Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Виды комплексного развития территорий

Актуальную тему КРТ анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.stroy-ek.ru

     

Нет ни одной практически трудной, а тем более неразрешимой задачи, источник которой не уходил бы в теорию. И чем труднее дело, тем глубже в теории находится его решение.

К. И. Скловский

   

Федеральным законом от 30.12.2020 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», направленным на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, предусматривается реализация различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

В настоящее время заинтересованные лица, в том числе застройщики, изучают обновленный Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) с целью его практического применения. В профессиональной среде есть понятный интерес к различным видам комплексного развития территорий (далее КРТ).  

Какие виды можно выделить среди инвестиционно-строительных проектов КРТ и в чем особенности каждого из них?

На первый взгляд, ответ на этот вопрос дать просто: в ст. 65 ГрК РФ содержится закрытый перечень видов КРТ:

1. КРТ территорий жилой застройки;

2. КРТ территорий нежилой застройки;

3. КРТ незастроенных территорий;

4. КРТ по инициативе правообладателей.

      

Фото: www.chelindustry.ru

     

Однако, практические вопросы, возникающие при рассмотрении конкретных инвестиционно-строительных проектов, заставляют по-другому взглянуть на указанный в ст. 65 ГрК РФ перечень видов КРТ и, соответственно, на структуру гл. 10 ГрК РФ, полностью посвященную правовому регулированию КРТ.

Во-первых, выделение отдельных видов КРТ должно было бы обусловить структуру гл. 10 ГрК РФ, ведь каждый из видов КРТ заслуживает как минимум отдельной статьи в этой главе. Но лишь одна ст. 70 отдельно посвящена указанному в ст. 65 виду — КРТ по инициативе правообладателей. Особенности правового регулирования трех других указанных в ст. 65 видов КРТ «растворены» в статьях 65, 66, 67, 68, 70 ГрК РФ.  

Во-вторых, можно ли назвать приведенный в ст. 65 ГрК РФ перечень видов КРТ классификацией? Очевидно, что нет, так как классификация — это деление объёма понятия по одному существенному признаку (основанию или критерию), а определить такой признак в отношении четырех указанных видов КРТ невозможно. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, а четвертый — по признаку наличия инициативы правообладателей. В результате перечень видов КРТ в ст. 65 ГрК РФ приводится по разным признакам, отображая таким образом классификацию признаков, а не КРТ как явления.

    

Фото: www.edsro.center

     

Чтобы «разложить всё по полочкам», воспользуемся классификацией (типологией) как инструментом, позволяющим разделить всю совокупность проектов КРТ на группы и выделить отдельные их виды в соответствии с наиболее существенными признаками.

Для проектов КРТ эти признаки таковы:

1. Наличие или отсутствие объектов капитального строительства.

2. Принадлежность объектов капитального строительства.

3. Кто является инициатором реализации проекта КРТ.

4. Привлечение третьих лиц.

5. Необходимость принятия решения о КРТ.

6. Орган, принимающий решение о КРТ.

7. Количество собственников объектов недвижимости.

8. Необходимость проведения торгов на право заключения договора о КРТ.

9. Необходимость заключения договора о КРТ.

10. Возможность аренды и субаренды земельных участков без торгов.

Классификация по этим признакам приблизит нас к понимаю особенностей правового регулирования КРТ в зависимости от того, к какой группе относится тот или иной конкретный проект КРТ.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

I. Классификация проектов КРТ в зависимости от наличия или отсутствия на территории объектов капитального строительства

По этому признаку можно выделить два основных вида КРТ: 1) КРТ на застроенных территориях; 2) КРТ на незастроенных территориях. При этом КРТ на застроенных территориях включает два подвида: 1) КРТ на территориях жилой застройки, 2) КРТ на территориях нежилой застройки. Очевидно, что КРТ на территориях жилой застройки представляет собой самый сложный вид КРТ.

Для правового регулирования этого вида КРТ потребовалось внесение изменений не только в ГрК РФ, но и в Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), а также в федеральные законы от 21.07.2007 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и от 24.07.2008 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».  

  

II. Классификация проектов КРТ в зависимости от принадлежности объектов капитального строительства

Объекты капитального строительства на территории комплексного развития могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. По этому критерию можно выделить следующие основные виды КРТ: 1) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в государственной собственности;  2) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности; 3) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся в частной собственности, 4) комплексное развитие территорий, на которых расположены объекты, находящиеся как в публичной, так и в частной собственности.

Наиболее простыми  в реализации будут проекты КРТ в случаях, когда земельные участки (далее ЗУ) и объекты капитального строительства, расположенные на них, принадлежат одному собственнику, а наиболее сложными — когда объекты недвижимости имеют разные формы собственности.

Отметим интересную особенность правового регулирования КРТ в случаях, когда объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности и при этом объекты капитального строительства, находящиеся на ЗУ, не обременены правами третьих лиц. В таких случаях проекты реализуются по правилам КРТ незастроенной территории (п. 3 ч. 1 ст. 65 ГрК РФ).

    

Фото: www.legal.report

     

III.    Классификация проектов КРТ в зависимости от того, кто является инициатором реализации проекта КРТ

Проекты КРТ могут быть реализованы по инициативе: 1) Правительства РФ; 2) высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ; 3) главы местной администрации; 4) правообладателей ЗУ и/или объектов капитального строительства, расположенных в границах КРТ. 

В первых трех случаях соответствующий публичный инициатор принимает решение о КРТ и при этом может быть заключен договор о КРТ в зависимости от того, являются ли обязательными торги на право его заключения. В случае реализации проекта КРТ по частной инициативе правообладателей принятие таких решений не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение в соответствии с требованиями закона, включаются в договор о КРТ (ч. 4 ст. 70 ГрК РФ). 

  

IV. Классификация проектов КРТ в зависимости от привлечения третьих лиц

Для реализации проектов публичный инициатор проекта может: 1) привлекать третьих лиц; 2) самостоятельно реализовывать проект КРТ.

Важно отметить, что привлечение третьих лиц возможно как при условии проведения торгов, так и без проведения торгов.

Торги не проводятся и, соответственно, договор о КРТ не заключается, в случаях: 1) самостоятельной реализации проекта КРТ Российской Федерацией; 2) самостоятельной реализации проекта КРТ субъектом РФ; 3) самостоятельной реализации проекта КРТ муниципальным образованием; 4) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным Российской Федерацией; 5) реализации проекта КРТ юридическим лицом, определенным субъектом РФ (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

При этом возникает следующий вопрос: должны ли в таких ситуациях существенные условия договора о КТР, предусматривающие распределение обязанностей между публичным инициатором и лицом, заключающим с ним договор, включаться в решение о КРТ?  Такой вопрос и его возможное решение возникают по аналогии с ситуацией, когда реализация проекта КРТ осуществляется по частной инициативе правообладателей, принятие таких решений не требуется, и тогда сведения, подлежащие включению в решение, включаются в договор о КРТ. 

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

V. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости принятия решения о КРТ

В зависимости от того, кто является инициатором КРТ, соответствующий проект может быть реализован: 1) на основании решения публичного инициатора о КРТ; 2) без решения публичного органа на основании заключенного с частным инициатором договора о КРТ.

Содержание решения о КРТ для каждого из указанных в ст. 65 ГрК РФ трех видов КРТ определено ст. 66 ГрК РФ.   

  

VI. Классификация проектов КРТ в зависимости от уровня органа, принимающего решение о КРТ

По этому признаку проекты КРТ можно разделить на следующие виды: 1) КРТ по решению Правительства РФ; 2) КРТ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ; 3) КРТ по решению главы местной администрации.

Отметим здесь важную деталь: в случае принятия Правительством РФ или высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ решений о реализации проектов КРТ жилой застройки эти проекты могут реализовывать без торгов юридические лица, определенные Российской Федерацией или, соответственно, субъектом РФ. При реализации муниципального проекта КРТ такой возможности законом не предусмотрено (п. 5. ч. 6 ст. 66 ГрК РФ). 

  

VII.   Классификация проектов КРТ в зависимости от количества собственников объектов недвижимости

Проекты КРТ могут реализовываться: 1) одним собственником объектов недвижимости; 2) несколькими собственниками объектов недвижимости.

В случае, когда КРТ по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, они должны заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению соответствующих мероприятий в рамках проекта КРТ (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ), в том числе определить порядок и условия распределения между правообладателями расходов на строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур (ч. 7 ст. 70 ГрК РФ).       

В проектах КРТ нежилой застройки такое соглашение является обязательным приложением к договору о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ).   

   

Фото предоставлено компанией Брусника

     

VIII. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Проекты КРТ могут реализовываться: 1) победителями торгов на право заключения договора о КРТ; 2) лицами, участвующими в проектах КРТ без торгов.

По общему правилу договор о КРТ заключается по результатам торгов. Право заключать договоры о КРТ без торгов имеют правообладатели ЗУ или объектов недвижимости, расположенных в границах КРТ, в том числе правообладатели объектов недвижимости на территории нежилой застройки (п. 1 ст. 69 ГрК РФ).

    

IX. Классификация проектов КРТ в зависимости от необходимости заключения договора о КРТ

По этому признаку проекты КРТ можно условно разделить на два вида: 1) «административные», для реализации которых  требуется только решение публичного инициатора и не предусмотрено заключение договора о КРТ; 2) «договорные», для реализации которых предусмотрено заключение договоров о КРТ.

К числу «административных» проектов относятся реализуемые самостоятельно Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием, а также юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или юридическим лицом, определенным субъектом РФ.

«Административные» проекты имеют существенное преимущество для их участников — такие проекты можно реализовывать без торгов.

«Договорные» проекты, в том числе реализуемые по результатам торгов на право заключения договора о КРТ, имеют другие преимущества. Лицо, заключившее договор о КРТ: 1) получает в аренду ЗУ без торгов (п. 10 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ); 2) вправе привлечь к исполнению договора иное лицо с возложением на него обязанности по выполнению отдельных работ либо по финансированию затрат, связанных с выполнением договора о КРТ (ч. 11 ст. 68 ГрК РФ); 3) вправе передать предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ). 

    

   

X. Классификация проектов КРТ в зависимости от возможности аренды земельных участков без торгов

Этот критерий важен для застройщиков, поскольку современное жилищное строительство осуществляется преимущественно с привлечением долевого или проектного финансирования. В обоих случаях наличие у застройщика прав на ЗУ является обязательным.

Проекты КРТ могут реализоваться: 1) с предоставлением ЗУ в аренду без торгов; 2) без предоставления ЗУ в аренду.

В случае, когда проект реализуется на основании договора о КРТ, лицо, заключившее этот договор, получает в аренду ЗУ без торгов (п. 10 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ) и вправе передать предоставленный ему для целей КРТ ЗУ или его часть в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя (ч. 11 ст. 68 ГрК РФ). Соответствующее изменение внесено также в Земельный Кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ) — без торгов земельный участок предоставляется: 1) лицу, заключившему договор о КРТ; 2) юридическому лицу, созданному Российский Федерацией и обеспечивающему реализацию решения о КРТ; 3) юридическому лицу, созданному субъектом РФ и обеспечивающему реализацию решения о КРТ (п.п. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 66 ГрК РФ КРТ может осуществляться юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом РФ. 

Здесь надо обратить внимание на то, что для получения ЗУ в аренду без торгов юридическое лицо должно быть не только определено, но и создано Российской Федерацией или субъектом РФ.     

В связи с этим следует иметь в виду ещё одно ограничение. На государственные компании и хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации или субъекта РФ в совокупности превышает 50% процентов, распространяются требования федерального закона от 18.07.2011 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». 

Таким образом, для «договорного» вида и части «административных» видов КРТ предусмотрено специальное правовое регулирование земельных отношений.

   

 

  

«Административные» варианты реализации проектов КРТ самостоятельно Российской Федерацией или субъектами РФ не имеют специального правового регулирования земельных отношений по поводу возможности передачи в аренду ЗУ без торгов, так как самостоятельная реализация не предполагает привлечение третьих лиц и передачу им земельных участков в аренду. Поэтому при возникновении такой необходимости, очевидно, необходимо руководствоваться общими правилами, установленными земельным законодательством РФ и законодательством РФ о закупках для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Проведенные классификации КРТ по их наиболее существенным признакам имеют разный «вес» при оценке условий реализации конкретных проектов КРТ. В связи с этим среди приведенных выше классификаций следует выделить основные и вспомогательные. В качестве основных можно назвать классификации проектов КРТ в зависимости: 1) от наличия или отсутствия на территории объектов капитального строительства; 2) от того, кто является инициатором реализации проекта КРТ; 3) от возможности аренды земельных участков без торгов. Классификации КРТ по другим признакам являются вспомогательными.  

Классификации КРТ по десяти наиболее существенным признакам, отображающим закономерности развития КРТ, помогают разобраться в ключевых положениях законодательства, вскрыть связи между различными видами КРТ и упорядочить знания о КРТ. Эти классификации помогут ориентироваться в самых сложных ситуациях и могут стать основой для оценок, выводов и прогнозов при рассмотрении конкретных инвестиционно-строительных проектов комплексного развития территорий. 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

    

 

    

   

   

    

   

Другие публикации по теме:

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

+

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир

Портал ЕРЗ.РФ сравнил по 93 параметрам 6 наиболее популярных среди застройщиков IT-продуктов, автоматизирующих передачу ключей, фиксацию и устранение недостатков. Исследовались IT-продукты вендоров Техзор, Домиленд, Profitbase, СКБ Контур, Базис Недвижимость и Сделка.рф.

  

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

 

Набор параметров для сравнения

В рамках исследования ЕРЗ.РФ определен совокупный набор функций и характеристик, который предлагается застройщикам, покупателям и подрядчикам конкурирующими IT-продуктами. Всего было выявлено 93 функции и 8 характеристик.

Функции объединены в 12 групп:

1. Календарь записи и планирование заселения.

2. Управление уведомлениями.

3. Переписка подразделений.

4. Управление статистикой.

5. Отчеты и аналитика.

6. Запись на приемку.

7. Фиксация недостатков.

8. Учет исправлений.

9. Актирование передачи помещений.

10. Реестр приемщиков.

11. Покупатель (клиент).

12. Общее.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

В отношении каждой из функций в исследовании указано, кто является ее пользователем (застройщик, покупатель или подрядчик).

К характеристикам IT-продукта, в частности, отнесены следующие:

 год запуска IT-продукта;

• рейтинг мобильного приложения в магазинах App Store и Google Play Store;

• количество оценок мобильного приложения в магазинах App Store и Google Play Store;

• количество обновлений мобильного приложения с запуска и за последний год;

• вес мобильного приложения без документов и данных (в Мб).

 

Правила формирования ТОП IT-продуктов

В рамках исследования ЕРЗ.РФ в отношении каждого IT-продукта отмечены предлагаемые пользователям функции. За наличие функции начислен балл (от 1 до 50 в зависимости от важности функции). Сумма баллов определяет место IT-продукта в ТОП.

В рамках исследования не подлежали сравнению следующие показатели:

• цена лицензии;

• удобство техподдержки со стороны вендора;

• дизайн интерфейса, юзабилити;

• быстродействие программы.

Характеристики IT-продуктов приведены в сравнении без начисления баллов.

 

Фото Комплекса городского хозяйства Москвы

 

Сверка с вендорами

Результаты исследования по каждому IT-продукту портал ЕРЗ.РФ направил вендорам на сверку. По итогам сверки могут быть выявлены:

• дополнительные функции, которые отсутствуют в сравнении;

• функции, которые реализованы в конкретном IT-продукте, но не были выявлены в процессе удаленного исследования.

Сверка для вендоров проводится бесплатно.

 

Предварительный ТОП IT-продуктов

По итогам исследования наибольшее количество реализованных функций выявлено у IT-продукта вендора Базис Недвижимость. На втором месте — Техзор, на третьем — Profibase.

Предварительный ТОП сервисов автоматизации передачи квартир выглядит следующим образом:

Базис недвижимость

Техзор

Profitbase

Домиленд

СКБ Контур

Сделка.рф

По итогам сверки с вендорами возможны изменения в ТОП.

 

Как ознакомиться с результатами исследования «ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир»

Детальные результаты исследования опубликованы в Маркетплейсе подборок для застройщиков. Для бесплатного доступа к исследованию необходимо оставить заявку по ссылке.

Доступ к маркетплейсу предоставляется только представителям застройщиков после предварительной верификации.

 

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

 

СПРАВКА

Маркетплейс подборок для застройщиков — модуль портала ЕРЗ.РФ, который начал функционировать в мае 2024 года.

Модуль предназначен для помощи застройщикам в подборе поставщика IT-продукта, товара, работы или услуги, в том числе для определения участников закрытых торгов.

Все подборки в маркетплейсе объединены в группы по стадиям:

1. Предпроектная стадия.

2. Стадия проектирования.

3. Стадия строительства.

4. Стадия продаж.

5. Стадия эксплуатации.

6. Внестадийные.

Модуль позволяет застройщикам в рамках каждой подборки гибко настраивать фильтры и сортировку, удалять и скрывать ненужные функции и блоки, перенастраивать и перераспределять баллы и многое другое, что в конечном итоге позволит каждому девелоперу подобрать самое подходящее решение под его конкретные нужды.

Поставщики IT-продукта, товара, работы или услуги для застройщиков могут разместить свой продукт в Маркетплейсе, оставив заявку по ссылке.

   

   

    

    

     

Другие публикации по теме:

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем

Информация о 873 земельных участках содержится в Маркетплейсе земли для строительства на 1 июня 2024 года

Минцифры хочет ввести плату за использование зарубежного софта российскими компаниями: мнение экспертов

ЕРЗ.РФ: в среднем по России новостройки сдаются на 5,2 месяца позже, чем планировалось

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Чаще всего застройщики применяют искусственный интеллект в маркетинге, рекламе и взаимодействии с покупателями

Новая IT-платформа Брусники сокращает время на проектирование дома в 328 раз

Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ