Недавно заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), председатель комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ поделился с порталом ЕРЗ своими мыслями о перспективах применения в России германского опыта финансирования жилищного строительства. Сегодня разговор с экспертом пойдет о трактовке понятия «специализированный застройщик», нюансах работы и возможности лицензирования деятельности таких девелоперов. 

— Андрей Романович, предложение о применении опыта Германии, с которым Вы не так давно выступили на страницах портала ЕРЗ, не отвечает на вопрос о надежности застройщиков. Между тем этот вопрос сегодня является одним из главных. Достаточно ли тех требований к застройщикам, которые будут применяться с 1 июля 2018 года, или можно предложить что-то еще?

— Новые требования к застройщикам достаточно жесткие, но при внимательном их анализе нельзя не обратить внимание на то, что они бессистемные.

Например, вместо требований к размеру уставного капитала есть требование к размеру собственных средств, которые должны составлять не менее 10% от стоимости строительства объекта. И одновременно установлено требование наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика.

Сама скоропалительная замена требований к размеру уставного капитала требованиями к размеру собственных средств свидетельствует о том, что решение принималось без достаточного обоснования. Кроме того, требование о наличии «суммы на определенную дату» соблюдается путем привлечения кредита на этот один день, что никак не защищает права дольщиков.

Логичнее было бы заимствовать аналогичные требования, установленные, например, для банков. Так, основной норматив достаточности собственного капитала банка Н1.0, установленный Указанием Банка России от 30 ноября 2015 г. №3855-У, равен 8%.

— Можно ли сравнивать банковскую деятельность и деятельность специализированного застройщика, привлекающего денежные средства для строительства объектов недвижимости?

— Банки привлекают денежные средства по договорам на депозиты и размещают их в качестве кредитов. Специализированные застройщики привлекают денежные средства по договорам участия в долевом строительстве и «размещают» их в строящиеся объекты. В первом случае мы имеем дело с однородными финансовыми операциями, во втором — с неоднородными, но также финансовыми операциями.

Надо заметить, что риски есть в обоих случаях, а правовое регулирование при этом — совершенно разное. Главное отличие в том, что в первом случае банк не может осуществлять деятельность без лицензии, а во втором — отсутствие лицензирования и практически никаких квалификационных требований к персоналу застройщика. Это позволяет при соблюдении минимальных требований к руководителю и главному бухгалтеру привлекать денежные средства дольщиков.

Все-таки, либо компания-застройщик, либо привлекаемая ею девелоперская компания должны иметь необходимые для осуществления деятельности профессиональные кадры. Кстати, отвечая на Ваш первый вопрос — что еще можно предложить, я бы остановился именно на этом.

Фото: www.sevizm.mos.ru. 

— Однако не противоречит ли предложение о лицензировании специализированных застройщиков устоявшейся российской тенденции перехода от лицензирования строительной деятельности к саморегулированию?

— А разве деятельность специализированного застройщика является видом строительной деятельности? Виды строительной деятельности, переведенной на саморегулирование, не охватывают деятельность специализированного застройщика. Эта деятельность скорее финансовая, нежели строительная.

Кстати, обманутые дольщики часто появляются там, где нет обоснованных финансовых моделей инвестиционно-строительных проектов и надлежащего контроля целевого расходования средств участников долевого строительства.  

— А как на практике можно обеспечить требование о лицензировании, если многие проекты, как известно, реализуются путем создания проектных компаний (SPV)?

— Законодательством установлено, что ряд требований, предъявляемых к специализированному застройщику, может обеспечить основное Общество. Это может быть применимо и к требованию о наличии лицензии.

Отметим, что основным Обществом может быть не только учредитель. Требования закона будут соблюдены и в случаях, когда:

• основное Общество не входит в число акционеров/участников общества застройщика, но при этом является управляющей организацией, выполняющей функции единоличного исполнительного органа Общества застройщика на основании договора между основным Обществом и Обществом застройщика;

• основное Общество не входит в число акционеров/участников Общества застройщика, но при этом является управляющим партнером по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) с участием участника (акционера) Общества застройщика — если доли (акции) переданы в качестве вклада в общее имущество товарищей;

• основное Общество не входит в число акционеров/участников Общества застройщика, но при этом является доверительным управляющим, который имеет возможность определять решения, принимаемые Обществом застройщика, на основании договора доверительного управления, заключенного с участником (акционером) застройщика (управление долями (акциями) застройщика, в том числе если долями (акциями) застройщика будет сформировано имущество паевого инвестиционного фонда).

— Вы говорите о деятельности специализированного застройщика, но ведь 214-ФЗ — это закон о долевом строительстве, а не о деятельности застройщика. Вы не видите здесь противоречия?

— Если проанализировать содержание закона, то мы обнаружим, что название действующего закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не соответствует его содержанию: это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков.

Фото: www.s-mls.ru

Закон, кстати, допускает три способа привлечения денежных средств граждан, но непосредственно регулирует только один из них. А вот деятельность застройщика он регулирует все больше и больше. Необходимо отделить регулирование деятельности застройщика, привлекающего денежные средства на основании ДДУ, от иных, преимущественно незаконных, способов привлечения денежных средств граждан.

Кстати, в настоящее время закон позволяет застройщикам игнорировать требования 214-ФЗ при условии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Вы можете в этом убедиться сами, посмотрев примечание 2 к статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации.

— Законодатель ввел понятие «специализированный застройщик», но не раскрыл его. Что Вы можете предложить?

— Можно предложить следующее. Специализированный застройщик — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) имеет право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств по договорам долевого участия в жилищном строительстве.

Специализированный застройщик образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Специализированный застройщик имеет исключительное право осуществлять следующие действия: привлечение денежных средств физических лиц по договорам долевого участия для жилищного строительства и использование указанных средств от своего имени и за свой счет для строительства многоквартирных домов и необходимых инфраструктурных объектов.

— В таком случае возникает вопрос о том, кем же является участник долевого строительства: потребителем или инвестором?

— Так сложилось, что благодаря позиции судебных органов, защищавших обманутых дольщиков, участников долевого строительства принято считать потребителями. Но если обратиться к соответствующему законодательству, то мы придем к другому выводу.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ определяет инвестиционную деятельность как вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Соответственно инвестиции — это денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения — это затраты на новое строительство.

Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года №2300-1 регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров, выполнении работ и оказании услуг. В соответствии с этим законом потребитель — это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары, работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так что это закон — скорее о товарах массового потребления и бытовых услугах, а не об объектах капитального строительства. И кто, по-вашему, дольщик, как не инвестор? 

Кстати, к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей должно применяться только в части, не урегулированной 214-ФЗ. Однако, если задаться вопросом, в какой части эти отношения не урегулированы 214-ФЗ, мы обнаружим, что все отношения, включая ответственность застройщика и его гарантийные обязательства, урегулированы 214-ФЗ.

Но судебная практика, увы, сложилась иначе. Так называемый потребительский терроризм, основанный на применении судами законодательства о защите прав потребителей, — это тема для отдельного разговора.

— Какие задачи должно решить законодательство о долевом строительстве в ближайшей перспективе?

— Таких задач несколько:

1. Восстановление репутации института долевого строительства, что особенно необходимо для осуществления государственной жилищной политики.
2. Очищение рынка от большого количества лиц, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, однако желающих заработать на привлечении средств граждан.
3. Установление требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения защиты прав граждан.
4. Исключение избыточных и необоснованных требований к специализированным застройщикам.
5. Полное раскрытие информации о специализированных застройщиках, группах и холдингах, в которые они входят.
6. Возможность государственного контроля деятельности специализированного застройщика без избыточных требований.
7. Исключение или значительное снижение количества обманутых дольщиков.

— В заключение разговора давайте вернемся к Вашему предложению об использовании у нас опыта Германии, где предусмотрено поэтапное расходование средств дольщиков. А другие варианты могут быть?

— Нельзя исключать и другие варианты. Я и мои коллеги внимательно следим за дискуссией, развернутой на портале ЕРЗ и других площадках.

Фото: www.povtoryushki.com

Не буду повторять аргументы в пользу немецкого опыта, но нам неизвестны другие предложения, которые позволили бы дольщикам инвестировать денежные средства в строительство, а застройщикам — использовать их поэтапно под жестким контролем уполномоченных банков и контролирующих органов.

Мы полагаем, что только так можно сохранить прежние объемы жилищного строительства.   

— Андрей Романович, спасибо за интереснейшие экспертные оценки и предложения! Надеемся на продолжение дискуссии по этому непростому вопросу.  

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Другие публикации по теме:

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Председатель Москомстройинвеста в интервью «РИА Недвижимость» рассказала, насколько столичные девелоперы готовы к переводу своих жилищных проектов на схему проектного финансирования, как в Москве решается проблема уже существующих долгостроев и какие меры предпринимаются для предотвращения новых.

Фото: www.mos.ru

Треть возводимого жилья в Москве будет достроена по старым правилам 

По словам Анастасии Пятовой (на фото), сегодня столичный рынок первичного жилья насчитывает 40 групп компаний и 266 застройщиков, обладающих 584 действующими разрешениями на строительство (РС).

При этом 505 РС приходится на жилье, а 79 РС — на нежилые помещения: апартаменты и гаражи.

Фото: www.stroypuls.ru

Все жилищные проекты, финансируемые с использованием механизма договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), Москомстройинвест разделил на три группы: 

1) объекты строительства, переводящиеся с 1 июля на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов: 190 РС или примерно 21 тыс. ДДУ на площадь в 1,2 млн кв. м;

2) объекты, которые после 1 июля (предположительно) будут достраиваться и продаваться по старой схеме долевого участия, как соответствующие критериям 30-процентной готовности и др., описанным в проекте постановления Правительства РФ: Более 300 РС или около 95 тыс. ДДУ на 5 млн кв. м;

3) объекты со степенью возведения 15—20%, чья схема достройки после 1 июля еще неизвестна: 60 РС или около 14 тыс. ДДУ на 700 тыс. кв. м;

«Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%», — пояснила Пятова ситуацию по объектам третьей группы. При этом она добавила, что в случае возможного изменения Правительством РФ критериев для достройки по старым правилам, Москомстройинвест внесет соответствующие коррективы в свою классификацию.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Предварительный ответ банков московским застройщикам: в проектном финансировании отказано не будет

По информации руководителя столичного контрольно-надзорного ведомства в сфере строительства, пока нет точных данных, сколько и каких застройщиков в Москве не получат от банков «добро» на кредиты в рамках проектного финансирования.         

«Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика, — пояснила Пятова. — Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят», —обнадежила глава ведомства.

Она также уточнила, что сегодня в Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Банк ДОМ.РФ, «Открытие» и «СМП Банк».

Попытки не соблюдать новое законодательство о долевом строительстве будут решительно пресекаться

Глава Москомстройинвеста не исключила, что и после перехода отрасли на новую схему финансирования не все игроки на рынке будут стремиться играть по законным правилам.   

«Сейчас у нас есть некоторые опасения, что в момент перехода на эскроу-счета на рынке новостроек снова возродятся «серые схемы» продажи квартир в обход долевого законодательства — например, по предварительным договорам или вексельным схемам», — пояснила свою мысль Пятова.

Впрочем, председатель Москомстройинвеста заверила, что подобные попытки на территории столицы будут пресекаться с помощью целого арсенала средств, имеющихся в распоряжении комитета. В частности, через проведение внеплановых проверок тех застройщиков, кто по каким-то причинам отстает от темпов строительства и сроков ввода.

«Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям, определяющих степень его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее», — предупредила чиновник.

Она также сообщила, что по оценкам Москомстройинвеста в столице сегодня насчитывается около 100 объектов, по которым выданы РС, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к их строительству девелоперы еще не приступили.

Фото: www.101biznesplan.ru

Столичные чиновники, застройщики и банкиры будут действовать согласованно 

По словам Пятовой, для эффективной адаптации девелоперского  сообщества к работе в новых условиях по поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков.

Комиссия займется решением таких задач, как:  

• оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов;

• создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования;

• практическая реализация этого перехода.

Предполагается, что в состав комиссии войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

Фото: www.st.novostroy.su

Апартаменты жилье не заменят

Анастасия Пятова не разделила опасений интервьюера по поводу того, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, поскольку возведение последних не требуют перехода на проектное финансирование.    

«Сильного роста интереса к строительству апартаментов по заседаниям градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) я пока не вижу, — заявила Пятова. — Ведь покупатель сам выбирает, какую недвижимость он желает приобрести, и апартаменты востребованы далеко не всеми. Тот, кто понимает, что у него не будет прописки и прикрепления к поликлинике, детскому саду, школе, будет покупать только жилье», —  резюмировала председатель Москомстройинвеста.

Фото: www.sibscience.com

«Что строить, что не строить — решат москвичи…»

Пятова напомнила, что сегодня любое изменение технико-экономических параметров объектов строительства в столице рассматривается через призму публичных слушаний — таковы требования новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых мэрией Москвы летом прошлого года.

«Поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жителей», — подчеркнула чиновник. При этом Пятова сообщила, что отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных слушаний в последнее время случаются достаточно часто, а порядка 90% из них в соответствии с действующим законодательством происходит уже на этапе предварительного рассмотрения вопроса.

«И лишь незначительная часть таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК», — уточнила председатель Комитета.

Фото: Москомстройинвест

Мэрия Москвы взяла на себя достройку 12 долгостроев из 32

Анастасия Пятова дала развернутую картину по ситуации в столице с долгостроями и обманутыми дольщиками.

По ее словам, дорожная карта по решению этих проблем для Москвы фиксирует сегодня 32 проекта, по которым 5 800 граждан включены в реестр обманутых дольщиков.

«Но на самом деле людей, ждущих завершения строительства квартир в проблемных объектах, больше — порядка 13 тыс., уточнила руководитель Москомстройинвеста, пояснив: — Дело в том, что далеко не все дольщики, имеющие право на постановку на учет как пострадавшие, подают документы на включение в реестр».

Фото: www.topnovostroek.ru

Что касается конкретных проблемных жилых комплексов столицы и способов защиты интересов их дольщиков, то здесь властями Москвы, по словам чиновника, приняты следующие меры:

• два объекта — дом от СУ-155 в Нагатине и ЖК «Ново-Никольское» от «Агростроя» — уже завершены. В настоящее время ведется передача квартир гражданам;

• достройку 12 проблемных комплексов из 32 власти Москвы взяли на себя — в частности, ЖК «Терлецкий парк» (на фото выше) на Новогиреевской улице, ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского и ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице;

• еще 14 долгостроев будут завершены за счет средств инвесторов через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства;

• по шести проблемным объектам пострадавшим дольщикам будут предоставлены компенсационные квартиры из жилого фонда, находящегося в собственности города.

Фото: www.novostroykin.ru

 ЖК «Нескучный» и ЖК «Триумфальный» имеют шанс на инвесторов

Председатель Москомстройинвеста признала наличие в столице долгостроев, не включенных в дорожную карту по решению проблем обманутых дольщиков. Это:

• ЖК «Нескучный Home & SPA» в 5-м Донском проезде от ООО «Строй-комплекс» (портал ЕРЗ не раз писал об этом объекте и его застройщике);

• ЖК «Триумфальный» на Кременчугской улице от ЗАО «ФЦСР».

В первом случае граждане заключили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

Какова судьба этих проблемных объектов? По словам Пятовой, сейчас госкорпорация ВЭБ.РФ, как основной кредитор строительства ЖК «Нескучный Home & SPA» прорабатывает механизм возобновления строительства, где ВЭБ.РФ будет выступать уже инвестором.

Для проблемного ЖК «Триумфальный» московские власти ищут инвестора. 

«Про оба жилых комплекса — и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице — важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет увязывать его с волнами программы реновации», — указала Пятова возможную перспективу достройки указанных объектов с помощью программы реновации, проводимой мэрией Москвы.

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест пока не видит возможностей для поэтапного раскрытия эскроу-счетов

Москомстройинвест возглавила Анастасия Пятова

Константин Тимофеев покидает Москомстройинвест

Москомстройинвест: брать кредит при использовании эскроу-счетов застройщику не обязательно

Москомстройинвест будет добиваться банкротства застройщиков трех столичных ЖК

Москомстройинвест: достройка ЖК «Академ-Палас» затягивается из-за судебного решения

Москомстройинвест: Из-за введения новых правил роста цен на жилье не будет

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков