Как одна из мер стимулирования просевшего спроса на жилье траншевая ипотека появилась в прошлом году вместе с другими программами от застройщика — c околунолевой ставкой, кешбэком, комбинированной ипотекой и т. д., отмечает РБК.

Фото: www.dzeninfra.ru

Данная ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, когда оплата застройщику производится банком частями (траншами).

Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.

Фото: www.sun9-40.userapi.com

Причем первый транш может быть как символическим, так и доходить до 30% от суммы займа.

В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию кредита относительно небольшие деньги: платежи могут составлять 1 руб. в месяц.

РБК совместно с экспертами попытался разобраться в плюсах и минусах этой «ипотеки за рубль».

Фото: www.repa-pr.ru

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков», — сказал управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15%—20% девелоперов, уточнил он.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на заемщика.

Фото: www.en-ua.com

По словам аналитика группы «Финам» Игоря Додонова (на фото), такая ипотека подойдет тем людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме. Нагрузка меньше, им не надо вносить большие ипотечные платежи, пояснил специалист.

К числу минусов такой ипотеки Додонов относит «неправильное информирование покупателя», в результате чего резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать неприятной неожиданностью.

Подойдет «траншевый» вариант и покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки, считает эксперт.

Фото: www..dzeninfra.ru

«Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила гендиректор компании БЕСТ-Новострой Виктория Григорьева (на фото).

При этом она обратила внимание на риск просрочки со стороны заемщика при погашении первого транша.

В этом случае застройщик может не получить второй транш от банка и столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ.

Фото предоставлено компанией HPA

Младший директор по банковским рейтингам Эксперт РА Надежда Караваева (на фото) согласна с коллегами по поводу аренды и ремонта.

Пока у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить и на будущие выплаты по кредиту, добавила она.

Среди минусов такой ипотеки Караваева назвала «невозможность воспользоваться льготными программами».

Фото: www.rbk.ru

Кроме того, напоминают эксперты, что список банков, готовых выдавать такие кредиты, ограничен.

Пока траншевую ипотеку в основном предлагают Сбер в партнерстве с некоторыми девелоперами и Альфа-Банк. Похожие программы также есть у МКБ.

РБК привел и точку зрения Банка России. Здесь нет ничего нового: регулятор с конца прошлого года последовательно выступает против любых ипотечных программ от застройщика.

Фото: www.rbk.ru

По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной (на фото), портал ЕРЗ.РФ не раз его приводил, льготное кредитование — очень эффективный механизм в условиях кризиса, но он должен быть временным. В траншевой ипотеке она видит несколько рисков.

Первый касается застройщика. Это возможное подорожание проектного финансирования, так как на эскроу-счет поступает меньшая сумма.

Второй — повышение спроса на жилье как объект инвестирования и, соответственно, рост цен.

Третий риск — это мисселинг, недобросовестная продажа.

Другие публикации по теме:

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизирую

Застройщики: новые требования ЦБ негативно отразятся на рынке недвижимости

Эксперты: меры ЦБ против ипотеки с сверхнизкими ставками смягчат разогрев рынка, но приведут к снижению объемов кредитования 

ЦБ ограничит выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкими ставками

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

Эксперты: несмотря на рост средних ипотечных ставок, переплата за квартиры по субсидированным программам сохранилась

«Атлас Девелопмент» запускает программу траншевой ипотеки

Экономный кредит — жильё в «Совушках» можно купить с помощью траншевой ипотеки

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо ФНС России №БС-4-21/2354@ от 28.02.2022 «О налоговой ставке в отношении земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства и принадлежащего коммерческой организации».

Фото: www.торги-россии.рф

Этим письмом ФНС России доводит до сведения сотрудников налоговых органов, обеспечивающих формирование сообщений об исчисленных суммах земельного налога, письмо Минфина России №30-05-03/623 от 31.01.2022.

В письме указано, что в соответствии с 3-м абз. пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса (НК РФ) налоговые ставки по налогу устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать 0,3% в отношении:

Фото: www.3-ndflka.ru

• земельных участков (ЗУ), занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на ЗУ, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду, и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);

• ЗУ приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением ЗУ, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), используемых в предпринимательской деятельности.

Фото: www.amgkh.ru

Соответственно, согласно пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ, в отношении ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности, налоговая ставка может устанавливаться в размере, не превышающем 1,5%.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ (в частности, определениям №307-ЭС20-16984 от 24.12.2020, №305-ЭС21-12984 от 06.08.2021), если банк, приобретая ЗУ, предназначенные для ИЖС, как инструмент платежа взамен исполнения денежного обязательства, исходит из коммерческих целей, в том числе целей их последующей перепродажи, не усматривая возможности дальнейшего использования ЗУ в соответствии с видом разрешенного использования, то условия для применения пониженной налоговой ставки (до 0,3%) им не соблюдены.

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

С учетом изложенного, по мнению финансового ведомства, принадлежность ЗУ на праве собственности коммерческой организации (в том числе банку), созданной для осуществления предпринимательской деятельности, обуславливает его налогообложение по налоговой ставке, установленной для соответствующих земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности (до 1,5%).

При этом Минфин России отмечает, что при наличии документированных сведений, подтверждающих в соответствии с законодательством РФ размещение на налогооблагаемом ЗУ жилых помещений (например, сведений ЕГРН, документов, подтверждающих государственный учет и (или) техническую инвентаризацию ранее учтенных объектов недвижимости), налоговая ставка не может превышать 0,3%, независимо от того в чьей собственности, юридического или физического лица, находятся ЗУ, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Другие публикации по теме:

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

Разработаны критерии аналогичности проектируемого объекта капстроительства

Закон о налоговых льготах для семей с детьми при продаже жилья: подробности

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Новые налоговые льготы для граждан при продаже жилья

Минфин: НДС начисляется на всю цену договора, в том числе и страхование гражданской ответственности

Какие семьи с детьми и на каких условиях будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья

Земельные участки, расположенные в зонах санитарной охраны водоемов, планируют ввести в торговый оборот