Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

В числе основных причин такого роста фигурирует реформа долевого строительства. К такому выводу на основе анализа предварительных итогов 2019 года на рынке столичных новостроек пришли аналитики «Метриум».

   

Фото: www.tsargrad.tv

   

В своем исследовании они отмечают, что процесс подорожания столичной жилой недвижимости начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума.

  

Источник: «Метриум»

      

О подоплеке роста цен

В этом году рост цен продолжился, и к ноябрю средняя стоимость 1 кв. м достигла 173 тыс. руб., что заметно превысило предыдущий рекорд, пришедшийся декабрь 2018 года (162 тыс. руб.).

Причем средний «квадрат» в 2019 году заметно подорожал сразу во всех основных ценовых сегментах московского рынка новостроек (см. график 1).

     

Фото: www.i.ytimg.com

    

По мнению директора по развитию «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), основными причинами столь внушительной ценовой динамики стали:

• высокий спрос (в 2016—2018 годах число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели);

• рост себестоимости строительства;

• инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году и повышением тарифов естественных монополий;

• рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС);

перевод отрасли на рельсы проектного финансирования.

   

Источник: «Метриум»

    

Последний фактор, считает эксперт, определил спекулятивный характер повышения расценок, поскольку при повсеместном удорожании квартир от застройщиков на новую модель финансирования было переведено только 15% строящегося в столице жилья.

«По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы, а затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным», — предполагает Сазонова.  

  

Источник: «Метриум»

    

О противоречивой динамике спроса

В целом за десять месяцев этого года в Москве (в старых границах города) было заключено на 11% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем в тот же период 2018 года, отмечается в исследовании «Метриум».

Однако если сравнивать динамику сделок из расчета месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то видно, что со второй половины 2019 года спрос сокращается. Например, в августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты обычно бывают очень активными. 

А в границах Новой Москвы (ТиНАО) отрицательная динамика спроса зафиксирована также и в годовом исчислении (-11%). 

«Основные причины снижения активности клиентов — это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года», — объясняет сложившийся тренд на падение объемов ДДУ Наталья Сазонова.

      

Источник: «Метриум»

       

О ставке ИЖК

На графике выше видно, как менялась средневзвешенная ставка по ипотеке для новостроек Москвы в период с января 2018 по сентябрь текущего года.  

По данным исследования, по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» и 56% соглашений — в Новой Москве.

Но Сазонова считает, что только лишь за счет увеличения доли ипотечных сделок и снижения ставки ИЖК активизировать спрос не удастся. 

     

Фото: www.pbs.twimg.com

    

«Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов», — разъясняет свое видение ситуации эксперт.

Наталья Сазонова полагает, что при сохранении текущих ставок ИЖК столичный рынок новостроек ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов: примерно до 10—15% по сравнению с показателями конца 2018 года.

Чтобы сохранить приемлемые темпы продаж, девелоперам придется смягчать ценовую политику, например повысить средний размер скидки с текущих 4% до 5—7% от первоначальной цены квартиры, уверена аналитик.

   

 

 

О влиянии реформы долевого строительства на объем продаж

В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты в Москве, замечает Сазонова, поскольку это грозило перспективой переводить их уже к середине года на менее рентабельную модель проектного финансирования. А во второй половине года девелоперы были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы.    

Поэтому для большинства игроков рынка акцент на завершении текущих строек, а не на старт новых, стал основной стратегией. Ее итогом стало то, что за 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов — на 30 меньше, чем за аналогичный период 2018 года. 

   

Фото: www.guberniya.info

    

О текущей статистике предложения

Несмотря на отрицательную динамику по разным показателям, общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, и дефицит новостроек столице пока не грозит, свидетельствуют аналитики «Метриум».

Общий объем предложения столичного жилья оценивается в 3,5 млн кв. м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв. м).

    

 

Фото: shopandmall.ru

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Цена метра столичной «элитки» перевалила за миллион

В 2019 году заметный рост сделок на рынке новостроек столичного региона отмечен лишь на территории старой Москвы

В сентябре на столичном рынке новостроек предложение снизилось на 3—4%

Рынок новостроек Москвы: цены выросли, но появились предложение жилья сверхмалого формата

Несмотря на спад предложения, в целом реформа долевого строительства в Москве проходит успешно

Эксперты: спрос на новостройки в III квартале начал сокращаться 

В августе ситуация на рынке новостроек Новой Москвы изменилась мало

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Новостройки Новой Москвы стали хуже покупать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

+

Эксперты: выстоять в нынешних условиях девелоперам поможет продуманная стратегия продаж и строительства

Льготной ипотекой до 1 июля 2024 года воспользовались 1,6 млн россиян. Опрошенные «Новыми Известиями» эксперты дали прогноз о том, как искусственно разогретый рынок отреагирует на отмену программ с господдержкой, и стоит ли ждать, что квартиры в новостройках вот-вот начнут дешеветь.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

По мнению аналитиков АКРА, которое приводил портал ЕРЗ.РФ, завершение льготной ипотеки сильнее всего ударило по столицам. Именно на Москву (57%) и Санкт-Петербург (59%) приходилась основная доля выдач.

Падение на «первичке» ожидаемо началось минувшим летом. Январь 2025-го — крах на рынке. За первый месяц года выдано 16 тыс. льготных жилищных кредитов, или на 55% меньше, чем в декабре.

При этом ставки по рыночной ипотеке повысились до 28% — 30% годовых (против 6% по уцелевшей «Семейной»).

 

Фото: repawards.ru

 

Коммерческий директор ОМ Девелопмент Анна Соколова (на фото) справедливо признает, что оформлять сегодня кредит без господдержки — это безумие.

Она считает, что лучше рассмотреть рассрочку, которую многие крупные застройщики предоставляют, как правило, до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Доля сделок по этой схеме (рискованной как для покупателей, так и для застройщиков) составляет уже порядка 60%. Но для отрасли, иронизирует издание, это все равно как «принимать цитрамон при сильной мигрени».

Эксперты АКРА ожидают, что в 2025-м ипотечное кредитование сократится на 30% по сравнению с предыдущим годом. Но при этом снижения цен в новостройках покупателям ожидать не стоит.

 

Изображение сгенерировано нейросетью shedevrum.ai

 

Чувство юмора есть и у собеседников «Новых Известий»: они шутят, что девелоперы превратились в эдаких «ждунов», которые надеются на понижение ключевой ставки ЦБ и постепенное восстановление спроса. Вот только придерживать квартиры «до лучших времен» могут себе позволить не все.

Если крупные игроки нарастили «жирок» и имеют возможность побыть «ждунами», то у региональных компаний проблемы уже начались. Первыми в зону риска аналитики АКРА отправили застройщиков, которые проявляли чрезмерный оптимизм и активно наращивали корпоративный долг.

 

Фото из архива А. Кричевского

 

Финансовый эксперт, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский (на фото) отметил, что де-факто в угрожающем положении сейчас не меньше трети девелоперов.

«Отсюда и похожие на бред сумасшедшего вбросы о том, что в этом году ценник на новостройки взлетит на 30% — 40%, — отметил эксперт и добавил: — А на деле множеству застройщиков приходится идти на очень неприятные для них уступки в 20% — 30%».

 

Фото из архива С. Новик

 

«Выстоять в таких непростых условиях поможет взвешенная и тщательно продуманная стратегия продаж и строительства», — советует PR-менеджер УГМК-Застройщик Светлана Новик (на фото).

Благодаря такой стратегии ее компания имеет высокую обеспеченность остатками на счетах эскроу и достаточно низкую ставку по проектному финансированию, поэтому девелопер не планирует замораживать текущие проекты.

 

Фото: korol-media.ru

 

«Сейчас каждый должен очень внимательно относиться к себестоимости и финансам в целом», — резюмировала исполнительный директор ИНКО Дарья Чижова (на фото).

Специалист подчеркнула, что тех, кто напродавал жилья в рассрочку, не перенастроил свои бизнес-процессы и не научился с этим работать, ничего хорошего не ожидает.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: больше всего в конце прошлого года застройщиков беспокоила стоимость банковских кредитов

ЦБ: субсидируемой ипотеке от застройщиков осталось жить месяц

Эксперты: в январе выдачи ипотеки упали вдвое, и причина не только в сезонном факторе

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры

Застройщики ждут «ипотечную оттепель»

Эксперты: покупателям квартир в рассрочку не стоит сильно рассчитывать на Дональда Трампа

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Правительство РФ возобновило работу подкомиссии по повышению устойчивости отраслей, в том числе строительной 

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году