Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил ХОРЬКОВ анализирует ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

        

Фото: www.acexpert.ru

      

Что будет с ценами и как рынок реагирует на кризис

— Цены на новостройки: они вырастут или упадут? Как правильно оценивать ситуацию, каким прогнозам доверять?

— Фундаментальные факторы — платежеспособность населения, уровень реальных доходов, безработица — ещё не начали влиять на рынок. Из-за эмоций мы видим разнообразные прогнозы и оценки: одна компания может зафиксировать рост продаж, а другие — спад. Первичный рынок может чувствовать себя относительно неплохо, а на вторичном рынке затишье. В этом всем нет ничего удивительного: в момент слома рыночных тенденций это бывает достаточно часто.

Другое дело, что сейчас кроме этих эмоций на рынок влияют ещё и карантинные ограничения. Они отличаются от региона к региону: где-то это жёсткие меры, где-то умеренные, которые не доставляют никаких неудобств участникам рынка, где-то Росреестр, МФЦ, банки и застройщики продолжают свободно функционировать, а где-то их деятельность сведена до минимума.

Поэтому сейчас изменения на рынке связаны с карантинными ограничениями и эмоциями, а не с реальным экономическим кризисом.

  

— Если отложить в сторону эмоциональную реакцию, то какие фундаментальные факторы могут в первую очередь сказаться на рынке новостроек и на ценах?

— Тут есть два аспекта: себестоимость строительства и рыночная конкуренция между застройщиками. Себестоимость строительства в предыдущие годы постепенно росла. Конкуренция остаётся высокой, предложений на рынке достаточно много.

Рост себестоимости не даёт возможности существенно снижать цену, так глубоко, как может себе это позволить вторичный рынок. В то же время возможности покупателя сжимаются, покупатель становится более осторожным, принимать решение он будет дольше, и это столкновение в некоторых регионах может привести к снижению инвестиций в новые проекты и снижению оборота.

Сам факт возможности снижения цен на первичном рынке я бы сейчас рассматривал позитивно: если у девелоперов есть такой инструмент, как снижение цен и он приводит к повышению оборотов рынка, то это хорошо. Хуже тем рынкам, где уровень цен достаточно низкий, роста цен в предыдущие периоды не было, и потому нет резервов для оживления рынка при помощи ценового стимулирования. В некоторых регионах уровень цен на квадратный метр в районе 40—45 тыс. руб., у них возможности для ценового маневра очень ограничены.

    

Фото: www.itd2.mycdn.me

      

Как понять, что будет с ценами в конкретном регионе РФ

— По каким признакам можно разделить города, чтобы понять, как может развиваться ситуация в конкретном регионе и конкретном городе?

— На мой взгляд, сейчас, с точки зрения оценки будущей ценовой динамики, важно посмотреть на несколько параметров:

1. Темпы роста цен в предыдущие годы. Есть города, которые вышли на более высокий ценовой уровень относительно предыдущего пика цен в 2015 году. Например, высокие темпы роста цен были в Казани, Новосибирске, Краснодаре. Это резерв для небольшого снижения цен по отдельным сегментами и группам домов.

2. Структура городской экономики. У нас есть города, где экономика сложилась по постиндустриальной модели, есть промышленные центры. Краткосрочно на ближайшие месяцы города с высокой долей торговли и услуг оказываются в худшем положении. Яркий пример — Краснодар, где огромное число людей занято в торговле и сфере услуг, промышленность не развита, а ситуация с эпидемией — одна из худших по регионам и, скорее всего, жёсткие карантинные ограничения будут действовать там достаточно долго.

Города с промышленной экономикой пока не страдают, но сфера услуг хоть и пострадавшая, но достаточно гибкая отрасль, она может быстро восстановиться. А у промышленности, напротив, есть определённая инерция, сейчас она работает, но если будут ужесточения и производство будет заморожено, в силу инерции этот эффект будет отложенным.

3. Структура занятости с точки зрения бюджетной сферы.
Пока бюджетники свою зарплату получают даже на карантине, а где преобладает частный сектор, торговля и сфера услуг — там быстрее станут заметны проблемы с платежеспособностью населения.

     

Фото: www.saomos.news

    

— Какие города, на ваш взгляд, наиболее устойчивы и привлекательны для застройщиков?

— Решение выходить в тот или иной город надо принимать точно не из текущих факторов развития. Например, мы говорим, что под ударом города с постиндустриальной экономикой — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Тюмень. Но у них же более гибкая экономика и они могут быстро восстановиться.

Когда мы говорим, на какие города нужно ориентироваться застройщику, надо смотреть на долгосрочные факторы — города, которые в долгосрочной перспективе сохранят способность привлекать население. Это всё-таки не промышленные центры, а города со сбалансированной экономикой, где развиты промышленность и торговля и есть высокая доля сферы услуг.

Устойчивые демографические тенденции и сейчас не меняются: те города, которые теряли жителей в более комфортных условиях вряд ли станут лидерами в ближайшие пять лет с точки зрения перспектив развития рынка жилья.

  

Фото: www.plenarygroup.com

 

Как повлияет поддержка правительства

— Какое влияние на отрасль окажут правительственные меры поддержки?

— Вариант с субсидированием ипотечной ставки — это уже опробованный и оправданный инструмент, он понятен и важен для поддержки спроса, и важно, что это решение принято на опережение — ещё в марте у нас были хорошие продажи у застройщиков, а в апреле люди уже получают ипотеку по сниженной ставке.

Ипотека, как инструмент развития рынка жилья, отлично работает в условиях экономического роста и способна творить чудеса в условиях экономической стагнации — мы видели, что предыдущие несколько лет на фоне отсутствия экономического роста рынок жилья у нас чувствовал себя хорошо, объёмы продаж у многих компаний росли, несмотря на то что реальные доходы населения снижались. Но в условиях экономической рецессии, ипотеку, даже льготную, можно рассматривать не более чем инструмент антикризисного сдерживания снижения оборотов. То есть эффект будет, но он будет ограниченный.

Рынку нужно готовиться к сжатию, к снижению продаж, но льготная ипотека этот процесс сдержит. Эффект будет, но не таким, как хочется участникам рынка.

— А вообще, на ваш взгляд, у правительства есть какой-то рычаг, который оно могло бы применить, чтобы дать какой-то долгосрочный эффект?

— Здесь надо больше смещать акцент на поддержку в целом потребительского спроса, для того чтобы поддержать общий экономический фон.

А ипотека как раз с одной стороны поддерживает рынок жилья, с другой стороны — бьёт по потребительскому спросу и по городским рынкам именно с точки зрения сжатия возможности домохозяйств. Большее число семей берёт на себя повышенные обязательства на 10—20 лет и неизбежно корректирует свою потребительскую модель, это всё будет бить по экономике.

Мы добавили денег рынку жилья, но тем самым ограничили потребительские возможности домохозяйств, а это всё равно опосредовано негативно влияет на рынок жилья.

  

Фото: www.in-news.ru

  

— То есть сейчас не столько важна скидка в ипотеке, сколько чтобы условная парикмахерская зарабатывала, и те люди, которые могли бы взять ипотеку, получали зарплату?

— Конечно. Потому что если экономика не будет нормально функционировать, ипотека (неважно хоть под 6%, хоть под 2%) не будет давать должного эффекта, и рынок жилья продолжит свое торможение. То есть тот экономический фон и та экономическая ситуация, в которой мы существуем, в долгосрочном периоде выйдет на первый план.

Нюансы кризиса-2020

— В чем различие влияния кризисов 2008, 2014 и 2020 на рынок недвижимости?

— Я бы выделил три ключевых отличия:

1. Раньше перед кризисом у нас был экономический рост, а сейчас — стагнация. В 2008 кризису предшествовал период экономического роста, цены на жильё росли — к кризису мы подошли с перегретым рынком, и корректировка в ценах тогда была наиболее глубокой. К 2014—2015 годам темпы роста цен были не такими высокими, как в 2006—2007 годах, но рост имел место. После кризиса 2009 года был как раз период восстановительного роста.

А сейчас мы заходим в кризис, после того как предыдущие пять лет прожили в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов населения, с ростом кредитной нагрузки и с отсутствием реального роста цен по большинству рынка.

2. Уровень конкуренции сейчас более высокий. И в 2008—2009 годах, и в 2014—2015-м конкуренция была в первую очередь ценовая, сейчас она уже лежит в области цены и качества. Рынки более развитые и конкурентные, участники сейчас работают с более низкой маржой — это опять же ограничивает возможности для ценового маневра и может привести к сжатию рынка.

3. Сейчас государство сильнее влияет на рынок недвижимости. Ипотека за предыдущие несколько лет стала одним из главных инструментов социальной политики. Государство всё больше вмешивается в рыночные механизмы, используя ипотеку, материнский капитал и различное субсидирование, как инструменты не только развития рынка жилья, но и инструменты социальной политики.

С одной стороны для рынка в этом есть плюс — поступают новые средства, с другой стороны — опыт предыдущих лет показывает, что ипотека не всегда работает на качественное развитие рынка, она работает на упрощение — этот тренд позволяет поддерживать оборот, но долгосрочно формирует определенные риски с точки зрения структуры рынка жилья, структуры сложившегося спроса, формирования несбалансированного предложения по территориям и в плане типологии жилья. Кризисы обостряют этот дисбаланс и через несколько лет могут вылиться в определённые проблемы для собственников квартир.

   

Фото: www.twitter.com

  

— В течение последних пяти лет застройщики прошли период повышения требований к строительному рынку, в том числе переход на эскроу. Как Вы считаете, это сделало их более устойчивыми к кризису?

— В целом рынок сейчас более устойчивый, потому что он качественно вырос, стал гибче и ближе к возможностям покупателей, научился быстро реагировать на изменение спроса.

В плане финансирования вопрос сложный. С одной стороны, многие проекты, около 40% строящихся проектов, возводятся через эскроу счета, с другой стороны есть много объектов, которые зашли на рынок еще по старой модели финансирования. И спад продаж в их случае угрожает финансированию строительного процесса: именно они могут давать большие скидки, ведь строительный процесс нужно поддерживать.

Хорошо, что большинство таких проектов находятся на завершающем этапе строительства и девелоперы вышли на точку безубыточности. Если бы это было на стадии котлована, было бы гораздо сложнее.

Интервью взял Артем ЛЕСНИКОВ, директор по маркетингу Profitbase

      

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Число банков, выдающих ипотеку под 6,5% и менее годовых, растет

Мониторинг разрешения деятельности по строительству в регионах на 27 апреля 2020 года

Эксперты: На падающем рынке новостроек самое время вложиться в «первичку»

В Москве сокращается объем жилья, выставляемого на продажу в новостройках массового сегмента

Эксперт: в кризис следует разрешить застройщикам поэтапно раскрывать эскроу-счета

Эксперты ВШЭ: Отрасль ждет череда банкротств, сокращение численности занятых и портфеля заказов, снижение производительности труда и продаж, рост цен на стройматериалы

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

Из-за COVID-19 и падения рубля российские застройщики жилья могут потерять от 90 млрд до 200 млрд руб

В Санкт-Петербурге и Ленобласти продажи недвижимости в марте сохранили прошлогодний уровень

В Москве активизировался спрос на новостройки

Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

Маркетинговое агентство KOROL MEDIA и Единый ресурс застройщиков при поддержке АНО «Умный МКД» провели масштабное исследование поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях: без ипотеки.

 

 

География исследования охватывает 20 городов с активным рынком недвижимости: опросы проводились в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Рязани, Воронеже, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе, Казани, Ижевске, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Хабаровске, Владивостоке.

 

 

Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости.

 

Ключевые выводы исследования:

 

 

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

• большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на рынке переоцененной или высокой;

• только 35% опрошенных оценили текущие условия ипотечного кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59% нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;

• полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43% опрошенных;

• в снижение ставок в течение года верят 12% участников опроса, в том, что это произойдет в ближайшие 3—5 лет, убеждены 32%. А 55% опрошенных считают, что ставки в течение 3—5 лет продолжат расти.

  

 

Ожидания и готовность к покупке:

• несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов все еще рассматривают покупку новостройки;

• большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их уязвимость перед высокими ставками ипотеки;

• готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент 17% респондентов, возможность рассрочки рассматривают 20%.

  

 

Ожидания от экономики и собственных доходов

• улучшения экономической ситуации в стране ожидают 26%, в то время как 17% опасаются ее ухудшения;

• на улучшение собственного финансового положения рассчитывают 68% потенциальных покупателей новостроек, при этом 29% ожидают значительного улучшения.

  

 

Планы и целевые установки

• лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими текущими условиями проживания, что свидетельствует о наличии потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;

• только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют купить первую квартиру. 58% имеют жилье, но хотят улучшить условия проживания. Купить жилье для детей намерены 27%. Жилье как объект инвестиций рассматривают 17% опрошенных;

• рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные ищут жилье для покупки в своем городе;

• наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На третьем месте Санкт-Петербург — 20%.

   

  

Потребительские предпочтения

К числу обязательных потребительских параметров новостроек респонденты отнесли следующие:

- шаговая доступность ключевых сервисов (магазины, аптеки и т.п.), детских садов и школ;

- наличие парковочных мест, детских площадок;

- наличие балкона или лоджии.

Среди параметров, которые повышают привлекательность новостроек, респонденты указали следующие:

- ремонт от застройщика;

- особенный архитектурный стиль;

- красивый вид из окон;

- просторная входная группа;

- современный быстрый лифт;

- панорамные окна;

- индивидуальное отопление;

- подземный паркинг;

- охрана;

- благоустроенные зоны для отдыха и барбекю;

- близость к природным объектам;

- хорошая экологическая обстановка;

- управляющая компания от застройщика.

С безразличием участники опроса отнеслись к следующим характеристикам новостроек:

- искусственный водоем;

- инфраструктура для домашних животных;

- консьерж-сервис;

- фитнес-центр, бассейн;

- коворкинг или бизнес-зоны в комплексе.

  

Фото: © Людмила Дутко / Фотобанк Лори

 

Особенности потребительских предпочтений в Москве и Санкт-Петербурге

К числу обязательных потребительских параметров покупатели новостроек в крупнейших городах России добавили следующие:

- Москва — хорошая экология, современные быстрые лифты;

- Санкт-Петербург — видеонаблюдение, отсутствие рядом кладбищ и тюрем.

К числу привлекательных параметров покупатели новостроек отнесли такие:

- Москва — искусственный водный объект во дворе, фитнес-центр или бассейн в жилом комплексе;

- Санкт-Петербург — благоустроенные зоны для отдыха и барбекю, близость к природным объектам (река, лес).

В Москве покупатели безразличны к велосипедным дорожкам, а в Санкт-Петербурге — к особенному архитектурному стилю, подземному паркингу и велосипедным дорожкам.

 

 

Внедрение и восприятие системы «умный дом»

• 33% опрошенных пользуются устройствами умного дома в повседневной жизни и еще 51% респондентов имеет к ним интерес и желание начать их использование;

• среди наиболее ценных функций умного дома названы: управление освещением, системой безопасности, климат-контроль и работа мобильного приложение жилого комплекса;

• 68% участников опроса хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работала система «Умный дом», и лишь менее 5% опрашиваемых уже живут в таком доме;

• в числе наиболее важных «умных» функций современного ЖК респонденты отмечали обеспечение физической и инженерной безопасности, включая системы онлайн-видеонаблюдения (71%), автоматическое реагирование на экстренные ситуации (66%) и т.д.;

• 82% респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости, при этом каждый четвертый опрашиваемый готов рассматривать покупку такой недвижимости по более высокой цене.

  

 

Влияние активностей застройщика на его репутацию и привлекательность ЖК

Исследование показало, что большинство респондентов считают определенные активности застройщика значимыми для повышения его репутации и привлекательности ЖК:

• 73% респондентов отметили, что репутацию застройщика в их глазах повышают факты обучения им своих коллег по цеху (других девелоперов) на конференциях, форумах и т. п.;

• 89% опрошенных заявили, что привлекательность ЖК в их глазах вырастет, если они узнают о факте изучения новостройки девелоперами из других регионов;

• 23% потенциальных покупателей изучают рейтинги застройщиков и новостроек перед сделкой.

  

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Ответы респондентов показывают, что потребители сомневаются в повышении доступности ипотеки в обозримом будущем. Но при этом демонстрируют оптимизм, ожидают рост экономики страны и собственных доходов. Те, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, рассчитывают на собственные накопления, предложения по рассрочке от застройщиков или попадают под условия «Семейной ипотеки».

В III квартале 2024 года продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года. Опираясь на результаты исследования, можно прогнозировать, что пик падения пройден. Спрос медленно будет восстанавливаться за счет роста доходов населения и адаптации рынка к новым условиям. На этом фоне можно ожидать временного сокращения объема строительства многоквартирных домов.

  

Фото из архива К. Король

 

Ксения КОРОЛЬ (на фото), основатель KOROL MEDIA:

— Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, важно отметить, что всплеск продаж, который наблюдался в июне, был связан с жестким дедлайном отмены льготной ипотеки. После этого произошла ожидаемая просадка, и если бы не было конкретной даты те же продажи распределились бы равномерно до конца года.

Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до 1 июля, отложили покупку из-за отмены льготной ипотеки и повышения ставок. Сейчас они находятся в процессе эмоциональной адаптации к новым условиям. Рынок ожидает, когда потребитель пройдет все пять этапов принятия ситуации — тогда продажи начнут восстанавливаться.

Оживлению продаж могут способствовать дополнительные триггеры, например рост курса доллара, который может подтолкнуть людей с накоплениями к инвестированию в недвижимость. Кроме того, инфляционные процессы так или иначе будут мотивировать людей к сохранению средств.

Потребителю нужно время на перестройку, сейчас подход стал более рациональным и основательным — люди тщательно изучают рынок и принимают решения исходя из новых реалий.

 

Фото предоставлено пресс-службой АНО «Умный МКД»

 

Никита УТКИН (на фото), генеральный директор АНО «Умный МКД»:

— Из-за отмены льготной ипотеки, высокой ключевой ставки ЦБ и общей макроэкономической нестабильности в сложной ситуации оказался не только рынок недвижимости, но и все граждане.

В такой ситуации обостряется борьба за клиента, и успех может лежать в плоскости использования технологий, обеспечивающих новое качество жизни. Четыре из пяти респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости. И те девелоперы, которые смогут приправить свои проекты этим «секретным соусом», причем сделать это клиентоцентрично, массово и недорого, добьются успеха в новых реалиях.

Люди оплачивают общественный транспорт по биометрии, записываются в городскую поликлинику в два клика, получают доставку продуктов домой за 15 минут — и в своем доме они хотят такого же уровня комфорта и сервиса.

Пока же разрыв между ожиданиями и реальностью колоссальный: более двух третей опрошенных хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работали системы умного дома, и лишь менее 5% опрашиваемых уже живет в таком доме — потенциал возможностей очевиден!

С полной версией исследования можно ознакомиться здесь.

   

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки 

Как выглядит новый консьерж-сервис в российских домах

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства

За безопасностью умных домов станет следить искусственный интеллект

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома