18 декабря Госдума во втором чтении примет законопроект №581453-7, поправки в который одобрены 14.12.2018 профильным комитетом Думы. В очередной раз правила финансирования жилищного строительства подвергнутся существенным изменениям. 

    

Фото: www.gospress.ru 

 

Закон 214-ФЗ

I. Главное изменение — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан 

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

● степень готовности объекта;

● количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ. 

Отметим, что поддержанная депутатами новелла противоречит утвержденной Правительством РФ дорожной карте отмены долевого строительства. Согласно дорожной карте заключительный, третий, этап реформы предусматривал обязательность перехода на счета эскроу только а случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Именно такая норма содержится в действующем законодательстве о долевом строительстве. 

      

     

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. 

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Отменяются требования:

● об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

● об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

     

Фото:www.ktostroit.ru

    

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков. Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

• привлекать нецелевые займы;

• использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

• принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

• выпускать и выдавать ценные бумаги;

• создавать коммерческие и некоммерческие организации;

• осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС. 

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

 

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

    

Фото: www.allwomanday.ru  

     

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

  

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

     

Фото: www.minstroy.alania.gov.ru

     

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

• истечение срока ранее выданного предписания;

• нарушения в ежеквартальной отчетности;

• отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

• приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность 

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

    

XIII. Размещение информации в ЕИСЖС

Обязанность ЖСК

Вводится обязанность ЖСК размещать в ЕИСЖС информацию, которую сейчас ЖСК размещают в ГИС ЖКХ. 

Указанная обязанность возникает у ЖСК через 9 месяцев со дня вступления в силу закона. До истечения 9 месяцев оператор ЕИСЖС и ГИС ЖКХ обязаны обеспечить возможность передачи данными системами информации и документов.

     

    

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Не указана стадия проектной документации: «проект» или «рабочая документация». Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.

Обязанность Росреестра

Вводится обязанность Росреестра размещать в ЕИСЖС сведения о погашения записи в ЕГРН о регистрации ДДУ.

Обязанность оператора ЕГРЗ

Оператор ЕГРЗ размещает в ЕИСЖС:

● сведения о заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (РИИ);

● сведения о ПД и РИИ;

● заключения экспертизы;

● ПД и РИИ.

    

Фото: www.псбр.рф  

      

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» 

XIV. Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства

Реестр требований жилых помещений заменен на реестр требований участников строительства. До утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства (как о передаче жилых помещений, так о передаче машино-мест и нежилых помещений) включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанными поправками.

Если производство по делу о банкротстве возбуждено до дня вступления в силу поправок, и не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (дольщики), конкурсный управляющий включает требования о передачи нежилых помещений и машино-мест в реестр требований жилых помещений и исключает их из 4-й очереди реестра требований кредиторов. Если такие требования не предъявлены в действующем порядке, они могут быть предъявлены конкурсному управляющему в течение 2 месяцев со дня вступления в силу поправок.

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

К объекту строительства отнесено здание (сооружение), предназначенное для размещения машино-мест, в отношении которых участники строительства имеют требования к застройщику.

XV. Дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика

Вводятся дополнительные требования к конкурсному управляющему застройщика:

• опыт арбитражного управления в процедуре банкротства не менее 3-х застройщиков.

• отсутствие уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве.

    

Фото: www.pbs.twimg

     

XVI. Фонд в процедуре банкротства. Спецзастройщик, созданный Фондом

Для финансирования мероприятий по завершению строительства, осуществляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», Фонд может заключать ДДУ. При этом вводится запрет на уступку прав по таким ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. При заключении таких договоров страхование и уплата взносов в компенсационный фонд не требуется.

Приобретателем имущества застройщика–банкрота (земля и «незавершенка») может быть созданная Фондом некоммерческая организация. В отличие от другого юридического лица такая организация становится приобретателем без конкурса.

Определено имущество застройщика-банкрота, которое передается новому застройщику:

• земельный участок, предназначенный для строительства;

• неотделимые улучшения;

• объекты незавершенного строительства;

• ОКС, обеспечивающий подключение объекта к сетям;

• объекты инфраструктуры;

• права на проектную документацию;

• права по договорам, заключенным с проектной организацией генподрядчиком и техническим заказчиком.

Новый приобретатель обязан достроить объект не позднее 3 лет с момента его приобретения.

Если у застройщика-банкрота несколько земельных участков, они могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

     

Фото: www.nemotor.ru

     

Закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

XVII. Спецзастройщик

Застройщик, созданный Фондом:

• не должен соответствовать требованиям к застройщику, предусмотренным ч. 1—2⁶, 4, 5 статьи 3.

• не подвергается банковскому контролю;

• не должен соблюдать требования о целевом использовании средств;

• не вправе привлекать денежные средства дольщиков;

• подлежит внешнему государственному аудиту.

 

XVIII. Компенсационный фонд

Возврат денежных средств из компенсационного фонда на номинальный счет осуществляется в случае:

• отсутствия оснований для уплаты взносов.

• излишне уплаченных застройщиком сумм.

   

Фото: www.saratov.gov.ru

   

XIX. Дополнительные полномочия Фонда

Фонд защиты дольщиков наделяется полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту нахождения застройщика и (или) с привлечением аудиторов, оценщиков, лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу. Порядок проведения проверок и критерии застройщиков, в отношении которых могут быть проведены проверки, будут установлены актом Правительства.

Фонд вправе проводить проверки иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком.

Фонд проводит мониторинг, в том числе строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС, но в пределах ГПЗУ, ППТ, РЗТ, КОТ или КРТ.

Фонд уведомляет застройщика об установления факта недоимки через личный кабинет (предположительно речь идет о недоимке по налогам). В случае неустранения застройщиком недоимки направляет в Росреестр уведомление для приостановления регистрации ДДУ. Срок направления уведомления — 20—23 рабочих дней.

    

Фото: www.kr-gazeta.ru

   

Справка ЕРЗ

В  законопроекте учтены не все поручения Заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко. Некоторые из неучтенных поручений были очень значимыми для застройщиков. Напомним их:

• предусмотреть возможность определения цены ДДУ объектов, разрешение на строительство по которым получено до 01.07.2018, как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика;

• предоставить застройщику возможность в течение месяца устранить отдельные нарушения без применения к нему санкций в данный период в виде запрета на регистрацию новых ДДУ;

• наделить контролирующие органы полномочиями обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом, включить в состав критериев (признаков) неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщиков нарушение сроков передачи квартир на шесть и более месяцев;

• предоставить застройщику возможность поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ;

• предусмотреть возможность сдвинуть позднее 1 июля 2019 года срок вступления в силу положения об обязательном использовании застройщиками механизма счетов эскроу в сфере строительства МКД;

• ввести повышенный размер (6% вместо 1,2% от цены ДДУ) взносов в компенсационный фонд для тех застройщиков, которые свои первые ДДУ (в рамках уже полученных разрешений на строительство) направят на регистрацию после 1 января 2019 года.

    

Фото: www.mshj.ru  

  

   

    

    

   

Другие публикации

Расширенный пакет поправок в 214-ФЗ примут во втором чтении 18 декабря

Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года

Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением

Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд

Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Россия взяла курс на переход к интеллектуальным приборам учета горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии и газа. Речь идет об их установке во всех новых многоквартирных домах.

 

 

Согласно Постановлению Правительства РФ №890 от 19.06.2020, уже сегодня все дома, получившие разрешение на строительство после 1 января 2021 года, должны оснащаться интеллектуальными приборами учета электроэнергии, которые позволяют автоматически собирать и передавать показания в ресурсоснабжающие организации (РСО) и удаленно ограничивать подачу электроэнергии должникам.

 

Точка энергетического перехода

Что касается остальных энергоресурсов, то сегодня общедомовыми счетчиками холодной воды оснащено лишь 36% всех многоквартирных домов (МКД) в стране, общедомовыми счетчиками горячей воды — 30%, газа — менее 1%, приводят «Ведомости» данные от первого зампредседателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева.

Внедрение российских разработок станет поэтапным и будет проводиться в рамках проекта «Умный многоквартирный дом». Это межведомственный проект Минцифры, Минпромторга и Минстроя. Инициативная группа поставила цель по выработке системного и единого подхода к цифровизации МКД. Как следует из проекта дорожной карты рабочей группы по стандартам умных домов, изменения планируется внести в Постановление Правительства РФ №719 (регламентирующее правила признания продукции российской).

Первые стандарты цифровизации домов и ЖКХ (умных домов) были представлены в начале этого года на пресс-конференции «Введение национальных стандартов умного дома»:

ГОСТ Р 71199-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Термины и определения» устанавливает термины и определения понятий в области умного дома, его систем, процессов, типовой инфраструктуры и характеристик.

ГОСТ Р 72200-2023 «Системы киберфизические. Умный дом. Общие положения» вводит общие положения в области проектирования, применения, типовой структуры, интерфейсов и состава систем умного дома, а также регламентирует их совместимость с внутренними и внешними системами умного МКД.

Переход на интеллектуальные приборы учета всех коммунальных ресурсов — важный шаг в рамках этого проекта.

 

Что нужно для успеха

По словам руководителя направления «Умные приборы учета и АСКУЭ» компании «ТЕПЛОВОДОХРАН» Алексея Тесленко, для успешного и повсеместного внедрения в России умных приборов учета необходима нормативно-правовая база, но предприятие уже готово работать по новым правилам.

«На сегодняшний день компания "ТЕПЛОВОДОХРАН" уже обладает всем необходимым набором оборудования и программного обеспечения, чтобы полностью организовывать систему автоматизированного контроля и учета энергоресурсов в МКД, — отмечает специалист. — Практически во всех крупных городах России такие системы уже успешно внедрены и эксплуатируются».

Однако было бы неплохо определить обязательные требования к интеллектуальным счетчикам и минимальный набор их функций, отметил топ-менеджер компании-производителя. «Это значительно ускорит процесс адаптации производителей к новым реалиям и росту спроса со стороны крупных девелоперов, — аргументирует он. — Объемы производства таких приборов будут расти, нужны единые правила игры. Кроме того, следует обратить внимание и на развитие инфраструктуры — телекоммуникационного оборудования, без которой реализовать инициативу будет сложнее».

В домах комфорт-класса и выше застройщики устанавливают системы «умный дом», включая умные счетчики воды, тепла, электроэнергии. Что касается других классов жилья, то переход на обязательную установку таких приборов не станет для остальных девелоперов проблемой. По оценкам экспертов рынка недвижимости, цены на новостройки существенно увеличиться не должны.

В феврале 2024 года компания «ТЕПЛОВОДОХРАН» приняла участие в крупнейшей выставке инженерных технологий Aquatherm Moscow. Особенностью этого года стал большой интерес к смарт-приборам. Интересовались ими не только крупные строительные компании, но и жилищные кооперативы.

Повсеместное внедрение «умных счетчиков» — это новое качество жизни не только людей, но и управляющих компаний. Ведь с помощью интеллектуальных приборов учета обеспечивается:

• точность учета (исключается влияние человеческого фактора);

• экономия.

Экономят все: и жильцы, и УК, и РСО. На практике смарт-приборы помогают снизить счета за ЖКХ. Увидев увеличение потребления в квитанции, можно проанализировать ситуацию и принять меры.

Например, семья из двух человек по нормативу тратит в месяц 13,87 куб. м холодной и 9,5 куб. м горячей воды. Реальный расход, по примерным оценкам, составляет 7 и 5 «кубов» соответственно. Переплата может составить более 1,5 тыс. руб. в месяц.

Исключение человеческого фактора устраняет возможность ошибки при снятии данных о потреблении ресурсов, и, как дополнение, помогает оптимизировать потребление.

Кроме того, введение интеллектуального учета уменьшает количество контролеров-обходчиков и, следовательно, расход на оплату профессиональных услуг. Результат налицо:

• снижение последствий аварий в сфере ЖКХ;

• удобство диспетчеризации в доме.

В соответствии с новым трендом простые и дешевые механические приборы скоро завершат свой жизненный цикл. На смену им уже приходят «умные» счетчики, которые обеспечивают съем и передачу показаний дистанционно.

 

  

«Пульсар» предлагает комплексное решение для построения автоматизированной системы коммерческого учета энергоресурсов (АСКУЭ). Мы производим как аппаратные, так и программные составляющие. В качестве ПО верхнего уровня «ТЕПЛОВОДОХРАН» предлагает программный комплекс «Пульсар», который работает с помощью свободно распространяемой базы данных. Он имеет в своем составе модули, отвечающие за конфигурирование, опрос и мониторинг системы энергоучета, а также за формирование отчетов о потреблении энергоресурсов. Комплекс имеет web-интерфейс, с помощью которого можно настроить доступ с любого компьютера, имеющего выход в интернет. 

В программный комплекс «Пульсар» внесены все основные приборы учета энергоресурсов, представленные на российском рынке. В случае необходимости база поддерживаемого оборудования пополняется. При этом после приобретения программного ключа доступа клиент получает неограниченный по времени доступ к работе с комплексом, а также бесплатную техническую поддержку на весь срок пользования системой. 

В линейке компонентов АСКУЭ «Пульсар» присутствует USB-радиомодуль, с помощью которого можно проводить удаленный опрос приборов учета и сбор информации во время обхода. Чаще такой метод применяется при пуско-наладочных работах в МКД либо при сборе информации с приборов в частном секторе.

«Мы разработали собственный протокол Пульсар IoT, который позволяет осуществлять сбор информации по радиоканалу без применения сторонних серверов и оборудования, — отметил эксперт компании «ТЕПЛОВОДОХРАН». — Такая схема передачи данных подразумевает наличие счетчика с радиомодулем "Пульсар IoT", а также приемного радиомодуля "Пульсар", который мы рекомендуем монтировать в среднем через каждые три этажа».

Далее сигнал собирается со всех приемных модулей, и, в зависимости от проекта, передается проводным или беспроводным способом (Ethernet или GSM) на программный комплекс «Пульсар», пояснил специалист. «Отдельно хочу отметить цифровой интерфейс RS-485 как надежный и широко известный способ проводной передачи данных, — добавил он. — Он отлично зарекомендовал себя с точки зрения прогнозируемой эксплуатации оборудования АСКУЭ».

 

СПРАВКА

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН» — российский производитель приборов и программного обеспечения для автоматизированного учета энергоресурсов под брендом «Пульсар». Предприятие основано в 1997 году и является сейчас одним из лидеров рынка.

В рамках комплексного подхода мы поставляем не только приборы (среди которых «умные»), но и программное обеспечение верхнего уровня, поддерживающее как наши приборы учета, так и приборы учета других изготовителей.

В 2022 году организация получила статус IT-компании.

Коллектив насчитывает более 600 человек.

ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».

390027, г. Рязань, ул. Новая, 51 В, литера Ж,

Телефон: +7 (4912) 24-02-70.

Электронная почта:

info@pulsarm.ru

sales@pulsarm.ru

   

Реклама. ООО НПП «ТЕПЛОВОДОХРАН».  ИНН: 6230028315

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Как сигнализаторы загазованности стали оптимальным решением для защиты от утечки и взрыва газа

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время

Депутат Галина Хованская: Надо устанавливать газовые плиты с автоотключением газа в случае утечки