Соответствующий законопроект, подготовленный в профильном комитете Госдумы РФ в качестве меры борьбы с потребительским экстремизмом, с привлечением экспертов проанализировали «Известия».

 

Фото: www.polinov.ru

 

Как пишет издание, законопроект, разработанный депутатами-единороссами из Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ для борьбы с потребительским экстремизмом (попытками покупателей заработать с помощью исков к девелоперам), депутаты намерены внести в нижнюю палату парламента в ближайшее время.

На основе имеющихся в распоряжении редакции документов «Известия» утверждают, что Минстрой концептуально поддержал документ.

 

Фото: www.edsro.center

 

Согласно разработанному законопроекту, дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством построенных квартир. Для начала им придется писать жалобу застройщику.

Последний будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки. И только если он этого не сделает, граждане смогут обратиться в суд.

Предлагается установить требование о добровольном устранении недостатков застройщиком, а также порядок действий всех сторон, сообщил член профильного комитета Сергей Колунов (на фото).

 

Фото: www.er-ictra.ru

 

«Застройщик за свой счет должен будет получить заключение специалистов, состоящих в едином реестре, а затем добровольно устранить нарушения в согласованный с дольщиком срок, который не должен превышать 20 календарных дней», — рассказал он.

Если девелопер не исполнил свои обязательства, то собственник вправе потребовать соразмерного снижения цены договора или возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами, подчеркнул парламентарий. И в случае неисполнения уже обращаться в суд.

 

Фото: www.cnis.ru

 

За последние годы заметно выросло число исков от дольщиков к девелоперам. В 2020 году было подано 23 тыс. исков на общую сумму 9,8 млрд руб., в 2021-м — 33 тыс. на 13,3 млрд руб., в 2022 году — 37,8 тыс. исков на 16,6 млрд руб.

Об этом, ссылаясь на данные Верховного Суда РФ, рассказала председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, к.ю.н. Сусана Киракосян (на фото выше).

  

 

Сейчас вопросы о качестве квартиры дольщика регулируются ст. 7 закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Эта статья предусматривает несколько вариантов действий для владельцев, которые остались недовольны качеством.

Они могут на выбор договариваться с застройщиком об устранении недостатков или о компенсации за них во внесудебном порядке, сразу подавать в суд или вовсе отказаться от договора, если недостатки слишком серьезные, уточнил основатель Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

  

Фото: www.cnis.ru

 

«Инициатива предполагает введение презумпции добросовестности застройщика, — сказал эксперт ОНФ Павел Склянчук (на фото), подчеркнув: — При этом важно, чтобы право гражданина обращаться к государству напрямую не ущемлялось».

В последние годы объемы потребительского терроризма в сфере строительства растут, сказал Сергей Колунов. Причем зачастую владельцы по факту становятся жертвами недобросовестных юристов и компаний, которые зарабатывают на их доверии.

  

Фото: www.respectrb.ru

 

«Такие юристы выставляют необоснованные претензии и штрафы, обещая дольщикам огромные компенсации, а по факту большую часть этих средств забирают за свои услуги и судебные издержки», — отметил депутат.

По его словам, в доме может быть одновременно до 50 дел от одной компании. При этом ежегодные потери застройщиков от действий таких компаний оцениваются в 4 млрд руб., добавил Сергей Колунов.

  

Фото: www.metrprice.ru

 

«Чаще всего выявляемые недостатки не столь серьезны, чтобы немедленно идти в суд. Почти всегда девелоперы готовы их быстро устранить, не доводя дело до разбирательства», — сказал Владимир Щекин.

Законопроект в первую очередь призван защитить дольщиков от юристов, которые берутся проводить якобы экспертную оценку недочетов, отметил член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон (на фото).

 

Фото: www.stcdn.business-online.ru

 

«Одно время в Казани на каждом подъезде в новостройках висели объявления в духе: "Съезди отдохнуть за счет застройщика!" Дольщики обращаются по этим объявлениям и попадают в ловушку: юристы обещают им золотые горы и убеждают доверить ведение судебных дел против девелопера», — рассказал он.

  

Фото: www.i-diplomys.com

 

Поводом может стать любая мелочь, например незначительные проблемы с качеством отделки, которые на деле застройщик решает буквально за пару дней, добавил Илья Вольфсон.

А когда судебные тяжбы, некоторые из которых длятся годами, завершаются, «добившиеся справедливости» клиенты получают не более 30% от отсуженных сумм. А остальное идет в карман юристам, подчеркнул парламентарий.

  

Фото: www.citybur.ru

 

Для рынка это серьезная проблема: появились даже юридические компании, специализирующиеся на судах дольщиков с девелоперами из-за реальных и мнимых недостатков, добавляет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

 

Фото: www.kommersant.ru

 

Потребительский терроризм оказывает влияние и на себестоимость строительства, отметила директор Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сайфуллина (на фото).

Необходима правовая концепция, которая обеспечивала бы реальную защиту прав потребителей и одновременно предотвращала злоупотребления, считает она.

 

Фото: www.anspb.ru

 

А вот по мнению руководителя направления ремонтов и профессиональной приемки квартир федеральной компании «Этажи» Анастасии Головой, эта инициатива носит неоднозначный характер, поскольку крайне сложно одновременно учесть соблюдение прав дольщиков и защитить застройщиков.

Порядка 90% предъявленных претензий вполне обоснованы, напомнила эксперт. Это касается качества отделки стен, заливки пола, оконных конструкций и дверей, уточнила она.

  

Фото: www.cdn.cian.site

 

«Часть покупателей до новоселья живут в арендованном жилье, поэтому они больше всего заинтересованы не в судах, а в скорейшем устранении замечаний и получении ключей для начала отделки и максимально быстрого новоселья», — аргументирует коммерческий директор ГК ОСНОВА Игорь Сибренков (на фото).

 

Фото: www.seminar-kadry.ru

 

Сейчас нередко можно встретить неудовлетворительно построенное жилье, особенно это касается возведения объектов по типовой застройке, сказал юрист, основатель и руководитель консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко (на фото).

  

Фото: www. hr-tv.ru

 

Возводимые дома далеко не всегда соответствуют требованиям строительного законодательства: девелоперы строят много и быстро, и, как следствие, качество порой приносится в жертву, добавила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова (на фото).

Инициатива, согласно которой дольщиков планируют обязать писать жалобу застройщикам перед обращением в суд из-за некачественного возведения первичного жилья, направлена на защиту прав девелоперов и в то же время не ущемляет интересы покупателей, считает новый управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

 

Фото: www.st.business-key.com

 

Эксперт назвал такое решение взвешенным. «Не секрет, что нередко дольщики при обнаружении изъянов в квартире сразу идут в суд, предварительно не обратившись к застройщику, — напомнил он. — Более того, иногда клиенты не столько радеют за качество, сколько стремятся получить дополнительные бонусы к новоселью. Принятие нового закона сделает подобные действия практически невозможными, так как компаниям будет гарантированно предоставлено время на исправление нарушений в досудебном порядке».

 

Фото: www.rbk.ru

 

«В целом инициативу [об ограничении дольщиков в возможности обращения в суд — Ред.] можно оценить положительно, но детали данного механизма должны быть тщательно проработаны, чтобы использование закона балансировало между интересами обеих сторон и не давало права злоупотребления тем или другим», — считает глава архитектурного бюро Mad Architecs Мария Николаева (на фото).

 

Фото: www.dzeninfra.ru

 

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков (на фото) также позитивно оценил законодательную инициативу. Любой механизм подстраховки на рынке усиливает его стабильность и спокойствие покупателя, подчеркнул эксперт.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, минувшим летом прошло расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, в котором приняли участие представители Национального объединения застройщиков (НОЗА), Института развития строительной отрасли (ИРСО), Госдумы и ряда девелоперских компаний. Темой заседания стало регулирование ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир.

  

 

На заседании генеральный директор ИРСО, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) предложил сделать бессрочными нормы Постановления Правительства РФ №442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (действовавшего в период с 25 марта по 31 декабря 2022 года) и дополнить его новыми положениями, защищающими интересы застройщика.

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение №41-КГ24-64-К4 от 18.02.2025, в котором указала, что арендатор вправе не платить арендную плату, если не может использовать участок по назначению из-за обстоятельств, находящихся вне его контроля.

 

Фото: земля.дом.рф

Согласно материалам дела, Комитет по управлению имуществом г. Батайска Ростовской области обратился с иском к Капикян Марине Мурадовне о расторжении договора аренды земельного участка (ЗУ) и взыскании задолженности по арендной плате.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.07.2023, оставленным без изменения в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.10.2023, иск был удовлетворен.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения. Определением судьи Верховного Суда РФ Марьина А. Н. от 09.01.2025 кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Как указано в судебных материалах, 26 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Батайска и Капикян М. М. был заключен договор аренды ЗУ из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования (ВРИ) ЗУ — «торговые павильоны и киоски». Срок действия договора был установлен до 20.11.2024.

Согласно акту приема-передачи от 26.07.2020, указанный ЗУ был передан в аренду Капикян М. М.

Последняя обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство в соответствии с ВРИ ЗУ, являющегося предметом договора аренды, но получила отказ, поскольку «на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство — вид разрешенного использования земельного участка "торговые павильоны и киоски" в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки — Ред.) отсутствует».

Из ответа администрации следовало, что для данной территории постановлением администрации утвержден проект планировки и межевания (ППМ) территории ЗУ и получение разрешения на строительство объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на этом участке, невозможно без внесения изменений в ППМ в части изменения ВРИ в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р2.

01.10.2020 Капикян М. М. обратилась с заявлением в администрацию г. Батайска с просьбой утвердить разработанный проект внесения изменений в ППМ территории ЗУ.

18.03.2022 в отношении ЗУ, расположенного по данному адресу, был установлен вид разрешенного использования «охота и рыбалка».

На момент рассмотрения дела на спорном участке находился объект незавершенного строительства (ОНС).

Согласно расчету задолженности, предоставленному суду, истец просил взыскать с Капикян М. М. арендную плату за период с 21.09.2020 по 21.12.2021 в сумме 629 016 руб. 98 коп. и пеню за период с 22.09.2020 по 19.03.2022 в сумме 40 544 руб. 29 коп. от суммы задолженности за спорный период.

 

Удовлетворяя иск, суд исходил из ненадлежащего исполнения Капикян М. М. своих обязательств по договору аренды, поскольку ответчиком не было представлено доказательств осуществления регулярных платежей по договору аренды и сведений о погашении задолженности на момент рассмотрения дела по существу. Проверив представленный истцом расчет задолженности и признав его арифметически верным, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по договору аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что решение суда, апелляционное определение и определение суда кассационной инстанции приняты с нарушением закона.

Суд высшей инстанции указал, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, пояснили в ВС РФ.

Согласно гражданскому законодательству к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и защите публичного интереса, может изменить правовой режим ЗУ, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства РФ на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании гражданского законодательства обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду ЗУ. Передача по акту ответчику спорного ЗУ подтверждает лишь переход участка во владение арендатора, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд разъяснил законодательные нюансы при рассмотрении дел о деприватизации земель

Создан реестр недобросовестных покупателей и арендаторов земли

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика