Как рассказал РБК владелец и гендиректор Urban Group Александр Долгин, попавшая под санацию компания сформировала пул инвесторов для достройки своих домов в Подмосковье. Сейчас решается вопрос, удастся ли инвесторам договориться с госорганами  о реализации своих намерений.

  

Фото: www.rucompromat.com

  

Как сообщил Александр Долгин (на фото), планируется, что инвесторы вложат деньги в строительство объектов Urban Group, в том числе тех ЖК, где срок ввода просрочен на несколько месяцев, а взамен получат возможность продавать квартиры в домах, возведение которых еще не началось.

«У проекта есть рентабельность, и он может финансироваться на коммерческих основаниях. Будет очень жалко, если финансирование ляжет бременем на государство», — заявил в интервью РБК Александр Долгин.

По его словам, в ближайшие дни станет ясно, в какую сторону пойдет процесс: по линии санации с помощью госбюджета или по линии бизнес-инвестирования. «Я считаю, что правильно вкладывать деньги бизнеса, а не тратить деньги государства, — обозначил свою позицию топ-менеджер, добавив: — Я сделаю все, чтобы соглашение с инвесторами состоялось, и я готов принимать любые условия. В том числе я готов передать компанию за символическую плату — за 1 руб., но при условии, что по ней не будет претензий. В прошлом, в будущем и так далее», — заключил Долгин.

В качестве потенциальных инвесторов Долгин назвал Промсвязьбанк и ВТБ, а также «крупные бизнес-компании». «Это пул инвесторов. Сейчас идет взаимодействие с уполномоченными государственными органами, как этим инвесторам реализовать свои намерения. Сейчас решается вопрос, удастся ли договориться», — рассказал он.

Между тем, как сообщал портал ЕРЗ, ситуацию вокруг Urban Group взяли на контроль Минстрой и Фонд защиты дольщиков. Как следует из их совместного обращения, «принято решение о поддержке завершения строительства» Фондом и правительством Московской области.

Для оценки «необходимого объема средств на достройку проектов компании и определения формата работы» Фонд начал аудит Urban Group. Как отмечает РБК, это будет уже третья проверка компании (ее проводит Ernst&Young по заказу «ДОМ.РФ»): первый аудит Urban Group провела самостоятельно, для второго наняла консультантов.

Каким образом может происходить достройка за счет Фонда и правительства Московской области, пока не ясно. По мнению ряда экспертов, это может быть процедура, схожая с санацией.

   

Фото: www.hbon.ru

   

По подсчетам Urban Group, чтобы завершить строительство домов, нужно вложить в течение полутора лет равными долями, по 800 млн руб. в месяц, около 16 млрд руб. Стоимость достройки — около 29 млрд руб., 14 млрд руб. можно получить за счет продажи квартир. Общий объем портфеля компании — 2,137 млн кв. м, в том числе 774 тыс. кв. м — в стадии строительства. Портфель проектов, строительство которых пока не начато, — 1,35 млн кв. м.

Согласно плану Долгина, благодаря новым проектам инвесторы выйдут в плюс. «В итоге эти вложения окупятся, прибыль проекта составит от 32 млрд до 38 млрд руб.», — заверил он.

Цифры, которые сегодня приводят разные СМИ применительно к компании (финансовая дыра порядка 50 млрд руб. и пр.), Долгин назвал жонглированием. По его словам, баланс компании положительный — от 26 млрд до 38 млрд руб., а кассовый разрыв — это те самые 800 млн руб. инвестиций в месяц, которые требуется вложить в течение полутора лет.

В качестве причин, приведших к возникновению кассового разрыва, он назвал просчеты с достройкой объекта СУ-155 — ЖК «Лайково» в подмосковном Одинцове (один из объектов на фото). По его словам, компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило.

   

Фото: www.avaho.ru

   

«То есть в этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением, — признал Александр Долгин. — В сложной ситуации менеджментом были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб. и сформировали то, обо что компания споткнулась», — считает владелец Urban Group.

Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию, полагает Долгин. Кроме того, проект «Лайково» последние полтора года находился под запретом Верховного суда, отменившего решение по землеустройству, напомнил он. И, несмотря на то что в апреле, благодаря властям Подмосковья и Минстрою, получено положительное решение в пользу компании Urban Group, «2,5 года с момента своего старта гигантский проект (застройка на площади 116 га — Ред.) находился под запретом».

Это привело к тому, что, по оценке Долгина, примерно половина покупателей отказывалась от своей покупки, а другая половина соглашалась покупать, резонно требуя дисконт за эту неопределенность. «Поэтому гигантский проект, практически взлетал, как перегруженный лайнер, ему было очень тяжело», — объяснил гендиректор, добавив, что возникновение кассового разрыва привело к блокировке ДДУ, ипотеки, и процесс пошел по нарастающей.

  

Фото: www.ivday.ru

  

В нынешней ситуации г-н Долгин видит свою задачу в том, «чтобы как можно эффективнее передать эстафетную палочку инвесторам или Фонду, чтобы развернуть работу как можно быстрее».

Кроме того, он заинтересован, чтобы проекты были построены в том виде, в котором они были спроектированы и анонсированы покупателям. «Я знаю, что Фонд защиты дольщиков намеревается сделать это именно в таком виде, и это очень конструктивное положительное намерение», — отметил топ-менеджер. — Сейчас мои усилия направлены на то, чтобы максимально сохранить компанию и стройки в таком состоянии, чтобы их было можно быстро возобновить. Если этого не сделать, процесс передачи может растянуться на годы», — заключил он.

Ранее глава Фонда защиты дольщиков Александр Плутник  назвал компанию, которая с большой долей вероятности будет завершать стройки Urban Group. Это структура банка-санатора «СУ-155» «Российский капитал» ООО «РК-строй». При этом концепции жилых комплексов, разработанные по заказу Urban Group с участием известного архитектора Максима Атаянца, не изменятся, заверил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Однако сам Александр Долгин вместо санации его компании с использованием государственных бюджетных денег предлагает дать возможность инвесторам реализовать свои намерения. «Эти компании посмотрели всю фактуру по нам, это несложно, — рассказал бизнесмен. — Например, Промсвязьбанк кредитовал компанию долгие годы, и он ее хорошо знает».

«У меня есть устные сообщения о положительном решении, сейчас оно должно обрести юридическую форму», — отметил Александр Долгин, подчеркнув, что по его информации решение будет приниматься «на уровне самых высоких кабинетов», в том числе на уровне взаимодействия с зампредседателя Правительства РФ Виталием Мутко и руководством Фонда защиты дольщиков.

   

Фото: www.urbanus.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме: 

В Минстрое причинами проблем Urban Group назвали просчеты менеджмента

Дольщики Urban Group смогут расторгнуть договоры долевого участия

Объекты Urban Group достроят Фонд дольщиков и правительство Подмосковья

Еще одному застройщику перекрыли ипотеку

Стали известны результаты совещания у Владимира Путина по долевому строительству

Urban Group подыскивает инвесторов для достройки своих объектов

Urban Group обвиняет в своих нынешних трудностях уволенных топ-менеджеров 

Проблемы Urban Group будут решаться на уровне вице-премьера Виталия Мутко

Основатель и акционер Urban Group Александр Долгин стал ее гендиректором

Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

    

Фото: www.tass.ru

      

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

    

  

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

    

Фото: www.bn.ru

     

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

     

Фото: www.twitter.com

    

• поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

    

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена. 

    

Фото: www.cherlock.ru

     

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

    

Фото: www.barnaul-altai.ru

    

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

    

Фото: www.club.ru

     

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

 Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

    

Фото: www.o-trubah.ru

    

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

    

Фото: www.kazan.kp.ru

   

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.   

   

Фото: www.msk.mosreg.ru

    

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

• при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

     

Фото: www.ki-news.ru

    

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».

   

Фото: www.dreamstime.com

    

Полностью с текстом доклада Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова можно ознакомиться здесь.

    

Фото: www.bagra.ru

    

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Возможно, нацпроект «Жилье и городская среда» придется корректировать

ЦБ: В апреле объем проектного финансирования вырос на 17% — почти до 318 млрд руб. на счетах эскроу

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Сергей Лукин: Предлагаю конкретные меры по обеспечению участков для жилищного строительства инженерной инфраструктурой

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства