Потенциал института эксплуатационной документации в отношении многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, анализирует заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр СИДОРЕНКО.

    

Фото: www.grouppro.ru

    

Прошедшая 27—30 сентября 2018 года в Москве 39-я Ежегодная городская специализированная выставка–ярмарка «Недвижимость от лидеров» явилась значимым событием. Она позволила увидеть и почувствовать изменения, происходящие на рынке недвижимости.

Эту выставку отличали внимание создателей жилища к человеку, стремление понять его потребности и предпочтения, сформировать у него представление о качествах квартиры в современном доме, которые делает жизнь людей безопасной, комфортной, достойней, создают им условия для развития.

Программа выставки была насыщена образовательными мероприятиями для потребителей. Эти мероприятия были весьма востребованы. Они свидетельствуют о росте жилищной компетенции собственников и пользователей, их стремлении к рациональному имущественному поведению в любых обстоятельствах.

Представляется, что значительным потенциалом продвижения современного жилья на рынок обладает институт эксплуатационной документации в жилищной сфере. Этому институту создатели жилья до последнего времени не уделяют должного внимания. Между тем эксплуатационная документация в отношении многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, — важный фактор качества строительной продукции и добросовестности застройщика.

Массовое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения актуализируют необходимость формирования в обществе ответственных и эффективных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (далее МКД), как носителей новой жилищной культуры. Достичь этого невозможно без просвещения собственников и пользователей жилища, без приобретения ими знаний и навыков эксплуатации жилых и нежилых помещений в составе МКД, без появления у них заинтересованности и потребности участия в управлении, принадлежащего им недвижимого имущества.

Компетенции людей, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений, пользованием и содержанием дома, а также имущественное поведение, включая и корпоративное в сообществе собственников, являются значимыми факторами, которые не только влияют на безопасность и комфорт, но и все в большей мере определяют потребительскую ценность МКД и помещений в них.

В течение последних 3—4 лет потребители жилища стали более просвещенными, требовательными и «прижимистыми». Для них характерна рациональность и осторожность, скептическая настроенность в отношении декларируемых производителями строительной продукции ее уникальности, исключительности и др. Они меньше «ведутся» на рекламные заявления, стремятся убедиться в том, что тому или иному недвижимому имуществу присущи значимые для них потребительские качества.

Среди этих качеств все большую роль играют социальный комфорт и обеспечение его достижения в доме посредством применения проектных решений, приспособленных к использованию в условиях совместного домовладения, а также результаты работы застройщика и его партнеров по формированию среды жизнедеятельности, располагающей к общим ценностям в доме, доверию, добрососедству.

Эта работа предполагает также создание и использование проектных решений, обеспечивающих упреждение возникновения негативных ситуаций и препятствование их развитию, связанных с нерегламентированными действиями и (или) бездействием потребителей недвижимого имущества. Она также направлена на повышение жилищной компетенции собственников и пользователей этого имущества, на побуждение их к проявлению лояльности по отношению к нему.

В формировании ответственных и эффективных собственников особое значение принадлежит эксплуатационной документации (далее ЭД) на объекты капитального строительства. ЭД включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭД)^[1] и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам (далее инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства или ИЭОДС)^[2].

Кроме того в состав ЭД входят эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ)^[3], которыми укомплектованы жилые и нежилых помещений, а также помещения, входящие в состав общего имущества. Получение потребителями жилища необходимых знаний и приобретение ими навыков надлежащей эксплуатации принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, посредством ЭД является значимым позитивным фактором обеспечения безопасности, комфорта и социального благополучия.

Современные технологии и подготовка ЭД позволяют цифровизировать информацию о доме, каждом жилом и нежилом помещении, входящем в его состав, предназначенном для передачи в собственность гражданам. Эта информация призвана раскрывать эксплуатационные свойства объекта капитального строительства (далее ОКС) и помещений, права и обязанности их потребителей, правила и нормы эксплуатации и пользования общим имуществом.

Представление этой информации в эксплуатационной документации в виде текста, реальных и виртуальных изображений и пр., которые демонстрируют устройство ОКС, жилых и нежилых помещений, их инженерного оборудования, позволяет приобрести потребителям навыки регламентированных эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

   

В ЭД указываются возможные последствия ненадлежащих действий или бездействий собственников помещений. Эти действия могут иметь место не только при ремонте, переоборудовании и перепланировке, помещений, но и при их использовании. В сведения для потребителей также включаются перечни мероприятий и порядок их проведения, которые обеспечивают возможность безопасной и эффективной эксплуатации помещений в осенне-зимний и весенне-летний периоды, а также перечень мероприятий, осуществление которых необходимо провести в случае длительного отсутствия в помещении пользователей.

ЭД и способы ее представления и доведения, включая приложения, должны позволить потребителям не находится всегда сконцентрированными на соблюдении тех или иных норм и правил эксплуатации, принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, а подсказывать им, что необходимо делать в той или иной ситуации. Для собственника и потребителя недвижимого имущества пользование эксплуатацией документацией должно стать потребностью. Оно должно поддерживаться и поощряться застройщиком и другими участниками производства и потребления жилищной услуги при взаимодействии с клиентами. Быть компетентными собственниками, обеспечивающими надлежащую эксплуатацию принадлежащих им помещений и пользование общим имуществом в доме, должно быть выгодным для людей.

ЭД призвана обеспечивать собственникам и пользователям помещений возможность понимания того, что любое их действие или бездействие в отношении эксплуатации того или иного помещения и общего имущества в доме, может быть идентифицировано как соответствующее или не соответствующее установленным нормам и правилам.

При этом ЭД не должна допускать выпадений возможных действий и бездействий из этих норм и правил. Обращение потребителей недвижимого имущества к ЭД должно позволять им видеть связь между своими действиями (бездействиями) по отношению к этому имуществу и возможными последствиями, в частности выгодами и потерями, а также распознавать опасность, связанную с ними.

Сведения, содержащиеся в ЭД, также призваны уберечь потребителей от неприятностей в отношениях с партнерами по собственности в доме, прежде всего проживающих в смежных помещениях. В ЭД особое внимание следует обращать на действия, которые представляют потенциальную опасность и которые необходимо предпринять в потенциально опасной обстановке, чрезвычайных ситуациях.

Использование ЭД и взаимодействие производителей строительной продукции, собственников помещений, управляющих компаний и других субъектов, участвующих в создании и эксплуатации МКД, прививает потребителям недвижимого имущества такое качество личности, как обстоятельность. То есть, иными словами, способность мыслить и действовать разумно, обдуманно, с рассудительностью и всесторонним учетом возникающих обстоятельств.

ЭД является эффективным инструментом, который обеспечивает появление базовых компетенций у собственников недвижимого имущества и других участников процессов его использования и развития. Эта документация позволяет собственникам и пользователям помещений приобретать навыки надлежащего имущественного поведения в доме, реализовывать индивидуальные стили жизни в рамках регламентированных норм и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

Содержащиеся в ЭД сведения должны раскрывать отличия того или иного объекта капитального строительства и входящих в его состав помещений от строительной продукции других производителей. Эти сведения призваны помогать клиенту понимать значимость для него тех или иных дополнительных потребительских свойств недвижимого имущества, подводить к готовности оплаты их приобретения.

Для этого ЭД должна фокусировать внимание людей на соответствующих отличиях и позволять им видеть выгоды и преимущества, обладателями которых они становятся в результате приобретения того или иного помещения.

    

Фото: www.vitbichi.by

    

ЭД позволяет людям получать целостную картину потребительских качеств недвижимого имущества, их значимости в тех или иных обстоятельствах и проявлениях в будущем. Соответствующая информация должна позволять клиентам принимать решения, связанные с приобретением недвижимого имущества, с возможностью его приспособления для своих нужд на той или иной стадии развития домохозяйства.

Важно чтобы ЭД раскрывала отличительные особенности устройства дома и того или иного жилого или нежилого помещения в нем, обеспечивала должное внимание влиянию этих особенностей на эксплуатацию помещения и пользование общим имуществом, а также на выгоды и преимущества для потребителя. ЭД должна располагать собственников и пользователей помещений к проявлению лояльности к дому и производителям строительной продукции.

ЭД может стать инструментом, имеющим первостепенное значение для объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Обеспечивается это тогда, когда обращение к ЭД ориентирует людей на уважение прав, свобод и законных интересов друг друга, на близкое ценностное восприятие принадлежащего им недвижимого имущества, определяющее их установки и поведение в отношении дома, взаимодействия с партнерами по собственности.

Эти установки и поведение должны быть направлены, прежде всего, на обеспечение безопасности и комфорта, на эффективное потребление эксплуатационных ресурсов, на рациональное использование общего имущества и справедливое распределение бремени расходов на его содержание.

ЭД является инструментом, способным прививать потребителям знания и навыки надлежащего имущественного поведения, и конвертировать их в совместные конкретные действия по содержанию общего имущества в доме. ЭД способствует преодолению трудностей, связанных с недостаточной подготовленностью партнеров по собственности в доме, которая не позволяет им вырабатывать и принимать оптимальные решения.

Наличие надлежащих подготовки, использования, актуализации и оборота ЭД — необходимое условие исключения введения в заблуждение потребителей ОКС на всех стадиях их жизненного цикла, предотвращения недобросовестной деятельности и манипуляций со стороны производителей строительной продукции, управляющих организаций, поставщиков эксплуатационных ресурсов и жилищно-коммунальных услуг, а также органов административного управления.

Для застройщика подготовка и взаимодействие посредством ЭД с собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений, а также с другими участниками отношений, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, является важным ресурсом повышения эффективности его деятельности.

Любое обращение клиентов и отмеченных участников — источник бесплатных сведений об возникающих у этих лиц проблемах, так или иначе связанных с продукцией, производимой застройщиком и его партнерами. Отказ от надлежащей подготовки ЭД и взаимодействия на ее основе с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме лишает создателей жилища возможностей видеть глазами потребителей проблемы использования их продукции, осознавать их и находить наилучшие решения.

Надлежащая подготовка ЭД и взаимодействие посредством ее с клиентами позволяет застройщику оценивать результаты своей работы, извлекать уроки, анализировать их и использовать для дальнейшего совершенствования строительной продукции, в том числе и направленного на повышения доходности и продвижение этой продукции на рынке.

ЭД позволяет конструктивно выстраивать канал обратной связи с клиентами, выявлять их потребности и предпочтения. Кроме того, эта документация является инструментом формирования у собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах лояльности к дому и застройщику. С ее помощью производители строительной продукции обретают возможность пропаганды образов жизни и имущественного поведения.

    

Фото: www.zhek.biz

    

Одним из основных индикаторов, свидетельствующих о добросовестности, профессионализме и надежности застройщика является надлежаще подготовленная ЭД на объекты капитального строительства и жилые и нежилые помещения в них. Эта документация должна обеспечивать возможность ознакомления с ней клиентов при приобретении помещений в собственность. Она должна быть ориентирована на установление между застройщиком и его партнерами по созданию строительной продукции конструктивных взаимоотношений с потребителями, в частности не только в гарантийный период, но и в долгосрочной перспективе. В такой ЭД раскрываются потребительские свойства дома и помещений в нем, права и обязанности собственников и пользователей помещений и отношений собственности в доме, связанные с использованными при создании ОКС проектными решениями.

Разъединение МКД на отдельные помещения, как объекты права, находящиеся в собственности множества лиц, неоднородность этих объектов в доме по функциональному назначению и качеству, разное общее имущество, необходимое для их обслуживания, приводят и к разделению объекта капитального строительства, появлению в нем пространств пересечения и столкновения интересов собственников.

Разделение дома «самого против себя»^[4] изменяет ценность его потребительских свойств, делает дом, представляющий сложную социотехническую систему, весьма уязвимым к ненадлежащей эксплуатации помещений, пользованию общим имуществом и имущественному поведению потребителей. Это разделение приводит к снижению безопасности и комфорта, оборачивается дополнительными эксплуатационными издержками для собственников помещений, ущемлением их прав и свобод.

Важнейшим институтом, направленным на преодоление этого разделения, на формирование в МКД среды доверия, добрососедства, уважения права собственности может и должен стать институт эксплуатационной документации в жилищной сфере, включающий ИЭД, ИЭОДС и ЭДИ.

Развитие ЭД и ее широкое использование в сфере жилищных отношений будет способствовать повышению компетенций собственников и пользователей помещений, формированию у них представлений о потребительской ценности жилища, востребованности многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, приспособленных для использования в условиях совместного домовладения.

Надлежащая подготовка и обращение ИЭОДС, как принадлежности жилых и нежилых помещений в составе МКД, также будут содействовать преодолению недооцененности потребительских свойств строящегося современного жилища, по сравнению с существующим жильем, при создании которого не учитывались особенности совместного домовладения.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

      

Фото: www.irso.ru

       

^[1]Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития РФ №45 от 01.06. 2007.
^[2]Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 30.09.2018), ч 1.1 ст. 7.
^[3] ГОСТ 2.601—2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»
^[4]Новый Завет. Евангелие от Матфея, 12:25. «Всякое царство, разделившееся само против себя, пустеет, и всякий город или дом, разделившийся сам против себя, не устоит».

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте