Росстат зафиксировал в России бум в сегменте индивидуального жилищного строительства. Для портала ЕРЗ его комментирует признанный специалист в сфере малоэтажного строительства — председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, член Экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, по данным Росстата доля ввода жилья населением с января по ноябрь 2017 года выросла с 32% до 52%. В среднем по году доля ввода жилья населением достигла 44%. Ранее такие высокие показатели были зафиксированы 4 года назад. Что это, с Вашей точки зрения: действительно рост или следствие дачной амнистии, действие которой продлено властями?

— Нет, дачная амнистия в этом смысле себя уже, по сути, исчерпала. Увеличение соотношения ввода малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным, на мой взгляд, имеет две группы причин.

Первая группа — это долгосрочные причины, связанные с тем, что 10 лет назад в ежегодном послании Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — отметил тогда глава государства. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные фондом «Общественное мнение», которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире.

Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, депутатами Госдумы РФ была разработана Программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС).

Результаты не замедлили сказаться.  За последнее время было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья в России с 2007 по 2017 год выросла с 38% до 52%, а ежегодный прирост доли малоэтажки в среднем составил более 2%.

Фото: www.1-basic.ru

Вторая группа — это причины, вызванные принятием летом 2017 года поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно ограничили деятельность застройщиков многоэтажного жилья и выводят с рынка долевого строительства тысячи средних и мелких компаний.

Осенью под эгидой Совета Федерации прошло несколько совещаний с представителями НОЗА, Клуба инвесторов Москвы, НОСТРОЙ, по итогам которых была подготовлена консолидированная позиция профессионального сообщества по этому вопросу, доведенная до Правительства в лице Минстроя, АИЖК, Госдумы и других заинтересованных организаций.

В этой консолидированной позиции особое внимание было обращено на то, что установленные законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Введены необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет участия в НКО. Созданы предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний.

Фото: www.kr-gazeta.ru

Все это привело к увеличению стоимости строительства в связи с ростом налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний. На мой взгляд, введенный принцип «Один застройщик — один дом» приведет к полной стагнации проектов комплексного освоения территорий.

Приведу только один пример. В поправках к закону о долевом участии дома блокированной застройки подпали под долевое строительство. Многие компании, входящие в НАМИКС, реализуют проекты комплексного освоения территорий на площадках свыше 300 га примерно на  15 тыс. жителей и строят сблокированные дома на 4—6—8 семей, то есть на этой площадке можно построить более 1 тыс. таких домов. Но в соответствии с новыми требованиями закона в этом случае на каждый дом необходимо создать новое юридическое лицо со своим директором, бухгалтером, офисом и т. д. Никакая экономика проекта не выдержит такого бюрократического аппарата.

Как сообщал Ваш портал, консолидированную позицию застройщиков поддержал зампред Комитета по строительству Госдумы Алексей Русских, пообещавший совместно с коллегами содействовать корректировке поспешно принятого закона.  По поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко в верхней палате была создана рабочая группа по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к документу во главе с зампредом Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степаном Киричуком.

На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, которое состоялось под председательством Владимира Путина, руководитель Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец  обратился к главе государства с просьбой рассмотреть и принять до 1 июля 2018 года поправки, которые предложило профессиональное сообщество. Президент согласился рассмотреть эти предложения и внимательно к ним отнестись.

Тем временем малые и средние застройщики, не дожидаясь того, чем закончится эта борьба с принятием поправок, сводящих на нет их деятельность на рынке долевого строительства, стали либо банкротиться, либо искать новые виды строительного бизнеса, в котором нет ограничений, связанных с долевым строительством. И многие эти компании пошли именно в малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство.

Сделав такой шаг, руководители этих компаний прекрасно отдавали себе отчет в том, что малоэтажка является одним из антикризисных инструментов развития. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, да и найти эти деньги гораздо проще.

Фото: www.www.e1.ru

В связи с этим риски недостроя в малоэтажке существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в малоэтажке практически нет обманутых дольщиков, по крайней мере, их гораздо меньше, чем в многоэтажных проектах.

Дополнительными стимулами развития индивидуального домостроения стало развитие ряда программ: программы строительства жилья в сельской местности, направленной на привлечение специалистов, обеспечивающих импортозамещение; программы по освоению Дальнего Востока и выдачей «дальневосточного гектара»; программы освоения Крайнего Севера; а также продолжение программы по материнскому капиталу и «молодым семьям» и др.

— Значит, все эти условия и обусловили то, что третий месяц подряд отмечается существенная положительная динамика ввода индивидуального жилья: сентябрь +15%, октябрь +30%, ноябрь +25%? К слову, такого роста сейчас нет ни в одной отрасли и подотрасли российской экономики…

— Да, именно так. При этом следует помнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом в малоэтажку включаются дома блокированной застройки и многоквартирные дома до трех этажей включительно, которые составляют существенную долю организованной малоэтажной застройки, но в статистике относятся к квартирам в многоэтажных домах. По экспертным оценкам, от общего объема ввода жилья доля такого жилья составляет до 15%.

Таким образом, если сложить 52% индивидуального жилья и 15% организованной застройки домами до 3-х этажей и таунхаусами, то доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья составит 67%. 

— Подкрепляются ли указанные цифры другими косвенными данными, например производством материалов, используемых в индивидуальном жилищном строительстве?

— Если многоэтажное строительство ведется по четырем основным технологиям — панельное, панельно-каркасное, монолитное и кирпичное, то малоэтажное строительство — более чем по 20 технологиям. Учитывая недозагруженность предприятий, производящих материалы, используемые в индивидуальном жилищном строительстве, в перспективе не видно особых проблем с дефицитом на рынке указанных материалов.

Тем более что застройщики многоэтажных домов строят жилье не для себя, а на продажу, то есть они заинтересованы в применении новых экологически чистых и энергоэффективных материалов только с точки зрения маркетинга. Индивидуальные же застройщики строят жилье для себя и своих детей, и они в большей степени заинтересованы в том, чтобы это жилье было экологически чистым, а затраты на коммунальные услуги вследствие применения энергосберегающих технологий — минимальными.

Поэтому совершенно не случайно, что из 200 энергоэффективных домов класса «А» и «В», построенных в последние годы в России, порядка 80% составляют именно малоэтажные дома.

— Будет ли этот рост, по Вашему мнению, носить устойчивый характер или это просто разовый всплеск?

— Положительная динамика прироста доли малоэтажного жилья устойчиво наблюдается уже в течение 10 лет. Ограничения для застройщиков, введенные поправками в закон о долевом строительстве,  в последние месяцы только ускорили эту динамику.

Согласно статистике в России насчитывается 1 100 городов и 22 тыс. муниципальных образований. Так вот, многоэтажное строительство активно развивается и поддерживается государством только в городах с населением более 250 тыс. человек, а таких городов в стране всего 65 — 15 городов с населением более 1 млн человек, 21 город с населением от 500 тыс. до 1 млн человек и 39 городов с населением от 250 до 500 тыс.

То есть в пригородах 1 035 городов и 22 тыс. муниципальных образований по объективным причинам будет развиваться малоэтажное строительство.

— Рост ИЖС в ноябре 2017 года на 25% по отношению к прошлому году Росстат зафиксировал на фоне падения ввода многоквартирных домов застройщиками на 21% в том же ноябре. Какую связь Вы прослеживаете между падением объемов строительства многоквартирных жилых домов и ростом ИЖС? Коррелируют ли они между собой?

— Падение объемов строительства многоквартирных жилых домов и рост ИЖС, как я уже отметил, связано с принятием жестких поправок в закон о долевом строительстве и переориентированием средних и мелких компаний на строительство домов для ИЖС. Безусловно, они коррелируют между собой. А учитывая тот факт, что Россия имеет самую большую в мире территорию, можно совершенно определенно сказать, что будущее — за малоэтажным строительством и ИЖС.

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

НАМИКС поддерживает и активно развивает именно проекты по комплексному освоению территории в целях массового малоэтажного строительства жилья эконом класса, которые реализуются на участках, находящихся в собственности или взятых на конкурсной основе в долгосрочную аренду.

Инфраструктура такого поселка изначально проектируется на основе принципов экологичности и энергоэффективности. Она включает все центральные инженерные сети, дороги, зоны отдыха, школы, детсады, досуговые центры, медицинские объекты, пункт охраны общественного порядка, службу эксплуатации, магазины, автосервисы и пр. То есть все, что необходимо людям для полноценного проживания. Именно это и отличает от стихийной застройки проекты комплексного освоения территорий с использованием малоэтажного домостроения.

При этом дома в этих поселках построены из энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, имеют установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. В целом это жилье, возведенное по условно типовым проектам, с типовой инженерной инфраструктурой, доступной стоимостью, ориентированное на средний класс населения, которое приобретает его преимущественно за счет ипотечных кредитов.

— Ваша оценка дальнейших перспектив ИЖС в Российской Федерации? Что может и должно сделать государство, чтобы обеспечить долговременный устойчивый рост этого сегмента строительной отрасли?   

— При том что Россия, как я уже отмечал, является самой богатой земельными ресурсами страной, имеющей значительные возможности по развитию малоэтажного строительства и ИЖС, государственные власти поддерживают главным образом проекты многоэтажного строительства в 65 городах с населением свыше 250 тыс. человек.

Для этого реализуются приоритетные проекты «Ипотека и арендное жилье» и «Формирование комфортной городской среды», предусматривающие по каждому из проектов ежегодное финансирование в размере 20 млрд руб. до окончания проекта 31.12.2020. Считаю, что для дальнейшего устойчивого роста малоэтажного строительства и ИЖС было бы крайне важным предусмотреть частичное финансирование этого сегмента строительной отрасли в рамках вышеуказанных приоритетных проектов.

Фото: www.rzemet.pnzreg.ru

Не менее важно было бы указать на преимущественное развитие малоэтажного строительства и ИЖС в «Стратегии развития строительной отрасли в Российской Федерации на период до 2020 года», а также в активно обсуждающихся сегодня «Стратегии инновационного развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года» и «Прогнозе научно-технологического развития РФ на период до 2030 года по разделу “Строительство”».

Большие надежды возлагаются на предложения, разработанные Межведомственной рабочей группой по выработке мер господдержки деревянного домостроения с участием Минпромторга, Минстроя, Минприроды России и Рослесхоза. Рабочая группа подготовила Постановление Правительства РФ, которым банкам предлагается субсидировать на уровне на 5—6% ниже, чем нынешний, ставку кредитования покупателям домов, построенных с помощью индустриального деревянного домостроения компаниями, аккредитованными Минпромторгом РФ.

Ну и самое главное. В 2017 году банки установили два рекорда: выдали миллион ипотечных кредитов на сумму 2 трлн руб., при этом доля кредитов, выданных для строительства ИЖС, крайне незначительна. Очень хотелось бы, чтобы банки начали более активно кредитовать малоэтажку и наконец-то поняли, что ее развитие носит антикризисный характер и полностью соответствует желанию россиян жить на своей земле в комфортных, экологически чистых и энергоэфффективных домах.

— Валерий Семенович, спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Бум в индивидуальном жилищном строительстве продолжается

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Ленинградская область — лидер ТОП регионов по абсолютному приросту ввода жилья

После 11 месяцев падения вернулась положительная динамика ввода жилья

Олег Панитков (АДД): Новый СП по деревянному многоэтажному домостроению нужно дорабатывать с участием специалистов

Какие ограничения на деревянное домостроение в многоэтажном строительстве снимает новый СП: комментарии специалистов

Росреестр опубликовал информацию с разъяснениями нового закона о перепланировках в многоквартирных домах. Ведомство указывает, что в СМИ стала распространяться недостоверная информация о том, как будет работать Федеральный закон 608-ФЗ, которым была усовершенствована процедура перепланировки помещений. Чтобы устранить неверное толкование, решено разъяснить суть изменений и расставить все точки над «i».

Фото: vk.com

Росреестр указывает, что:

Порядок согласования перепланировки НЕ МЕНЯЕТСЯ

Специалисты Росреестра отмечают, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме (МКД) или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.

Законом лишь уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Кроме того, закон определяет, с какого момента перепланировка считается завершенной — в части назначения, границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение измененных сведений в ЕГРН.

Ремонтные работы согласовывать НЕ НУЖНО

Следует различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка — это разные вещи. Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.

В частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не требуется, а вот реконструкцию и перепланировку — нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения.

Фото: kprf.ru

Например, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

В отличие от перепланировки реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Вносить изменения в техпаспорт помещения теперь НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в МКД, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.

Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения.

Фото: industrystandarddesign.com

Никакой новый технический план НЕ ВВОДИТСЯ

По сообщениям ряда СМИ, собственник обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Специалисты Росреестра разъясняют, что данный механизм действовал ранее, до принятия нового закона, и он не соответствует новым положениям.

Наоборот, теперь технический план по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приемочной комиссии. Это требуется для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

То есть заявителю после завершения перепланировки больше не нужно будет тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Прогнозы о росте коррупционного рынка БЕЗОСНОВАТЕЛЬНЫ

По мнению специалистов Росреестра, оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, поскольку подготовка технического плана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — индивидуальными предпринимателями, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров.

Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, поскольку закон НЕ МЕНЯЕТ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ

Урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке

Как подчеркивают специалисты Росреестра, ст. 40 ЖК РФ начиная с самой первой ее редакции устанавливает, что объединение помещений осуществляется в соответствии с гл. 4 ЖК РФ, то есть в порядке перепланировки помещений.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Таким образом, положения закона на самом деле не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей для собственников, решивших изменить границы своих помещений или образовать новые помещения в МКД.

Изменения позволят избежать сложностей с продажей квартиры или получением наследства

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону.

При этом, если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, подчеркивают специалисты ведомства.

Федеральный закон 608-ФЗ направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений, резюмируют в Росреестре.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Разработана новая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД

Принят законопроект о техническом обследовании МКД при реализации программы капремонта

Верховный Суд: обязать УК установить контейнерную площадку на придомовой территории МКД можно, если это соответствует отраслевым нормам

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Верховный Суд разъяснил, можно ли при смене управляющей компании передать техническую документацию на МКД почтой

Требования к уведомлениям о переводе жилого помещения в нежилое

Договор на стройконтроль станет обязательным для проведения капитального ремонта в МКД

Срок выдачи лицензии УК сократят в три раза

Утверждены новые требования к исполнительной документации

Минстрой: при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

В Госдуме предлагают разрешить проводить реконструкцию МКД при поддержке 2/3 собственников

Как упорядочат нормы, регулирующие переустройство и перепланировку помещений в МКД