Генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» прокомментировал для ЕРЗ смысл и значение поручения Президента России об определении правого статуса рабочей документации на объект капитального строительства, установление требований к ее содержанию, порядку подготовки и внесения в нее изменений.

Фото: www.gis96.ru

На днях портал ЕРЗ сообщил, что Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам заседания Государственного совета, состоявшегося 26 июня. В этом перечне перечислен ряд мер, призванных в ближайшие несколько лет стимулировать развитие строительной отрасли.

В частности, в целях устранения административных барьеров при архитектурно-строительном проектировании Правительству поручено до 1 апреля 2020 года обеспечить «определение правового статуса рабочей документации на объект капитального строительства, установление требований к ее содержанию, а также к порядку ее подготовки и внесения в нее изменений».

Николай Малышев

Для портала ЕРЗ смысл и значение этого важного поручения главы государства прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото). 

«Вопрос определения правового статуса рабочей документации в настоящее время достаточно актуален в силу нескольких причин, — отметил эксперт. — Если рассматривать формальную сторону вопроса, то Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) с момента его принятия в конце 2004 года оперирует термином «проектная документация».

Именно проектная документация подлежит экспертизе согласно ст. 49 ГрК РФ, на основе такой документации в силу ст. 55 органом государственного строительного надзора выдается ЗОС. Согласно ст. 9.4 КоАП за нарушение требований проектной документации при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте предусмотрена административная ответственность.

В то же время, после утверждения Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» на уровне подзаконных актов законодательства о градостроительной деятельности был введен термин «рабочая документация».

П. 4 Положения, утвержденного указанным актом Правительства РФ, установил общую норму о том, что в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Одновременно в п. 13 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации было предусмотрено, что в процессе государственного строительного надзора проверяется соответствие выполняемых на объекте работ проектной и рабочей документации (в КоАП фразу «и рабочей документации» так и не добавили).

Фото: www.tehproektstroy.ru

В Постановлении Правительства РФ №468 от 21.06.2010 было определено, что предметом строительного контроля является проверка выполнения работ при строительстве объектов капитального строительства на соответствие требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации.

Утверждение правил выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, уже много лет относится к компетенции Минстроя России. Однако до сих пор действует приказ Минрегиона России №108 от 02.04.2009, который самостоятельно не установил такие правила, а предусмотрел обязательность соблюдения требований стандартов системы проектной документации для строительства (СПДС) и единой системы конструкторской документации (ЕСКД).

При этом базовый ГОСТ Р 21.1101-2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» до 1 июля 2015 года был включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ).

Актуализированный ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» с 1 июля 2015 года, согласно Постановлению Правительства №1521 от 26.12.2014, не относится к числу обязательных. И в этой части нормы законодательства о безопасности имеют приоритет над положениями законодательства о градостроительной деятельности (ч. 2 ст. 4 ГрК РФ).

Фото: www.sam-otdelochnik.ru

Таким образом, правовой статус рабочей документации требует уточнения, особенно в части установления обязательности требований к содержанию, порядку подготовки и корректировки такой документации.

Существенная сторона вопроса о статусе рабочей документации, на мой взгляд, заключается в том, что для целей строительства объектов и контроля качества его осуществления такая документация имеет большее значение, чем проект, который проходит экспертизу.

Известно множество случаев, когда перед вводом объекта в эксплуатацию проектная документация приводится в соответствие с рабочей документаций, на основании которой фактически возведен объект. А по некоторым объектам, в том числе государственности важности, органом государственного строительного надзора ЗОС выдавался на основании соответствия рабочей документации.

Такого рода случаи в основном были обусловлены излишне забюрократизированной процедурой повторной экспертизы фактически любых изменений проекта в ходе строительства (рабочая документация не подлежит экспертизе как до начала строительства, так и в процессе его осуществления). В результате очень остро стояла проблема несоответствия проектной документации, прошедшей экспертизу, и рабочей документации, по которой осуществлялось строительство.

Фото: www.c.pxhere.com

После принятия 151-ФЗ от 27.06.2019 есть надежда на дебюрократизацию процедуры внесения изменений в проектную документацию в процессе строительства, а значит, случаев несоответствия проектной и рабочей документации должно стать меньше.

В тоже время статус рабочей документации следует повысить с учетом ее фактической значимости в процессе строительства. Целесообразно ввести этот термин в ГрК и КоАП, а также регламентировать процедуру подтверждения соответствия между проектной и рабочей документацией.

Мне приходилось слышать мнения, что можно последовать иностранному опыту и проводить экспертизу проектной и рабочей документации. В качестве примера приводились США, где срок проведения такой экспертизы может составлять один год. Однако такой вариант в наших условиях представляется маловероятным с учетом общего тренда на изменение градостроительного законодательства и последних изменений в Градостроительный кодекс РФ.

Так, согласно ч. 15.2 ст. 48 ГрК с 27 июня 2019 года специалист проектной организации (главный инженер проекта) наделен правом самостоятельно подтверждать определенные изменения, вносимые в проектную документацию (вместо ранее предусмотренной процедуры повторной экспертизы)», — отметил Николай Малышев.

Другие публикации по теме:

Владимир Путин поручил Правительству до 1 сентября представить предложения по субсидированию ипотеки за счет бюджетных средств 

К 1 августа Минстрой разработает рекомендации для регионов по реализации норм 151-ФЗ в части градостроительной деятельности, ценообразования и экспертизы проектов

Нюансы экспертного сопровождения проекта: комментарий специалиста

Изменены правила формирования ЕГРЗ: комментарий эксперта 

Новый перечень информации, которую застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС

Плюсы и узкие места реформы строительной экспертизы: комментарий специалиста

Состав проектной документации предлагают изменить

Минстрой России унифицирует состав сведений, включаемых в заключение экспертизы и ЕГРЗ

Этот вопрос в эксклюзивном комментарии для портала ЕРЗ.РФ проанализировала независимый эксперт в сфере недвижимости Наталья Медникова.

Фото: www.alternativeinsurancebrokers.co.uk

«С 1 апреля начинают действовать новые условия по программе льготной ипотеки, — напомнила Наталья Медникова. — Льготная ставка увеличивается до 12%, а максимальный размер кредита для столичных регионов — до 12 млн руб., для остальных субъектов РФ — до 6 млн руб. Условия по программе для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети, остаются неизменными (ставка 6%), ставки по дальневосточной и сельской ипотеке также сохраняются (2% и 3% соответственно).

Фото: www.kubnews.ru

Как ни странно, но решение повысить ставку почти вдвое участники рынка недвижимости восприняли положительно, о чем свидетельствуют уже первые заявки на такие кредиты со стороны потребителей. Очевидно, что в текущих условиях ставка 12% точно лучше, чем ставки на уровне 23% годовых. Да и сама по себе ставка 12% не воспринимается покупателями как заградительная, что подтверждают итоги программы льготной ипотеки 2015 г., когда ставка находилась на таком же уровне.

Фото: www.hozvo.ru

Оптимизма добавляет решение увеличить сумму кредита — прежнего лимита в размере 3 млн руб. при средней стоимости однокомнатной квартиры в новостройке в Москве 12 млн руб. было явно недостаточно. Увеличение максимального размера кредита значительно расширит потенциальный объем покупателей.

Например, в Москве под новые условия программы подходят 70% квартир на рынке массовых новостроек. В основном это студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом трёхкомнатные варианты также можно купить в ипотеку по льготной ставке, увеличив размер первоначального взноса.

Фото: www.otbetbl.com

Надо честно признать, что расходы на обслуживание кредитов заметно увеличатся. Ипотека под 12% обойдется заемщику примерно в полтора раза дороже, чем под 7%. Теперь ежемесячный ипотечный платеж для квартиры стоимостью 12 млн руб. с первоначальным взносом 20% и сроком кредитования на 20 лет составит 106 тыс. руб. вместо 74 тыс. руб. при ставке 7%. Однако, с большой вероятностью можно ожидать, что застройщики продолжат субсидировать ставки за счет собственных средств, и конечная ставка для покупателей установится на уровне 9—10%.

Фото: www.denisjurin.ru

Однако, несмотря на все положительные моменты, рассчитывать на wow-эффект от программы не приходится. Очевидно, что спрос и объемы продаж могут просесть. Снижение может составить 20—30% и произойдет оно не из-за увеличившейся ставки, а в силу кардинального падения доходов населения, при котором обслуживание кредитов становится невозможным.

Единственное, что может помочь решить квартирный вопрос в нашей стране, это рост реальных доходов населения, но маловероятно, что в этом году он возможен.

Фото: www.cian.ru

Еще один момент, который не вселяет оптимизма, — срок действия программы, ограниченный до 1 июля. Такое решение властей оправдано и его можно понять: только в этом году на субсидирование ставок по ранее выданным кредитам в рамках льготных программ государство потратит более 200 млрд руб.

При увеличивающемся разрыве между ключевой и льготной ставками расходы бюджета на субсидирование кратно возрастают (ранее разрыв составлял 2,5 процентных пункта между 7% и 9,5%, теперь этот показатель увеличился до 8 п.п. — между 12% и 20%).

Резюмируя, отмечу, что решение о пролонгации льготной ипотечной программы, пусть и с увеличенной ставкой, имеет колоссальное значение для стабилизации ситуации на ипотечном рынке и рынке новостроек. Очевидно, что в текущих условиях программа будет востребована, хотя и в меньшей степени, чем под более низкий процент, — делает вывод независимый эксперт Наталья Медникова (на фото). — Предположительно доля льготной ипотеки может увеличиться до 30% от общего объема ипотечного кредитования. Тем не менее, полноценно судить о её итогах будет возможно спустя месяц-два», — уточняет она.

Другие публикации по теме:

Новые поручения Президента по поддержке строительной отрасли

Эксперты: обновленные условия льготной ипотеки увеличили долю доступного для приобретения жилья почти в 10 раз

Эксперты: корректировка госпрограммы льготной ипотеки на новостройки оживит рынок жилья в стране

Льготную ипотеку на новостройки теперь будут выдавать под 12%, а субсидируемые кредиты застройщикам — под 15%

Правительство может продлить льготную ипотеку и ввести субсидирование ставок по проектному финансированию застройщиков

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

Марат Хуснуллин: Господдержка ипотеки станет адресной

Банк ДОМ.РФ: Чаще всего берут ипотеку сроком на 10—20 лет

Герман Греф: Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки стоит продлить после 1 июля 2022 года, но придать ей адресный характер

Условия госпрограммы льготной ипотеки под 7% для новостроек распространили и на объекты ИЖС

Со 2 июля изменились условия госпрограмм «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека»