Росстат зафиксировал в России бум в сегменте индивидуального жилищного строительства. Для портала ЕРЗ его комментирует признанный специалист в сфере малоэтажного строительства — председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, член Экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, по данным Росстата доля ввода жилья населением с января по ноябрь 2017 года выросла с 32% до 52%. В среднем по году доля ввода жилья населением достигла 44%. Ранее такие высокие показатели были зафиксированы 4 года назад. Что это, с Вашей точки зрения: действительно рост или следствие дачной амнистии, действие которой продлено властями?

— Нет, дачная амнистия в этом смысле себя уже, по сути, исчерпала. Увеличение соотношения ввода малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным, на мой взгляд, имеет две группы причин.

Первая группа — это долгосрочные причины, связанные с тем, что 10 лет назад в ежегодном послании Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — отметил тогда глава государства. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные фондом «Общественное мнение», которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире.

Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, депутатами Госдумы РФ была разработана Программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС).

Результаты не замедлили сказаться.  За последнее время было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья в России с 2007 по 2017 год выросла с 38% до 52%, а ежегодный прирост доли малоэтажки в среднем составил более 2%.

Фото: www.1-basic.ru

Вторая группа — это причины, вызванные принятием летом 2017 года поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно ограничили деятельность застройщиков многоэтажного жилья и выводят с рынка долевого строительства тысячи средних и мелких компаний.

Осенью под эгидой Совета Федерации прошло несколько совещаний с представителями НОЗА, Клуба инвесторов Москвы, НОСТРОЙ, по итогам которых была подготовлена консолидированная позиция профессионального сообщества по этому вопросу, доведенная до Правительства в лице Минстроя, АИЖК, Госдумы и других заинтересованных организаций.

В этой консолидированной позиции особое внимание было обращено на то, что установленные законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Введены необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет участия в НКО. Созданы предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний.

Фото: www.kr-gazeta.ru

Все это привело к увеличению стоимости строительства в связи с ростом налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний. На мой взгляд, введенный принцип «Один застройщик — один дом» приведет к полной стагнации проектов комплексного освоения территорий.

Приведу только один пример. В поправках к закону о долевом участии дома блокированной застройки подпали под долевое строительство. Многие компании, входящие в НАМИКС, реализуют проекты комплексного освоения территорий на площадках свыше 300 га примерно на  15 тыс. жителей и строят сблокированные дома на 4—6—8 семей, то есть на этой площадке можно построить более 1 тыс. таких домов. Но в соответствии с новыми требованиями закона в этом случае на каждый дом необходимо создать новое юридическое лицо со своим директором, бухгалтером, офисом и т. д. Никакая экономика проекта не выдержит такого бюрократического аппарата.

Как сообщал Ваш портал, консолидированную позицию застройщиков поддержал зампред Комитета по строительству Госдумы Алексей Русских, пообещавший совместно с коллегами содействовать корректировке поспешно принятого закона.  По поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко в верхней палате была создана рабочая группа по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к документу во главе с зампредом Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степаном Киричуком.

На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, которое состоялось под председательством Владимира Путина, руководитель Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец  обратился к главе государства с просьбой рассмотреть и принять до 1 июля 2018 года поправки, которые предложило профессиональное сообщество. Президент согласился рассмотреть эти предложения и внимательно к ним отнестись.

Тем временем малые и средние застройщики, не дожидаясь того, чем закончится эта борьба с принятием поправок, сводящих на нет их деятельность на рынке долевого строительства, стали либо банкротиться, либо искать новые виды строительного бизнеса, в котором нет ограничений, связанных с долевым строительством. И многие эти компании пошли именно в малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство.

Сделав такой шаг, руководители этих компаний прекрасно отдавали себе отчет в том, что малоэтажка является одним из антикризисных инструментов развития. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, да и найти эти деньги гораздо проще.

Фото: www.www.e1.ru

В связи с этим риски недостроя в малоэтажке существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в малоэтажке практически нет обманутых дольщиков, по крайней мере, их гораздо меньше, чем в многоэтажных проектах.

Дополнительными стимулами развития индивидуального домостроения стало развитие ряда программ: программы строительства жилья в сельской местности, направленной на привлечение специалистов, обеспечивающих импортозамещение; программы по освоению Дальнего Востока и выдачей «дальневосточного гектара»; программы освоения Крайнего Севера; а также продолжение программы по материнскому капиталу и «молодым семьям» и др.

— Значит, все эти условия и обусловили то, что третий месяц подряд отмечается существенная положительная динамика ввода индивидуального жилья: сентябрь +15%, октябрь +30%, ноябрь +25%? К слову, такого роста сейчас нет ни в одной отрасли и подотрасли российской экономики…

— Да, именно так. При этом следует помнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом в малоэтажку включаются дома блокированной застройки и многоквартирные дома до трех этажей включительно, которые составляют существенную долю организованной малоэтажной застройки, но в статистике относятся к квартирам в многоэтажных домах. По экспертным оценкам, от общего объема ввода жилья доля такого жилья составляет до 15%.

Таким образом, если сложить 52% индивидуального жилья и 15% организованной застройки домами до 3-х этажей и таунхаусами, то доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья составит 67%. 

— Подкрепляются ли указанные цифры другими косвенными данными, например производством материалов, используемых в индивидуальном жилищном строительстве?

— Если многоэтажное строительство ведется по четырем основным технологиям — панельное, панельно-каркасное, монолитное и кирпичное, то малоэтажное строительство — более чем по 20 технологиям. Учитывая недозагруженность предприятий, производящих материалы, используемые в индивидуальном жилищном строительстве, в перспективе не видно особых проблем с дефицитом на рынке указанных материалов.

Тем более что застройщики многоэтажных домов строят жилье не для себя, а на продажу, то есть они заинтересованы в применении новых экологически чистых и энергоэффективных материалов только с точки зрения маркетинга. Индивидуальные же застройщики строят жилье для себя и своих детей, и они в большей степени заинтересованы в том, чтобы это жилье было экологически чистым, а затраты на коммунальные услуги вследствие применения энергосберегающих технологий — минимальными.

Поэтому совершенно не случайно, что из 200 энергоэффективных домов класса «А» и «В», построенных в последние годы в России, порядка 80% составляют именно малоэтажные дома.

— Будет ли этот рост, по Вашему мнению, носить устойчивый характер или это просто разовый всплеск?

— Положительная динамика прироста доли малоэтажного жилья устойчиво наблюдается уже в течение 10 лет. Ограничения для застройщиков, введенные поправками в закон о долевом строительстве,  в последние месяцы только ускорили эту динамику.

Согласно статистике в России насчитывается 1 100 городов и 22 тыс. муниципальных образований. Так вот, многоэтажное строительство активно развивается и поддерживается государством только в городах с населением более 250 тыс. человек, а таких городов в стране всего 65 — 15 городов с населением более 1 млн человек, 21 город с населением от 500 тыс. до 1 млн человек и 39 городов с населением от 250 до 500 тыс.

То есть в пригородах 1 035 городов и 22 тыс. муниципальных образований по объективным причинам будет развиваться малоэтажное строительство.

— Рост ИЖС в ноябре 2017 года на 25% по отношению к прошлому году Росстат зафиксировал на фоне падения ввода многоквартирных домов застройщиками на 21% в том же ноябре. Какую связь Вы прослеживаете между падением объемов строительства многоквартирных жилых домов и ростом ИЖС? Коррелируют ли они между собой?

— Падение объемов строительства многоквартирных жилых домов и рост ИЖС, как я уже отметил, связано с принятием жестких поправок в закон о долевом строительстве и переориентированием средних и мелких компаний на строительство домов для ИЖС. Безусловно, они коррелируют между собой. А учитывая тот факт, что Россия имеет самую большую в мире территорию, можно совершенно определенно сказать, что будущее — за малоэтажным строительством и ИЖС.

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

НАМИКС поддерживает и активно развивает именно проекты по комплексному освоению территории в целях массового малоэтажного строительства жилья эконом класса, которые реализуются на участках, находящихся в собственности или взятых на конкурсной основе в долгосрочную аренду.

Инфраструктура такого поселка изначально проектируется на основе принципов экологичности и энергоэффективности. Она включает все центральные инженерные сети, дороги, зоны отдыха, школы, детсады, досуговые центры, медицинские объекты, пункт охраны общественного порядка, службу эксплуатации, магазины, автосервисы и пр. То есть все, что необходимо людям для полноценного проживания. Именно это и отличает от стихийной застройки проекты комплексного освоения территорий с использованием малоэтажного домостроения.

При этом дома в этих поселках построены из энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, имеют установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. В целом это жилье, возведенное по условно типовым проектам, с типовой инженерной инфраструктурой, доступной стоимостью, ориентированное на средний класс населения, которое приобретает его преимущественно за счет ипотечных кредитов.

— Ваша оценка дальнейших перспектив ИЖС в Российской Федерации? Что может и должно сделать государство, чтобы обеспечить долговременный устойчивый рост этого сегмента строительной отрасли?   

— При том что Россия, как я уже отмечал, является самой богатой земельными ресурсами страной, имеющей значительные возможности по развитию малоэтажного строительства и ИЖС, государственные власти поддерживают главным образом проекты многоэтажного строительства в 65 городах с населением свыше 250 тыс. человек.

Для этого реализуются приоритетные проекты «Ипотека и арендное жилье» и «Формирование комфортной городской среды», предусматривающие по каждому из проектов ежегодное финансирование в размере 20 млрд руб. до окончания проекта 31.12.2020. Считаю, что для дальнейшего устойчивого роста малоэтажного строительства и ИЖС было бы крайне важным предусмотреть частичное финансирование этого сегмента строительной отрасли в рамках вышеуказанных приоритетных проектов.

Фото: www.rzemet.pnzreg.ru

Не менее важно было бы указать на преимущественное развитие малоэтажного строительства и ИЖС в «Стратегии развития строительной отрасли в Российской Федерации на период до 2020 года», а также в активно обсуждающихся сегодня «Стратегии инновационного развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года» и «Прогнозе научно-технологического развития РФ на период до 2030 года по разделу “Строительство”».

Большие надежды возлагаются на предложения, разработанные Межведомственной рабочей группой по выработке мер господдержки деревянного домостроения с участием Минпромторга, Минстроя, Минприроды России и Рослесхоза. Рабочая группа подготовила Постановление Правительства РФ, которым банкам предлагается субсидировать на уровне на 5—6% ниже, чем нынешний, ставку кредитования покупателям домов, построенных с помощью индустриального деревянного домостроения компаниями, аккредитованными Минпромторгом РФ.

Ну и самое главное. В 2017 году банки установили два рекорда: выдали миллион ипотечных кредитов на сумму 2 трлн руб., при этом доля кредитов, выданных для строительства ИЖС, крайне незначительна. Очень хотелось бы, чтобы банки начали более активно кредитовать малоэтажку и наконец-то поняли, что ее развитие носит антикризисный характер и полностью соответствует желанию россиян жить на своей земле в комфортных, экологически чистых и энергоэфффективных домах.

— Валерий Семенович, спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Бум в индивидуальном жилищном строительстве продолжается

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Ленинградская область — лидер ТОП регионов по абсолютному приросту ввода жилья

После 11 месяцев падения вернулась положительная динамика ввода жилья

Олег Панитков (АДД): Новый СП по деревянному многоэтажному домостроению нужно дорабатывать с участием специалистов

Какие ограничения на деревянное домостроение в многоэтажном строительстве снимает новый СП: комментарии специалистов

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году