Глава Банка России Эльвира Набиуллина поручила Департаменту банковского регулирования ЦБ подготовить предложения по изменениям в Положение об обязательных резервах кредитных организаций с целью упрощения снижения их заемщикам ставок по уже выданным ипотечным ссудам. Поручение было сделано во время недавней закрытой встречи с членами Ассоциации банков России (Ассоциация «Россия»), Председателем Совета которой является руководитель комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий АКСАКОВ. Парламентарий согласился прокомментировать эту тему для портала ЕРЗ.

Фото: www.chuvashia.spravedlivo.ru

— Анатолий Геннадьевич, от кого исходила инициатива поставить перед руководством ЦБ этот вопрос?

— Банки не в первый раз ставят этот вопрос, учитывая то, что тренд на снижение ставок продолжается, и многие кредитные организации запустили программы рефинансирования кредитов, полученных населением у конкурентов.

Конечно же, в наибольшей степени эта проблема беспокоит банки, активно работающие на рынке ипотеки, к числу которых относится и кредитная организация, руководитель которой является членом Совета Ассоциации «Россия», задавшим этот вопрос.

— Чем вызвана необходимость облегчения условий рефинансирования ипотеки?

— Я бы не назвал это «облегчением» как таковым, скорее приведением финансовых условий к сложившемуся на текущий момент уровню ставок, которые существенно снизились по сравнению с теми, что были на ипотечном рынке еще полтора-два года назад.

Особенно это снижение заметно по кредитам, выдаваемым не в рамках различных государственных программ, по которым ставка субсидировалась, а на рыночных условиях. Если в начале 2015 года средневзвешенные ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам доходили почти до 15%, то сейчас эти ставки уже ниже 10%.

Стоит сказать, что в этой статистике велика доля как кредитов, выдаваемых по государственным программам с пониженной ставкой, так и значительно влияние крупнейших государственных игроков, которые в силу низкой стоимости ресурсов могут себе позволить ставки на уровне существенно ниже среднерыночного. Соответственно, при взвешивании по объемам оба эти фактора существенным образом оказывают понижающее воздействие на средневзвешенную ставку.

Кроме того, ставки существенно различаются в зависимости от размера первоначального взноса и целого ряда других условий. Поэтому нельзя с уверенностью сказать, что, придя сегодня в банк, вы сможете получить ипотечный кредит под 10% годовых. Он может быть и 8% и 11% — в соответствии с условиями кредитования в данном конкретном банке.

— Почему российские банки сегодня неохотно рефинансируют своим клиентам ранее выданные им займы и не торопятся снижать ставки?

— Очевидно, что банкам выгоднее сохранить ту ставку, по которой кредит выдавался, и, кроме увеличения доходности, здесь есть еще ряд причин.

Во-первых, банк, выдавая вам кредит, привлекал и средства соответствующей срочности, ставку по которым снизить невозможно, а если это было в эпоху высоких ставок, то данная депозитная ставка по факту может быть сегодня на уровне кредитных.

Во-вторых, при проверках Банк России внимательно относится к реструктуризированным ссудам, зачастую обоснованно полагая относительно части из них, что изменение условий связано с неспособностью клиента выплачивать проценты по ссуде. А если это так, то ссуду необходимо дорезервировать. Соответственно, банкам проще не делать этого, чем доказывать регулятору свою правоту.

В-третьих, в некоторых банках это может быть элементом политики, во главу угла которой стоит обеспечение доходности, возможно и в ущерб клиентской лояльности.

— Как в итоге планируется изменить условия резервирования при рефинансировании ипотечных ссуд? В частности, как пишет РБК со ссылкой на Вас, предполагается смягчить условия досоздания резервов в случае снижения ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Так ли это и что еще конкретно предполагается сделать?

— Предлагается в нормативной базе Банка России прямо прописать, что снижение ставки по кредитам, в том числе ипотечным, не является признаком реструктуризации ссуды, например, в случаях, когда ставки приводится к средневзвешенным среднерыночным значениям.

На самом деле, у банков и сейчас есть возможность не считать такие ссуды реструктуризированными на основе мотивированного суждения банка. Однако для кредитных организаций всегда проще в диалоге с проверяющими опираться на четко прописанные нормы — тогда разногласий не возникает.

 — Какой эффект будет достигнут при снижении объемов дорезервирования при реструктурируемой ипотеке?

— Полагаю, что банки будут охотнее идти на снижение ставок по кредитам, если клиенты к ним будут обращаться с подобной просьбой.

 — Что это даст банкам? Смогут ли они теперь удержать основную массу своих клиентов, которых сегодня часто переманивают другие кредитные учреждения, предлагающие более выгодные ставки рефинансирования ипотеки?

— Да, это позволит выровнять условия по уже выданным и вновь выдаваемым кредитам, а, следовательно, снизится популярность такого продукта, как рефинансирование кредитов, полученных в других банках. Однако не все банки могут предлагать равные финансовые условия по ипотеке — в силу проводимой ими политике и способности привлекать долгосрочные ресурсы по относительно низким ставкам.

Возможно, еще одна мера — изменение регуляторной базы по секьюритизации станет дополнительным стимулом к развитию ипотеки и снижению ставок по ней. Данный инструмент позволяет привлекать долгосрочные ресурсы на хороших условиях.

— Что это даст заемщикам? Получат ли они возможность снижать ставку по ипотечному кредиту без каких-либо дополнительных расходов и действий? В частности, будет ли у них возможность рефинансировать ипотечный кредит в той же кредитной организации, в которой они ранее его получали, без дополнительной волокиты, предоставления документов и пр.?

— Да, конечно, это реально позволит заемщикам не метаться по рынку, а работать с той организацией, где они взяли кредит.

— Насколько, по Вашим расчетам, могут снизиться проценты при рефинансировании заемщиком ипотеки в «своем» банке?

— Думаю, они могут снизиться до уровня, аналогичного вновь выдаваемым кредитам. Однако это во многом зависит не только от банка, но и от заемщика: от того, как он ранее обслуживал кредит; насколько он на сегодняшний момент финансово состоятелен и способен из текущих доходов гасить кредит; от наличия страховки и многих других моментов, для разъяснения которых лучше обратиться с просьбой о снижении ставки в тот банк, где брался кредит.

— Когда можно ожидать принятия руководством ЦБ соответствующего решения?

— Полагаю, что это произойдет в ближайшее время. Если не в декабре, то в январе.

— Анатолий Геннадьевич, большое спасибо за четкие, высокопрофессиональные ответы на вопросы. Думается, Ваши экспертные оценки и прогнозы будут интересны всем, кому близка тема ипотеки.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.pexota.novosel99.ru

Ипотека: нюансы рефинансирования

B связи с активным снижением ставок на рынке ипотечные заемщики желают улучшить условия обслуживания своей ипотеки. В итоге одним из главных трендов на рынке жилищного кредитования во второй половине 2017 года стал рост объемов рефинансирования.

По данным АИЖК, по итогам 9 месяцев 2017 года доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи составляет 5–7%. По прогнозам Агентства в 2018 году доля таких ссуд может превысить 20%.

При этом аудитория бенефициаров упрощения рефинансирования ипотеки довольно широка. С января по октябрь 2017 года российские банки выдали 813,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 1,5 трлн руб., сообщает АИЖК. Это на 21% больше, чем за тот же период прошлого года в количественном выражении и на 30% — в денежном. Только в октябре 2017 года было выдано ипотеки на 213 млрд руб.

По данным Банка России, в целом с января по октябрь 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки снизились на 3 п.п., до 10%. Банки отмечают, что снижения ставки просят в основном клиенты, у которых она по выплачиваемой ссуде выше рыночной примерно на 2 п.п.

В рамках действующих требований ЦБ снижение ставки своему заемщику по ранее выданному кредиту для банка-кредитора невыгодно, поскольку это приравнивается к реструктуризации кредита и требует доначисления резервов (а это дополнительные расходы для банков).

Кроме того, снижение ставки по действующему кредиту, по которому оно не предусматривалось изначально, расценивается ЦБ как наличие проблемы у заемщика с обслуживанием кредита. А это снижает качество кредита и также требует от него дополнительных ресурсов на резервирование.

Так, в случае рефинансирования вновь выданный кредит банк должен перевести из первой во вторую группу качества с «умеренным кредитным риском», где ставка риска (размер необходимого резерва) равна 1—21% от суммы основного долга. Учитывая, что средний размер ипотеки по стране составляет 1,8 млн руб., а по Москве — 4,02 млн руб., это весьма существенный расход для банка.

Но из-за нежелания первоначальных кредиторов снижать ставки по указанным выше причинам клиенты обращаются в другие банки за рефинансированием ипотеки. Для других банков это будет выдача нового кредита, что не облагается повышенными резервами. В результате банки — первоначальные кредиторы начали терять своих наиболее качественных заемщиков.

В связи с этим Председатель Банка России Эльвира Набиуллина поручила Департаменту банковского регулирования ЦБ подготовить предложения по изменениям в Положение об обязательных резервах кредитных организаций с тем, чтобы упростить банкам снижение ставок по уже выданным ими ипотечным ссудам.

Кроме того уже несколько банков (в частности, Росевробанк, Сбербанк, Абсолют Банк) выступают с предложениями по оптимизации резервирования при рефинансировании/реструктуризации собственных кредитов, не связанных с финансовыми проблемами заемщика.

Снижение объемов дорезервирования по реструктурируемой ипотеке сделало бы такой продукт выгоднее не только банкам, но и заемщикам. Банкам стало бы проще удерживать клиентов и экономить на расходах, а заемщики получили бы возможность снижать ставку без каких-либо дополнительных расходов и действий.

Чтобы рефинансировать ипотечный заем в другом банке, заемщик, как правило, должен предоставить весь набор документов для одобрения нового кредита (справку о доходах, документы о залоге), а также получить новую страховку. Кроме этого нужно произвести оценку заложенной недвижимости. Все это — временные и материальные затраты.

Фото: www.pushkino.tv

Другие публикации по теме:

Банк России: доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме ипотечных кредитов продолжает снижаться

Выданных ипотечных кредитов для долевого строительства в 2017 году впервые стало больше, чем в 2016

Объем ипотечного кредитования для долевого строительства за январь-октябрь 2017 года вырос на 13,4% по отношению к прошлому году

АИЖК: В ноябре рост ипотеки вышел на рекордные показатели

Такое мнение глава Группы ЛСР и президент НОСТРОЙ высказал в интервью газете «Коммерсант».

Отвечая на вопрос журналистов издания, нужны ли рынку жилищного строительства проектное финансирование и продажи готового жилья, основной владелец Группы ЛСР (2-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства и по объему ввода жилья), президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Андрей Молчанов (на фото) заявил, что переход рынка новостроек с долевого строительства на проектное финансирование был бы оправдан при дешевой ипотеке для граждан и кредитовании девелоперов по ставкам в 3% годовых, чего в настоящее время не наблюдается.

«Сегодня не очень-то подходящая для этого экономическая ситуация. Другое дело, когда ипотека для граждан будет на уровне 2—3%, а строители, в свою очередь, смогут кредитоваться под 3%, как сегодня происходит в Европе», — пояснил Молчанов.

По его словам, в нынешних условиях форсированный переход на проектное финансирование приведет лишь к падению ввода новостроек и росту цен на первичном рынке. Такая реформа практически парализует строительство жилья в малых и средних городах, убежден Молчанов.

«В Вологде потребность в жилье — 50 тыс. кв. м в год, в Петрозаводске такая же ситуация. Строить такой объем для ЛСР — слишком большие издержки, — пояснил бизнесмен и продолжил: — Местная компания могла бы справиться с такой задачей с выгодой для себя, но как она сможет сразу понять: соберет она покупателей на будущие квартиры или нет? Это крах, если они построят дом, а квартиры не будут покупать», — заключил он.

Поэтому, по его мнению, надо оставить возможность продавать жилье в процессе строительства, но в случае перехода на новую модель деньги покупателей отдавать, например, в банк, который сделать обязательным участником процесса. «Покупатель вносит 10% стоимости квартиры, я, как застройщик, обязываюсь сдать дом к определенному сроку, а будущий владелец — выкупить квартиру, — пояснил Андрей Молчанов.

Одновременно с этим можно продумать удобный вариант для покупателя, который собирается брать ипотеку на покупку квартиры. «Он вносит на счет сумму первоначального взноса, а 90% по ипотеке получает, когда дом готов. То есть проценты начисляются, когда он уже живет в квартире», — конкретизировал свою идею глава ЛСР.

Для тех, кто оплачивает покупку собственными средствами, может быть предусмотрен график платежей, утвержденный договором, считает Андрей Молчанов. «Девелоперу главное понимать, что он продал, скажем, 80% дома и получит за него деньги», — подчеркнул он.

В интервью бы поднят вопрос о перспективах застройщиков, которые планируют и после 1 июля 2018 года, когда вступит в силу 218-ФЗ, привлекать средства дольщиков. Андрей Молчанов напомнил, что в свое время он «писал всем чиновникам, которым имеет смысл писать, о том, какие поправки необходимо принять. Но закон принят и начнет с 1 июля действовать в полную силу».

Впрочем, по его словам, «еще остается вероятность, что до этого срока будут приняты нужные отрасли поправки». В частности, для застройщиков важно, чтобы было снято требование «одна компания — одно разрешение на строительство» и не пришлось создавать юрлицо для каждого дома при комплексном освоении территории, отметил Молчанов.

«Кроме этого, важно оставить возможность направлять денежные средства дольщиков на возмещение затрат по покупке земельных участков, на строительство межквартальных инженерно-технических сетей и дорог», — подчеркнул он.

Что касается перечисления взносов застройщиков в компенсационный фонд, то их, по мнению главы Группы ЛСР, разумно платить «не с заключаемого с дольщиком договора, а с продаваемой квартиры».

Также разумно было бы предоставить альтернативу резервированию на счетах 10% от стоимости строительства, убежден девелопер. «Как вариант, можно требовать от застройщика подтверждения открытия кредитной линии на сумму до 40% от цены проекта» — пояснил он.

Наконец, надо как-то ограничить возросшие полномочия госорганов по приостановлению права застройщика на привлечение средств граждан, полагает Андрей Молчанов. «Если выявлены нарушения, то надо вначале дать срок на исправление недочетов, зачем же сразу головы сечь?», — предложил он.

«Так или иначе, с 1 июля рынок заживет по новым правилам, — напомнил Андрей Молчанов. — Жилье подорожает. Вероятно, появятся новые пострадавшие дольщики. Уже не из-за мошенников. Просто в тяжелой экономической ситуации непрофессиональные девелоперы не справятся», — резюмировал руководитель Группы ЛСР.

Фото: www.samaratoday.ru 

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет