Рынок новостроек одним из первых сумел оправиться от последствий пандемии. Восстановление произошло благодаря реализации отложенного спроса и программе субсидирования ипотечных ставок. Однако говорить о полном возвращении отрасли к докризисным показателям пока что рано. Что ждет участников рынка осенью, продлят ли срок действия льготной ипотеки, и когда лучше покупать квартиру, на эти и другие вопросы отвечает управляющий партнер ВекторСтройФинанс АНДРЕЙ КОЛОЧИНСКИЙ.

     

Фото: www.n911.ru

    

Жаркое лето на рынке новостроек

Вопреки негативным ожиданиям, лето, для которого обычно характерно снижение покупательской активности, выдалось жарким. Отложенный спрос, сформировавшийся за время карантина, льготная ипотека и ограниченные возможности для проведения отпуска закономерно привели к всплеску продаж квартир. На руку застройщикам сыграло и снижение ключевой ставки ЦБ, следствием которого стало ухудшение условий по банковским депозитам и отток денежных средств вкладчиков на рынок жилья. 

  

Фото: www.siapress.ru

   

В итоге август показал пиковые значения: количество зарегистрированных ДДУ в старых границах Москвы опередило прошлогодние показатели почти на 40% (5,4 тыс. ДДУ против 3,9 тыс. ДДУ в 2019 г.). Большая часть сделок заключалась с использованием льготной ипотеки, на которую пришлось до 90% всех кредитов на первичном рынке жилья.

Увеличение покупательского спроса логично сопровождалось ростом цен в сегменте новостроек. Согласно данным аналитического портала SberIndex и сервиса «ДомКлик», в июле-августе новостройки в Москве подорожали на 10% по отношению к августу прошлого года. В масштабах всей страны рост стоимости квадратного метра за год был более скромным и составил 3%.

   

Фото: www.in-news.ru

    

Снижение ставок нивелирует рост цен на жилье

Рост продаж и цен в сегменте новостроек точно продолжится до ноября, пока работает субсидирование ипотечных ставок. Люди понимают, что сегодня наиболее благоприятный момент для сделок с недвижимостью, на покупку решаются даже те, кто прежде не планировал приобретать новое жильё. Экономическую целесообразность такого поведения покупателей подтверждают расчеты.

Если раньше при средней стоимости однокомнатной квартиры в 6 млн руб. ежемесячный платеж по кредиту под 9% годовых составлял 43 тыс. руб. (при условии срока кредитования 20 лет и первоначального взноса 20%), то теперь при ставке 6% этот показатель уменьшился на 9 тыс. руб. — до 34 тыс. руб. Если сделать поправку на рост стоимости объекта недвижимости в пределах 10%, сумма ежемесячного платежа увеличится, но все равно окажется ниже — 38 тыс. руб.

      

Фото: www.rferl.org

    

Гадание на ключевой ставке

В преддверии очередного заседания Совета директоров ЦБ аналитики гадают, опустится ли ключевая ставка в очередной раз. Если в июле регулятор уверенно заявлял, что пространство для дальнейшего снижения сохраняется, то сейчас из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках и мировой арене (ускорение инфляции, падение курса рубля и усиление санкционной риторики) вектор может измениться.

Большинство аналитиков предрекают, что ЦБ не сможет долго удерживать ставку на низком уровне, и уже в первом квартале 2021 года может вернуться к ужесточению кредитно-денежной политики.

Такие прогнозы не сулят ничего хорошего рынку ипотечного кредитования и повышают вероятность того, что цикл снижения базовых ставок по ипотеке в среднесрочной перспективе закончится. 

   

Фото: www.restate.ru

   

Быть ли ипотечному пузырю

Еще один негативный момент — разговоры о формировании ипотечного пузыря, которые возобновились на фоне рекордных объемов выдачи кредитов за всю историю ипотечного рынка в России.

 Напомню, в августе было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб., что почти на 60% больше, чем в августе прошлого года. Объем выдачи льготной ипотеки превзошёл все ожидания, что заставило правительство увеличить лимит финансирования по программе.

Теперь Минфин опасается риска «пирамиды» и выступает против продления сроков программы. Ведомство считает, что субсидирование должно оставаться временной антикризисной мерой, пролонгация сроков может привести к непрогнозируемому росту нагрузки на бюджет.

В Минфине также предупреждают о возможном дефолте неподготовленных заемщиков. Однако данные ДОМ.РФ опровергают эти опасения: доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней на 1 августа 2020 года составила менее 1,5%, что в пять раз ниже, чем доля просрочки по потребительским кредитам.

  

  

Когда покупать квартиру

Косвенные признаки свидетельствуют, что 1 ноября может произойти поворотный момент на рынке ипотеки, когда завершится срок действия программы субсидирования и ставки вернутся к отметке 8% годовых.

Это значит, что оформить кредит под скромный процент можно будет только в ближайшие полтора месяца.

Не стоит забывать и про угрозу новой волны пандемии и возможные ограничительные меры властей. В условиях неопределенной ситуации с коронавирусом и продолжающейся девальвацией рубля на фоне роста цен на новостройки единственно верным советом будет не откладывать решение о покупке квартиры на долгий срок. 

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

   

    

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Рынок новостроек выступил локомотивом роста цен на недвижимость в РФ в июле-августе

В августе зафиксирован новый рекорд по выдаче ипотеки — 375 млрд руб.

ДОМ.РФ: рост цен на жилье будет умеренным

Эксперты: на столичном рынке новостроек предложение сокращается, а цены растут

В августе выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по ДДУ побила все рекорды — почти 121 млрд руб.

Эксперты: в сфере недвижимости рынок новостроек оказался самым устойчивым к коронакризис

Цены на новостройки в России достигли более 86 тыс. руб. за 1 кв. м

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

Маркетинговое агентство KOROL MEDIA и Единый ресурс застройщиков при поддержке АНО «Умный МКД» провели масштабное исследование поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях: без ипотеки.

 

 

География исследования охватывает 20 городов с активным рынком недвижимости: опросы проводились в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Рязани, Воронеже, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе, Казани, Ижевске, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Хабаровске, Владивостоке.

 

 

Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости.

 

Ключевые выводы исследования:

 

 

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

• большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на рынке переоцененной или высокой;

• только 35% опрошенных оценили текущие условия ипотечного кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59% нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;

• полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43% опрошенных;

• в снижение ставок в течение года верят 12% участников опроса, в том, что это произойдет в ближайшие 3—5 лет, убеждены 32%. А 55% опрошенных считают, что ставки в течение 3—5 лет продолжат расти.

  

 

Ожидания и готовность к покупке:

• несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов все еще рассматривают покупку новостройки;

• большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их уязвимость перед высокими ставками ипотеки;

• готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент 17% респондентов, возможность рассрочки рассматривают 20%.

  

 

Ожидания от экономики и собственных доходов

• улучшения экономической ситуации в стране ожидают 26%, в то время как 17% опасаются ее ухудшения;

• на улучшение собственного финансового положения рассчитывают 68% потенциальных покупателей новостроек, при этом 29% ожидают значительного улучшения.

  

 

Планы и целевые установки

• лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими текущими условиями проживания, что свидетельствует о наличии потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;

• только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют купить первую квартиру. 58% имеют жилье, но хотят улучшить условия проживания. Купить жилье для детей намерены 27%. Жилье как объект инвестиций рассматривают 17% опрошенных;

• рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные ищут жилье для покупки в своем городе;

• наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На третьем месте Санкт-Петербург — 20%.

   

  

Потребительские предпочтения

К числу обязательных потребительских параметров новостроек респонденты отнесли следующие:

- шаговая доступность ключевых сервисов (магазины, аптеки и т.п.), детских садов и школ;

- наличие парковочных мест, детских площадок;

- наличие балкона или лоджии.

Среди параметров, которые повышают привлекательность новостроек, респонденты указали следующие:

- ремонт от застройщика;

- особенный архитектурный стиль;

- красивый вид из окон;

- просторная входная группа;

- современный быстрый лифт;

- панорамные окна;

- индивидуальное отопление;

- подземный паркинг;

- охрана;

- благоустроенные зоны для отдыха и барбекю;

- близость к природным объектам;

- хорошая экологическая обстановка;

- управляющая компания от застройщика.

С безразличием участники опроса отнеслись к следующим характеристикам новостроек:

- искусственный водоем;

- инфраструктура для домашних животных;

- консьерж-сервис;

- фитнес-центр, бассейн;

- коворкинг или бизнес-зоны в комплексе.

  

Фото: © Людмила Дутко / Фотобанк Лори

 

Особенности потребительских предпочтений в Москве и Санкт-Петербурге

К числу обязательных потребительских параметров покупатели новостроек в крупнейших городах России добавили следующие:

- Москва — хорошая экология, современные быстрые лифты;

- Санкт-Петербург — видеонаблюдение, отсутствие рядом кладбищ и тюрем.

К числу привлекательных параметров покупатели новостроек отнесли такие:

- Москва — искусственный водный объект во дворе, фитнес-центр или бассейн в жилом комплексе;

- Санкт-Петербург — благоустроенные зоны для отдыха и барбекю, близость к природным объектам (река, лес).

В Москве покупатели безразличны к велосипедным дорожкам, а в Санкт-Петербурге — к особенному архитектурному стилю, подземному паркингу и велосипедным дорожкам.

 

 

Внедрение и восприятие системы «умный дом»

• 33% опрошенных пользуются устройствами умного дома в повседневной жизни и еще 51% респондентов имеет к ним интерес и желание начать их использование;

• среди наиболее ценных функций умного дома названы: управление освещением, системой безопасности, климат-контроль и работа мобильного приложение жилого комплекса;

• 68% участников опроса хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работала система «Умный дом», и лишь менее 5% опрашиваемых уже живут в таком доме;

• в числе наиболее важных «умных» функций современного ЖК респонденты отмечали обеспечение физической и инженерной безопасности, включая системы онлайн-видеонаблюдения (71%), автоматическое реагирование на экстренные ситуации (66%) и т.д.;

• 82% респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости, при этом каждый четвертый опрашиваемый готов рассматривать покупку такой недвижимости по более высокой цене.

  

 

Влияние активностей застройщика на его репутацию и привлекательность ЖК

Исследование показало, что большинство респондентов считают определенные активности застройщика значимыми для повышения его репутации и привлекательности ЖК:

• 73% респондентов отметили, что репутацию застройщика в их глазах повышают факты обучения им своих коллег по цеху (других девелоперов) на конференциях, форумах и т. п.;

• 89% опрошенных заявили, что привлекательность ЖК в их глазах вырастет, если они узнают о факте изучения новостройки девелоперами из других регионов;

• 23% потенциальных покупателей изучают рейтинги застройщиков и новостроек перед сделкой.

  

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Ответы респондентов показывают, что потребители сомневаются в повышении доступности ипотеки в обозримом будущем. Но при этом демонстрируют оптимизм, ожидают рост экономики страны и собственных доходов. Те, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, рассчитывают на собственные накопления, предложения по рассрочке от застройщиков или попадают под условия «Семейной ипотеки».

В III квартале 2024 года продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года. Опираясь на результаты исследования, можно прогнозировать, что пик падения пройден. Спрос медленно будет восстанавливаться за счет роста доходов населения и адаптации рынка к новым условиям. На этом фоне можно ожидать временного сокращения объема строительства многоквартирных домов.

  

Фото из архива К. Король

 

Ксения КОРОЛЬ (на фото), основатель KOROL MEDIA:

— Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, важно отметить, что всплеск продаж, который наблюдался в июне, был связан с жестким дедлайном отмены льготной ипотеки. После этого произошла ожидаемая просадка, и если бы не было конкретной даты те же продажи распределились бы равномерно до конца года.

Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до 1 июля, отложили покупку из-за отмены льготной ипотеки и повышения ставок. Сейчас они находятся в процессе эмоциональной адаптации к новым условиям. Рынок ожидает, когда потребитель пройдет все пять этапов принятия ситуации — тогда продажи начнут восстанавливаться.

Оживлению продаж могут способствовать дополнительные триггеры, например рост курса доллара, который может подтолкнуть людей с накоплениями к инвестированию в недвижимость. Кроме того, инфляционные процессы так или иначе будут мотивировать людей к сохранению средств.

Потребителю нужно время на перестройку, сейчас подход стал более рациональным и основательным — люди тщательно изучают рынок и принимают решения исходя из новых реалий.

 

Фото предоставлено пресс-службой АНО «Умный МКД»

 

Никита УТКИН (на фото), генеральный директор АНО «Умный МКД»:

— Из-за отмены льготной ипотеки, высокой ключевой ставки ЦБ и общей макроэкономической нестабильности в сложной ситуации оказался не только рынок недвижимости, но и все граждане.

В такой ситуации обостряется борьба за клиента, и успех может лежать в плоскости использования технологий, обеспечивающих новое качество жизни. Четыре из пяти респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости. И те девелоперы, которые смогут приправить свои проекты этим «секретным соусом», причем сделать это клиентоцентрично, массово и недорого, добьются успеха в новых реалиях.

Люди оплачивают общественный транспорт по биометрии, записываются в городскую поликлинику в два клика, получают доставку продуктов домой за 15 минут — и в своем доме они хотят такого же уровня комфорта и сервиса.

Пока же разрыв между ожиданиями и реальностью колоссальный: более двух третей опрошенных хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работали системы умного дома, и лишь менее 5% опрашиваемых уже живет в таком доме — потенциал возможностей очевиден!

С полной версией исследования можно ознакомиться здесь.

   

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки 

Как выглядит новый консьерж-сервис в российских домах

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства

За безопасностью умных домов станет следить искусственный интеллект

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома