Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

12 октября в рамках проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» прошел прямой эфир на тему «Финансирование создания инфраструктурных объектов при многоквартирном строительстве». В обсуждении приняла участие управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Эфиры проводятся на одноименном ютуб-канале каждый вторник в 11:00 (МСК).

Очередной выпуск дает зрителям возможность узнать мнения девелоперов и финансистов по проблемам финансирования инфраструктурных объектов.

В дискуссии приняли участие:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка;

Дмитрий Железнов, коммерческий директор КОРТРОС-Москва;

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК А101;

Александр Спасов, руководитель, директор финансового департамента СК Неометрия;

Руслан Капанов, заместитель генерального директора по финансам Унистрой;

Максим Оводков, генеральный директор ГК Новый Город;

Павел Булатов, заместитель директора по развитию бизнеса компании MACRO.

 

 

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Первой выступила Светлана Назарова (на фото ниже). Специалист отметила важность и актуальность инфраструктурных проектов и рассказала о возможностях финансирования комплексной застройки с помощью кредитов Сбербанка.

«Формированию комфортной городской среды в России уделяется приоритетное внимание, — отметила Назарова. — Люди хотят жить в районах с удобной инфраструктурой, откуда можно комфортно добраться до работы и отвести детей в садик и школу. Проектов комплексного строительства сейчас множество. Если говорить о Сбербанке, то порядка 40% нашего кредитного портфеля в той или иной форме относятся к проектам комплексной застройки».

По словам спикера, можно выделить два вида финансирования: на начальных этапах, когда банк финансирует проекты еще без разрешения на строительство, и при реализующихся проектах, когда девелопер уже непосредственно строит объекты.

 

 

«Мы понимаем, что рассматривать каждый дом как отдельный проект трудозатратно для застройщика, — рассказала менеджер крупнейшего российского банка с госучастием. — При наличии ГПЗУ мы смотрим, что представляет собой объект, и определяем минимальный перечень параметров, при которых готовы принимать решение по мере получения исходной разрешительной документации уже в упрощенном формате. Девелоперу это дает понимание, что у него есть финансирование на застройку», — добавила специалист.

Также Назарова выделила актуальную для застройщиков и банков проблему. «Пока не произошло расселение жильцов, девелоперы фактически не имеют прав на площадку, и входить банку на этом этапе очень рискованно, — пояснила спикер. — В таких случаях мы предлагаем решение в виде кредита под прибыль действующих проектов. Так риск нового проекта на себя принимают другие активы», — резюмировала представитель Сбербанка.

 

 

Тщательный подход к объектам инфраструктуры действует в ГК А101, рассказал Анатолий Клинков (на фото).

«Объекты инфраструктуры, построенные А101, высоко оценивают жители наших комплексов в Новой Москве, где мы занимаем значительную долю рынка, — сообщил он. — Посетив одну из школ, мэр Москвы Сергей Собянин положительно отозвался об объекте, где мы применили самые современные технологии. Например, в кабинете труда есть 3D-принтер. В таких условиях дети могут превратиться в уникальных специалистов», — подчеркнул Клинков.

Также он обратил внимание на то, что при сегодняшнем законодательстве более высокие темпы ввода социальных объектов связаны с увеличением ставок по кредиту в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Для развития социальной среды оперативное строительство инфраструктурных объектов полезно, однако застройщику это грозит дополнительными расходами.

Для устранения существующих проблем эксперт предложил ввести ряд мер, в числе которых:

 формирование отдельной кредитной линии под инфраструктурные объекты;

 применение субсидированных ставок для строительства социальных объектов;

 введение упрощенного порядка выборки кредитных средств, например с лимитом пост-контроля.

Светлана Назарова одобрила большинство этих предложений. «Мы всячески готовы поддерживать идеи по улучшению банковского продукта и инициировать новые программы совместно с девелоперами», — прокомментировала предложенные меры специалист Сбербанка.

 

 

Присоединившись к мнению Анатолия Клинкова, Дмитрий Железнов (на фото) подчеркнул, что экономика текущей модели подсказывает: проще и выгоднее строить объекты инфраструктуры позже, когда за счет реализации первых очередей уже есть положительный финансовый результат.

«В базовом варианте получается, что проектное финансирование предоставляется по максимально высокой ставке, генерируя дополнительные затраты на убыточные социальные объекты, — пояснил Железнов. — Однако за счет активных продаж квартир в КОРТРОС-Москва остаток по эскроу-счетам формируется на достаточно высоком уровне, поэтому процентные ставки у нас пока невысокие».

 

 

Александр Спасов (на фото) сделал акцент на том, что застройщики сталкиваются с созданием объектов инфраструктуры в разных условиях, и перечислил наиболее часто встречающиеся ситуации.

«Есть социальная инфраструктура, которая имеет коммерческое назначение, например, садик, который будет частным. Его можно реализовывать в рамках стандартного проектного финансирования, — объяснил эксперт. — Есть варианты, когда администрация заключает договор комплексного освоения территории, и в этой части с банками работать очень комфортно — все определено: когда, что и какими очередями ты должен сдавать и как эту нагрузку распределить в проектном финансировании, но возникают существенные сложности на стороне банков в виде завышенных требований к первичным документам, а Администрация далеко не всегда готова их исправлять, особенно оперативно, и начинаются сбои в финансировании соц.объекта. Также необходимо учитывать проекты, которые реализуются совместно с органами власти, эти проекты требуют отдельных программ по принципу ГЧП — отметил Спасов. — Еще один тип проектов, когда «социальная нагрузка» делится на несколько застройщиков. Здесь необходима кооперация, чтобы распределить, кто за что отвечает и как это синхронизировать в рамках проектного финансирования, а таких программ нет», — подытожил спикер.

 

 

Для сокращения потерь во время взаимодействия с банками компания MACRO создала софт, автоматизирующий этот процесс. Выход продукта анонсировал Павел Булатов (на фото).

«Мы готовим продукт, направленный на обмен информацией между Сбербанком и застройщиками. Застройщики из разных регионов сталкиваются с долгим согласованием реестров на выдачу, долгим взаимодействием со строительным экспертом, — рассказал эксперт. — Мы же разработали инструмент, с которым застройщик сможет вести двойной учет: управленческий и банковский. Уверены: данный продукт поможет сделать так, чтобы на проверку документов, проверку реестра и проведение платежа уходило всего несколько часов».

 

 

О том, какие нестандартные подходы и инструменты, кроме проектного финансирования, использует Унистрой, рассказал Руслан Капанов (на фото).

«Мы выпустили облигации на Московской бирже, — проинформировал он. — Часть полученных средств отправляется на затраты, которые необходимо покрыть до получения разрешения на строительство. В том числе определенная доля этих средств идет на затраты для создания инфраструктурных объектов», — уточнил представитель ведущего застройщика Татарстана.

 

 

ГК Новый Город активно пользуется проектным финансированием Сбербанка, сообщил Максим Оводков (на фото). По его словам, с 2019 года компания получила от банка 11 кредитов. Однако опыт региональной застройки в городах с населением менее миллиона человек отличается от проектов коллег в Москве и Московской области.

«В силу того, что стоимость квадратного метра достаточно низкая, с нас не требуют строить детские сады и школы, — пояснил Оводков. — Вместо этого мы оставляем свободные земельные участки. Из инфраструктуры строим небольшие торговые центры, наземные паркинги», — уточнил он.

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

Кирилл Холопик (на фото) дал прогноз по развитию финансирования объектов инфраструктуры в регионах и об использовании инструментов, которые предлагают застройщикам банки.

«Цены на недвижимость в регионах растут, в будущем маржинальность позволит большему количеству компаний строить социальную инфраструктуру за счет продажи квартир, — отметил специалист. — Со временем продукты Сбербанка и ДОМ.РФ (с кредитованием под залог будущей прибыли и выпуском облигаций соответственно) станут более востребованы. Думаю, такие инструменты будут развиваться, и у нас появится более широкая практика их использования», — подытожил Кирилл Холопик.

 

 

Полная запись нового выпуска «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» находится по ссылке. Следующий эфир пройдет 19 октября, подписывайтесь на ютуб-канал СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ, чтобы не пропустить очередную дискуссию с ведущими экспертами российского рынка недвижимости. Если вы хотите стать экспертом и принять участие в проекте, отправьте заявку на номер +7 923 614 90 45 (WhatsApp).

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» 

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков ­— в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах — в эфире «СТРОКА.ГЛАВНОЕ»

+

В Банке ДОМ.РФ ответили на самые распространенные вопросы подрядчиков ИЖС

С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон 186-ФЗ, регламентирующий строительство жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. В связи с этим возникает ряд вопросов, требующих уточнения и разъяснения, сообщила пресс-служба кредитного учреждения.

 

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Согласно закону, банк предоставляет подрядчикам льготный кредит под 1% годовых, если строительный подряд оформлен с безопасным счетом эскроу. Подобный кредит предполагает соблюдение жестких сроков строительства и банковский контроль выполненных работ на каждом этапе выдачи финансовых траншей.

В чем преимущество такого кредитования ИЖС?

Прежде всего, средства граждан при выборе подрядчика, который строит с эскроу, гарантированно защищены, и есть возможность воспользоваться льготными программами.

Подрядчик же, в свою очередь, освобождается от НДС: то есть не нужно будет выплачивать налог на добавленную стоимость с выручки по всем договорам подряда, которые заключены с использованием счетов эскроу. Изменения в Налоговый кодекс РФ по этому поводу вступают в силу с 1 апреля 2025 года. Кроме того, подрядчик получает бесперебойное финансирование от банка на всех этапах строительства.

 

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

 

Для начала строительства дома по договору подряда с использованием эскроу подрядчику необходимо зарегистрироваться на портале строим.дом.рф и разместить там проекты домов, которые может построить, чтобы заказчик мог выбрать подходящий проект. Затем подрядчик обращается в Банк ДОМ.РФ для заключения договора на предоставление кредитной линии.

Следующий этап — заключение договора подряда между подрядчиком и заказчиком, при этом 100% средств цены договора подряда заказчик размещает на счете эскроу. Подрядчик публикует сведения о договоре подряда на портале строим.дом.рф и обращается в Банк ДОМ.РФ за финансированием для его исполнения.

В соответствии с 186-ФЗ перечисление средств подрядчику со счета эскроу происходит после полного завершения строительства дома на основании выписки из ЕГРН о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

Если для строительства дома подрядчиком привлекался кредит, то часть средств, определенная кредитным соглашением, перечисляется в погашение этого кредита, а оставшаяся часть зачисляется на счет подрядчику.

 

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

 

Вице-президент, директор блока «Транзакционный бизнес» Банка ДОМ.РФ Анна Корнелюк (на фото) рассказала, что в кредитном учреждении был организован ряд образовательных мероприятий в помощь подрядчикам и эта работа будет продолжена.

«В них приняли участие более 1500 строительных компаний», — уточнила топ-менеджер и подчеркнула, что подрядчиков больше всего интересует алгоритм уведомления банка об этапах строительства и вопросы налогообложения.

Сообщается также, что с 1 марта Банк ДОМ.РФ увеличил максимальный лимит финансирования по программе льготного кредитования ИЖС-Подряд (1% годовых при строительстве со счетом эскроу) без требования залога недвижимости с 50 млн руб. до 100 млн руб.

При заключении дополнительного кредитного договора заемщик может увеличить имеющийся лимит.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Социальный фонд разъяснил, какие документы и как подавать, чтобы использовать материнский капитал в ИЖС с эскроу

Банк ДОМ.РФ усовершенствовал клиентский сервис в проектном финансировании и ИЖС

Эксперт: рынок новостроек достаточно стабилен, а покупатель хорошо защищен

Сколько стоит дом построить в разных регионах страны

Участки без подряда в ряде подмосковных округов подорожали более чем на 40%

Как в Госдуме усовершенствуют законодательство в сфере ИЖС

В 2024 году россияне вложили в покупку жилья 14,4 трлн руб.

Минстрой утвердил форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Президент поручил создать условия для ускоренного запуска проектов ИЖС с эскроу

В 2025 году на ИЖС будет выдан каждый десятый ипотечный кредит с использованием эскроу

Эксперты объяснили, почему стоимость ИЖС растет на фоне падения спроса

Около 3 тыс. семей, вложившихся в приобретение загородных домов, оказались обманутыми дольщиками