За один день текст законопроекта о компенсационном фонде дважды изменился до неузнаваемости.

Всего несколько месяцев назад власть обещала застройщикам больше правила работы на рынке не менять. И, действительно, все это время в публичном пространстве шло обсуждение таких малозначащих для застройщиков вопросов, как стабильность ставки обязательного отчисления в компенсационный фонд долевого строительства, форма компенсационного фонда, возможность его контроля Счетной палатой и т.п. Гром среди ясного неба прозвучал утром 18 июля после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Стало понятно, что правила все же меняются. Об основных новеллах, предложенных правительством, наш портал вчера рассказал читателям.

Однако уже к вечеру 18 июля на сайте Госдумы опубликован доработанный текст законопроекта, в котором речь уже идет не об изменениях правил, а о совершенно новых правилах. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект будет принят Государственной Думой во втором чтении сегодня, 19 июля.

Основные изменения в документе следующие.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

По сравнению с опубликованными ранее дополнительными требованиями, в законопроект включен целый пакет новых требований. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Дополнительные требования к застройщикам

1) организационно-правовая форма — только хозяйственное общество

СПРАВКА ЕРЗ: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России

2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;

СПРАВКА ЕРЗ: на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России

3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м² многоквартирных домов;

4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;

6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

Дополнительные требования к деятельности застройщика

1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

5) запрет на:

• осуществление иных видов деятельности;
• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
• выпуск ценных бумаг, кроме акций;
• приобретение ценных бумаг;
• совершение сделок, не связанных со строительством;
• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

СПРАВКА ЕРЗ: совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб. 

Дополнительные требования к информационной открытости застройщика

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

Дополнительные требования к кадрам застройщика

Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:

• иметь отдельные виды судимости;
• иметь не истекшего срока дисквалификации;
• быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;
• быть несостоятельными (банкротами).

ИНЫЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА

1. Сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.

2. Размер отчислений. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

3. Увеличивается до 120 м² предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение.

4. Государственные информационные системы.

Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России.

Создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.

Долгожданный для профессионального сообщества документ комментирует руководитель Ассоциации деревянного домостроения.

Портал ЕРЗ сообщал, что НИЦ «Строительство» подготовил и обнародовал для обсуждения в профессиональном сообществе СП «Здания жилые многоквартирные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования и строительства».

Первую редакцию этого документа, вынесенную на публичное обсуждение, которое продлится до конца октября, для ЕРЗ уже комментировали ученые и застройщики. Сегодня мы публикуем комментарий руководителя национального отраслевого объединения — генерального директора Союза «Ассоциация деревянного домостроения» (АДД) Олега ПАНИТКОВА (на фото).

«Выхода этого свода правил профессиональное сообщество не могло дождаться в течение нескольких лет, — напомнил специалист. — И вот, наконец, он появился.  Надо признать, все ожидали появления документа, регламентирующего специальные требования и методики расчетов, актуализированного в соответствии с современными технологиями инженерной древесины, международной и отечественной практики проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирных зданий с применением деревянных конструкций. И что мы увидели?

Редакция обсуждаемого документа представляет собой ссылки и копии других нормативных документов — как еще действующих, так уже благополучно «почивших в бозе». Например, в новом своде правил практически скопирован СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом», причем скопирован без какой бы то ни было актуализации.

В документе не учтены специфика применения современных деревянных плитных материалов типа ОСП, которые производятся на территории РФ и имеют широкое применение, зато учтено применение ДВП,  со ссылкой на ГОСТ, в котором… не регламентировано применение данной продукции в строительстве.

Не нашлось места в документе и специфике применения клееных деревянных конструкций, не говоря уже о деревянных композитах типа ЛВЛ. СП распространяется только на каркасные технологии, которые для современного многоэтажного строительства не являются единственными (а если точнее, даже не применяются в нем). Есть современные технологии крупнопанельного домостроения из массивных конструкций (CLT, MXM), которые во всем мире применяются в многоэтажном строительстве и уже производятся в России, но они, увы, не нашли отражения в данном СП.

Вообще, сам формат документа, как нам представляется, устарел еще до того, как новый СП появился на свет. Это скорее не нормативный документ, описывающий требования к зданиям, их классификацию, методики расчетов конструкций с учетом специфики строительства по данным технологиям, — а некая инструкция-методичка по строительству, своеобразный неполный учебник по одному из возможных, но явно устаревших методов, где регламентируются даже… студенческие требования к лестницам.

И, в принципе, в этом нет ничего удивительного, если учесть, что обильно использованный в новом своде правил СП 31-105-2002 был разработан на основе выдержек из канадского учебника 1980-х годов по каркасному домостроению односемейных домов методом «платформа». Например, в нем, как и в новом СП, содержится ссылка на сортамент, который никто в нашей стране не пилит и не использует — разве только по спецзаказу на экспорт.

При этом в документе содержатся ничем не обоснованные требования к пожарной безопасности. Это просто вдвое увеличенные требования к огнестойкости по сравнению с теми, что заложены в действующем СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Непонятно, почему здание из ЛСТК, например, имеет требования по огнестойкости в два раза меньшие, чем здание с деревянными конструкциями — и это при одинаковых требованиях по пожарной опасности.

Как известно, дерево во время пожара сохраняет гораздо дольше несущую способность по сравнению с металлом и другими конструкциями при воздействии высоких температур. В самом деле, и в том, и в другом здании живут ничем не отличающиеся друг от друга люди, и на них действуют одни и те же законы физики. Но почему-то, по мнению разработчиков, к многоквартирным домам с применением деревянных конструкций должны предъявляться повышенные требования, а специалисты, разработавшие действующее СП «Здания жилые многоквартирные», видите ли, так не считали.

А что в итоге? В итоге указанные требования, отраженные в обсуждаемом СП, приведут к необоснованному удорожанию строительства с применением деревянных конструкций.

Фото: www.green-city.su

В СП упоминаются всего два типа конструкций, остальные должны быть испытаны. Однако напомним, что ВНИИПО МЧС за последнее время испытал огромное количество подобных конструкций с применением современных технологий. А если теперь, с выходом этого документа, придется все вновь испытывать, это опять-таки обернется необоснованными затратами и удорожанием конечного продукта. Я убежден, что развитию деревянного домостроения гораздо больше помогло бы сохранение существующих норм и альбом ВНИИПО МЧС с испытанными конструкциями и их характеристиками.

Каков же вывод? Безусловно, СП «Здания жилые многоквартирные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования и строительства» — документ очень важный и необходимый для развития деревянного домостроения, обеспечивающего экологичное, комфортное и современное жилье в соответствии с современными мировыми трендами. Однако представленная редакция документа, по нашему мнению, требует глубокого переосмысления и доработки — как по форме, так и по содержанию. Причем к этой работе следует привлечь специалистов и экспертов отрасли», — резюмирует глава АДД.

Другие публикации по теме:

Какие ограничения на деревянное домостроение в многоэтажном строительстве снимает новый СП: комментарии специалистов

Застройщик может повысить качество строительства и защитить свои интересы, используя 140 стандартов, разработанных НОСТРОЙ

Александр Антонов: Новый СП 42.13330 по планировке и застройке будет отменен уже через два-три года

Академик Вячеслав Ильичёв: Новый СП по проектированию оснований зданий повысит надежность и позволит сэкономить на конструкциях