Портал ЕРЗ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) обобщил вопросы, поступающие от застройщиков в связи с реформой системы саморегулирования. Настоящая публикация является экспертным мнением юристов НОЗА и портала ЕРЗ. 

 

1. Надо ли застройщику быть членом СРО

Для застройщика членство в СРО необходимо только в том случаях, если он самостоятельно выполняет строительные, изыскательские или проектные работы (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч.3.1 ст. 52, ч. 2 ст. 58 ГрК). При этом ограничение на сумму договора подряда (3 млн руб), установленное ч.2.1 ст. 52 ГрК, на застройщика не распространяется. Он должен быть членов СРО при любом объеме выполняемых самостоятельно работ. 

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве подрядчика по договорам, заключаемым с другим застройщиком (ч. 2 ст. 52 ГрК). Если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех млн руб., то членство в СРО не требуется (ч.2.1 ст. 52 ГрК).

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве технического заказчика, который уполномочен на выполнение соответствующих функций другим застройщиком (п. 22 ст. 1 ГрК).

2. Какая предусмотрена ответственность при выполнении работ без членства в СРО

Если застройщик будет выполнять строительные работы объемом более 3 млн руб. самостоятельно без членства в строительной СРО, то в этом случае на такую организацию госстройнадзор может наложить административный штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. (ч. 1 ст. 9.5.1. КоАП).

3. Какие еще меры воздействия побуждают к вступлению в СРО

При выполнении строительных работ без членства в СРО могут возникнуть проблемы при вводе объекта в эксплуатацию, т.к. определенные документы должны быть подписаны только лицами, которые внесены в Национальный реестр специалистов (НРС). Подробнее об этом в вопросе № 5.

Строительная организация, не являющаяся членом СРО, может быть не допущена к торгам на заключение договора строительного подряда.

4. Изменились ли финансовые условия членства в СРО

Изменилась структура компенсационных фондов СРО, в которые должен сделать отчисление член СРО. На смену одному компфонду с 1 июля законом предусматривается создание двух – компфонда возмещения вреда и компфонда обеспечения договорных обязательств. Решение о том, формировать второй компенсационный фонд или нет, принимают сами члены СРО в уведомительном порядке. Если не менее чем 30 членов СРО (для проектных и изыскательских СРО не менее 15-ти членов) подали заявление о намерении принимать участие в конкурсных процедурах закупок – соответствующий компфонд формируется. (п. 2 ч. 1, ч. 2, п.3 ч.3, ч.4 ст.55.4 ГрК). При этом уплачивать взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств должны только те члены СРО, которые выразили намерение принимать участие в конкурсных процедурах. (п.1 ч. 7, п.2 ч.11 ст.55.6 ГрК).

Изменились и уровни ответственности. Если до вступления в силу поправок в Градкодекс минимальный уровень ответственности не превышал 10 млн. рублей и для его получения необходимо было внести 300 тыс. рублей, то с 1 июля минимальный уровень ответственности увеличивается до 60 млн.рублей. Минимальные взносы для этого уровня равны 100 тыс. руб. в компфонд возмещения вреда и 200 тыс. руб. в компфонд обеспечения договорных обязательств.

Самые высокие взносы предусмотрены для генподрядчиков уровня свыше 10 млрд руб. Для таких организаций минимальный взнос в первый компфонд равен 5 млн руб., а в фонд обеспечения договорных обязательств – 25 млн руб. (ст. 55.16 Грк).

Учитывая, что до 1 июля все СРО обязаны привести внутренние документы в соответствие с новыми законодательными требованиями, в большинстве СРО уже состоялись Общие собрания по внесению соответствующих изменений во внутренние документы о компенсационных фондах. Соответственно, большинство строительных организации уже имеют представление о необходимых объемах доплат.

Повышенные взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств объясняются более высокими рисками осуществления выплат из такого компфонда по сравнению с компфондом возмещения вреда.

5. Изменились ли требования к кадрам члена СРО

К 1 июля каждый член СРО должен включить в соответствующий Национальный реестр специалистов (НРС) минимум двух специалистов, оформленных по основному месту работы (п. 2, ч.6 ст. 55.5 ГрК).

Эти специалисты для включения в НРС должны отвечать следующим требованиям (ч. 6 ст.55.5-1 ГрК):

• наличие профильного высшего образования, специальность или направление подготовки по которому соответствует перечню, утвержденному приказом Минстроя России от 06.04.2017 № 688/пр. Всего в перечне содержится 285 позиций строительных, проектных, изыскательских и смежных специальностей;
• наличие общего трудового стажа в области строительства не менее чем 10 лет, а также стажа работы в строительных организациях на инженерных должностях не менее 3-х лет;
• наличие повышения квалификации, которое необходимо проходить не реже одного раза в пять лет;
• наличие разрешения на работу (для иностранных граждан). Разрешения на работу гражданам Белоруссии, Казахстана, Киргизии и Армении не требуется (Договор о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года).

Порядок включения специалистов в НРС устанавливается соответствующими Национальными объединениями СРО. Так, в соответствии с Регламентом о порядке ведения Национального реестра специалистов в области строительства, утвержденным НОСТРОЙ, для включения в НРС требуется следующий пакет документов (пункты 7.7, 7.8 Регламента):

1) заявление о включении сведений в Национальный реестр специалистов, подпись на котором удостоверяется нотариально;

2) нотариально заверенная копия диплома о высшем образовании;

3) копия СНИЛС (для лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации – при наличии);

4) копия удостоверения о повышении квалификации или диплома о профессиональной подготовке;

5) копия трудовой книжки или выписка из трудовой книжки, заверенная текущим (последним) работодателем или нотариусом;

6) должностная инструкция или выписка из нее, заверенные работодателем (при необходимости подтверждения инженерного стажа);

7) копия разрешения на работу (для иностранных граждан);

8) оригинал (в том числе электронный документ, заверенный электронной подписью) или нотариальная копия справки о наличии (отсутствии) у Заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, полученной не ранее одного года до дня подачи заявления. Допускается предоставление справки в течение 3-х месяцев с момента направления Заявления о включении сведений в Национальный реестр специалистов в области строительства.

9) копии документов, подтверждающих изменение Заявителем фамилии.

6. Какие последствия с 1 июля возникают у члена СРО, не представившего сведения о двух специалистах в Национальный реестр

После 1 июля такие организации лишатся возможности выступать в роли генподрядчиков. Соответственно они не смогут принимать участие в конкурсных закупках. Это связано с тем, что генподрядные договоры, заключаемые с 1 июля, должны содержать реестровые номера специалистов, силами которых обеспечивается выполнение работ. То же касается подписания актов выполненных работ.

Также предусмотрена административная ответственность организации, осуществляющей строительство по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, в случае, если ее сотрудник не внесен в НРС. Штраф в размере от 30 до 40 тыс. руб. А при повторном нарушении – вплоть до приостановки деятельности компании на срок до 90 суток (ч. 2 статьи 9.5.1. КоАП).

Кроме того, несоответствие требований к членству в СРО может привести к исключению организации из членов СРО, и соответственно лишению права выполнять работы в области строительства.

7. Сохранился ли экстерриториальный принцип членства в СРО

Для членов строительных СРО – не сохранится. Для них c 1 июля доступно вступление только в те СРО, которые зарегистрированы в том же субъекте Федерации, что и сама организация (п.1 ч.3 ст. 55.4 ГрК, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляют организации из регионов, в которых по состоянию на 1 апреля 2017 года СРО отсутствуют. Для этой категории организаций законом допускается членство в СРО соседнего субъекта Федерации, имеющего общую границу с регионом регистрации компании. Также экстерриториальный принцип допускается для иностранных компаний (п.2 ч.3 ст.6 Федерального закона № 373-ФЗ).

Для членов изыскательских и проектных СРО условия членства не изменились и вступать по-прежнему можно в любую СРО без привязки к месту регистрации (ч.1 ст.55.4 ГрК).

8. Когда строительной компании надо перейти из одной СРО в другую СРО

30 июня является конечным сроком перехода членов строительных СРО в порядке регионализации. Если строительная компания не перешла в СРО по месту регистрации, то ее членство в СРО, расположенном в другом регионе, с 1 июля прекращается автоматически (ч.7 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляет случай, когда в регионе нет ни одной строительной СРО. В этом случае организация вправе подать заявление о вступлении не позднее 1 апреля 2018 года (ч. 16 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ).

9. Что надо сделать для перехода из одной СРО в другую

Для этого надо написать заявления:

• о добровольном выходе из «материнской» СРО, чей регион нахождения не совпадает с регионом нахождения члена СРО;
• о приеме в члены СРО по месту нахождения.

При этом компенсационный фонд, ранее уплаченный в «материнскую» СРО, должен быть переведен в новую СРО, но только в том случае, если уведомление о переходе было подано в «материнскую» СРО до 1 декабря 2016 года (ч. 5 ст.6 Федерального закона № 372-ФЗ).

10. Чем сейчас подтверждается правоспособность юридического лица выполнять строительные работы

Свидетельство о допуске, выдаваемое СРО, больше не является документом, подтверждающим правоспособность строительной компании выполнять строительные работы. Сейчас подтверждением правоспособности выступает выписка из реестра членов СРО, срок действия которой составляет 1 месяц с даты ее выдачи (ч. 4-5 ст. 55.17 ГрК). Также это может быть выписка из единого реестра членов СРО, который ведет Национальное объединение СРО (ч. 13 ст. 55.20 ГрК).

 

Портал ЕРЗ в сотрудничестве с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА)  продолжит публикацию ответов на вопросы застройщиков по вопросам реформы саморегулирования. Вопросы, замечания, предложения просьба направлять на e-mail: info@asnoza.ru 

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте