читатели портала уже знают, что KapleStop — это многоуровневая система, способная контролировать тысячи зон, где в здании может появиться вода. Датчиками системы можно оплести фактически весь дом, расположив их на крыше, в подвале, вокруг труб и даже в средах — бетоне и плиточном клее. Внедрение системы не станет «золотым»: сами датчики стоят как расходный материал — провода. А контроллеры, формирующие «умные» данные, значительно более экономичны, чем осциллографы у похожих западных систем. Разработчики утверждают, что затраты на KapleStop вряд ли составят даже 1% от стоимости инженерных систем здания. 

  

 

Играть вдолгую

Если говорить об экономической целесообразности установки системы, то некоторые выгоды можно будет увидеть фактически сразу. Застройщики часто теряют деньги на отстройке технологических процессов. Причиной потерь могут быть простои, некачественные материалы, плохая организация труда. На такие непредвиденные проблемы при строительстве всегда закладываются определенные суммы.

Однако при установке нашей системы, девелопер на всех технологических этапах, связанных с инженерными сетями, сразу же увидит быструю экономическую выгоду, так как количество аварий будет сокращено радикально.

Однако основного экономического эффекта можно добиться на длинной дистанции на этапе эксплуатации здания. KapleStop — это система безопасности, которая «играет вдолгую».

Во-первых, такой эффект достигается из-за отсутствия крупных аварий, которые система гарантированно предотвратит. Большинство наших пилотных проектов длятся уже больше полугода, и везде мы видим снижение расходов на устранение последствий аварий на десятки процентов. За время эксплуатации систем мы обнаружили несколько состояний, которые могли привести к протечкам или засорам. Они больше не возникают, потому что, как только появлялся сигнал о возможной проблеме, канализация прочищалась, а некачественные трубы или узлы менялись.

  

  

Не надо паники

Во-вторых, существенная экономия достигается за счет автоматизации рутинных задач. Сегодня каждый крупный застройщик имеет в своей структуре собственную управляющую компанию (УК), потому что хочет, чтобы построенные здания нормально служили десятки лет и тем самым работали на хорошую репутацию этого застройщика. Ведь благодаря правильной работе УК, клиент будет повторно покупать квартиру у такого девелопера, если захочет улучшить свои жилищные условия или рекомендовать ЖК своим близким и друзьям.

Чем с точки зрения мониторинга систем водоснабжения и канализации занимаются в УК? Они постоянно делают обходы сантехнических этажей, подвалов, чтобы вовремя обнаружить протечки. Кроме того, они вынуждены реагировать на заявки жителей, у которых аварии происходят в квартире.

  

  

С помощью KapleStop всю эту работу можно из повестки дня УК полностью исключить, так как система будет постоянно следить за тем, что происходит, заранее обнаружит протечку, и во взаимодействии с другими программами, обработает поступающие заявки. Более того, датчики KapleStop могут располагаться в местах, которые скрыты от глаза человека, они более чувствительны, чем наша кожа, то есть способны обнаружить проблемы там, где человеку это сделать невозможно.

В результате слесари и инженеры УК перестанут бегать в мыле и делать обходы, которые никак нельзя назвать высококвалифицированным трудом. Они займутся более специализированными задачами, а все замены труб или оборудования будут совершать не в авральном, а в плановом режиме.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда работники УК боятся внедрять нашу систему, опасаясь, что она заберет у них работу. Но это совершенно не так. Потеряют место те, кто приходит работать спустя рукава и болтать в курилке. Такие работники, конечно, станут в новом формате не нужны. А спецам всегда найдутся задачи, соответствующие их квалификации.

Если человеку больше не надо делать ежедневные обходы, он в освободившееся время может профессионально развиваться, или переключить свое внимание на инженерные системы, не оборудованные KapleStop. Например, если с нашей системой в доме сделаны технический этаж и подвал, а квартиры нет, значит, там все равно будут происходить аварии. Но чем больше мы будем внедрять свою систему на разных уровнях, тем более снизятся трудозатраты. Специалисты смогут обслуживать гораздо больше домов, эффективность вырастет.

  

 

Бесшовная эксплуатация

Однако для того чтобы эффективность была выше, необходимо решить одну проблему, касающуюся разграничения зон ответственности УК и жильцов за состояние инженерных сетей. Традиционно УК отвечает за общедомовые сети, а жильцы за то, что происходит у них в квартирах. При такой постановке вопроса ни о какой бесшовности в эксплуатации водопровода и канализации не может идти и речи. Жильцы на своей территории вытворяют все, что им придет в голову, допускают ошибки, УК часто просто не знает, что происходит в квартирах.

Естественно, если эксплуатационники не контролируют всю систему сверху донизу, аварии будут происходить, а слесари продолжат бегать в мыле, их купируя. Более того, в таких случаях очень сложно разобраться, кто должен отвечать за устранение последствий. Часто владельцу квартиры и управляющей компании приходится очень долго спорить, кто виноват в протечке. При этом по закону сданная в чистовой отделке квартира должна иметь гарантийный срок обслуживания в течение пяти лет.

Представьте себе ситуацию: в квартире прорвало трубу. Кто в этом виноват: строители, потому что поставили некачественные материалы, или жилец, потому что переделал все под свой вкус и наделал ошибок? Понятно, что рано или поздно в суде истину установят, для этого есть эксперты, которые проведут необходимые исследования. Но на это нужно будет потратить время и средства.

   

 

KapleStop точно увидит место протечки и  может помочь быстро принять решение, кто должен оплачивать расходы на устранение последствий. Более того, с помощью нашей разработки вообще можно не доводить дело до суда. А самое главное — информация о возможной проблеме появится у специалиста заранее, до того, как произойдет авария, появится пострадавший и виновник. Оперативно отреагировав на данные, можно профилактически отрегулировать систему. Лучше оперативно поменять проблемный узел, чем получить аварию на миллионы рублей.

Да, при внедрении системы работы будет чуть больше. На начальном этапе возникают плановые работы, потому что система покажет, где в сетях есть недостатки, которые необходимо устранить, чтобы избежать проблем впоследствии. Но зато потом у инженеров не будет головной боли, что и показали наши пилотные проекты. В этом тоже заключается экономический эффект от использования KapleStop.

  

   

О классах эксплуатации

Кроме того, если застройщик или УК будут иметь такую бесшовную многоуровневую систему «умной» эксплуатации инженерных систем здания, они смогут на этом дополнительно зарабатывать. Проживая в такой квартире, покупатель жилья рано или поздно поймет, что после работы может лежать на диване и смотреть телевизор, тогда как люди в доме со стандартной эксплуатацией вынуждены периодически решать проблемы с водоснабжением или канализацией. Наш же клиент будет на 100% уверен в том, что ни у него в квартире, ни в доме в целом авария на сетях не произойдет. Соцопросы подтверждают, что люди не хотят постоянно контролировать, что у них происходит в доме и с удовольствием делегируют эту головную боль УК.

Как только девелопер или эксплуатирующая организация установят в доме систему «умной» эксплуатации, они сразу же будут на этом зарабатывать больше, потому что их клиенты станут получать лучший сервис, лучшее качество жизни и не захотят впоследствии покупать квартиры без данных инновационных технологий.

Есть классы обслуживания в самолетах, такси, поездах, магазины, которые делятся на дорогие и дискаунтеры. В нашей жизни такое разделение тоже существует. Настало время понять, что теперь есть класс «умной» и стандартной эксплуатации. А клиенты привыкнут платить за качественный сервис больше.

Можно провести параллели с туристическим и гостиничным бизнесом. Отправляясь в отпуск, люди чаще всего выбирают себе отели с четырьмя или пятью звездами. Те, кто жили в хороших условиях, выберут себе гостиницу с двумя звездами только в исключительных случаях. Но какая может быть выгода у человека, который выбирает пятизвездочный отель? Он только больше платит. Однако номера в таких отелях разбираются быстрее, чем в трехзвездочных гостиницах. Человеку хочется большего, он хочет комфортную жизнь. Именно поэтому девелоперы и УК должны выдавать ему желаемое качество.

  

  

Как считать?

Наконец, высокий уровень сервиса приведет к тому, что клиенты застройщика станут его же будущими покупателями. Если девелопер или УК покажут, что по-умному эксплуатируют здание, обеспечивают высокое качество жизни и сохранность имущества, люди не пойдут искать квартиру у конкурента, даже если она будет значительно дешевле. Покупатель предпочтет застройщика, который гарантирует ему безопасность в широком смысле этого слова, в том числе с помощью «умных» систем, которые будут контролировать состояние дома и инженерных коммуникаций.

Бизнесмены всегда спрашивают, какая может быть экономическая выгода у инновации? Но как посчитать экономический эффект от предотвращения аварий, отсутствие плесени в квартире, комфорт, в котором живет человек?

У каждого девелопера или УК есть статистика, сколько на их объектах происходит протечек и залитий. Сами собой эти аварии никуда не исчезнут. Для того чтобы их больше не было, нужно внедрять систему безопасности KapleStop.

  

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

KapleStop: революция в борьбе с протечками и засорами

Эксперты: системы умного дома востребованы жильцами МКД, но само качество цифрового сервиса пока оставляет желать лучшего

Эксперты: цифровая трансформация важна на всех этапах строительства и эксплуатации жилья

Эксперты: девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию

Эксперты: следует на законодательном уровне ввести единые стандарты и тарифы оплаты систем умного дома

Эксперты: рынок МКД нуждается в разработке стандартов реализации элементов умного дома на стадии эксплуатации 

Ритейлеры: за год в разы активизировался рынок товаров для умного дома

Подключить объект капстроительства к столичной системе водоотведения теперь можно в режиме онлайн