Недавно заместитель гендиректора MR Group (10-е место в ТОП застройщиков Москвы), председатель комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ поделился с порталом ЕРЗ своими мыслями о перспективах применения в России германского опыта финансирования жилищного строительства. Сегодня разговор с экспертом пойдет о трактовке понятия «специализированный застройщик», нюансах работы и возможности лицензирования деятельности таких девелоперов. 

— Андрей Романович, предложение о применении опыта Германии, с которым Вы не так давно выступили на страницах портала ЕРЗ, не отвечает на вопрос о надежности застройщиков. Между тем этот вопрос сегодня является одним из главных. Достаточно ли тех требований к застройщикам, которые будут применяться с 1 июля 2018 года, или можно предложить что-то еще?

— Новые требования к застройщикам достаточно жесткие, но при внимательном их анализе нельзя не обратить внимание на то, что они бессистемные.

Например, вместо требований к размеру уставного капитала есть требование к размеру собственных средств, которые должны составлять не менее 10% от стоимости строительства объекта. И одновременно установлено требование наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика.

Сама скоропалительная замена требований к размеру уставного капитала требованиями к размеру собственных средств свидетельствует о том, что решение принималось без достаточного обоснования. Кроме того, требование о наличии «суммы на определенную дату» соблюдается путем привлечения кредита на этот один день, что никак не защищает права дольщиков.

Логичнее было бы заимствовать аналогичные требования, установленные, например, для банков. Так, основной норматив достаточности собственного капитала банка Н1.0, установленный Указанием Банка России от 30 ноября 2015 г. №3855-У, равен 8%.

— Можно ли сравнивать банковскую деятельность и деятельность специализированного застройщика, привлекающего денежные средства для строительства объектов недвижимости?

— Банки привлекают денежные средства по договорам на депозиты и размещают их в качестве кредитов. Специализированные застройщики привлекают денежные средства по договорам участия в долевом строительстве и «размещают» их в строящиеся объекты. В первом случае мы имеем дело с однородными финансовыми операциями, во втором — с неоднородными, но также финансовыми операциями.

Надо заметить, что риски есть в обоих случаях, а правовое регулирование при этом — совершенно разное. Главное отличие в том, что в первом случае банк не может осуществлять деятельность без лицензии, а во втором — отсутствие лицензирования и практически никаких квалификационных требований к персоналу застройщика. Это позволяет при соблюдении минимальных требований к руководителю и главному бухгалтеру привлекать денежные средства дольщиков.

Все-таки, либо компания-застройщик, либо привлекаемая ею девелоперская компания должны иметь необходимые для осуществления деятельности профессиональные кадры. Кстати, отвечая на Ваш первый вопрос — что еще можно предложить, я бы остановился именно на этом.

Фото: www.sevizm.mos.ru. 

— Однако не противоречит ли предложение о лицензировании специализированных застройщиков устоявшейся российской тенденции перехода от лицензирования строительной деятельности к саморегулированию?

— А разве деятельность специализированного застройщика является видом строительной деятельности? Виды строительной деятельности, переведенной на саморегулирование, не охватывают деятельность специализированного застройщика. Эта деятельность скорее финансовая, нежели строительная.

Кстати, обманутые дольщики часто появляются там, где нет обоснованных финансовых моделей инвестиционно-строительных проектов и надлежащего контроля целевого расходования средств участников долевого строительства.  

— А как на практике можно обеспечить требование о лицензировании, если многие проекты, как известно, реализуются путем создания проектных компаний (SPV)?

— Законодательством установлено, что ряд требований, предъявляемых к специализированному застройщику, может обеспечить основное Общество. Это может быть применимо и к требованию о наличии лицензии.

Отметим, что основным Обществом может быть не только учредитель. Требования закона будут соблюдены и в случаях, когда:

• основное Общество не входит в число акционеров/участников общества застройщика, но при этом является управляющей организацией, выполняющей функции единоличного исполнительного органа Общества застройщика на основании договора между основным Обществом и Обществом застройщика;

• основное Общество не входит в число акционеров/участников Общества застройщика, но при этом является управляющим партнером по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) с участием участника (акционера) Общества застройщика — если доли (акции) переданы в качестве вклада в общее имущество товарищей;

• основное Общество не входит в число акционеров/участников Общества застройщика, но при этом является доверительным управляющим, который имеет возможность определять решения, принимаемые Обществом застройщика, на основании договора доверительного управления, заключенного с участником (акционером) застройщика (управление долями (акциями) застройщика, в том числе если долями (акциями) застройщика будет сформировано имущество паевого инвестиционного фонда).

— Вы говорите о деятельности специализированного застройщика, но ведь 214-ФЗ — это закон о долевом строительстве, а не о деятельности застройщика. Вы не видите здесь противоречия?

— Если проанализировать содержание закона, то мы обнаружим, что название действующего закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не соответствует его содержанию: это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков.

Фото: www.s-mls.ru

Закон, кстати, допускает три способа привлечения денежных средств граждан, но непосредственно регулирует только один из них. А вот деятельность застройщика он регулирует все больше и больше. Необходимо отделить регулирование деятельности застройщика, привлекающего денежные средства на основании ДДУ, от иных, преимущественно незаконных, способов привлечения денежных средств граждан.

Кстати, в настоящее время закон позволяет застройщикам игнорировать требования 214-ФЗ при условии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Вы можете в этом убедиться сами, посмотрев примечание 2 к статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации.

— Законодатель ввел понятие «специализированный застройщик», но не раскрыл его. Что Вы можете предложить?

— Можно предложить следующее. Специализированный застройщик — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) имеет право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств по договорам долевого участия в жилищном строительстве.

Специализированный застройщик образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Специализированный застройщик имеет исключительное право осуществлять следующие действия: привлечение денежных средств физических лиц по договорам долевого участия для жилищного строительства и использование указанных средств от своего имени и за свой счет для строительства многоквартирных домов и необходимых инфраструктурных объектов.

— В таком случае возникает вопрос о том, кем же является участник долевого строительства: потребителем или инвестором?

— Так сложилось, что благодаря позиции судебных органов, защищавших обманутых дольщиков, участников долевого строительства принято считать потребителями. Но если обратиться к соответствующему законодательству, то мы придем к другому выводу.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ определяет инвестиционную деятельность как вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Соответственно инвестиции — это денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения — это затраты на новое строительство.

Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года №2300-1 регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров, выполнении работ и оказании услуг. В соответствии с этим законом потребитель — это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары, работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так что это закон — скорее о товарах массового потребления и бытовых услугах, а не об объектах капитального строительства. И кто, по-вашему, дольщик, как не инвестор? 

Кстати, к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей должно применяться только в части, не урегулированной 214-ФЗ. Однако, если задаться вопросом, в какой части эти отношения не урегулированы 214-ФЗ, мы обнаружим, что все отношения, включая ответственность застройщика и его гарантийные обязательства, урегулированы 214-ФЗ.

Но судебная практика, увы, сложилась иначе. Так называемый потребительский терроризм, основанный на применении судами законодательства о защите прав потребителей, — это тема для отдельного разговора.

— Какие задачи должно решить законодательство о долевом строительстве в ближайшей перспективе?

— Таких задач несколько:

1. Восстановление репутации института долевого строительства, что особенно необходимо для осуществления государственной жилищной политики.
2. Очищение рынка от большого количества лиц, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, однако желающих заработать на привлечении средств граждан.
3. Установление требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения защиты прав граждан.
4. Исключение избыточных и необоснованных требований к специализированным застройщикам.
5. Полное раскрытие информации о специализированных застройщиках, группах и холдингах, в которые они входят.
6. Возможность государственного контроля деятельности специализированного застройщика без избыточных требований.
7. Исключение или значительное снижение количества обманутых дольщиков.

— В заключение разговора давайте вернемся к Вашему предложению об использовании у нас опыта Германии, где предусмотрено поэтапное расходование средств дольщиков. А другие варианты могут быть?

— Нельзя исключать и другие варианты. Я и мои коллеги внимательно следим за дискуссией, развернутой на портале ЕРЗ и других площадках.

Фото: www.povtoryushki.com

Не буду повторять аргументы в пользу немецкого опыта, но нам неизвестны другие предложения, которые позволили бы дольщикам инвестировать денежные средства в строительство, а застройщикам — использовать их поэтапно под жестким контролем уполномоченных банков и контролирующих органов.

Мы полагаем, что только так можно сохранить прежние объемы жилищного строительства.   

— Андрей Романович, спасибо за интереснейшие экспертные оценки и предложения! Надеемся на продолжение дискуссии по этому непростому вопросу.  

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Портал ЕРЗ приглашает профессионалов в области финансирования жилищного строительства принять участие в дискуссии. E-mail: info@erzrf.ru

Другие публикации по теме:

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Росстандарт опубликовал новые уведомления о разработке новых и об изменении действующих СП.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Бетонные и железобетонные конструкции транспортных сооружений тоннелей и метрополитенов. Правила ремонта» относится к впервые разработанному своду правил, который развивает положения СП 120.13330.2022 «СНиП 32-02-2003 Метрополитены», СП 122.13330.2023 «СНиП 32-04-97 Тоннели железнодорожные и автодорожные», СП 349.1325800.2017 «Конструкции бетонные и железобетонные. Правила ремонта и усиления», ГОСТ Р 57208–2016 «Тоннели и метрополитены. Правила обследования и устранения дефектов и повреждений при эксплуатации».

Свод правил распространяется на бетонные и железобетонные строительные конструкции железнодорожных тоннелей, относящихся к объектам инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования шириной колеи 1520 мм, автодорожных тоннелей на автомобильных дорогах общего пользования, в том числе городских транспортных тоннелей, метрополитенов, а также входящих в их состав станционных комплексов, тоннельных сооружений, вспомогательных зданий и сооружений, включая депо, и устанавливает требования к приведению в нормативное состояние характеристик строительных конструкций.

Требования настоящего свода правил учитывают при разработке проектной и технической документации (ТР, ТК, КР, ППР) и при проведении работ, реализуемых при выполнении текущего содержания и ремонта, капитального ремонта, а также при выполнении ремонтных работ при новом строительстве.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Здания многоэтажные из комбинированных конструкций с применением металла и дерева. Правила проектирования» относится к СП, который также разработан впервые. Данный свод правил распространяется на конструкции каркасов комбинированных с одновременным применением элементов из древесины, металла и (или) железобетона, различного назначения, эксплуатируемых при систематическом воздействии температур не ниже минус 40 °С и не выше плюс 50 °С, в среде с неагрессивной степенью воздействия, класса функциональной пожарной опасности Ф1.3, и устанавливает требования к конструктивным решениям и материалам при проектировании.

Согласно документу, к конструкциям комбинированных каркасов с одновременным применением элементов из древесины, металла и (или) железобетона относятся элементы каркасов зданий, которые сформированы элементами из материалов: древесины, металла и (или) железобетона, с дисками плит перекрытий и (или) стеновыми панелями из древесины, включая деревянные каркасы в соответствии с СП 64.13330, но с использованием металлических элементов связей, соединений, крепежа, соединителей.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №5 к СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» откорректировало приложение, в котором установлены минимальные расстояния от подземных (наземных с обвалованием) газопроводов до зданий, сооружений и сетей инженерно-технического обеспечения, сокращены расстояния по горизонтали от газопроводов до зданий, сооружений и сетей инженерно-технического обеспечения.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №3 к СП 138.13330.2012 «Общественные здания и сооружения, доступные маломобильным группам населения. Правила проектирования» корректирует документ, дополняя его разделом 12 «Общие положения», при этом исключаются приложения А—Г.

В новый раздел включены положения по определению доли маломобильных групп населения (МГН) от числа посетителей для разных зданий и групп помещений. Также уточнены требования:

• к санитарно-гигиеническим помещениям;

• к пожаробезопасным зонам;

• к дверям помещений, используемых МГН.

Кроме того, в действующем своде правил проработаны положения с учетом функционального назначения и специфики общественных зданий. В частности:

• дополнены требования к благоустройству территории земельных участков (ЗУ), параметрам дорожек, рекреационных зон и их размещения;

• уточнены требования к видам указателей и информационных стендов и местам их установки с учетом функционального назначения зданий в помещениях и на территории ЗУ;

• включены требования к организации и параметрам зон для реабилитации в рекреациях зданий, наличию опорных устройств в помещениях и коридорах;

• уточнены требования к параметрам и размещению оборудования для управления системами в помещениях (климат, жалюзи, свет);

• введены требования к местам отдыха и параметрам зон обслуживания, доступных для МГН, пользующихся креслом-коляской с электроприводом;

• включены требования к реабилитационному потенциалу для МГН общественных помещений и прилегающей к зданию территории;

• введены требования к размещению мест отдыха (скамеек) в зонах отдыха для инвалидов с нарушением слуха;

• актуализирован раздел «Нормативные ссылки», уточнен раздел «Термины и определения»;

• внесен целый ряд других изменений.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП 131.13330.2020 «СНиП 23-01-99* Строительная климатология» — это уже вторая редакция СП, который устанавливает климатические параметры, применяемые при проектировании зданий и сооружений, систем отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, при планировке и застройке городских и сельских поселений на территории РФ. В новой редакции СП:

• обновлен и дополнен состав метеостанций, входящих в субъекты РФ;

• выполнен расчет климатических параметров за период 1973—2022 годов для метеостанций и обновлены климатические параметры для холодного и теплого периодов, средних месячных и годовых значений температур и парциального давления воздуха, амплитуд колебаний температур наружного воздуха для более чем 440 населенных пунктов РФ и включенных в документ новых 115 метеостанций;

• добавлена таблица «Средняя месячная скорость ветра и средняя за год скорость ветра», где представлены данные для более чем 550 населенных пунктов РФ;

• добавлена таблица «Средняя месячная и годовая сумма осадков», в которой представлены данные для более чем 550 населенных пунктов РФ;

• актуализированы и представлены в проекте пересмотренного свода правил версии таблиц с учетом обновленного списка метеостанций и полученных климатических параметров;

• уточнено множество других климатических параметров для холодного периода года, что дает возможность, используя в расчетах актуальные климатические данные, проектировать ограждающие строительные конструкции, имеющие тепловую защиту, соответствующую реальным климатическим условиям с учетом произошедших изменений климата. Это позволяет оптимально использовать материальные и энергетические ресурсы, исключить их перерасход и обеспечить их экономию в размере 10% — 12%.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №2 к СП 130.13330.2018 «СНиП3.09.01-85 Производство сборных железобетонных конструкций и изделий» предусматривает корректировку практически всех разделов свода правил, в том числе:

• внедрение в СП ранее отсутствовавших технологий изготовления сборных железобетонных конструкций и изделий с учетом возможностей современного индустриального оборудования;

• внедрение в СП новых видов бетонов, арматуры, заполнителей и актуализация технических требований с учетом возможностей современного индустриального оборудования;

• уточнение требований производственного контроля;

• дополнение номенклатуры производимых изделий;

• уточнение требований при армировании композитными материалами.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Опубликованы уведомления о проектах изменений в сводах правил

Очередные уведомления о проектах новых изменений в СП

Проекты новых изменений в сводах правил

Проекты новых изменений в сводах правил на проектирование образовательных организаций и судов

Росстандарт проинформировал о разработке новых сводов правил

Изменения правил проектирования систем внутреннего тепло- и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Изменения в действующих сводах правил и новые стандарты

Как изменятся правила проектирования для маломобильных групп населения

Минстрой разъяснил условия применения стандартов организации при разработке проектной документации

Минстрой будет контролировать применение типовой проектной документации в регионах

Вступил в силу национальный стандарт, устанавливающий требования к малым грузовым лифтам

Требования к порядку подготовки и содержанию результатов применения способов обоснования принятых проектных решений

Новый стандарт установил правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений

Разработаны стандарты пожарной безопасности для малоэтажных деревянных домов

Новый свод правил по проектированию стоянок для автомобилей заменяет два действующих СП