На вопросы портала ЕРЗ отвечает Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (12-е место в ТОП РФ по объему текущего строительства)
— Андрей Иванович, какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?
— Я напомню, что Воронежский домостроительный комбинат работает с 1968 года. Предприятие изначально создавалось для массового строительства жилья с использованием технологии индустриального домостроения. Сегодня с уверенностью можно сказать, что за прошедшие полвека треть города построена силами ДСК — это более 8 млн. кв. м жилья. При участии ДСК в Воронеже появились новые жилые районы. Люди получили возможность из коммуналок и бараков послевоенной постройки переехать в отдельные квартиры.
В 2016 году по данным соцопроса Агентства Бизнес Информации «Абирег», ДСК признан застройщиком №1 в Черноземье по объему введенного в эксплуатацию жилья в период с 1968—2015 гг.
Если говорить о последних масштабных и динамично реализованных проектах, то отмечу микрорайон «Московский квартал». На земельных участках общей площадью 33 га за пять лет построено 350 тыс. кв. м жилья. В рамках проекта впервые в новейшей истории города параллельно с жилыми домами была осуществлена застройка объектов инфраструктуры. Введен детский сад, завершается строительство школы на 1 224 места, функционируют объекты торговли и сферы услуг, для жильцов и гостей микрорайона открыт многоуровневый паркинг. Созданы спортивные площадки, бульвары, пешеходные зоны, прогулочные аллеи, велосипедные дорожки, проведено озеленение и благоустройство дворовых территорий.
ЖК «Московский квартал»
Проект был реализован при поддержке Фонда развития жилищного строительства (ныне его приемником выступает АИЖК), с которым удалось выстроить конструктивные отношения по строительству жилья экономического класса. Наш опыт показывает, что курс на комплексное освоение территорий был выбран верно. Даже в сложный экономический период предпочтение при бюджетном финансировании и выбор покупателей — на стороне таких проектов.
Комплексное развитие территорий в нашем регионе является приоритетом политики в сфере жилищного строительства. Развитие ведется по трем основным направлениям: освоение новых площадок; развитие застроенных территорий, включая ликвидацию аварийного жилищного фонда; вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон. В настоящее время в рамках этих направлений ДСК реализует 12 проектов комплексной застройки во всех районах г. Воронежа и в ближайшем пригороде. Общий объем текущего строительства жилья по состоянию на 1 сентября 2017 года составляет 693 тыс. кв. м (12-е место в ТОП ЕРЗ).
В Северном (Московском) направлении ДСК помимо ЖК «Московский квартал» возводит жилой массив в микрорайоне «Задонье».
В Южном направлении ДСК ведет активную застройку в микрорайоне Шилово по улице Острогожской (жилой комплекс «Ласточкино») на участке площадью 170,9 га. Здесь строятся детский сад, школа и поликлиника на 550 посещений в смену.
В Восточном направлении Домостроительный комбинат реализует крупный проект по строительству жилого микрорайона «Черемушки» в пригородном поселке Отрадное Новоусманского района. На земельном участке площадью 107 га планируется построить около 1 млн кв. м жилья. На площадке завершается строительство детского сада и в ближайшее время начнется возведение школы.
ЖК «Лазурный»
— Участвует ли Ваша компания в проектах редевелопмента, например, в рамках РЗТ?
— Помимо освоения новых площадок ДСК участвует в муниципальных программах по развитию застроенных территорий. В настоящее время реализуется три проекта в кварталах: 9 Января-Семилукская-Краснодонская; Конструкторов-Пирогова-Крымская; Лениградская-Брусилова-Серова.
Проекты комплексного развития застроенных территорий (реновации) позволяют городу решить сразу несколько важных задач: обеспечить комфортные условия проживания для граждан, избавиться от ветхого и аварийного жилого фонда, реконструировать и развивать городские системы и объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, повысить качество и комфортность городской среды.
Еще одна тенденция последних лет — использование земель бывших промышленных зон в центральной части города. ДСК осваивает территории бывшего завода «Сельмаш» и Макаронной фабрики, где в течение ближайших лет появятся новые жилые комплексы «Современник» и «Европейский».
— Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы? Если да, то участвует ли в них ваша компания?
— Земельный банк нашей компании позволит при текущих мощностях ДСК обеспечить плановый объем ввода жилья на ближайшие 10—12 лет.
В целом рынок земли в регионе достаточно сложный. Количество свободных земельных участков с возможностью развития жилищного строительства ограниченно. Предложений не так много, поэтому перспективным направлением является развитие застроенных территорий, снос ветхого и авариного жилого фонда.
В регионе земельные участки реализуются исключительно в рамках аукционов, проводимых администрацией города и области. И если мы видим перспективу и экономическую эффективность в освоении этих площадок, мы обязательно в них участвуем.
— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?
— Сегодня обеспеченность площадок сетями — достаточно серьезная проблема для застройщиков. Строительство сетей для обеспечения наших площадок инженерной инфраструктурой на 90% осуществляется собственными силами компании. При этом существует серьезное ограничение по наличию свободных мощностей у ресурсоснабжающих организаций.
Поэтому застройщики региона ведут активную работу с администрацией города и области по возможности наращивания мощностей в рамках инвестиционных программ естественных монополий, бюджетного финансирования и финансирования непосредственно застройщикам с последующей передачей этих мощностей РСО.
Мы сожалеем, что анонсированная программа «Жилье для российской семьи» не получила своего развития, хотя в ней предусматривался механизм строительства сетей застройщиком с последующей продажей ресурсоснабжающим организациям. Мы видели в этом перспективу ликвидации дефицита мощностей, прежде всего в сфере электроэнергетики, водоснабжения и водоотведения.
Проект ЖК «Современник»
— По данным ЕРЗ в вашем регионе преобладает панельное домостроение (28%). Ваша компания строит из панели 61% площадей. В то же время по РФ на первом месте монолит-кирпич и монолит (30 и 25% соответственно), а панельное домостроение занимает менее 13% рынка. Чем Вы это объясните?
— Благодаря грамотной региональной инвестиционной политике в последние годы в Воронежской области был реализован ряд крупных проектов в сфере индустриального домостроения с общей мощностью более 700 тыс. кв. м жилья в год.
ДСК вкладывает очень серьезные инвестиции в модернизацию и техническое перевооружение своих основных производств. Тот факт, что в общем объеме ввода жилья превалирует панельное домостроение, объясняется тем, что в 2013 году Домостроительный комбинат успешно завершил комплексную реконструкцию одного из основных производств – завода крупнопанельного домостроения (КПД-3) в микрорайоне Придонском города Воронежа. Объем инвестиций в новое производство составил порядка 1,5 млрд. руб.
На предприятии установлена современная линия по производству железобетонных изделий немецкой компании Weckenmann. Технологическая схема нового производства включает линию циркуляции паллет, линию кассетных установок, две линии адресной подачи бетона, бетоносмесительный узел, а также арматурный цех, оснащенный оборудованием австрийской компании EVG.
В ходе модернизации практически полностью автоматизирован процесс производства, что значительно повысило качество выпускаемой продукции. В итоге удалось примерно на 10% сократить сроки монтажа железобетонных конструкций, на 30% снизить энергоемкость производства и в 1,8 раза повысить производительность труда.
Те изделия, которые сегодня производятся, — это новая ступень в развитии индустриального домостроения. Серия 90 ушла в прошлое. Новая технология, которая была успешно реализована на практике, открыла широкие возможности для разнообразных планировочных решений, позволила увеличить этажность панельных домов с 10 до 17 и 25 этажей, а также уменьшить затраты на финишную отделку лицевой поверхности фасадов.
Завод изготавливает четыре вида наружных стеновых панелей: вентилируемые фасады, под покраску, с гранитной крошкой и плиткой. Это существенно расширило возможности для проектов архитектурного и цветового решения фасадов, что позволяет оформлять кварталы города в индивидуальном стиле, делая их оригинальными и не похожими друг на друга. Это повлияет и на облик Воронежа в целом, сделает его еще более современным и привлекательным.
Значительно улучшены качественные характеристики панелей по теплопроводности, звукоизоляции, пожарной безопасности, экологичности. Жилые здания новой серии 17-ЖС и 25-ЖС по своим характеристикам не уступают монолитным домам. Новые панельные дома также адаптированы для маломобильных групп населения. В квартирах широкие коридоры, увеличены дверные проемы, отсутствуют пороги, разделяющие комнату и лоджию — все это сделано специально для людей с ограниченными физическими возможностями, чтобы, они чувствовали себя комфортно и могли беспрепятственно передвигаться по квартире.
Отмечу еще один важный момент: именно ставка на индустриальное домостроение и его активное развитие на территории Воронежской области, помогло региону сохранить строительный комплекс, объемы ввода жилья и лидирующие позиции среди субъектов РФ.
Жилой комплекс на ул. МОПРА
— По данным ЕРЗ в вашем регионе средняя этажность строящихся домов составляет 17,2 этажей. А у вашей компании средняя этажность строящихся домов еще больше — 17,9 этажей. Это заметно выше среднероссийских 16 этажей. Как Вы это прокомментируете?
— Увеличение средней этажности связано с переходом на новую серию и применением типовых секций при возведении жилых микрорайонов. Например, наша компания ведет строительство в центре города, где малоэтажная застройка экономически не обоснована из-за высокой стоимости земельных участков и затрат на обеспечение объектов инженерной инфраструктурой.
В настоящее время ДСК прорабатывает проект строительства малоэтажного жилья в ближайшем пригороде.
— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?
— Чистовая отделка квартир всегда была визитной карточкой квартир ДСК еще с советских времен. Долгое время наша компания была чуть ли не единственным в городе застройщиком, который сдавал жилье с 100-процентной отделкой.
Сегодня потребительское предпочтение по-прежнему на стороне квартир с отделкой и, более того, некоторые категории граждан предпочитают приобретать квартиры с минимальным набором мебели (например, кухонный гарнитур). Наша компания проводит в отдельных микрорайонах соответствующие стимулирующие акции, в том числе в рамках ипотечных программ.
— Двор без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?
— Проект «Двор без машин» мы считаем передовым. В двух наших крупных строящихся жилых микрорайонах, «Современник» и «Европейский», именно этот принцип был заложен при планировании дворового пространства и организации движения.
Кстати, «Современник» стал победителем в номинации «ЖК с лучшей социальной инфраструктурой» по версии проекта «Система оценки уровня качества и комфорта жилой среды новостроек города и пригородов». Этот проект реализует общественный совет, созданный при Управлении строительной политики Воронежской области.
Кроме того, в портфеле нашей компании уже есть успешный реализованный проект, который получит высокую оценку профессионального сообщества и популярен среди воронежцев: это сквер «Романовский», расположенный над подземным паркингом в центре Воронежа.
Проект дал возможность разгрузить город от транспорта, не жертвуя при этом любимой зоной отдыха горожан. Напротив, мы обновили и озеленили сквер, разместили там музыкальный фонтан, современную детскую площадку, лавочки, фонари, прогулочные дорожки и др. ДСК подарил этот сквер городу. Проект сквера «Романовский» с двухуровневым паркингом был отмечен Дипломом Союза архитекторов России на международном фестивале «Зодчество-2016».
— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?
— ДСК применят элементы декора, фасадное остекление, уделяя больше внимание цветовым и архитектурным решениям новых жилых микрорайонов, поскольку мы понимаем, что они формируют облик будущего города. Собственно, мы, по сути, начали новую эру в домостроении, где образ двора, квартала, и целого города начинается с фасада домов. Самый яркий тому пример — ЖК «Московский квартал».
Проект ЖК «Европейский»
— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?
— Ипотека занимает от 50 до 70% в объеме реализации жилья, в зависимости от микрорайона. В нашей компании выстроена индивидуальная работа с крупнейшими банками, разработаны специальные ипотечные программы со ставкой от 7,4%.
— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?
— Да, мы активно работаем с программами государственной поддержки. Граждане, использующие для приобретения жилья военную ипотеку и материнский капитал, — наиболее интересная для нас категория. И прежде всего потому, что ДСК располагает достаточным объемом предложения готового жилья во всех районах города, а именно это условие обязательно.
— Производство стройматериалов: выпускаете ли вы их сами? Если да, то продаете ли стройматериалы на рынке?
— Большинство строительных материалов мы производим сами и используем их для собственных нужд. Кроме того, ДСК осуществляет функции заказчика-застройщика, генерального подрядчика, девелопера, выполняет полный цикл строительных работ от получения исходно-разрешительной документации до сдачи «под ключ».
В строительный комплекс ДСК входят заводы: крупнопанельного домостроения, деревообрабатывающий, газосиликатных блоков; строительно-монтажные и отделочные подразделения, а также ряд специализированных управлений: электромонтажное, сантехническое, инженерных коммуникаций, механизации и др. Все эти структурные единицы замкнуты в единый производственный цикл, что позволяет контролировать качество на всех этапах и обеспечивать сроки выполнения работ.
— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?
— В последние годы наметились значительные подвижки в реализации программы комплексного развития территорий в целях жилищного строительства. Серьезную поддержку в этом направлении застройщикам оказывает Министерство строительства и ЖКХ РФ. В настоящее время ведется работа по четырем площадкам комплексной застройки: жилые микрорайоны «Московский квартал», «Ласточкино», «Лазурный», «Черемушки». ДСК принимает участие в конкурсах на привлечение средств федерального бюджета для строительства социальных объектов. Наши проекты детского сада на 220 мест, общеобразовательной школы на 1224 места, поликлиники на 550 посещений в смену вошли в реестр типовых проектов (проектов повторного применения) Минстроя.
Также мы финансируем строительство объектов дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры, которые затем передаются в муниципальную собственность.
У нашей компании есть положительный опыт реализации проектов в рамках государственно-частного партнерства по строительству учреждений дошкольного образования и спортивных объектов, которые также были переданы городу.
ЖК «Черемушки»
— Проводятся ли в вашем регионе торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?
— ДСК активно участвует в торгах на реализацию квартир для государственных и муниципальных нужд. Например, в 2016 году в рамках федеральных и региональных программ в соответствии с государственными и муниципальными контрактами ДСК предоставил 425 квартиры общей площадью 21 тыс. кв. м.
Фактически мы — единственная в Воронеже компания, которая реализует квартиры для переселения граждан из ветхого и аварийного жилого фонда, несмотря на то цена, установленная Минрегионразвития, находится на уровне себестоимости строительства, и с экономической точки зрения проекты не всегда выгодны. Но они интересны нам с точки зрения дальнейшего развития застроенных территорий и участия в конкурсах
— Ваше отношение к недавно принятому 218-ФЗ и ряду введенных ограничений в деятельности застройщиков, привлекающих деньги дольщиков?
— Наше отношение к принятому 218-ФЗ отрицательное. Мы согласны с позицией строительного сообщества и едины во мнении, что закон нуждается в доработке. Если он будет применяться в существующей редакции, то нанесет существенный урон строительному комплексу страны.
Мы готовились к его принятию и сформировали определенный пул проектов, реализация которых была начата до принятия 218-ФЗ, что позволит нам проработать по старым правилам на протяжении ближайших двух-трех лет. Надеемся, что в течение этого времени федеральная власть прислушается к мнению строительного сообщества и внесет соответствующие коррективы, которые позволят не только защитить права дольщиков, но и дадут застройщикам возможность работать без дополнительных издержек финансового и юридического характера.
— Андрей Иванович, спасибо за интересный и откровенный разговор. Желаем компании ДСК дальнейших успехов на ниве жилищного строительства!
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Редакция благодарит АО «ДСК» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото
Другие публикации по теме:
Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву
Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем
Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается
Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством
Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья
Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого
