Специалисты рассмотрели положения Стандарта комплексного развития территорий и отметили трудности, которые мешают применить рекомендации на практике. В рамках круглого стола были предложены меры для развития инициативы и представлены кейсы КРТ в регионах.

 

 

23 декабря прошел прямой эфир проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» на тему: «Комплексное развитие застроенных территорий. Взгляд девелопера». Формат видеопроекта предполагает обсуждение экспертами актуальных тем строительной отрасли: специалисты высказывают мнение о проблемах девелопмента и делятся кейсами из практики своих компаний. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 по МСК.

Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске приняли участие следующие спикеры:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Бахтиёр Мирзакаримов, ведущий архитектор Фонда ДОМ.РФ;

• Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

• Андрей Басов, вице-президент Страна Девелопмент;

• Виктор Егоров, руководитель инвестиционных проектов ООО «ЮгСтройИмпериал»;

• Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК А101;

• Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО УК ТАЛАН;

• Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО;

• Сергей Григорьев, директор по девелопменту Голос.девелопмент;

• Анна Кунгурова, директор по маркетингу ГК КПД-ГАЗСТРОЙ;

• Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

• Александр Кириятских, урбанист, руководитель направления капитального строительства АО «Уралхим», магистр кафедры Глазычева РАНХИГС.

 

 

Провела эфир заместитель генерального директора ЕРЗ.РФ и автор проекта Светлана Опрышко (на фото).

 

  

По запросу застройщиков Кирилл Холопик (на фото) разъяснил значение понятий «Стандарт КРТ» и «Договор КРТ», напомнив, что первый документ разработан Минстроем России и ДОМ.РФ.

В свою очередь договор о КРТ был утвержден 373-ФЗ от 03.07.2016. Он заключается между застройщиком (группой застройщиков) и органом публичной власти. Документ определяет:

• входящие в территорию КРТ земельные участки и обязательства по их предоставлению; распределение между сторонами расходов на строительство различных видов инфраструктуры, ответственности по благоустройству территории и других обязательств;

• порядок разработки ДПТ.

Между тем, по словам Холопика, договор не получил широкого распространения в практике. При этом главная особенность нового договора о КРТ в редакции 494-ФЗ от 30.12.2020 состоит в возможности принудительного сноса МКД, не признанных аварийными.

 

 

После выхода Стандарта КРТ началась работа по внедрению разработанных рекомендаций на практике. О подходе к процессу рассказал Бахтиёр Мирзакаримов (на фото).

«Мы не идем от обратного, а корректируем существующие нормы и пытаемся их исправить, расширяя существующее законодательство, — пояснил эксперт. — В прошлом году таким образом было изменено порядка шести СП и другие ГОСТы. Важно понимать, что мы говорим про расширение норм, а не их аннулирование», — подчеркнул Мирзакаримов.

Специалист объяснил, что внедрение стандартов происходит по двум основным направлениям: изменение норм и разработка инструментов, которые включают мастер-планы, дизайн-коды, объемно-пространственные регламенты и работу с застройщиками напрямую.

«В стране есть кейсы хороших проектов, которые могут служить примером застройки, соответствующей Стандарту в плане этажности, комфортных дворов и других критериев, — отметил Мирзакаримов. — Брусника, Талан, Партнер-Строй, Форум-Групп — застройщики, которые уже делают комфортные дома».

Эксперт также назвал регионы, которые лидируют по количеству проектов, построенных с учетом положений Стандарта. Среди них:

• Тюменская область;

• Свердловская область;

• Новосибирская область;

• Ленинградская область;

• Пермский край;

• Красноярский край;

• Республика Татарстан.

 

 

Проблемы КРТ обозначил Сергей Разуваев (на фото).

«Мы давно работаем с освоением крупных территорий, — поделился он опытом GMK в данной сфере. — Многим людям эта история дает относительно недорогое жилье, но поскольку КОТы расположены в периферийных районах, это очень сильно расширяет города».

По мнению Разуваева, рост городских масштабов вызывает ряд трудностей. Растет необходимость бюджетных вливаний на инфраструктуру, которые могут составлять до 5 тыс. руб. на 1 кв. м. Потери несут и жители районов: они с трудом добираются до работы и тратят сотни часов на дорогу вместо отдыха или общения с семьей.

«Девелоперы не могут выйти на обновление устаревшей инфраструктуры в центральных частях городов, так как часто выкуп старых домов связан с огромными затратами, — отметил специалист. — Думаю, последние инициативы помогут решить озвученные проблемы».

 

 

Опытом по развитию застроенных территорий компании Страна Девелопмент поделился Андрей Басов (на фото).

«Принятый закон расширяет деятельность по вовлечению КРТ и по возможности взаимодействия как по аварийным, так и по неаварийным домам, — отметил специалист. — Он дал возможность региональным властям дополнительно утверждать свои нормативно-правовые акты, которые в продолжение могли бы помочь реализовать работу и в рамках ИЖС».

Басов отметил, что некоторые регионы попытались доработать нормативную базу в части взаимодействия с гражданами, например Тюменская, Свердловская и Московская области. Также, по мнению эксперта, лишь единицы из субъектов РФ провели торги на право заключения договора о КРТ — отрасли еще необходимо накопить практику в этом направлении.

 

 

Виктор Егоров (на фото) презентовал принципы комплексной застройки на территории Краснодарского края.

«КРТ на юге России приняли недавно, — заметил эксперт. — Был создан новый генплан и изменены ПЗЗ, где попытались внедрить нормативы ДОМ.РФ. Ориентировались на стандарты комплексного развития при среднеэтажном строительстве, поскольку в Краснодарском крае размещение жилых домов ограничено девятью этажами», — объяснил Егоров.

Изменения затронули озеленение, парковки, придомовые площадки и другие элементы обустройства. Во многих пунктах допущены послабления по сравнению с рекомендациями ДОМ.РФ, чтобы снизить порог входа для застройщиков.

 

 

Первым застройщиком Тюмени, который начал работать в рамках КРТ, стала ГК ЭНКО. Кейсом компании поделился Андрей Скосырский (на фото).

«Проект, который мы стартовали на новых условиях, располагается в районе “Лесобаза” и занимает 24 га, — рассказал специалист. — Это расселение аварийного жилья, порядка 300 квартир. Большая часть из них принадлежит гражданам, и небольшая доля относится к муниципальному жилью».

Скосырский выделил две задачи в рамках нового проекта. Первая касается расселения муниципального жилья, где компания взяла на себя обязательство найти подходящие для этого объекты. Готовых квартир в Тюмени практически нет, поэтому площади закупают по ДДУ, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию.

Вторая задача — выкуп квартир у собственников аварийного жилья, однако по какой цене он будет проходить, станет известно только в следующем году.

«Новый закон защищает застройщика: все риски, связанные с владельцами квартир, берет на себя администрация, — отметил эксперт. — В случае с собственниками “золотых” квартир не будет — им предложат средневзвешенные цены за недвижимость».

 

 

ГК А101 развивает проект на территории Новой Москвы. Его площадь составляет 2000—2500 га. Павел Брызгалов (на фото) раскрыл подробности работы компании по КРТ.

«В некоторых проектах коллег мы видим, что это может походить на очередной спальный район с бытовой и коммерческой инфраструктурой, — заметил эксперт, добавив: — Мы пониманием, что этих решений недостаточно для создания качественной городской среды».

В своем масштабном проекте компания выступает инициатором по созданию новых рабочих мест в рамках жилых районов. ГК А101 выходит на диалог с городом по улучшению загрузки транспортных артерий и создает мощные центры притяжения: культурные и спортивные кластеры. Большое внимание уделяется теме обучения — собственная программа застройщика охватывает весь образовательный цикл от детского сада до вуза.

«Очевидно, стандарты ДОМ.РФ актуальны не на всех территориях, — предположил Брызгалов. — Наиболее правильным их применение будет в регионах, где конкуренция среди девелоперов недостаточна. Например, если застройщики не создают более современные проекты в силу ощущения комфорта на сформировавшемся рынке — в таком субъекте у жителей нет выбора», — заключил он.

 

 

О проблеме недофинансирования строительства дорог в Новосибирской области рассказала Анна Кунгурова (на фото).

«В нашем регионе возникает много несогласованности с местными властями по КРТ, — сообщила специалист. — Застройщику приходится частично инвестировать собственные средства в строительство дорог, при этом расходы на их содержание тоже ложатся на девелопера. Этот процесс пока не отрегулирован».

В проектах, где застройщик не готов взять на себя такие расходы, страдает репутация компании — жители недовольны тем, что в их районе нет качественного дорожного покрытия.

 

 

Общие проблемы развития территорий обозначил Александр Кириятских (на фото).

«Мы видим невовлеченность институциональных инструментов в развитие инфраструктуры, — отметил эксперт. — Также нет понимания того, как правильно развивать регионы, в которых спрос на жилье растет. Стандарты от ДОМ.РФ — это огромный шаг, чтобы структурировать рынок и дать девелоперам опорную точку не только в растущих регионах, но и в субъектах, где ситуация обратная», — резюмировал н.

 

 

Сложности применения стандарта ДОМ.РФ в ООО «УК “ТАЛАН”», озвучила Татьяна Вьюжанина (на фото).

«Мы развиваем территории во многих городах, в том числе по закону о КРТ, — озвучила специалист. — В регионах, где мы осваиваем такие проекты, столкнулись с тем, что местное законодательство не соответствует стандартам, разработанным ДОМ.РФ. Даже если мы хотим их использовать — нарушать нормативы региона застройщик не может».

Вьюжанина отметила, что Тюмень и Екатеринбург развиваются по КРТ быстрее, потому что местные нормативные базы это позволяют.

«Сотрудники администрации, которые принимают проекты территорий, действуют по другим параметрам, нежели застройщики, — отметила еще одну проблему эксперт. — Администрация смотрит с точки зрения обеспеченности парковок, многие хотели бы видеть высотные объекты. Поэтому важно работать не только с застройщиками, но и с местными органами», — добавила она.

 

 

Сергей Григорьев (на фото) сообщил, что компания Голос.девелопмент, как и другие коллеги, уже заключила первый договор о КРТ. Эксперт отметил, что с администрацией Челябинска складывается конструктивный диалог.

«Законодательная база не подразумевает включение в договор о КРТ обязательств со стороны застройщика запроектировать и построить школу, а со стороны муниципалитета — выкупить объект, — обозначил узкое место в общем законодательстве эксперт. —  Государственно-частное партнерство в нашем случае пока не реализовано», — посетовал он.

Одним из возможных способов сделать программу более работоспособной Сергей Григорьев назвал расширение по объектам. Например, сегодня ИЖС можно включить в зону КРТ, только если они соответствуют ряду критериев, а СНТ в принципе не рассматриваются в качестве объектов КРТ.

 

 

О трудностях, с которыми при реализации КРТ столкнулась девелоперская группа Хрустальный, рассказала Кристина Яковенко (на фото).

«Сложности вызывают процессуальные процедуры — отметила специалист. — Например, согласование проекта планировки занимает минимум девять месяцев. Если сравнивать с обычными земельными участками, то это можно сделать в три раза быстрее».

Яковенко подеркнула, что Хрустальный соответствует стандарту ДОМ.РФ, однако компания соблюдает его по личной инициативе, чтобы конкурировать с городской застройкой.

Посмотреть новый выпуск «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал, чтобы быть в курсе новых эфиров и проектов отраслевого портала.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Инновационные решения для улучшения качества строительства: кейсы крупнейших застройщиков в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ»

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» 

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

В четверг на парламентских слушаниях в Госдуме «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год» были обсуждены два новых законопроекта, нацеленных на учреждение региональных фондов защиты дольщиков и возложение на федеральный Фонд функций страховщика ГОЗ перед дольщиками.  

   

 

 

Напомним, что законопроект №681472-7 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты и отдельные законодательные акты Российской Федерации» наделяет субъекты РФ правом создать некоммерческую организацию (НКО) в форме регионального фонда, который будет заниматься достройкой проблемных объектов.

   

 

 

Предполагается, что формироваться регфонды будут за счет субсидий из федерального бюджета, региональных бюджетов, а также внебюджетных источников. С помощью данных НКО планируется решить следующие задачи на местах:

• обеспечить плавный перевод жилищных проектов на проектное финансирование с использованием счетов эскроу после 1 июля текущего года;

• решить проблему двойных продаж: квартиру получат те граждане, чей договор участия в долевом строительстве (ДДУ) первым зарегистрирован в ЕГРН (соответственно, тот, чей ДДУ зарегистрирован позже, получает денежное возмещение);

• ввести обязательной практику, когда арбитражный управляющий назначается из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты дольщиков (сегодня он полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов и поэтому должен иметь возможность участвовать во всех делах о банкротстве застройщиков);

• усовершенствовать ЕИСЖС: закрепить на законодательном уровне реестр проблемных объектов и обязать контролирующие органы вносить в него сведения;

• обеспечить выплату возмещения пострадавшим дольщикам не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок;

• предоставить Фонду и региональным властям возможность использовать землюв качестве ресурса для решения проблем дольщиков;

• предоставить гражданам РФ право направлять средства материнского капитала на приобретение строящегося жилья через счета эскроу.

  

 

В ходе парламентских слушаний автор упомянутого законопроекта, глава профильного думского комитета Николай Николаев (на фото) выразил уверенность в том, что будущий закон ускорит процесс достройки незавершенных объектов, в том числе и за счет прямого вмешательства госкорпорации ДОМ.РФ и Фонда защиты дольщиков в процесс банкротства проблемных застройщиков с целью ускорить и оптимизировать его.  

«Это должно происходить независимо от того, были застрахованы недостроенные дома в Фонде защиты дольщиков, либо через страховые компании, либо никак не были застрахованы», — подчеркнул парламентарий.

Он также обратил внимание на то, что в соответствии с законопроектом №681472-7 региональный фонд начнет создаваться после подписания главой субъекта РФ соответствующей программы, при этом он будет брать на себя обязательства достроить проблемные объекты в пределах трех лет.

Законопроект также упрощает процедуру придания дольщикам статуса обманутых. «Мы предложили, что это будет делаться автоматически, выпиской из Росреестра, — пояснил Николаев. — Все те люди, которые купили или заключили договора долевого участия в проблемном объекте, отправляются в банкротный реестр автоматически».

          

         

  

Заместитель генерального директора Фонда защиты дольщиков и управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс (на фото слева) выразил солидарность с этой позицией и напомнил, что сегодня в Фонде сгенерировано 22 млрд руб., собранных за счет взносов застройщиков за полтора года работы той организации.

«Цифра значительная, но мы понимаем, что тот накопленный объем проблем, конечно, значительно превышает те объемы, которые сегодня фонд смог аккумулировать», — признал Ниденс, поддержав необходимость создания на местах дополнительных источников финансирования.

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, на компенсацию в той или иной форме потерянного жилья для порядка 180 тыс. российских семей по состоянию на начало текущего года требовалось 450 млрд руб.

   

 

Весьма важно заявление на парламентских слушаниях сделал замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото). Он призвал застройщиков не бояться банкротства, особенно с учетом приятия законопроекта №681472-7.

«То, как сегодня прописаны процедуры и то, как их предлагается доработать сегодня в этих поправках, направлено на то, чтобы в максимально короткий срок объект незавершенного строительства в регионе был сформирован», — подчеркнул Стасишин.

    

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

   

Участники парламентских слушаний отметили, что вступающая в силу с 1 июля новая схема финансирования жилищных проектов — через банковское кредитование и размещение средств дольщиков на счетах эскроу — нацелена на предотвращение появления долгостроев и обманутых дольщиков уже в ближайшем будущем.

  

 

Насколько в настоящее время банки и девелоперы готовы к сотрудничеству на этом поприще, подробно поведала зампред Банка России Ольга Полякова (на фото).

«На сегодняшний день застройщики обратились в 17 из 100 уполномоченных банков, подав 1 337 заявок территории 72 субъектов РФ», — сообщила она, добавив, что в целом в России реализуется около 10 тыс. проектов по строительству жилья, из них 5,8 тыс. проектов попадают под критерии для достройки по старой схеме долевого участия.

«Оставшаяся часть, то есть 4 227 проектов, вероятно, будут финансироваться за счет кредитов в банках, количество полученных заявок составляет почти 30% от общего количества этих проектов», — проинформировала зампред ЦБ.

Она также напомнила, что сегодня строительный сектор России кредитуется в банках на сумму порядка 700 млрд руб., а согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», к 2024 году этот показатель должен вырасти почти в десять раз — до 6,5 трлн руб.

«Эта цифра вполне покрываемая достаточностью капитала именно той частью из списка банков, которые заявили о своей готовности работать со строительным сектором», — заверила Полякова.

   

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

По ее мнению, проектное финансирование будет доступно для застройщиков, поскольку «по мере поступления денежных средств на счета эскроу ставка будет пересчитываться, и в зависимости от скорости поступления денежных средств, она будет снижаться».

Сегодня уполномоченные банки выдают кредиты девелоперам со ставкой 4—6%, в некоторых случаях — даже 1% на фоне среднерыночной ставки в 12%, сообщила Полякова. Впрочем, далеко не все представители отрасли, присутствовавшие на парламентских слушаниях, согласились с этим заявлением. 

     

 

 

Вторым документом, который обсудили на парламентских слушаниях в четверг, стал законопроект №681488-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления единообразного механизма порядка защиты прав граждан-участников долевого строительства)».

Участники слушаний выразили поддержку этому документу (также внесенного в Госдуму Николаем Николаевым), и на процедуру второго чтения, он, скорее всего, отправится в уже принятой редакции первого чтения.

     

Фото: www.innoginsk.ru

    

Напомним, что данный законопроект вводит досрочное прекращение действующих договоров страхования гражданской ответственности застройщика (ГОЗ), а также аналогичные договоры поручительства банков, и передачу части страховой премии или платы по договорам поручительства (по данным ТАСС речь идет о сумме порядка 20 млрд руб.) Фонду защиты дольщиков.

Иными словами, все страховые компании и банки, которые собирали деньги по ГОЗ, должны будут передать средства и информацию о застрахованных в Фонд защиты дольщиков.

В соответствии с законопроектом, страховщик (страховая компания или банк) в течение 30 рабочих дней со дня вступления в силу данного закона должны перечислить на счет фонда часть страховой премии или оплаты по действующим договорам страхования или поручительства.

Часть страховой премии (платы по договору поручительства), полученной пропорционально времени, в течение которого действовало страхование (поручительство), страховщик оставляет себе.

             

Фото: www.mshj.ru

   

             

    

    

   

Другие публикации по теме:

Правительство будет решать в России проблему долгостроя, используя опыт Подмосковья

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России