Решение о дальнейшей судьбе программы льготной ипотеки примут по итогам первого полугодия, но уже сегодня ведутся дискуссии о необходимости её продления. Заинтересованные стороны, ЦБ и Минстрой, занимают разные позиции по этому вопросу. Девелоперы на стороне министерства и их мнение солидарно: программу нужно однозначно продлевать. Аргументы в пользу пролонгации господдержки приводит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

    

Фото: www.andominanta.ru

    

Сегодня в центре обсуждения — необходимость продления программы льготной ипотеки. Вовлеченные в этот процесс ведомства разделились на два лагеря. С одной стороны — Центробанк, который выступает против, подкрепляя свою позицию следующими доводами:

• Программа льготной ипотеки в существующем виде не может продлеваться бесконечно, поскольку субсидирование дорого обходится бюджету.

• Изначально программа должна была повысить доступность жилья, а на деле привела к небывалому росту цен. Так, в Москве за год цены на новостройки выросли на 20%.

• Продление программы может привести к избыточным рискам — увеличению просроченной задолженности и возникновению «ипотечного пузыря».

• Господдержка теряет свой социально направленный характер, способствуя росту инвестиционного спроса и спекуляциям на рынке новостроек.

• Стимулируя низкими ипотечными ставками строительство жилья в Москве и других крупных городах, государство увеличивает концентрацию населения в мегаполисах, в то время как в поддержке нуждаются менее развитые регионы.

    

Фото: www.rus.kiziltan.ru

    

На это свои контраргументы приводит Минстрой. Программа льготной ипотеки помогла привлечь в экономику страны 865 млрд руб., дополнительно около 100 млрд руб. поступит в бюджет в виде налогов, напоминают в строительном ведомстве. Эти цифры означают, что затраты на субсидирование, которые составили 140 млрд руб., полностью окупятся.

Что касается роста цен на новостройки, то в первую очередь он вызван дефицитом предложения на фоне уменьшения девелоперской активности после перехода на проектное финансирование.

Кроме того, цены выросли из-за дополнительных расходов на обслуживание банковских кредитов при переходе на счета эскроу. Раньше, когда проектов с эскроу-счетами было немного на рынке, рост цен ощущался не так сильно. Но в декабре объем жилья, строящегося по новым правилам, превысил объем новостроек, реализация которых ведется по старой схеме, и ценовое давление усилилось. Также на рост цен повлияли скачки курсов валют, которые отразились на стоимости импортных строительных материалов и комплектующих. 

Динамика просроченной задолженности действительно существует, но она отрицательная. Портфель «плохих» кредитов, который рос ежемесячно, начиная с апреля 2020 года, к январю 2021 года снизился на 1,07 млрд руб., до 74,1 млрд руб. Цифры большие, если только не перевести их в проценты. Так, на конец прошлого года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам составила менее 1,4% (против 8,5% по другим кредитам). И эта цифра отражает, в том числе, просроченные долги по ипотеке на вторичном рынке.

    

Фото: www.in-news.ru

    

Низкие процентные ставки отчасти подогрели инвестиционный спрос на новостройки в Москве. Но в большей степени этому способствовали девальвация рубля и желание населения сохранить накопленное. Поэтому люди, у которых хватало сбережений на первоначальный взнос, вкладывались в недвижимость. Чтобы решить эту проблему, в случае пролонгации программы на весь 2021 год, можно скорректировать её условия: выдавать ипотеку только семьям, которые нуждаются в увеличении жилплощади, либо тем, у кого вовсе нет собственного жилья. 

Теперь о миграции населения в столицу и другие крупные города. Очевидно, что между этим процессом и низкими ипотечными ставками нет никакой связи. Люди покидают неразвитые регионы в поисках работы и более высокого уровня жизни. На новом месте чаще всего они сначала снимают квартиру. Ограничение программы по географическому принципу не остановит этот процесс. Поэтому предложение отменить льготную ипотеку для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области не самое правильное. Наибольшая доля выдач ипотеки с пониженным процентом приходится как раз на эти регионы, и если изменить географию, экономический эффект от программы не будет столь значительным.

При каких условиях можно отказаться от поддержки государства без ущерба для строительной отрасли и покупателей жилья? Свернуть программу в середине года можно, если продолжится снижение ключевой ставки ЦБ, а вместе с ним — и снижение ипотечных ставок. Но пока что это вряд ли возможно.

При годовой инфляции 4,9% Центробанк зафиксировал ключевую ставку на уровне 4,25%. То есть реальная процентная ставка ушла в минус и составила -0,65%. Аналитики не исключают дополнительного снижения ключевой ставки в первой половине 2021 года, но не более чем на 0,25 п.п. Такое незначительное изменение вряд ли способно простимулировать спрос на рынке ипотечного кредитования и в сегменте новостроек. Долгосрочные прогнозы финансовых экспертов еще хуже: во второй половине года регулятор начнет повышать ключевую ставку.

   

 

  

Последствия текущего кризиса получится преодолеть в лучшем случае к 2022 году. До этого срока целесообразно проводить более активную экономическую политику и поддерживать отрасли, обладающие потенциалом роста. Понимание этого уже есть: так, государство продлило программу льготного автокредитования до 2023 года (изначально она действовала до 2020 года). Эту программу можно сравнить с льготной ипотекой: она позволяет ряду категорий населения взять автокредит и получить существенную скидку за счет бюджета. Но, в отличие от собственного жилья, для многих семей автомобиль не считается необходимостью. Да и с экономической точки зрения строительная отрасль является более важной, поскольку именно она «генерит» формирование большого количества рабочих мест в смежных отраслях.    

Разумеется, у девелоперов есть понимание того, что рано или поздно придется выходить из программы и что в идеале рынок должен сам регулировать ставки. Но в существующей экономической ситуации, когда доходы населения снижаются, а цены на новостройки продолжают расти, возврат к рыночным механизмам может обрушить рынок.

Такой пессимистичный прогноз стоит учесть, принимая взвешенное решение о дальнейшей судьбе льготной ипотеки.  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

     

 

     

 

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: продление льготной ипотеки обернется дефицитом жилья

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Застройщики верят в продление льготной ипотеки и ускорение раскрытия счетов эскроу в 2021 году

Виталий Мутко: Объем льготной ипотеки на новостройки в России достиг по итогам 2020 года примерно 1 трлн руб.

Эксперты: выгоды льготной ипотеки нивелировал рост цен на новостройки

Вслед за главой ЦБ Герман Греф также выступил против продления госпрограммы льготной ипотеки

Эксперты: программу льготной ипотеки могут свернуть раньше намеченного срока, а альтернативы не предложат

Эльвира Набиуллина заявила о необходимости свернуть госпрограмму льготной ипотеки

Главы Совета Федерации и ЦБ выступили за расширение механизмов ипотеки и альтернативных ей способов решения жилищного вопроса

ЦБ считает маловероятным риск перегрева на рынке жилья

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Правительство продлевает срок действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте