10 августа 2017 12:39

Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками в Российской Федерации по итогам июля 2017 года»

Скачать PDF файл с аналитическим обзором можно в магазине исследований.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМИ ЗАСТРОЙЩИКАМИ
Российская Федерация			июль 2017
Текущий объем строительства, м²			Средняя площадь строящихся квартир, м²
на июль 2017			на июль 2017
118 706 106			49,2
			49,2

			Средняя цена за 1 м², ₽
Среднемесячный ввод жилья застройщиками, м²			на июль 2017
Среднемесячный ввод жилья застройщиками, м²			63 725
за последние 12 мес.		Росстат	63 725
3 947 175
			Доля ввода жилья застройщиками
			за последние 12 мес.		Росстат
‑6,8%	к предшествующим 12 мес.		61,8%
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) под ДДУ			61,8%
			+0,2 п.п.	к предшествующим 12 мес.
за июнь 2017		Банк России	Средневзвешенная ставка по ИЖК под ДДУ, %
24 525			за июнь 2017		Банк России
			11,10
			11,10
+13,5%	к июню 2016		‑0,57 п.п.	к июню 2016

Оглавление

Источники информации для составления аналитического обзора. 3

1. Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Российской Федерации 4

2. Территориальное распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации. 6

3. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по срокам выдачи разрешения на строительство. 11

4. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по планируемым срокам ввода объектов в эксплуатацию.. 13

5. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по этажности строящихся домов. 17

6. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по материалам стен строящихся домов. 23

7. ТОП застройщиков Российской Федерации по объемам строительства. 26

8. Жилые комплексы, строящиеся застройщиками в Российской Федерации. 33

9. Средняя площадь жилых единиц, строящихся застройщиками в Российской Федерации 34

10. Ипотечное кредитование для жителей Российской Федерации (официальная статистика Банка России). 40

10.1. Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации 40

10.2. Объем ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 44

10.3. Средний размер ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 52

10.4. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации. 57

11. Реальные доходы жителей Российской Федерации (официальная статистика Росстата) 63

12. Государственная регистрация ДДУ в Российской Федерации (официальная статистика Росреестра). 64

13. Ввод жилья в Российской Федерации (официальная статистика Росстата). 66

14. Цена предложения на строящиеся объекты в Российской Федерации. 74

Приложение 1. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов Российской Федерации. 75

Источники информации для составления аналитического обзора

сайты и проектные декларации застройщиков;
публичные реестры выданных разрешений на строительство и на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию;
официальные статистические и отчетные данные Росстата, Росреестра, Банка России;
открытые данные сведений ЕГРН.

Обработка информации, использованной для составления аналитического обзора, осуществлена с помощью программного обеспечения портала www.erzrf.ru.

1. Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Российской Федерации

По результатам анализа сайтов и проектных деклараций застройщиков на территории Российской Федерации на июль 2017 года выявлено 14 948 строящихся застройщиками домов (далее – строящиеся дома), в отношении которых в совокупности:

выданы разрешения на строительство;
опубликованы проектные декларации в соответствии с 214‑ФЗ;
отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию.

В указанных домах строится 2 411 240 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов), совокупная площадь которых составляет 118 706 106 м² (Таблица 1).

Таблица 1

Вид дома	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Вид дома	ед.	%	ед.	%	м²	%
многоквартирный дом	13 226	88,5%	2 350 496	97,5%	115 106 439	97,0%
дом с апартаментами	224	1,5%	48 525	2,0%	2 484 195	2,1%
блокированный дом	1 498	10,0%	12 219	0,5%	1 115 472	0,9%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 97,5% строящихся жилых единиц.

На дома с апартаментами приходится 2,0% строящихся жилых единиц.

Доля блокированных домов составляет 0,5% строящихся жилых единиц.

Динамика изменения объема текущего строительства в Российской Федерации представлена на графике 1.

График 1

2. Территориальное распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации

Застройщики жилья в Российской Федерации осуществляют строительство в 83 регионах (Таблица 2).

Таблица 2

Регион	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Регион	ед.	%	ед.	%	м²	%
Московская область	2 331	15,6%	331 260	13,7%	16 562 281	14,0%
г. Санкт‑Петербург	680	4,5%	278 747	11,6%	12 283 111	10,3%
г. Москва	791	5,3%	196 313	8,1%	11 806 342	9,9%
Краснодарский край	985	6,6%	182 693	7,6%	8 531 459	7,2%
Ленинградская область	807	5,4%	171 361	7,1%	6 592 450	5,6%
Новосибирская область	414	2,8%	75 490	3,1%	3 715 891	3,1%
Красноярский край	259	1,7%	60 074	2,5%	2 937 423	2,5%
Ростовская область	357	2,4%	59 992	2,5%	2 874 238	2,4%
Республика Башкортостан	372	2,5%	50 965	2,1%	2 518 791	2,1%
Самарская область	344	2,3%	49 986	2,1%	2 479 270	2,1%
Свердловская область	261	1,7%	45 492	1,9%	2 431 207	2,0%
Воронежская область	238	1,6%	45 637	1,9%	2 254 842	1,9%
Республика Татарстан	279	1,9%	42 748	1,8%	2 163 371	1,8%
Тюменская область	352	2,4%	36 141	1,5%	1 856 639	1,6%
Калининградская область	324	2,2%	35 776	1,5%	1 800 501	1,5%
Нижегородская область	429	2,9%	35 705	1,5%	1 796 173	1,5%
Саратовская область	174	1,2%	32 293	1,3%	1 688 671	1,4%
Челябинская область	249	1,7%	37 234	1,5%	1 639 356	1,4%
Ставропольский край	239	1,6%	31 224	1,3%	1 570 190	1,3%
Пермский край	175	1,2%	30 986	1,3%	1 487 614	1,3%
Рязанская область	103	0,7%	24 697	1,0%	1 280 563	1,1%
Тульская область	181	1,2%	22 272	0,9%	1 127 054	0,9%
Иркутская область	296	2,0%	22 137	0,9%	1 089 299	0,9%
Тверская область	155	1,0%	20 309	0,8%	1 074 641	0,9%
Волгоградская область	219	1,5%	20 750	0,9%	1 061 877	0,9%
Владимирская область	205	1,4%	20 503	0,9%	1 026 513	0,9%
Калужская область	167	1,1%	20 451	0,8%	1 022 991	0,9%
Брянская область	119	0,8%	17 207	0,7%	972 839	0,8%
Алтайский край	96	0,6%	19 974	0,8%	949 107	0,8%
Вологодская область	168	1,1%	19 882	0,8%	931 544	0,8%
Пензенская область	89	0,6%	18 131	0,8%	919 983	0,8%
Ханты‑Мансийский автономный округ ‑ Югра	112	0,7%	15 880	0,7%	911 371	0,8%
Ульяновская область	151	1,0%	18 524	0,8%	901 948	0,8%
Кировская область	134	0,9%	19 950	0,8%	895 745	0,8%
Чувашская Республика	108	0,7%	17 431	0,7%	866 396	0,7%
Приморский край	96	0,6%	16 799	0,7%	858 177	0,7%
Ярославская область	142	0,9%	15 032	0,6%	812 978	0,7%
Липецкая область	85	0,6%	14 407	0,6%	781 670	0,7%
Оренбургская область	82	0,5%	14 786	0,6%	722 912	0,6%
Удмуртская Республика	95	0,6%	14 050	0,6%	690 696	0,6%
Хабаровский край	140	0,9%	11 727	0,5%	628 345	0,5%
Кемеровская область	187	1,3%	11 706	0,5%	610 805	0,5%
Республика САХА	85	0,6%	11 576	0,5%	586 141	0,5%
Республика Адыгея	133	0,9%	13 213	0,5%	536 940	0,5%
Тамбовская область	68	0,5%	10 080	0,4%	520 560	0,4%
Омская область	56	0,4%	9 710	0,4%	479 926	0,4%
Томская область	59	0,4%	9 067	0,4%	462 529	0,4%
Ивановская область	83	0,6%	8 505	0,4%	459 142	0,4%
Смоленская область	78	0,5%	7 505	0,3%	419 527	0,4%
Архангельская область	76	0,5%	7 048	0,3%	385 952	0,3%
Орловская область	44	0,3%	7 163	0,3%	374 603	0,3%
Белгородская область	81	0,5%	6 727	0,3%	363 870	0,3%
Костромская область	115	0,8%	6 744	0,3%	362 867	0,3%
Астраханская область	47	0,3%	5 817	0,2%	348 061	0,3%
Курская область	52	0,3%	5 884	0,2%	293 095	0,2%
Республика Марий Эл	61	0,4%	6 017	0,2%	289 785	0,2%
Республика Бурятия	65	0,4%	5 174	0,2%	277 050	0,2%
Республика Карелия	78	0,5%	5 962	0,2%	272 682	0,2%
Ямало‑Ненецкий автономный округ	81	0,5%	5 382	0,2%	268 928	0,2%
Новгородская область	35	0,2%	5 485	0,2%	267 245	0,2%
Псковская область	38	0,3%	5 334	0,2%	246 600	0,2%
Республика Крым	44	0,3%	3 949	0,2%	237 238	0,2%
Республика Коми	25	0,2%	5 181	0,2%	232 427	0,2%
Республика Мордовия	42	0,3%	4 395	0,2%	224 981	0,2%
Республика Хакасия	41	0,3%	4 202	0,2%	216 622	0,2%
Курганская область	50	0,3%	4 336	0,2%	198 916	0,2%
г. Севастополь	37	0,2%	2 508	0,1%	166 806	0,1%
Амурская область	33	0,2%	3 439	0,1%	166 223	0,1%
Республика Ингушетия	18	0,1%	1 843	0,1%	163 982	0,1%
Республика Дагестан	14	0,1%	1 879	0,1%	132 697	0,1%
Забайкальский край	16	0,1%	2 488	0,1%	130 061	0,1%
Республика Северная Осетия‑Алания	20	0,1%	1 720	0,1%	107 151	0,1%
Чеченская Республика	10	0,1%	1 061	0,0%	85 434	0,1%
Сахалинская область	25	0,2%	1 387	0,1%	83 584	0,1%
Кабардино‑Балкарская Республика	12	0,1%	808	0,0%	50 755	0,0%
Карачаево‑Черкесская Республика	5	0,0%	708	0,0%	50 186	0,0%
Республика Калмыкия	5	0,0%	553	0,0%	33 308	0,0%
Ненецкий автономный округ	9	0,1%	568	0,0%	28 894	0,0%
Республика Алтай	6	0,0%	545	0,0%	22 385	0,0%
Камчатский край	3	0,0%	120	0,0%	11 780	0,0%
Мурманская область	3	0,0%	233	0,0%	11 411	0,0%
Республика Тыва	4	0,0%	172	0,0%	7 468	0,0%
Еврейская автономная область	1	0,0%	30	0,0%	1 020	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Как видно из таблицы выше, наибольший объем жилищного строительства застройщиками приходится на Московскую область (14,0% совокупной площади жилых единиц).

Сведения о переносе планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию по регионам приведены в таблице 3.

Таблица 3

Регион	Уточнение срока, месяцев
Республика Тыва	30,9
Республика Ингушетия	14,9
Хабаровский край	13,4
Омская область	12,0
Ямало-Ненецкий автономный округ	9,2
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	7,6
Ивановская область	7,1
Карачаево-Черкесская Республика	6,8
Челябинская область	6,6
Костромская область	6,1
Республика Бурятия	5,9
Курганская область	5,9
Волгоградская область	5,7
Липецкая область	5,5
Астраханская область	5,5
Пензенская область	5,5
Забайкальский край	5,4
Алтайский край	5,3
Московская область	5,1
Республика Алтай	4,7
Калужская область	4,6
Томская область	4,6
Республика Калмыкия	4,3
Тульская область	4,2
Чеченская Республика	4,1
Владимирская область	4,0
Республика Татарстан	3,9
Новосибирская область	3,9
г.Санкт-Петербург	3,8
Ульяновская область	3,5
Республика Башкортостан	3,5
Иркутская область	3,4
Амурская область	3,3
Ленинградская область	3,2
Псковская область	3,2
Тюменская область	3,1
Ростовская область	3,0
Приморский край	3,0
Архангельская область	3,0
Краснодарский край	2,9
Ярославская область	2,9
Республика Северная Осетия-Алания	2,9
Красноярский край	2,7
Республика Марий Эл	2,7
Саратовская область	2,7
Курская область	2,7
Смоленская область	2,6
Белгородская область	2,6
Калининградская область	2,6
Нижегородская область	2,6
Республика Саха (Якутия)	2,5
Тверская область	2,4
Республика Мордовия	2,3
Тамбовская область	2,2
Свердловская область	2,1
Самарская область	2,0
Пермский край	2,0
Республика Адыгея	1,9
Республика Дагестан	1,9
Чувашская Республика	1,7
Республика Крым	1,7
Воронежская область	1,7
Ставропольский край	1,7
Оренбургская область	1,5
Вологодская область	1,4
Кабардино-Балкарская Республика	1,4
Кировская область	1,4
Кемеровская область	1,3
Республика Хакасия	1,3
Сахалинская область	1,3
г.Москва	1,3
Брянская область	1,2
Орловская область	1,2
Удмуртская Республика	1,1
Республика Карелия	1,0
Рязанская область	0,7
Новгородская область	0,6
г.Севастополь	0,5
Ненецкий автономный округ	0,3
Республика Коми	0,1
Мурманская область	-
Камчатский край	-
Еврейская автономная область	-
Общий итог	3,4

3. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по срокам выдачи разрешения на строительство

Застройщики жилья в Российской Федерации осуществляют строительство на основании разрешений на строительство, выданных в период с апреля 2004 г. по июль 2017 г. (Таблица 4, Гистограмма 1).

Таблица 4

Год выдачи разрешения на строительство	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Год выдачи разрешения на строительство	ед.	%	ед.	%	м²	%
до 2012	212	1,4%	34 146	1,4%	2 222 971	1,9%
2012	408	2,7%	45 283	1,9%	2 479 306	2,1%
2013	1 108	7,4%	172 002	7,1%	8 896 126	7,5%
2014	2 977	19,9%	467 563	19,4%	22 838 331	19,2%
2015	3 593	24,0%	595 562	24,7%	29 523 180	24,9%
2016	5 932	39,7%	944 976	39,2%	45 346 768	38,2%
2017	718	4,8%	151 708	6,3%	7 399 424	6,2%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 1

Наибольший объем строительства в квадратных метрах приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 г. (38,2% по площади жилых единиц).

4. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по планируемым срокам ввода объектов в эксплуатацию

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру планируемого застройщиками ввода строящегося ими жилья в Российской Федерации (Таблица 5, Гистограмма 2).

Таблица 5

Объявленный в проектной декларации срок ввода в эксплуатацию	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
	ед.	%	ед.	%	м²	%
2017	6 806	45,5%	884 960	36,7%	44 181 368	37,2%
2018	4 900	32,8%	833 174	34,6%	41 204 452	34,7%
2019	1 970	13,2%	411 034	17,0%	20 067 270	16,9%
2020	696	4,7%	168 385	7,0%	7 792 345	6,6%
2021	312	2,1%	56 475	2,3%	2 690 570	2,3%
2022	150	1,0%	33 904	1,4%	1 691 012	1,4%
2023	39	0,3%	13 214	0,5%	624 161	0,5%
2024	48	0,3%	7 195	0,3%	317 015	0,3%
2025	7	0,0%	2 701	0,1%	125 283	0,1%
2026	20	0,1%	198	0,0%	12 630	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 2

До конца 2017 г. застройщики планируют ввести в эксплуатацию 44 181 368 м² жилья. Без учета планируемого ввода апартаментов – 43 405 974 м².

Анализ переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию представлен в таблице 6.

Таблица 6

План ввода в эксплуатацию		в т.ч. с переносом срока с прошлых периодов
Объявленный в проектной декларации срок	Совокупная S жилых единиц	Изначально объявленный срок	Совокупная S жилых единиц
Объявленный в проектной декларации срок	м²	Изначально объявленный срок	м²	%
2017	44 181 368	2011	7 000	0,0%
2017	44 181 368	2012	82 789	0,2%
2017	44 181 368	2013	96 098	0,2%
2017	44 181 368	2014	188 439	0,4%
2017	44 181 368	2015	3 175 020	7,2%
2017	44 181 368	2016	10 614 355	24,0%
2017	44 181 368	2017	5 629 477	12,7%
2018	41 204 452	2014	101 499	0,2%
2018	41 204 452	2015	544 994	1,3%
2018	41 204 452	2016	2 499 105	6,1%
2018	41 204 452	2017	1 871 499	4,5%
2019	20 067 270	2009	6 682	0,0%
2019	20 067 270	2014	53 044	0,3%
2019	20 067 270	2015	137 753	0,7%
2019	20 067 270	2016	474 756	2,4%
2019	20 067 270	2017	408 334	2,0%
2020	7 792 345	2015	36 736	0,5%
2020	7 792 345	2016	11 153	0,1%
2020	7 792 345	2017	104 034	1,3%
2021	2 690 570	2014	7 973	0,3%
2021	2 690 570	2017	3 838	0,1%
2022	1 691 012	2017	49 931	3,0%
2023	624 161	-	-	-
2024	317 015	-	-	-
2025	125 283	-	-	-
2026	12 630	-	-	-
Общий итог	118 706 106		26 104 509	22,0%

Наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы с 2016 на 2017 год (10 614 355 м²), что составляет 24,0% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации в 2017 году.

Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации по состоянию на июль 2017 года составляет 3,4 месяца.

Динамика изменения среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию в Российской Федерации представлена на графике 2.

График 2

5. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по этажности строящихся домов

Средняя этажность жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации составляет (Гистограмма 3):

10,4 этажа – из расчета на строящийся дом;
15,9 этажа – из расчета на строящуюся жилую единицу;
16,0 этажа – из расчета на строящийся м².

Гистограмма 3

Динамика изменения средней этажности текущего строительства в Российской Федерации представлена на графике 3.

График 3

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе их этажности (Таблица 7, Гистограмма 4).

Таблица 7

Этажей	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Этажей	ед.	%	ед.	%	м²	%
1 - 3 этажа	3 868	25,9%	99 500	4,1%	5 032 875	4,2%
4 - 8 этажей	2 810	18,8%	232 990	9,7%	11 452 986	9,6%
9 - 12 этажей	3 058	20,5%	493 788	20,5%	24 407 551	20,6%
13 - 17 этажей	2 630	17,6%	659 460	27,3%	32 533 830	27,4%
18 - 24 этажа	1 760	11,8%	575 841	23,9%	28 264 457	23,8%
25+ этажей	822	5,5%	349 661	14,5%	17 014 407	14,3%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 4

Наибольшая доля жилищного строительства приходится на дома высотой 13 - 17 этажей – 27,4% от всей площади строящегося жилья.

Доля высотного строительства (25 и более этажей) в Российской Федерации составляет 14,3%.

Динамика изменения доли высотного строительства в Российской Федерации представлена на графике 4.

График 4

Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в Российской Федерации является 77-этажный дом с апартаментами в ЖК «Neva Towers» (г. Москва), застройщик «Renaissance Development». ТОП‑5 лидеров высотного строительства представлен в таблице 8.

Таблица 8

№	Этажей	Застройщик	Вид объекта	ЖК	Регион
1	77	*Renaissance Development*	дом с апартаментами	Neva Towers	г. Москва
2	66	*Gorn Development*	многоквартирный дом	Нескучный Home & SPA	г. Москва
3	58	*Концерн КРОСТ*	многоквартирный дом	Wellton Towers	г. Москва
4	53	*ГК КОРТРОС*	многоквартирный дом	Сити	г. Москва
5	50	*AFI Development*	многоквартирный дом	Резиденции кинематографистов	г. Москва

Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Российской Федерации является многоквартирный дом в ЖК «Level Амурская» (г. Москва), застройщик «Level Group». ТОП‑5 лидеров по самым большим домам представлен в таблице 9.

Таблица 9

№	S жил. помещений, м²	Застройщик	Вид объекта	ЖК	Регион
1	145 544	*Level Group*	многоквартирный дом	Level Амурская	г. Москва
2	115 308	*Renaissance Development*	дом с апартаментами	Neva Towers	г. Москва
3	113 318	*Группа ЛСР*	многоквартирный дом	Петровский остров	г. Санкт‑Петербург
4	110 659	*Холдинг Setl Group*	многоквартирный дом	Чистое небо	г. Санкт‑Петербург
5	106 159	*Группа ЛСР*	многоквартирный дом	Шуваловский	г. Санкт‑Петербург

Ранжирование регионов Российской Федерации по средней этажности строительства из расчета на м² представлено в таблице 10.

Таблица 10

Регион	Средняя этажность, на м²
г.Москва	21,2
Рязанская область	19,2
г.Санкт-Петербург	19,0
Свердловская область	18,5
Приморский край	17,9
Ростовская область	17,8
Пермский край	17,7
Новосибирская область	17,7
Воронежская область	17,2
Красноярский край	16,9
Саратовская область	16,8
Краснодарский край	16,6
Липецкая область	16,6
Оренбургская область	16,1
Республика Башкортостан	15,9
Кировская область	15,6
Самарская область	15,6
Удмуртская Республика	15,4
Пензенская область	15,4
Тюменская область	15,4
Московская область	15,2
Хабаровский край	14,8
Алтайский край	14,7
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	14,7
Чувашская Республика	14,7
Ленинградская область	14,4
Республика Татарстан	14,3
Забайкальский край	14,1
Ивановская область	14,1
Тверская область	14,1
Томская область	14,1
Ульяновская область	14,0
Орловская область	13,9
Волгоградская область	13,8
Астраханская область	13,7
Республика Мордовия	13,6
Омская область	13,5
Ярославская область	13,1
Челябинская область	13,1
Тульская область	13,1
Нижегородская область	13,0
Иркутская область	12,9
Калужская область	12,7
Владимирская область	12,6
Республика Бурятия	12,5
Брянская область	12,5
Тамбовская область	12,5
Республика Коми	12,5
Ставропольский край	12,3
Республика Саха (Якутия)	12,2
Белгородская область	11,8
Вологодская область	11,4
Республика Дагестан	11,3
Республика Карелия	11,2
Курская область	11,2
Чеченская Республика	11,2
Кемеровская область	11,0
Мурманская область	10,8
Республика Крым	10,7
Амурская область	10,7
Архангельская область	10,4
Сахалинская область	10,3
Карачаево-Черкесская Республика	10,0
Кабардино-Балкарская Республика	9,9
Калининградская область	9,7
Псковская область	9,4
Республика Ингушетия	9,3
Новгородская область	9,3
г.Севастополь	9,3
Смоленская область	9,2
Республика Хакасия	9,2
Курганская область	9,1
Республика Алтай	8,5
Республика Марий Эл	8,4
Костромская область	8,3
Республика Калмыкия	7,7
Камчатский край	7,6
Республика Адыгея	7,4
Республика Тыва	7,1
Ямало-Ненецкий автономный округ	6,5
Республика Северная Осетия-Алания	6,1
Ненецкий автономный округ	5,5
Еврейская автономная область	3,0
Общий итог	16,0

6. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по материалам стен строящихся домов

Анализ проектных деклараций показывает следующую структуру строящихся застройщиками домов в разрезе материалов стен (Таблица 11, Гистограмма 5).

Таблица 11

Материал стен	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
Материал стен	ед.	%	ед.	%	м²	%
монолит-кирпич	3 274	21,9%	759 858	31,5%	36 364 939	30,6%
монолит	2 493	16,7%	579 863	24,0%	30 139 740	25,4%
кирпич	4 695	31,4%	443 731	18,4%	22 290 695	18,8%
панель	1 748	11,7%	329 458	13,7%	15 279 943	12,9%
блочный	2 550	17,1%	281 879	11,7%	13 790 345	11,6%
бетон-кирпич	92	0,6%	12 639	0,5%	646 862	0,5%
бетон	33	0,2%	3 025	0,1%	157 585	0,1%
каркасные из ЛСТК	17	0,1%	544	0,0%	20 907	0,0%
дерево	29	0,2%	165	0,0%	10 171	0,0%
каркасно-щитовой	17	0,1%	78	0,0%	4 919	0,0%
Общий итог	14 948	100%	2 411 240	100%	118 706 106	100%

Гистограмма 5

Наиболее распространенным материалом стен строящихся домов в Российской Федерации является монолит-кирпич. Из него возводится 30,6% от всей площади жилищного строительства.

Динамика изменения долей материалов стен, преобладающих в жилищном строительстве в Российской Федерации, представлена на графике 5.

График 5

7. ТОП застройщиков Российской Федерации по объемам строительства

ТОП‑100 застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Российской Федерации на июль 2017 года представлен в таблице 12.

Таблица 12

№	Застройщик	Регион застройщика	Строящихся домов		Жилых единиц		Совокупная S жилых единиц
№	Застройщик	Регион застройщика	ед.	%	ед.	%	м²	%
1	*ГК ПИК*	г. Москва	197	1,3%	77 766	3,2%	3 960 437	3,3%
2	*Группа ЛСР*	г. Санкт‑Петербург	209	1,4%	63 246	2,6%	3 442 323	2,9%
3	*Холдинг Setl Group*	г. Санкт‑Петербург	86	0,6%	82 187	3,4%	2 798 104	2,4%
4	*ГК ЮгСтройИнвест*	Ставропольский край	83	0,6%	29 359	1,2%	1 434 200	1,2%
5	*ГК ЦДС*	г. Санкт‑Петербург	54	0,4%	34 488	1,4%	1 256 627	1,1%
6	*Лидер Групп*	г. Санкт‑Петербург	42	0,3%	23 716	1,0%	985 682	0,8%
7	*Группа Самолет-Девелопмент*	г. Москва	55	0,4%	21 551	0,9%	899 394	0,8%
8	*ФСК Лидер*	г. Москва	34	0,2%	17 643	0,7%	851 122	0,7%
9	*ГК Эталон*	г. Санкт‑Петербург	44	0,3%	15 439	0,6%	841 558	0,7%
10	*ГК СУ-155 (объекты достраивает ООО "РК Строй")*	г. Москва	56	0,4%	15 701	0,7%	804 875	0,7%
11	*Urban Group*	г. Москва	58	0,4%	16 794	0,7%	750 473	0,6%
12	*ГК МИЦ*	г. Москва	41	0,3%	13 684	0,6%	713 738	0,6%
13	*ДСК*	Воронежская область	65	0,4%	14 395	0,6%	697 015	0,6%
14	*СК Дальпитерстрой*	г. Санкт‑Петербург	30	0,2%	14 619	0,6%	647 958	0,5%
15	*Главстрой-СПб*	г. Санкт‑Петербург	31	0,2%	15 360	0,6%	622 797	0,5%
16	*ГК ВКБ-Новостройки*	Краснодарский край	38	0,3%	11 985	0,5%	553 686	0,5%
17	*ДОНСТРОЙ*	г. Москва	18	0,1%	6 976	0,3%	537 380	0,5%
18	*А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ*	г. Москва	38	0,3%	10 017	0,4%	530 797	0,4%
19	*Брусника*	Тюменская область	43	0,3%	9 364	0,4%	498 302	0,4%
20	*ГК АСК*	Краснодарский край	34	0,2%	10 334	0,4%	482 848	0,4%
21	*Capital Group*	г. Москва	16	0,1%	8 687	0,4%	482 314	0,4%
22	*ГК ИНТЕКО*	г. Москва	45	0,3%	8 566	0,4%	469 189	0,4%
23	*MR Group*	г. Москва	24	0,2%	9 091	0,4%	463 406	0,4%
24	*Полис Групп*	г. Санкт‑Петербург	17	0,1%	15 628	0,6%	444 265	0,4%
25	*ГК Единство*	Рязанская область	23	0,2%	7 939	0,3%	433 477	0,4%
26	*Л1 СК №1*	г. Санкт‑Петербург	23	0,2%	7 541	0,3%	417 443	0,4%
27	*Концерн ЮИТ*	г. Москва	54	0,4%	8 102	0,3%	412 547	0,3%
28	*ГК Корпорация КОШЕЛЕВ*	Самарская область	89	0,6%	10 148	0,4%	407 060	0,3%
29	*СК ПЕТРОСТРОЙ*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	15 403	0,6%	406 797	0,3%
30	*ГК ИНГРАД*	г. Москва	39	0,3%	7 693	0,3%	400 877	0,3%
31	*ГК КОРТРОС*	г. Москва	26	0,2%	6 779	0,3%	398 836	0,3%
32	*Группа ПСН*	г. Москва	20	0,1%	6 681	0,3%	389 305	0,3%
33	*Normann*	г. Санкт‑Петербург	27	0,2%	11 331	0,5%	374 073	0,3%
34	*ГК МонАрх*	г. Москва	27	0,2%	5 650	0,2%	372 201	0,3%
35	*СК Выбор*	Воронежская область	26	0,2%	7 040	0,3%	364 331	0,3%
36	*ГК Красстрой*	Красноярский край	30	0,2%	9 756	0,4%	363 026	0,3%
37	*ГК ЖИК г. Казани*	Республика Татарстан	8	0,1%	6 773	0,3%	356 110	0,3%
38	*ГК Гранель*	г. Москва	60	0,4%	8 849	0,4%	352 802	0,3%
39	*ГК Европея*	Краснодарский край	113	0,8%	6 249	0,3%	340 309	0,3%
40	*ГК АБСОЛЮТ*	г. Москва	23	0,2%	6 095	0,3%	335 244	0,3%
41	*СПб Реновация*	г. Санкт‑Петербург	26	0,2%	7 740	0,3%	333 789	0,3%
42	*ККФЖС*	Красноярский край	15	0,1%	5 376	0,2%	333 232	0,3%
43	*ГК КомСтрин*	г. Москва	34	0,2%	6 937	0,3%	323 661	0,3%
44	*Тверской ДСК*	Тверская область	16	0,1%	6 081	0,3%	312 836	0,3%
45	*ГК Атлант*	г. Москва	16	0,1%	7 237	0,3%	311 573	0,3%
46	*ИСК Запад*	Ульяновская область	100	0,7%	6 617	0,3%	308 685	0,3%
47	*Унистрой*	Республика Татарстан	45	0,3%	7 304	0,3%	302 230	0,3%
48	*AFI Development*	г. Москва	21	0,1%	4 022	0,2%	297 137	0,3%
49	*ГК ЭкоГрад*	Нижегородская область	164	1,1%	7 185	0,3%	294 319	0,2%
50	*ГК КВС*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	5 846	0,2%	285 320	0,2%
51	*Кировский ССК*	Кировская область	21	0,1%	6 637	0,3%	283 543	0,2%
52	*СК ЮСИ*	Краснодарский край	13	0,1%	5 021	0,2%	283 296	0,2%
53	*ГК Мегаполис*	Калининградская область	16	0,1%	4 611	0,2%	270 238	0,2%
54	*ГК Пионер*	г. Москва	18	0,1%	4 957	0,2%	269 941	0,2%
55	*KASKAD Family*	г. Москва	218	1,5%	3 336	0,1%	269 417	0,2%
56	*Концерн КРОСТ*	г. Москва	14	0,1%	5 446	0,2%	263 855	0,2%
57	*ГК ВекторСтройФинанс*	г. Москва	21	0,1%	3 587	0,1%	262 807	0,2%
58	*Апрелевка С2*	г. Москва	195	1,3%	5 832	0,2%	262 093	0,2%
59	*ГК Аквилон-Инвест*	Архангельская область	25	0,2%	5 403	0,2%	261 873	0,2%
60	*Авеста-Строй*	Московская область	18	0,1%	4 800	0,2%	261 806	0,2%
61	*Тройка Рэд*	Московская область	31	0,2%	6 284	0,3%	261 504	0,2%
62	*Строительный трест*	г. Санкт‑Петербург	15	0,1%	4 509	0,2%	259 272	0,2%
63	*ДК Древо*	Самарская область	53	0,4%	5 996	0,2%	254 027	0,2%
64	*УСК-2*	Оренбургская область	10	0,1%	5 509	0,2%	252 954	0,2%
65	*Речелстрой*	Челябинская область	38	0,3%	6 043	0,3%	252 851	0,2%
66	*ГК Флагман*	Краснодарский край	24	0,2%	5 717	0,2%	251 397	0,2%
67	*ИСГ Мавис*	г. Санкт‑Петербург	17	0,1%	6 433	0,3%	241 858	0,2%
68	*Холдинг RBI*	г. Санкт‑Петербург	32	0,2%	4 397	0,2%	234 253	0,2%
69	*COALCO*	г. Москва	4	0,0%	3 317	0,1%	233 479	0,2%
70	*ТДСК*	Тюменская область	72	0,5%	3 636	0,2%	233 367	0,2%
71	*СК Семья*	Краснодарский край	25	0,2%	6 655	0,3%	232 892	0,2%
72	*СК Шэлдом*	Саратовская область	16	0,1%	3 664	0,2%	231 574	0,2%
73	*ГК РосСтройИнвест*	г. Санкт‑Петербург	19	0,1%	5 507	0,2%	231 551	0,2%
74	*Желдорипотека*	г. Москва	25	0,2%	4 140	0,2%	228 909	0,2%
75	*ПКФ Гюнай*	Московская область	11	0,1%	4 418	0,2%	228 883	0,2%
76	*ГК ПТК-30*	Новосибирская область	17	0,1%	5 179	0,2%	228 386	0,2%
77	*ГК Столица Нижний*	Нижегородская область	22	0,1%	3 967	0,2%	227 656	0,2%
78	*НСИ*	Краснодарский край	17	0,1%	3 415	0,1%	226 661	0,2%
79	*ГК Арсенал-Недвижимость*	г. Санкт‑Петербург	16	0,1%	4 978	0,2%	224 410	0,2%
80	*ГК Долгопрудненская СК*	Московская область	11	0,1%	4 255	0,2%	221 373	0,2%
81	*ГК Монолитхолдинг*	Красноярский край	16	0,1%	3 433	0,1%	220 410	0,2%
82	*ГК Капитал*	Рязанская область	11	0,1%	3 887	0,2%	220 409	0,2%
83	*ГК Новый ДОН*	Самарская область	13	0,1%	4 119	0,2%	219 824	0,2%
84	*Холдинг Sezar Group*	г. Москва	5	0,0%	3 786	0,2%	218 458	0,2%
85	*ГК Ин-Групп*	г. Москва	20	0,1%	4 240	0,2%	215 663	0,2%
86	*Компания Дарстрой*	Краснодарский край	58	0,4%	5 645	0,2%	215 638	0,2%
87	*ГК Третий Трест*	Республика Башкортостан	26	0,2%	4 764	0,2%	213 304	0,2%
88	*Комос-Строй*	Удмуртская Республика	23	0,2%	4 157	0,2%	211 674	0,2%
89	*Glorax Development*	г. Санкт‑Петербург	13	0,1%	4 488	0,2%	210 577	0,2%
90	*Холдинг Стройпромавтоматика*	г. Москва	15	0,1%	4 876	0,2%	207 672	0,2%
91	*ГК СКМ Групп*	г. Москва	14	0,1%	4 250	0,2%	206 472	0,2%
92	*ГК Стрижи*	Новосибирская область	18	0,1%	4 449	0,2%	204 567	0,2%
93	*ГК Домостроитель*	г. Москва	9	0,1%	4 259	0,2%	203 207	0,2%
94	*СК КСМ*	Кировская область	18	0,1%	4 504	0,2%	198 927	0,2%
95	*СГ Третий Рим*	Ставропольский край	53	0,4%	4 420	0,2%	198 783	0,2%
96	*ЛИК*	Липецкая область	25	0,2%	3 332	0,1%	197 274	0,2%
97	*ГК Эйнком*	г. Москва	16	0,1%	3 282	0,1%	195 889	0,2%
98	*СХ ТЕРМОДОМ*	Пензенская область	14	0,1%	4 485	0,2%	194 646	0,2%
99	*AVA Group*	Краснодарский край	15	0,1%	4 947	0,2%	194 032	0,2%
100	*ГК Томская ДСК*	Томская область	17	0,1%	4 130	0,2%	191 127	0,2%
	Общий итог		3 880	30,0%	976 072	40,0%	45 980 389	40,0%

8. Жилые комплексы, строящиеся застройщиками в Российской Федерации

В Российской Федерации возводится 50 жилых комплексов. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов, строящихся в Российской Федерации, представлен в приложении 1.

Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Чистое небо» (город Санкт‑Петербург). В этом жилом комплексе застройщик «Холдинг Setl Group» возводит 16 домов, включающих 34 270 жилых единиц, совокупной площадью 1 110 489 м².

9. Средняя площадь жилых единиц, строящихся застройщиками в Российской Федерации

Средняя площадь жилой единицы, строящейся в Российской Федерации, составляет 49,2 м².

Динамика изменения средней площади строящихся жилых единиц в Российской Федерации представлена на графике 6.

График 6

Ранжирование регионов Российской Федерации по средней площади квартир представлено в таблице 14.

Таблица 14

Регион		Средняя площадь квартиры, м²
Камчатский край	98,2
Республика Ингушетия	89,0
Чеченская Республика	80,5
Карачаево-Черкесская Республика	70,9
Республика Дагестан	70,6
г.Севастополь	66,5
Кабардино-Балкарская Республика	62,8
Республика Северная Осетия-Алания	62,3
Сахалинская область	60,3
Республика Калмыкия	60,2
г.Москва	60,1
Республика Крым	60,1
Астраханская область	59,8
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	57,4
Брянская область	56,5
Смоленская область	55,9
Архангельская область	54,8
Липецкая область	54,3
Белгородская область	54,1
Ярославская область	54,1
Ивановская область	54,0
Костромская область	53,8
Хабаровский край	53,6
Республика Бурятия	53,5
Свердловская область	53,4
Тверская область	52,9
Орловская область	52,3
Саратовская область	52,3
Забайкальский край	52,3
Кемеровская область	52,2
Рязанская область	51,9
Тамбовская область	51,6
Республика Хакасия	51,6
Тюменская область	51,4
Республика Мордовия	51,2
Волгоградская область	51,2
Приморский край	51,1
Томская область	51,0
Ненецкий автономный округ	50,9
Пензенская область	50,7
Республика Саха	50,6
Республика Татарстан	50,6
Тульская область	50,6
Калининградская область	50,3
Нижегородская область	50,3
Ставропольский край	50,3
Владимирская область	50,1
Калужская область	50,0
Московская область	50,0
Ямало-Ненецкий автономный округ	50,0
Курская область	49,8
Чувашская Республика	49,7
Самарская область	49,6
Омская область	49,4
Республика Башкортостан	49,4
Воронежская область	49,4
Новосибирская область	49,2
Иркутская область	49,2
Удмуртская Республика	49,2
Мурманская область	49,0
Красноярский край	48,9
Оренбургская область	48,9
Новгородская область	48,7
Ульяновская область	48,7
Амурская область	48,3
Республика Марий Эл	48,2
Пермский край	48,0
Ростовская область	47,9
Алтайский край	47,5
Вологодская область	46,9
Краснодарский край	46,7
Псковская область	46,2
Курганская область	45,9
Республика Карелия	45,7
Кировская область	44,9
Республика Коми	44,9
г.Санкт-Петербург	44,1
Челябинская область	44,0
Республика Тыва	43,4
Республика Алтай	41,1
Республика Адыгея	40,6
Ленинградская область	38,5
Еврейская автономная область	34,0
Общий итог	49,2

Средняя площадь жилой единицы, строящейся 100 крупнейшими по объемам текущего строительства застройщиками в Российской Федерации, составляет 47,1 м². Среди них самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «СК ПЕТРОСТРОЙ» (г. Санкт‑Петербург) – 26,4 м². Самая большая – у застройщика «KASKAD Family» (г. Москва) – 80,8 м² (Таблица 15).

Таблица 15

Застройщик	Регион застройщика	Ср. площадь квартиры, м²
СК ПЕТРОСТРОЙ	г. Санкт‑Петербург	26,4
Полис Групп	г. Санкт‑Петербург	28,4
Normann	г. Санкт‑Петербург	33,0
Холдинг Setl Group	г. Санкт‑Петербург	34,0
СК Семья	Краснодарский край	35,0
ГК ЦДС	г. Санкт‑Петербург	36,4
ГК Красстрой	Красноярский край	37,2
ИСГ Мавис	г. Санкт‑Петербург	37,6
Компания Дарстрой	Краснодарский край	38,2
AVA Group	Краснодарский край	39,2
ГК Гранель	г. Москва	39,9
ГК Корпорация КОШЕЛЕВ	Самарская область	40,1
Главстрой-СПб	г. Санкт‑Петербург	40,5
ГК ЭкоГрад	Нижегородская область	41,0
Унистрой	Республика Татарстан	41,4
Лидер Групп	г. Санкт‑Петербург	41,6
Тройка Рэд	Московская область	41,6
Группа Самолет-Девелопмент	г. Москва	41,7
Речелстрой	Челябинская область	41,8
ГК РосСтройИнвест	г. Санкт‑Петербург	42,0
ДК Древо	Самарская область	42,4
Холдинг Стройпромавтоматика	г. Москва	42,6
Кировский ССК	Кировская область	42,7
ГК Атлант	г. Москва	43,1
СПб Реновация	г. Санкт‑Петербург	43,1
СХ ТЕРМОДОМ	Пензенская область	43,4
ГК Флагман	Краснодарский край	44,0
ГК ПТК-30	Новосибирская область	44,1
СК КСМ	Кировская область	44,2
СК Дальпитерстрой	г. Санкт‑Петербург	44,3
Urban Group	г. Москва	44,7
ГК Третий Трест	Республика Башкортостан	44,8
Апрелевка С2	г. Москва	44,9
СГ Третий Рим	Ставропольский край	45,0
ГК Арсенал-Недвижимость	г. Санкт‑Петербург	45,1
УСК-2	Оренбургская область	45,9
ГК Стрижи	Новосибирская область	46,0
ГК ВКБ-Новостройки	Краснодарский край	46,2
ГК Томская ДСК	Томская область	46,3
ИСК Запад	Ульяновская область	46,7
ГК КомСтрин	г. Москва	46,7
ГК АСК	Краснодарский край	46,7
Glorax Development	г. Санкт‑Петербург	46,9
ГК Домостроитель	г. Москва	47,7
ФСК Лидер	г. Москва	48,2
ДСК	Воронежская область	48,4
Концерн КРОСТ	г. Москва	48,4
ГК Аквилон-Инвест	Архангельская область	48,5
ГК СКМ Групп	г. Москва	48,6
ГК КВС	г. Санкт‑Петербург	48,8
ГК ЮгСтройИнвест	Ставропольский край	48,9
ГК Ин-Групп	г. Москва	50,9
Концерн ЮИТ	г. Москва	50,9
Комос-Строй	Удмуртская Республика	50,9
ГК ПИК	г. Москва	50,9
MR Group	г. Москва	51,0
ГК СУ-155 (объекты достраивает ООО "РК Строй")	г. Москва	51,3
Тверской ДСК	Тверская область	51,4
СК Выбор	Воронежская область	51,8
ПКФ Гюнай	Московская область	51,8
ГК Долгопрудненская СК	Московская область	52,0
ГК ИНГРАД	г. Москва	52,1
ГК МИЦ	г. Москва	52,2
ГК ЖИК г. Казани	Республика Татарстан	52,6
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ	г. Москва	53,0
Брусника	Тюменская область	53,2
Холдинг RBI	г. Санкт‑Петербург	53,3
ГК Новый ДОН	Самарская область	53,4
Группа ЛСР	г. Санкт‑Петербург	54,4
ГК Пионер	г. Москва	54,5
ГК Европея	Краснодарский край	54,5
ГК Эталон	г. Санкт‑Петербург	54,5
Авеста-Строй	Московская область	54,5
ГК Единство	Рязанская область	54,6
ГК ИНТЕКО	г. Москва	54,8
ГК АБСОЛЮТ	г. Москва	55,0
Желдорипотека	г. Москва	55,3
Л1 СК №1	г. Санкт‑Петербург	55,4
Capital Group	г. Москва	55,5
СК ЮСИ	Краснодарский край	56,4
ГК Капитал	Рязанская область	56,7
ГК Столица Нижний	Нижегородская область	57,4
Строительный трест	г. Санкт‑Петербург	57,5
Холдинг Sezar Group	г. Москва	57,7
Группа ПСН	г. Москва	58,3
ГК Мегаполис	Калининградская область	58,6
ГК КОРТРОС	г. Москва	58,8
ЛИК	Липецкая область	59,2
ГК Эйнком	г. Москва	59,7
ККФЖС	Красноярский край	62,0
СК Шэлдом	Саратовская область	63,2
ТДСК	Тюменская область	64,2
ГК Монолитхолдинг	Красноярский край	64,2
ГК МонАрх	г. Москва	65,9
НСИ	Краснодарский край	66,4
COALCO	г. Москва	70,4
ГК ВекторСтройФинанс	г. Москва	73,3
AFI Development	г. Москва	73,9
ДОНСТРОЙ	г. Москва	77,0
KASKAD Family	г. Москва	80,8
Общий итог		47,1

10. Ипотечное кредитование для жителей Российской Федерации (официальная статистика Банка России)

10.1. Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Российской Федерации, составило 423 482, что на 8,6% больше уровня 2016 г. (390 085 ИЖК), и на 51,0% больше уровня, достигнутого в 2015 г. (280 440 ИЖК).

График 7

За 6 месяцев 2017 г. количество ИЖК, выданных жителям Российской Федерации под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), составило 127 489, что на 9,8% меньше, чем в 2016 г. (141 395 ИЖК).

Динамика изменения накопленным итогом количества ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 8.

График 8

Количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, увеличилось на 13,5% по сравнению с июнем 2016 года (24 525 против 21 613 годом ранее).

Помесячная разбивка количества ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 9.

График 9

Доля ИЖК, выданных под залог ДДУ за 6 месяцев 2017 г., составила 30,1% от общего количества ИЖК, выданных жителям Российской Федерации за этот же период, что на 6,1 п.п. меньше соответствующего значения 2016 г. (36,2%).

Помесячная разбивка доли ИЖК под залог ДДУ от общего количества ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 10.

График 10

10.2. Объем ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. объем ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, составил 772 692 млн ₽, что на 16,3% больше уровня, достигнутого в 2016 г. (664 227 млн ₽), и на 68,3% больше аналогичного значения 2015 г. (458 999 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 11.

График 11

В общем объеме кредитов, выданных за 6 месяцев 2017 г. жителям Российской Федерации (3 914 996 млн ₽), доля ИЖК составила 19,7%, что на 0,9 п.п. меньше соответствующего значения 2016 г. (20,6%), и на 1,2 п.п. больше уровня 2015 г. (18,5%).

Помесячная разбивка доли ИЖК в общем объеме кредитов, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., приведена на графике 12.

График 12

За 6 месяцев 2017 г. объем ИЖК, выданных жителям Российской Федерации под залог ДДУ, составил 264 036 млн ₽ (34,2% от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации). Это на 1,6% больше аналогичного значения 2016 г. (259 806 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом объема ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 13.

График 13

В общем объеме кредитов, выданных за 6 месяцев 2017 г. жителям Российской Федерации (3 914 996 млн ₽), доля ИЖК под залог ДДУ составила 6,7%, что на 1,4 п.п. меньше уровня 2016 г. (8,1%).

Динамика изменения доли ИЖК под залог ДДУ в общем объеме кредитов, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., накопленным итогом и помесячно приведена на графиках 14 и 15.

График 14

График 15

Доля ИЖК, выданных под залог ДДУ за 6 месяцев 2017 г., составила 34,2% от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации за этот же период, что на 4,9 п.п. меньше, чем в 2016 г. (39,1%).

Динамика изменения накопленным итогом доли ИЖК под залог ДДУ от общего объема ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., приведена на графике 16.

График 16

Объем ипотечных кредитов, выданных для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, увеличился на 28,7% по сравнению с июнем 2016 года (52,0 против 40,4 млрд ₽ годом ранее).

Помесячная разбивка объема ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 17.

График 17

Рост объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 28,7% в июне 2017 года по сравнению с июнем 2016 года сопровождался ростом объема всех видов кредитов на 27,9% (754,8 против 590,0 млрд ₽ годом ранее), а также ростом всех видов ипотечных жилищных кредитов на 38,1% (157,6 против 114,1 млрд ₽ годом ранее) (График 18).

График 18

Доля выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в общем объеме выданных в Российской Федерации кредитов всех видов в июне составила 6,9%, в объеме всех видов ипотечных жилищных кредитов – 33,0%.

10.3. Средний размер ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

По официальной статистике Банка России в июне 2017 г. средний размер ИЖК в Российской Федерации составил 1,86 млн ₽, что на 9,6% больше уровня, достигнутого в 2016 г. (1,69 млн ₽), и на 10,6% больше аналогичного значения 2015 г. (1,68 млн ₽).

Помесячная динамика среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 19.

График 19

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средний размер ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составил 1,83 млн ₽, что на 7,2% больше, чем в 2016 г. (1,70 млн ₽), и на 11,5% больше соответствующего значения 2015 г. (1,64 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации в 2015 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 20.

График 20

Средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года увеличился на 13,4% по сравнению с июнем 2016 года (2,12 против 1,87 млн ₽ годом ранее). По отношению к предыдущему месяцу средний размер ипотечного жилищного кредита для долевого строительства вырос на 0,5%. Рост размера ИЖК под залог ДДУ наблюдается второй месяц подряд.

Помесячная динамика среднего размера ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 21.

График 21

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средний размер ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составил 2,07 млн ₽ (на 13,4% больше среднего размера ИЖК, выданных жителям Российской Федерации). Это на 12,5% больше соответствующего значения 2016 г. (1,84 млн ₽).

Динамика изменения накопленным итогом среднего размера ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., млн ₽, приведена на графике 22.

График 22

Рост среднего размера выданных ипотечных жилищных кредитов под залог уже построенной недвижимости за год составил 8,7%, c 1,61 до 1,75 млн ₽.

Динамика помесячного изменения среднего размера ипотечного жилищного кредита в Российской Федерации, млн ₽, в сравнении по видам ИЖК представлена на графике 23.

График 23

За год разница между средними размерами ипотечных жилищных кредитов для долевого строительства и под залог построенной недвижимости выросла на 5,0 п.п. с 16,1% до 21,1%.

10.4. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

В целом по всем видам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных в июне 2017 года, средневзвешенная ставка составила 11,11%. По сравнению с таким же показателем июня 2016 года произошло снижение ставки на 1,82 п.п. (с 12,93 до 11,11%).

Динамика помесячного изменения средневзвешенной ставки по ИЖК всех видов представлена на графике 24.

График 24

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средневзвешенная ставка ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом составила 11,50%, что на 1,23 п.п. меньше, чем в 2016 г. (12,73%), и на 2,54 п.п. меньше соответствующего значения 2015 г. (14,04%).

Помесячная динамика изменения средневзвешенной ставки ИЖК, выданных жителям Российской Федерации, накопленным итогом в 2015 – 2017 гг., представлена на графике 25.

График 25

Ставка по ИЖК, выданным для долевого строительства в Российской Федерации в июне 2017 года, составила 10,72%, что на 1,28 п.п. меньше аналогичного значения за июнь 2016 года (12,00%).

Динамика помесячного изменения средневзвешенной ставки по ИЖК под залог ДДУ представлена на графике 26.

График 26

По данным Банка России за 6 месяцев 2017 г. средневзвешенная ставка ИЖК, выданных под залог ДДУ жителям Российской Федерации, накопленным итогом составила 11,10% (на 0,40 п.п. меньше среднего размера ставки по всем ИЖК). Это на 0,57 п.п. меньше уровня, достигнутого в 2016 г. (11,67%).

Динамика изменения накопленным итогом средневзвешенной ставки ИЖК под залог ДДУ, выданных жителям Российской Федерации в 2016 – 2017 гг., представлена на графике 27.

График 27

Ставка по ИЖК под залог уже построенного жилья в Российской Федерации в июне 2017 года составила 11,30%, что на 2,17 п.п. меньше значения за июнь 2016 года (13,47%).

Сравнение помесячной динамики средневзвешенной ставки по видам ИЖК, представлено на графике 28.

График 28

За год разница между ставками ипотечных жилищных кредитов всех видов и для долевого строительства уменьшилась в 2,4 раза с 0,93 п.п. до 0,39 п.п. Разница между ставками ипотечных жилищных кредитов под залог готового жилья и для долевого строительства за год уменьшилась в 2,5 раза с 1,47 п.п. до 0,58 п.п. (График 29).

График 29

11. Реальные доходы жителей Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

По данным Росстата за 6 месяцев 2017 г. индекс реальных доходов жителей Российской Федерации 2 месяца находился в положительной зоне, 3 месяца – в отрицательной (График 30).

График 30

В целом за 6 месяцев 2017 г. в Российской Федерации произошло падение реальных доходов населения на 0,7%.

12. Государственная регистрация ДДУ в Российской Федерации (официальная статистика Росреестра)

По данным Росреестра за 5 месяцев 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 253 024 договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Это приблизительно на 9% меньше аналогичного показателя 2016 года (порядка 277 000 регистраций ДДУ). По сравнению с тем же периодом 2015 года число ДДУ упало примерно на 4% (тогда было зарегистрировано около 263 500 ДДУ).

Динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Российской Федерации накопленным итогом в 2015 – 2017 гг. представлена на графике 31.

График 31

В мае 2017 года в Российской Федерации зарегистрировано 51 651 ДДУ.

Это на 6,3% меньше, чем в апреле (55 153), и на 21,6% – чем в марте текущего года, когда было зарегистрировано 65 882 ДДУ.

Помесячная динамика изменения количества зарегистрированных ДДУ в Российской Федерации в 2017 г. представлена на графике 32.

График 32

* Для приблизительных расчетов использованы среднемесячные показатели поквартальной отчетности за II квартал 2015 – 2016 годов.

13. Ввод жилья в Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

Отчетность Росстата за 6 месяцев 2017 г. показывает снижение на 11,2% графика ввода жилья в Российской Федерации в 2017 г. по сравнению с 2016 г. и снижение на 18,4% по отношению к 2015 г. (График 33).

График 33

В июне 2017 года в Российской Федерации введено 6,4 млн м² жилья. Это на 6,6% или на 0,5 млн м² меньше, чем за аналогичный период 2016 года (График 34).

График 34

Отставание от темпов ввода жилья по отношению к предыдущему году наблюдается в Российской Федерации десятый месяц подряд.

График 35

В Российской Федерации за 6 месяцев 2017 г. фиксируется снижение объема ввода жилья населением на 16,7% по отношению к аналогичному периоду 2016 г. и снижение на 29,7% по отношению к 2015 г. (График 36).

График 36

Объемы ввода жилья застройщиками за 6 месяцев 2017 г. показывают снижение на 6,9% к уровню 2016 г. и снижение на 7,9% к 2015 г. (График 37).

График 37

В июне 2017 года в Российской Федерации застройщиками введено 3,8 млн м² многоквартирных домов, что на 2,9% или на 0,1 млн м² меньше аналогичного значения за тот же период 2016 года (График 38).

График 38

Отставание от темпов ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к предыдущему году наблюдается в Российской Федерации после положительной динамики в прошлом месяце.

График 39

Доля ввода жилья застройщиками за 6 месяцев 2017 г. составила 58,8% против 56,1% за этот же период 2016 г. и 52,2% – за этот же период 2015 г.

График 40

В июне 2017 года доля ввода многоквартирных домов застройщиками по отношению к общему объему ввода жилья в Российской Федерации составила 59,9%, что на 2,3 п.п. больше аналогичного значения за тот же период 2016 года.

14. Цена предложения на строящиеся объекты в Российской Федерации

По состоянию на июль 2017 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Российской Федерации составила 63 952 рубля за квадратный метр.

Динамика изменения средневзвешенной цены предложений новостроек в Российской Федерации представлена на графике 41.

График 41

Приложение 1. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов Российской Федерации

№	ЖК	Регион	Населенный пункт	Застройщик	Строящихся домов	Жилых единиц	Совокупная S жилых единиц
№	ЖК	Регион	Населенный пункт	Застройщик	ед.	ед.	м²
1	*Чистое небо*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Холдинг Setl Group	16	34 270	1 110 489
2	*Солнечный город*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Холдинг Setl Group	11	15 657	515 231
3	*Цветной город*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	42	10 858	469 178
4	*Новые горизонты*	Ленинградская область	Бугры	ГК ЦДС	26	12 800	455 375
5	*Северная Долина*	г. Санкт‑Петербург	Парголово (в составе г.о. Санкт‑Петербург)	Главстрой-СПб	18	11 014	437 364
6	*ЛУЧИ*	г. Москва	Москва	Группа ЛСР	9	7 240	398 180
7	*Шушары*	г. Санкт‑Петербург	Шушары (в составе г.о. Санкт‑Петербург)	СК Дальпитерстрой	20	9 958	397 414
8	*ЗИЛАРТ*	г. Москва	Москва	Группа ЛСР	16	4 977	389 308
9	*Красный Аксай*	Ростовская область	Ростов‑на‑Дону	ГК ЮгСтройИнвест	23	7 209	362 380
10	*Шуваловский*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	16	8 731	336 261
11	*Перспективный*	Ставропольский край	Ставрополь	ГК ЮгСтройИнвест	20	6 409	336 180
12	*Солонцы-2*	Красноярский край	Красноярск	ККФЖС	13	4 821	303 791
13	*Краски лета*	Ленинградская область	Муринское	Полис Групп	13	10 672	303 360
14	*Окский Берег*	Нижегородская область	Новинки	ГК ЭкоГрад	164	7 185	294 319
15	*КОШЕЛЕВ-проект (Самара)*	Самарская область	Смышляевка	ГК Корпорация КОШЕЛЕВ	55	7 366	291 685
16	*Губернский*	Краснодарский край	Краснодар	ГК ЮгСтройИнвест	15	6 658	291 678
17	*Цивилизация*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	11	5 506	288 898
18	*Зелёные Аллеи*	Московская область	Тарычево	ГК МИЦ	10	5 068	285 231
19	*GreenЛандия 2*	Ленинградская область	Мурино	Холдинг Setl Group	13	8 780	280 112
20	*Мир Митино*	г. Москва	Рождествено	Capital Group	8	5 535	277 974
21	*Три кита*	Ленинградская область	Мурино	Лидер Групп	16	7 228	275 726
22	*Люберцы 2017*	Московская область	Люберцы	Группа Самолет-Девелопмент	23	6 073	263 758
23	*Кварталы 21/19*	г. Москва	Москва	ГК ВекторСтройФинанс	21	3 587	262 807
24	*Борисоглебское*	Московская область	Зверево	Апрелевка С2	195	5 832	262 093
25	*Некрасовка*	г. Москва	Некрасовка	Авеста-Строй	18	4 800	261 806
26	*Испанские кварталы*	г. Москва	Николо‑Хованское	А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ	16	4 941	258 965
27	*Сердце столицы*	г. Москва	Москва	ДОНСТРОЙ	7	3 445	258 339
28	*Новоград Павлино*	Московская область	Балашиха	ГК МИЦ	11	5 523	252 341
29	*Переделкино Ближнее*	г. Москва	Рассказовка	ГК АБСОЛЮТ	15	4 207	234 021
30	*Volga Life*	Тверская область	Тверь	Тверской ДСК	11	4 533	233 685
31	*Приневский*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	ГК ЦДС	7	6 506	233 685
32	*Лондон Парк*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Л1 СК №1	10	4 542	230 301
33	*UP-квартал Сколковский*	Московская область	Одинцово	ФСК Лидер	6	4 381	226 209
34	*Новая Охта. На речке*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Группа ЛСР	22	4 491	222 685
35	*микрорайон Путилково*	Московская область	Путилково	ГК ПИК	7	5 272	222 137
36	*Бутово-Парк 2*	Московская область	Дрожжино	ГК ПИК	11	5 523	222 131
37	*Люберецкий*	Московская область	Люберцы	ГК ПИК	7	4 561	222 046
38	*Гавань Капитанов*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	Лидер Групп	5	4 243	221 438
39	*Светлоград*	Краснодарский край	Краснодар	СК Семья	24	6 283	218 705
40	*Восток*	Калининградская область	Калининград	ГК Мегаполис	12	3 716	218 124
41	*Живи! В Рыбацком*	г. Санкт‑Петербург	Санкт‑Петербург	СПб Реновация	13	5 129	217 663
42	*Мещерский лес*	г. Москва	Москва	ГК ПИК	10	3 813	214 899
43	*Южный город*	Самарская область	МСПП совхоз имени 50‑летия СССР	ДК Древо	46	5 129	211 223
44	*Восточное Бутово (Боброво)*	Московская область	Боброво	ГК ПИК	13	4 500	208 602
45	*Острова*	Республика Татарстан	Казань	ГК ЖИК г. Казани	6	4 382	205 746
46	*Символ*	г. Москва	Москва	ДОНСТРОЙ	9	2 895	202 510
47	*Пригород.Лесное*	Московская область	Мисайлово	Группа Самолет-Девелопмент	10	5 192	201 903
48	*Хорошевский*	г. Москва	Москва	ГК МонАрх	15	2 760	200 876
49	*Гармония*	Ставропольский край	Михайловск	СГ Третий Рим	53	4 420	198 783
50	*мкрн Ярославский*	Московская область	Мытищи	ГК ПИК	8	3 391	197 055
	Общий итог				1 146	332 012	14 684 670

Печать

Текущее строительство Аналитика

6 декабря 2018 15:37

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

4 декабря Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 581453-7, вносящий очередной пакет поправок в 214-ФЗ. В соответствии с решением Госдумы замечания и дополнения к этому документу должны быть представлены до 10 декабря 2018 года. Клуб инвесторов Москвы (КИМ) сформулировал свои предложения ко второму чтению, которые отражены в данной статье исполнительного директора КИМ Владислава ПРЕОБРАЖЕНСКОГО.

Фото: www.promdevelop.ru

Сама суть законодательства о долевом строительстве — это привлечение денежных средств граждан на начальных стадиях строительства для снижения серьезных издержек застройщиков на уплату процентов по целевым кредитам (проектное финансирование), реализацию квадратных метров на стадии строительства с существенным дисконтом для потребителей относительно стоимости квадратных метров уже введенных в эксплуатацию объектов.

За время существования законодательства о долевом строительстве в РФ было проинвестированно, построено, приобретено и оформлено в собственность гражданами по договорам долевого участия с дисконтом (25% и более) свыше 10 млн квартир, в том числе с привлечением материнского капитала. Из этого колоссального объема нового жилья, построенного по договорам долевого участия, приостановлено или законсервировано менее 1%, если не принимать в расчет иные схемы привлечения средств граждан, отличные от договоров долевого строительства.

С целью защиты прав дольщиков было введено обязательное страхование объектов, строящихся по договорам долевого участия. Но, к сожалению, большое количество юридических лазеек позволило страховым компаниям умело уклоняться от выполнения своих обязательств.

На смену данной недействующей системе пришел государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, сформированный по аналогии с Агентством страхования вкладов (АСВ). Данное агентство было организовано гораздо раньше для решения аналогичных проблем, возникших у обманутых вкладчиков банков. Хочется отметить, что объем денежных средств, потерянных гражданами в банках, в десятки раз превышает аналогичные показатели в долевом строительстве.

Кроме того, вместе с внесением поправок в действующее законодательство о создании Фонда был внесен значительный перечень поправок, ужесточающих требования к застройщикам, работающим с гражданами по договорам долевого участия.

Данные изменения в системе страхования были поддержаны большинством застройщиков как устраняющие риски появления новых обманутых дольщиков из-за действий недобросовестных застройщиков, бросающих тень на надежных, честно работающих девелоперов. Граждане получили гарантии сохранности их вложений в долевое строительство без изменения стоимости жилья.

С учетом того, что период строительства многоквартирного жилого дома в среднем составляет два года, а Фонд начал работу 20 октября 2017 года, проверку принятых поправок в законодательство о долевом строительстве и эффективность работы Фонда пока проверить на практике не представляется возможным.

Фото: www. allwomanday.ru

Тем временем принимается новое решение о защите прав дольщиков через эскроу-счета, размещенные все в тех же банках. По сути, граждане должны внести свои денежные средства на эскроу-счет по тому же договору долевого участия, так же, как и ранее они вносили их на счет застройщика, за исключением некоторых нюансов:

• внесение материнского капитала на эскроу-счет не предусматривается;

• беспроцентная рассрочка на оплату договора долевого участия до ввода в эксплуатацию, ранее предоставляемая застройщиком, становится невозможной.

Если у гражданина отсутствует полная сумма денежных средств, он обязан взять ипотечный кредит все в том же банке под проценты. Банк предоставляет застройщику проектное финансирование на весь период и объем строительства, при этом начисляя проценты (свой доход) по рыночной ставке.

Фото: www.nemotor.ru

Прибыль банка образуется в том числе и по процентам ипотечных кредитов, выдаваемым гражданам для внесения на эскроу-счет, находящийся в этом же банке. Кроме того, в этом же банке должны разместить свои счета и подрядные организации, осуществляющие строительство, с обслуживания которых банк также будет иметь доход.

Фактически данные денежные средства будут вращаться на одном корреспондентском счете банка. А для самых успешных застройщиков, строящих качественное и высоколиквидное жилье, складывается достаточно странная ситуация.

Если команда профессионалов продала на начальной стадии строительства (в течение первых шести месяцев) 70% и более квадратных метров в строящемся многоквартирном доме, что фактически заместило (погасило) 100% предоставленного проектного финансирования, то застройщик все равно обязан в течение последующих полутора лет платить проценты банку с полной суммы — а не, наоборот, получать от банка доход в виде процентов за размещенный в нем срочный вклад, что было бы более логично.

Фото: www.pbs.twimg

Попытки застройщиков предложить уполномоченным органам альтернативные варианты поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к этапам строительства многоквартирного жилого дома, успехов не увенчались.

По мнению ряда экспертов, данная ситуация приведет к росту цен: ведь фактически эта система является не долевым строительством, а лишь продажей обещаемых квадратных метров по цене готового жилья.

Особо хотелось бы обратить внимание на то, что при банкротстве банка или отзыве у него лицензии проектное финансирование для застройщика прекращается, возникают обязательства по возврату полученного кредита.

При этом застройщик от уголовной ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками не освобождается, а денежные средства с эскроу-счетов получить он не сможет даже в случае завершения строительства. И это не считая того, что под полученное проектное финансирование застройщик предоставил банку в залог имущество.

Фото:www.ktostroit.ru

4 декабря нижней палатой российского парламента был принят в первом чтении законопроект 581453-7, требующий серьезной доработки. В соответствии с решением Госдумы РФ, до 10 декабря 2018 года должны быть представлены замечания и дополнения законопроекта.

Исходя из своего видения ситуации, Клуб инвесторов Москвы подготовил поправки в 214-ФЗ и направил их в Госдуму РФ и Совет Федерации. Эти предложения сформулированы в таблице, которая приведена ниже.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

Предложения Клуба инвесторов Москвы

к проекту федерального закона № 581453-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятому в первом чтении (далее — Законопроект)

№

Действующая редакция Федерального закона

от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ)

Предлагаемая редакция Законопроекта

Комментарий

Клуба инвесторов Москвы

Часть1.2. статьи 3:

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 1 следующего содержания:

« 1) в статье 3:

часть 1.2. изложить в следующей редакции:

«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при выполнении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи применительно к договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилого помещения;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.».

Действующая редакция части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежных средств участников долевого строительства при одновременном выполнении 2 (двух) условий:

1. уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд

2. размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

1. Данная норма противоречит пп. «б» п. 1 Плана мероприятий («Дорожной карты») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, утвержденной 21.12.2017 г. Правительством Российской Федерации, а также прямо противоречит ч. 4 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ (в редакции Закона №175-ФЗ), предусматривающей в случае привлечения денежных средств путем их размещения на счетах эскроу, часть 4 статьи 3 Закона №214-ФЗ, т.е. обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, не применяется.

2. Данная норма устанавливает условия привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства всех объектов: многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Однако, согласно части 4 ст. 3 Закона №214-ФЗ и положениям Закона №218-ФЗ уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд производится только при строительстве жилых объектов и по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу участникам долевого строительства исключительно жилых помещений.

Исходя из изложенного, буквальное применение действующей редакции части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ влечет риски предъявления требований к застройщикам об одновременном размещении денежных средств на счетах эскроу и уплаты взносов в компенсационный фонд, а также уплаты взносов в компенсационный фонд по всем объектам, а не только по жилым.

Таким образом, данная норма требует корректировки.

Пункт 1.3. части 2 статьи 3:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пунктом 1 следующего содержания:

« б) пункт 1.3. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

В целях снижения финансовых рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов необходимо предусмотреть возможность привлечения дополнительных источников финансирования, таких как целевые займы и ссуды, предоставляемые основным обществом застройщика, его акционерами или участниками (юридическими и физическими лицами).

Пункт 1.5. части 2 статьи 3:

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 1 следующего содержания:

« в) пункт 1.5. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, обязательств застройщика, связанных с приобретением земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и объектов, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимости, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, на обязательства, связанные с выполнением инвестиционных контрактов (соглашений), заключенных застройщиком в соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», государственных контрактов, договоров поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ);».

Предусмотренное законом требование об отсутствии у застройщиков обязательств, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не учитывает, что у застройщиков имеются следующие обязательства:

- обязательства, связанные с приобретением прав на земельные участки, а также приобретением права собственности застройщика на объекты капитального строительства при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ);

- по государственным контрактам,

- по инвестиционным контрактам (соглашениям)

- по договорам поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ).

Часть 2.3. статьи 3:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 1 следующего содержания:

«г) часть 2.3. изложить в следующей редакции:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет для целей привлечения денежных средства участников долевого строительства (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Не требуется открытие расчетного счета застройщика, если разрешение на строительство получено в отношении объекта (объектов), в отношении которых застройщиком не заключаются договоры участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе иметь дополнительные расчетные счета для целей ведения разрешенной законодательством деятельности, не связанной с привлечением денежных средства участников долевого строительства (далее — вспомогательный расчетный счет застройщика). Денежные средства, находящиеся на вспомогательном расчетном счете, могут использоваться застройщиком на любые цели без ограничений, установленных настоящим Законом.

В соответствии с действующей редакцией закона, требуется открытие расчетного счета застройщика, даже если разрешение на строительство получено на строительство социального объекта или инженерной инфраструктуры.

Необходимо прямо предусмотреть в законе правовой режим расчетных счетов застройщика, используемых наряду со специальным счетом.

Часть 2.6 статьи 3:

«Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2—1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «д» пункта 1 следующего содержания:

«д) часть 2.6 изложить в следующей редакции:

«2.6. В случае установления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона,

оснований, предусмотренных пунктами 1—3 настоящей части, уполномоченный орган в срок не более чем один рабочий день со дня установления данного факта обязан направить застройщику предписание контролирующего органа в соответствии с пунктом 9 части 6 статьи 23 настоящего Федерального закона об устранении застройщиком в 30-дневный срок нарушения требований, указанных в части 2 настоящей статьи. В случае неустранения застройщиком нарушений в срок, установленный настоящей частью, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более чем один рабочий день со дня истечения срока, установленного настоящей частью, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав) уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2— 1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов — не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — не позднее одного рабочего дня по истечении шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, по истечению следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.

Застройщик не может считаться не имеющим права привлекать денежные средства участников долевого строительства, в случае, если им в установленном порядке подано соответствующее заявление об исполнении предписания контролирующего органа и на дату истечения срока, установленного настоящей частью, решение по заявлению не принято.

Изменение исключает обязанность органа, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (в г. Москве — МКСИ), направлять в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственную регистрацию права (Росреестр) информацию:

1) о наличии у застройщика недоимки по обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

2) несоблюдении застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

Изменение позволит не приостанавливать регистрацию договоров участия в долевом строительстве застройщика, у которого имеется недоимка по обязательным платежам или им не выдерживаются нормативы финансовой устойчивости.

Наличие задолженности по обязательным платежам в размере, являющемся условием для возбуждения производства по делу о банкротстве (то есть в размере 300 000,00 рублей), несоразмерно правовым последствиям в виде приостановления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при соответствии застройщика иным требованиям: о наличии собственных средств, наличии денежных средств на банковском счете или кредитного договора о предоставлении застройщика целевого кредита на строительство.

Статья 3: «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «е» пункта 1 следующего содержания:

«е) дополнить пунктом 2.6.1. следующего содержания:

«2.6.1. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—3 части 2.6. настоящей статьи, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет уведомление, предусмотренное пунктом 4 части 2.6. настоящей статьи.»

В действующей редакции отсутствует возможность и порядок и застройщика уведомления застройщиком уполномоченных органов, Фонда об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомлений, обязанность проверки устранения указанных обстоятельств и при положительном результате проверки направления соответствующего уведомления в орган регистрации прав для снятия ограничений с застройщика

Данный пробел может привести к нарушению прав застройщиков при привлечении денежных средств дольщиков.

При этом установление сроков рассмотрения информации от застройщика об устранении обстоятельств для Фонда и уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не нарушает прав дольщиков.

Пункт 6 части 4 статьи 4:

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 2 следующего содержания:

«2) пункт 6 части 4 статьи 4 исключить.».

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона, такой договор считается незаключенным.

Признание договора участия в долевом строительстве незаключенным на основании того, что в нем некорректно прописаны условия о финансировании объекта социальной инфраструктуры, не является справедливым последствием для такого нарушения, поэтому предлагаем исключить указанное положение из перечня, предусмотренного ч. 4 ст. 4 Закона.

Часть 1 статьи 5:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«3) часть 1 статьи 5 изложить в следующей редакции:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В целях корректного исполнения налогового законодательства, предусматривающего льготу в отношении услуг застройщика, необходимо вернуть в ч. 1 ст. 5 возможность определения цены договора как суммы возмещения затрат на строительство и средств на оплату услуг застройщика.

Часть 2 статьи 15.4:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 3 следующего содержания:

«3) в статье 15.4:

а) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Допускается внесение денежных средств на счет эскроу по частям в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.

Уплата цены договора участия в долевом строительстве путем внесения платежей в установленный договором период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного любого объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, допускается на расчетный счет застройщика в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.».

Действующая редакция не позволяет участнику долевого строительства оплачивать цену по договору в рассрочку после ввода дома в эксплуатацию.

Изменение позволит участнику долевого строительства вносить денежные средства по договору участия в долевом строительстве на счет эскроу с рассрочкой платежа до ввода дома в эксплуатацию, а после ввода в эксплуатацию, и регистрации собственности на любой объект недвижимости в доме, напрямую на расчетный счет застройщика.

10.

Часть 4 статьи 15.4:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 3 следующего содержания:

«б) часть 2 статьи 15.4 изложить в следующей редакции:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 3, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Изменение позволяет расторгнуть в одностороннем порядке зарегистрированный договор участия в долевом строительстве с участником без направления ему предупреждения о необходимости открытия счета эскроу и внесения денежных средств на него.

11.

Часть 5 статьи 15.5:

«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.»

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 4 следующего содержания:

«4) в статье 15.5:

а) часть 5 изложить в следующей редакции:
«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Капитализация процентов, подлежащих уплате застройщиком уполномоченному банку в случае осуществления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением кредитных средств не производится.»

В целях снижения необоснованной нагрузки на застройщиков в связи с использованием механизма эскроу счетов необходимо ввести в закон правило о том, что капитализация процентов за время строительства не производится.

12.

Часть 6 статьи 15.5.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 4 следующего содержания:

б) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Уполномоченный банк (эскроу-агент) осуществляет передачу денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, застройщику поэтапно:

- разрешение на строительство (авансирование) — 20%;

- готовность конструкций нулевого цикла — 10%;

- готовность конструкции надземной части здания — 20%;

- готовность ограждающих конструкций здания (фасады, окна, двери, кровля) — 15%;

- готовность внутренних инженерных систем — 5%;

- готовность внутренних отделочных работ — 10%;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на один объект долевого строительства — 10%.»,

При работе со счетами эскроу потенциально перспективные проекты становятся экономически нецелесообразными. Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV и маржинальностью ниже 20%.

Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко Минстрою России поручил Минстрою России проработать вопрос о предоставлении застройщику возможности поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.

13.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 4 следующего содержания:

в) дополнить частью 6.1. в следующей редакции:

«6.1. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку документов, подтверждающих объемы выполненных работ (готовность строящегося объекта) или разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).».

14.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 4 следующего содержания:

г) дополнить частью 8.1 в следующей редакции:

«8.1 Застройщик имеет право до осуществления возврата денежных средств в порядке, установленном ч. 8 ст. 15.5 настоящего Закона, представить в уполномоченный банк документ, послуживший основанием для прекращения договора (заявление об одностороннем отказе, соглашение о расторжении, судебное решение и др.). В случае, если в данном документе указано на необходимость уплаты дольщиком пени, неустойки или иных денежных сумм в пользу застройщика, при наличии соответствующего заявления застройщика уполномоченный банк возвращает по правилам ч. 8 ст. 15.5 Закона депоненту денежные средства за вычетом указанных в настоящем пункте денежных сумм. Денежные суммы (пени, неустойки и др.), которые должны быть уплачены в пользу застройщика, переводятся уполномоченным банком на указанный застройщиком расчетный счет.

В действующей редакции закона отсутствует механизм расчета и перечисления средств между застройщиком и дольщиком в случае прекращения договора по различным основаниям, не связанным с виновными действиями застройщика.

15.

Пункт 1 части 1 статьи 18:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 5 следующего содержания:

«5) в статье 18:

а) пункт 1 части 1 изложить в следующей редакции:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

Пункт 2 части 1 статьи 18:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 5 следующего содержания:

«б) пункт 2 части 1 изложить в следующей редакции:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части, и объектов, указанных в пункте 9 настоящей части, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимого имущества, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также возмещение затрат, перечисленных в настоящем пункте;».

1. Федеральный закон не учитывает случаи использования денежных средств застройщика на приобретение земельных участков для строительства объектов инфраструктуры, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона.

2. Также в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств на приобретение застройщиком в собственность объектов капитального строительства, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, на которых будет осуществляться новое строительство при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ).

Кроме того, в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также на возмещение вышеперечисленных затрат застройщика в случае их несения, как за счет собственных средств, так и за счет целевых займов от основного общества застройщика, его акционерами или участниками.

16.

Пункт 3 части 1 статьи 18:

«3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 5 следующего содержания:

в) пункт 3 части 1 изложить в следующей редакции:

«3) подготовка и (или) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

17.

Пункт 4 части 1 статьи 18:

«4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 5 следующего содержания:

г) пункт 4 части 1 изложить в следующей редакции:

«4) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, строительство, реконструкция сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;».

Необходимо предоставить возможность направления денежных средств застройщика на строительство сетей, необходимых для обеспечения многоквартирных домов сетями инженерно-технического обеспечения, в том числе строящихся за пределами земельных участков, находящихся в собственности застройщика

18.

Абзац первый пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, исключить.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

19.

Подпункты «а»—«в» пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать подпунктами «д»—«ж» пункта 5 статьи 1 Законопроекта.

20.

Пункт 10 части 1 статьи 18:

«10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «з» пункта 5 следующего содержания:

з) пункт 10 части 1 изложить в следующей редакции:

«10) уплата процентов, комиссий, погашение основной суммы долга, исполнение иных обязательств, связанных с целевыми кредитами (включая обязательства, возникшие в результате новации, рефинансирования первичного кредита независимо от момента совершения такой новации, рефинансирования или иного изменения условий таких кредитов), а также уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам и ссудам, предоставленным застройщику основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика, на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, приобретение прав на земельные участки, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

Условия кредитных соглашений с уполномоченными банками предусматривают помимо уплаты собственно процентов за пользование кредитом различных комиссий, уплата которых не предусмотрена действующей редакцией закона.

Кроме того, исполнение кредитного договора возможно в т.ч. посредством новации первоначального заемного обязательства в новое, оформленное, например, векселем, погашение которого также должно быть предусмотрено законом.

21.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «и» пункта 5 следующего содержания:

и) дополнить часть 1 пунктом 10.1 в следующей редакции:

«10.1 уплата процентов и погашение основной суммы (частичное или полное) по целевым займам и ссудам, указанным в п. 10 ч. 1 ст. 18 настоящей части, за счет средств проектного финансирования, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора с уполномоченным банком.»

В рамках финансирования проекта возникла правовая неопределенность с применением положений ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ (в редакции 175-ФЗ), требующая прямого урегулирования в 214-ФЗ.

Застройщику необходимо до ввода дома в эксплуатацию возместить за счёт кредитных средств, предоставляемых банком в рамках проектного финансирования, часть понесённых на строительство дома затрат, ранее профинансированных из средств целевого займа, полученного ранее от материнской компании. Возможность такого расходование соответствует условиям кредитования, но из-за неоднозначной трактовки подпунктов 2 ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ, требуется выработка прямого указания на право проведения операций по расчетному счету в целях уплаты процентов и погашения основной суммы долга по займу, полученному от материнской компании.

22.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «к» пункта 5 следующего содержания:

к) дополнить часть 1 пунктом 15.1 в следующей редакции:

«15.1 платежи по договору страхования, заключенному в соответствии со ст.15.6 настоящего Закона.»

Ст.15.6 закона предусмотрено право застройщика страховать риск ответственности, однако ст.18 не предусматривает возможность расходовать денежные средства застройщика на платежи по такому договору страхования.

23.

Пункт 12 части 1 статьи 18:

12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика;

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «л» пункта 5 следующего содержания:

л) дополнить пункт 12 части 1 предложением в следующей редакции:

«При этом зачисление процентных доходов допускается как на расчетный счет застройщика, так и на вспомогательный расчетный счет застройщика;»

Процентные доходы могут использоваться застройщиком по своему усмотрению.

24.

Пункт 20 части 1 статьи 18:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «м» пункта 5 следующего содержания:

м) пункт 20 части 1 изложить в следующей редакции:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, приобретение результатов интеллектуальной деятельности и объектов интеллектуальной собственности, указанных в пункте 1 части 1 статьи 20 и пункте 1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, на услуги по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники, их адаптации и модификации), консультационные, юридические, бухгалтерские, аудиторские, инжиниринговые, маркетинговые услуги, услуги по обработке информации, услуги агентов или брокеров в области недвижимости, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники;».

Предусмотренный частью 1 статьи 18 Федерального закона закрытый перечень расходов, на которые могут направляться денежные средства застройщиков, не учитывает сложившуюся структуру административных, коммерческих и прочих операционных расходов застройщиков.

25.

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Установленный лимит расходования денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства не соответствует сложившейся структуре расходов застройщиков и недостаточен для их финансирования.

Согласно открытым данным из отчетности по МСФО публичных компаний – застройщиков доля административных, коммерческих и прочих операционных расходов в среднем составляет 20% от себестоимости.

26.

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

2.Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, входящих в соответствии с Федеральным законом «О консолидированной финансовой отчетности» в группу, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.

В любом случае, требует уточнения норма части 2 статьи 18 Закона №214-ФЗ, по следующим основаниям.

Раскрытие консолидированной финансовой отчетности регулируется специальным Федеральным законом от 27.07.2010 №208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» (далее — Федеральный закон №208-ФЗ) и непосредственно международными стандартами финансовой отчетности, введенными в действие на территории Российской Федерации.

Формулировка «застройщиков, которые или основные общества которых», которая применена в части 2 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ, не соответствует понятийному аппарату, используемому Федеральным законом №208-ФЗ и международными стандартами финансовой отчетности применительно к группе компаний, в отношении которой она раскрывается.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №208-ФЗ под консолидированной финансовой отчетностью понимается систематизированная информация, отражающая финансовое положение, финансовые результаты деятельности и изменения финансового положения организации, которая вместе с другими организациями и (или) иностранными организациями в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности определяется как группа.

Согласно МСФО (IFRS) 10 «Консолидированная финансовая отчетность», введенному в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н, «консолидированная финансовая отчетность» — это финансовая отчетность группы, в которой активы, обязательства, собственный капитал, доход, расходы и денежные потоки материнской организации и ее дочерних организаций представлены как таковые единого субъекта экономической деятельности. Также согласно указанному МСФО «группа» — это материнская организация и ее дочерние организации.

Таким образом, консолидированная финансовая отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, не может раскрываться в отношении одного юридического лица — застройщика или его основного общества, консолидированная финансовая отчетность раскрывается в отношении группы.

27.

Часть 4 статьи 18:

4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «о» пункта 5 следующего содержания:

о) часть 4 изложить в следующей редакции:

4. В течение всего срока строительства совокупный размер непогашенных авансовых платежей Застройщика в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. Застройщик вправе выплачивать авансовые платежи после погашения (полного или частичного) ранее выданных авансов таким образом, чтобы в течение всего срока строительства выполнялось общее ограничение в отношении совокупного размера непогашенных авансовых платежей в размере тридцати процентов от проектной стоимости строительства.

Предлагаем уточнить норму таким образом, чтобы застройщик имел возможность выплачивать авансовые платежи после погашения ранее выданных авансов, при условии соблюдения общего совокупного ограничения размера авансирования в размере 30% от проектной стоимости строительства (принцип возобновляемых авансов).

28.

Часть 6 статьи 18:

«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «п» пункта 5 следующего содержания:

п) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Застройщик не вправе за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.».

Для сохранения правовой защищенности средств дольщиков при предоставлении возможности застройщикам использовать иные собственные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 6 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до РВЭ.

29.

Абзац первый части 7 статьи 18:

«Застройщик не вправе».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «р» пункта 5 следующего содержания:

р) абзац первый части 7 изложить в следующей редакции:

«7. Застройщик не вправе вести указанную в настоящем пункте деятельность за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства:

При наличии у застройщика проектов строительства с имеющимся разрешениями на ввод, по которым получаются доходы, превышающие оставшиеся расходы за завершение проектов, а также недвижимости по ранее реализованным проектам и накопленных финансовых ресурсов, застройщики имеют финансовую возможность осуществлять деятельность, запрещенную ч. 7 ст. 18 (в том числе за счет указанных выше средств), без использования средств дольщиков по тем проектам, где их использование подлежит ограничению Законом.

При реализации новых проектов на проектные компании со стороны материнской компании (текущего застройщика) требуется возможность участия в следующей деятельности:

1) Поручительство под проектные кредиты на проектную компанию;

2) Привлечение кредитов на пополнение оборотного капитала для финансирования проектной компании для формирования собственного капитала и в качестве целевых займов;

3) Использовать имущество для обеспечения обязательств проектной компании перед банками и т.д.

В этом случае для предоставления возможности застройщикам использовать указанные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 7 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до получения разрешения на ввод.

30.

Пункт 7 части 7 статьи 18:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «с» пункта 5 следующего содержания:

«с) пункт 7 части 7 изложить в следующей редакции:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков и хозяйственных обществ, являющихся правообладателями земельных участков, на которых может быть осуществлено строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом, членства застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства».

Необходимо снять запрет в отношении членства в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, что в полной мере соответствует формулировке пункта 5 части 1 статьи 20 Федерального закона.

Кроме того, необходимо разрешить покупку обществ — правообладателей земельных участков, которые после получения необходимых разрешительных документов станут застройщиками.

31.

Часть 7.1 статьи 18:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «т» пункта 5 следующего содержания:

«т) часть 7.1 изложить в следующей редакции:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду объектов недвижимости, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных на одном или нескольких земельных участках, указанных в части 1.1. статьи 3 настоящего Федерального закона, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

1. Необходимо наделить застройщика правом распоряжаться не только нежилыми объектами, но жилыми помещениями. Также согласно действующей редакции данной нормы застройщик вправе вносить плату за жилые помещения, но не предусмотрено право распоряжения такими помещениями.

2. При застройке промышленных территорий, широко распространенной в крупных городах, застройщик, как правило, осуществляет поэтапную застройку данной территории, в том числе поэтапно производит снос ранее возведенных на территории объектов, принадлежащих ему на праве собственности. При этом, объекты, подлежащие сносу во втором и последующих этапах строительства, продолжают сдаваться в аренду третьим лицам, что является дополнительным источником финансирования застройщиком строительства нового объекта. В свою очередь, при запрете на распоряжение указанными объектами возникает дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде налога на имущество, подлежащего уплате, в том числе из средств участников долевого строительства.

Действующей редакцией данной нормы предусмотрено право на распоряжение нежилыми помещениями (машино-местами) после ввода объекта в эксплуатацию, то есть исключительно во вновь построенных застройщиком объектах, но не в существующих объектах, принадлежащих застройщику.

Необходимо расширить действие данной нормы на иные объекты недвижимости, принадлежащие застройщику на праве собственности, и расположенные в пределах территории комплексной застройки.

3. Также необходимо предусмотреть возможность наличия у застройщиков обязательств по таким договорам на дату опубликования проектной декларации (п. 1.5 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ) и совершения таких сделок (п. 8 ч. 7 ст. 18 214-ФЗ).

32.

Часть 8 статьи 18

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «у» пункта 5 следующего содержания:

«у) часть 8 изложить в следующей редакции:

Денежные средства с расчетного счета застройщика, поступившие от участников долевого строительства для приобретения объектов долевого строительстве в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи и без применения ограничений и требований, установленных в частях 2—7 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Норма в действующей редакции создает для застройщиков необоснованные ограничения для использования денежных средств для застройщиков, получивших разрешение на строительство нескольких многоквартирных жилых домов (иных объектов недвижимости).

С учетом того, что застройщик осуществляет раздельный учет поступления и расходования денежных средств по каждому объекту долевого строительства, полагаем, что разумно позволить застройщику по своему усмотрению тратить прибыль, полученную от строительства многоквартирного жилого дома (иного объекта недвижимости), после окончания строительства такого многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), а не после окончания строительства всех многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) в рамках разрешения на строительство.

33.

Часть 5 ст. 18.1

В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пунктов 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

4) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 6 следующего содержания:

«6) часть 5 статьи 18.1 изложить в следующей редакции:

«В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого финансируются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 - 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре (соглашении), соглашении о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры, указанном в п.1. настоящей статьи».

1. Предлагаем исключить практически невыполнимое условие о точном указании затрат застройщика на строительство и затрат каждого дольщика на строительство объекта инфраструктуры.

2. «возмещаются» предлагаем заменить на «финансируются» для исключения толкования нормы, в соответствии с которым денежные средства дольщиков могут привлекаться застройщиком только для возмещения фактически понесенных затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры.

3. В качестве основания для финансирования социальных объектов за счет средств участников долевого строительства предлагаем включить соглашение между застройщиками о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры.

34.

Часть 2.2. ст.19:

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 7 следующего содержания:

«7) часть 2.2 статьи 19 изложить в следующей редакции:

«2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества единого срока передачи квартир участникам долевого строительства, указанного в зарегистрированных на момент подачи такой декларации договорах участия в долевом строительстве в отношении какого-либо из возводимых такими лицами многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства на шесть и более месяцев и на момент подачи проектной декларации разрешение на ввод данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не получено. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

В настоящее время застройщики Санкт-Петербурга и иных регионов России в очередной раз столкнулись с проблемой необоснованно жесткой трактовки контролирующими органами положений ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …».

В частности, нормой ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …» установлено, что в выдаче заключения о соответствии отказывается в случае, если на дату направления проектной декларации застройщиком (его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества) нарушен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанный в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца.

Исходя из толкования данной нормы контролирующими органами , в выдаче застройщику заключения о соответствии должно быть отказано также в случае последующего продления срока разрешения на строительство и внесения в проектную декларацию соответствующих изменений (в части срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию), если имеет место истечение срока ввода в эксплуатацию, который был первоначально указан в разрешении на строительство.

Данная трактовка положений ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве…» представляется необоснованной, поскольку, во-первых, нет самого факта нарушения срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (в противном случае внесение соответствующих изменений в проектную декларацию должно было быть запрещено законом), а во-вторых, срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, указанный в заключенных с участниками долевого строительства договорах участия в долевом строительстве не нарушаются, поскольку этот срок изначально устанавливался застройщиком исходя из фактически планируемых сроков строительства (с учетом планируемого продления разрешения на строительство).

Предлагается внести необходимые изменения в ч. 2.2 ст. 19 закона.

35.

Пункт 2 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 8 статьи 1 Законопроекта.

36.

Пункт 4 части 15 статьи 23:

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 9 следующего содержания:

«9) пункт 4 части 15 статьи 23 изложить в следующей редакции:

«4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного календарного года застройщик два и более раза был привлечен к ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; в целях настоящего пункта не могут считаться мерами воздействия приостановка и отказ в проведении операции по счету застройщика уполномоченным банком в порядке ст. 18.2 настоящего закона, направление уведомлений согласно части 2.6 статьи 3 настоящего закона и пункту 5.2 статьи 11 Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ.».

В действующей редакции застройщику может быть выдано предписание в случае любого нарушения закона, в том числе несущественного и не затрагивающего интересы дольщиков. Данные нарушения могут быть устранены в короткий срок.

При этом наличие двух таких нарушений является основанием для существенных последствий - приостановки деятельности застройщика.

Предлагается допускать приостановку деятельности только в случае серьезных нарушений, ответственность за которые предусмотрена КоАП РФ.

37.

Часть 4 статьи 23.2:

4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства.

Пункт 3 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 10 статьи 1 Законопроекта и изложить в следующей редакции:

«10) часть 4 статьи 23.2 изложить в следующей редакции:

«4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика за убытки, причиненные по вине такого лица гражданам — участникам долевого строительства, в случае признания арбитражным судом застройщика несостоятельным (банкротом)».

Предусмотренная действующей редакцией закона солидарная ответственность бенефициаров за любые убытки, причиненные застройщиком, даже при отсутствии виновных действий бенефициара — это избыточная и беспрецедентная для российского права мера ответственности бенефициаров застройщиков, отсутствующая в каких-либо иных сферах деятельности юридических лиц. Подобная мера ответственности предусмотрена исключительно Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и это субсидиарная ответственность, наступающая при банкротстве должника исключительно в случае виновных действий контролирующего должника лица. Более того, в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» четко прописаны процедура, критерии и основания применения субсидиарная ответственности к контролирующим должника лицам.

38.

Статья 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «Взаимодействие Фонда, органов государственной власти, органов местного самоуправления, застройщиков».

Дополнить Законопроект статьей 3 следующего содержания:

«Статья 3

Внести в Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 31.07.2017, №31 (Часть I), ст. 4767) следующие изменения:

1) дополнить частью 5.3. статьи 11 следующего содержания:

«5.3. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—2
части 5.2. настоящей статьи, Фонд в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет уведомление, предусмотренное пунктом 3 части 5.2. настоящей статьи.».

39.

Статья 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ

Дополнить статью 3 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

б) Дополнить статью 25 частью 8.1. следующего содержания:

«8.1. В случае если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, то после государственной регистрации Фонда застройщик вправе в целях заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вместо заключения договора поручительства или договора страхования производить обязательные отчисления (взносы) в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона».

Список страховщиков, которые вправе осуществлять страхование гражданской ответственности застройщика согласно Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004 года, утвержденный Центральным Банком России, включает в себя 12 юридических лиц, 10 из которых не предоставляют такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика, а одно из юридических лиц является обществом взаимного страхования.

Застройщики, которые выбрали страхование гражданской ответственности в качестве способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения, могут оказаться в ситуации, когда заключение новых договоров участия в долевом строительстве становится невозможным в связи с исключением из списка ЦБР страховщиков, предоставляющих такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика (так, например, после обновления ЦБР списка страховщиков 03.10.2018 года страховая компания ООО «ПРОМИНСТРАХ» была исключена из перечня страховщиков, в результате чего большое количество застройщиков были лишены возможности заключать новые договоры участия в долевом строительстве до заключения договоров страхования с новым страховщиком).

Кроме того, введение указанной нормы позволит привлечь в Фонд дополнительные взносы за счет объектов строительства, создание и реализация которых застройщиками были начаты до государственной регистрации Фонда.

40.

Подпункт а) пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ

7) в статье 25:

а) часть 3 признать утратившей силу

Дополнить Законопроект статьей 4 следующего содержания:

«Статья 4

Федеральный закон от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 09.07.2018, № 28, ст. 4139)

а) пункт 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ изложить в следующей редакции:

«7) Пункт 7 части 2 статьи 3.1, третье предложение части 5 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не применяется к застройщикам, указанным в пункте 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ».

Исключить обязанность опубликования застройщиком в ЕИСЖС промежуточной, годовой отчетности и аудиторского заключения.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, которым была впервые введена обязанность опубликования указанных сведений, было предусмотрено исключение для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018. Однако Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ указанное исключение было неожиданно отменено, а требования к размещению информации ужесточены (введено опубликование в ЕИСЖС, а не на официальном сайте).

Однако застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, разумно предполагая стабильность отношений гражданского оборота, осуществляли вплоть до даты принятия Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ сделки, не связанные с созданием объектов, раскрытие сведений о которых влечет нарушение взятых обязательств по неразглашению конфиденциальных сведений, коммерческой тайны. Раскрытие сведений о таких сделках могут повлечь споры, крупные штрафы и иные убытки таких застройщиков по искам контрагентов.

41.

Часть 7 и 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

8. Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.

Дополнить статью 4 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

Б) часть 7 и 8 статьи 8 изложить в следующей редакции:

«7. Положения статьи 2, частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Статьи 18 и 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков за исключением части 3 статьи 18 и пункта 1 части 3 статьи 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) особенности применения которых, установлены настоящей статьей.

Указанные в настоящей статье особенности применения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правопреемников застройщиков, имеющих право осуществлять строительство на основании разрешений на строительство, выданных до 1 июля 2018 года.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке до 01.07.2018, в качестве расчетного счета застройщика.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе не закрывать свои расчетные счета, иные банковские счета, открытые до 01.07.2018, а также открывать новые счета в любых кредитных организациях для осуществления операций, связанных с любой хозяйственной деятельностью.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате налогов и сборов, уплаты иных платежей, связанных с обеспечением деятельности застройщика, с любого банковского счета.

При совершении застройщиком, указанным в части 7 настоящей статьи, операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по данному счету, кроме случаев, когда совершение таких операций осуществляется в целях исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Часть 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи.

Часть 2.3 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к генеральным подрядчикам и техническим заказчикам в части исполнения сделок, заключенных до 01.07.2018 с застройщиками, получившими, указанными в части 7 настоящего федерального закона.

Часть 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи, только в части подпункта 3».

Формулировки ч. 7 и 8 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ (далее — Закон №175-ФЗ) скорректированы таким образом, чтобы исключалась возможность их ненадлежащего применения даже без учета разъяснений Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — Разъяснения) и системного анализа норм законодательства.

Разъяснения не обладают силой нормативно-правового акта и при рассмотрении споров судами могут не учитываться, что вносит правовую неопределенность в деятельность застройщика и несет в себе риск существенных убытков.

В связи с изложенным предложено изменить закон в том числе в части:

- прямого указания на неприменение ст. 18 и 18.2 Закона №214-ФЗ в редакции Закона 175-ФЗ и Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018;

- прямого указания на возможность застройщика иметь несколько расчетных счетов при осуществлении строительства по нескольким разрешениям на строительство и иными уточняющими формулировками, основанными на Разъяснениях.

Указать, что застройщик, имеющий разрешение на строительство, выданное до 1 июля 2018 года, вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате любых налогов и сборов и иные платежи, связанные с обеспечением его деятельности с любого имеющегося банковского счета.

Согласно законодательству и Разъяснениям, застройщик вправе иметь несколько счетов, однако законом не урегулировано с каких счетов он должен осуществлять вышеуказанные платежи.

Полностью исключить действие пункта 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (а не только не применять его второе предложение без учета Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, как это предусмотрено действующей редакцией).

Пункт 1.1 не может применяться без учета Федерального законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, так как он отсутствовал до принятия данного закона. Текущая формулировка может повлечь споры о том, должен ли применять пункт 1.1. к вышеуказанным застройщикам.

Прямо указать на применение законодательства о долевом строительстве с учетом особенностей, установленных в ст. 7 и 8 Закона №175-ФЗ на правопреемников застройщиков, получивших разрешение до 01.07.2018.

Москомстройинвест (письмо от 21.08.2018 №77-24-634/8-1) пришел к выводу, что компании, образованные путем выдела из застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 с передачей таким компаниям земельных участков, на которые ранее были получены разрешения на строительство, следует считать застройщиками, получившими разрешение на строительство до 01.07.2018, и применять к ним законодательство о долевом участии с особенностями, установленными ст. 8 Закона №175-ФЗ.

Для исключения возможности иного толкования закона предлагается прямо закрепить вышеизложенный вывод в законе.

42.

Статью 3 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать статьей 5 Законопроекта.

Другие публикации по теме:

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Бизнес просит освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Николай Николаев: Вложения в долевое строительство по новым правилам — хорошая альтернатива банковским вкладам

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Поправки ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве, одобренные профильным Комитетом Госдумы 14 июня 2018 года

Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Москомстройинвест и Клуб инвесторов Москвы: Введение требования об одном разрешении на строительство на одну компанию надо отменить

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

214-ФЗ в режиме отображения правок, внесенных законом о компенсационном фонде

Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее

Печать

214-ФЗ Законодательство Счет эскроу Проектное финансирование Уполномоченный банк

Поиск

Публикации

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

Список уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья

Аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками в Российской Федерации по итогам июля 2017 года»

Источники информации для составления аналитического обзора

1. Количество и виды строящихся застройщиками жилых домов в Российской Федерации

2. Территориальное распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации

3. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по срокам выдачи разрешения на строительство

4. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по планируемым срокам ввода объектов в эксплуатацию

5. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по этажности строящихся домов

6. Распределение жилищного строительства застройщиков в Российской Федерации по материалам стен строящихся домов

7. ТОП застройщиков Российской Федерации по объемам строительства

8. Жилые комплексы, строящиеся застройщиками в Российской Федерации

9. Средняя площадь жилых единиц, строящихся застройщиками в Российской Федерации

10. Ипотечное кредитование для жителей Российской Федерации (официальная статистика Банка России)

10.1. Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

10.2. Объем ипотечных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

10.3. Средний размер ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

10.4. Средневзвешенная ставка ипотечных жилищных кредитов, выданных жителям Российской Федерации

11. Реальные доходы жителей Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

12. Государственная регистрация ДДУ в Российской Федерации (официальная статистика Росреестра)

13. Ввод жилья в Российской Федерации (официальная статистика Росстата)

14. Цена предложения на строящиеся объекты в Российской Федерации

Приложение 1. ТОП‑50 крупнейших жилых комплексов Российской Федерации

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве