Такой точки зрения придерживается большинство опрошенных РИА Недвижимость специалистов рынка жилой недвижимости.

Фото: www.vsemobrake.ru

По их мнению, запущенная в апреле этого года федеральным центром госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% максимально разогнала спрос на новостройки, а он в свою очередь спровоцировал беспрецедентный рост цен.

В итоге, полагают эксперты, выгода от «дешевой» ипотеки для покупателей практически обнулилась.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Так, по оценке специалистов Мосреалстрой, в период с сентября 2019 по сентябрь этого года, средняя цена квартир увеличилась на 9,5%. Исходя из этого, в конце сентября данный показатель для Москвы в старых границах (без учета жилья элитного класса) составила 243,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

А в Новой Москве жилье в новостройках подорожало за год на 24,6% (!), до 153,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Фото: www.proocenka.com

При этом дорожают как новые проекты, выведенные на рынок, так и прежние, выставленные на продажу еще в начале года, свидетельствует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).

По его словам, если в I квартале этого года лоты в московских корпусах на старте стоили в среднем 189 тыс. руб. за «квадрат», то в III квартале — уже 202 тыс. руб. (+7%).

«А лоты, которые находились в активной реализации в марте (до пандемии) и до сих пор не проданы сейчас — подорожали на 15%», — подчеркнул Попов.

Фото: www.n911.ru

Согласно расчетам сотрудников жилищной экосистемы «Метр квадратный», при снижении ставки ИЖК с 9% до 6% годовых при одновременном росте цены квартиры на 10% выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком.

Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении в сторону застройщиков, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, полагают аналитики системы «Метр квадратный».

Фото: www.lianapress.ru

А вот в среде застройщиков не столько категоричны в оценках. Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость «квадрата» одномоментно должна вырасти более чем на 8%, но этого не произойдет, считает директор по продажам ГК ИНГРАД Константин Тюленев (на фото).

С ним солидарен совладелец Группы Родина Владимир Щекин. После запуска программы субсидирования ипотечных ставок рост цен на жилье, действительно, оказался настолько стремительным, что частично нивелировал льготные условия, но приобретение жилья по господдержке по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях, заявил он.

При этом Владимир Щекин (на фото) не отрицает, что застройщики получают выгоду от ажиотажного спроса и роста цен. По его оценке, совокупная выручка застройщиков московского региона за первые 10 месяцев текущего года составила около 620 млрд руб. и уже превысила показатель всего 2019 года.

«Для сравнения: в 2019 году это значение находилось на уровне 608 млрд, в 2018 — 543 млрд руб.», — подчеркнул совладелец Группы Родина.

Фото: www.realty.vesti.ru

Будет ли государство воздействовать на девелоперов, стимулируя их каким-либо образом не повышать цены на волне ажиотажного спроса?

Вряд ли, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото), поскольку это чревато дестабилизацией отрасли.

По его мнению, оптимальный ход для сдерживания цен — наращивание темпов строительства и объемов предложения.

Фото: www.facebook.com

Директор по продажам ГК Самолет Кирилл Храпов (на фото) уверен, что на подобные свершения застройщиков могло бы сподвигнуть Правительство, упростив процедуру получения разрешительной документации на новые проекты.

Фото: www.f.mirkvartir.me

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (на фото) обратила внимание на то, что льготная ипотека, приводя к удорожанию жилья, стимулирует рост количества инвестиционных сделок.

«Учитывая текущую динамику цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна даже с учетом издержек по обслуживанию кредита», — заметила эксперт, уточнив при этом, что есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%.

Фото: www.urbanawards.ru

Заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба (на фото) пояснила, что сегодня инвесторы видят повышенные риски вложений в коммерческую недвижимость (обусловленные в первую очередь эпидемиологической ситуацией), и потому чаще обращают взор в сторону рынка жилья, защищенного эскроу и жесткими штрафными санкциями от нарушений прав дольщиков.

Фото: www.frommillion.ru

«Повышение активности инвесторов наблюдается уже несколько месяцев, отмечает управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая (на фото).

По ее оценке, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%. «Также в два-три раза выросла доля региональных покупателей, стремящихся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем», — заметила эксперт.

Фото: www.medium.com

По информации генерального директора агентства Weknow Александра Галицына (на фото), используют новостройки в качестве инвестиционного инструмента не только физлица, но и юрлица.

«Нужно понимать, что это не только инвестиционные фонды, но и иногда аффилированные с девелопером юрлица, на которые по тем или иным причинам "переводятся" квартиры в новостройках», — заметил Галицын.

В то же время, подчеркнул он, не все те физлица, кто приобретает две и более квартиры, — инвесторы. «Иногда это просто люди, которые покупают жилье для себя и родственников в одном доме», — уточнил эксперт.

Фото: www.cian.ru

По мнению директора МИЭЛЬ по поддержке риэлторского бизнеса Юлии Федулаевой (на фото), желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотажном спросе аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом, перейдя в категорию вторичной недвижимости, этот объект надолго зависнет на рынке.

«Это станет проблемой не застройщика, а покупателя», — обращает Федулаева на еще одну уязвимость потенциального дольщика перед застройщиком.

Фото: www.yandex.net

Впрочем, руководитель отдела аналитики Мосреалстрой Екатерина Николаева (на фото) не согласна с таким подходом.

Она выразила уверенность в том, что покупатели-инвесторы расширяют рынок жилья, а значит, делают его более эффективным в плане дифференциации целевой аудитории.

Напомним, что на недавнем совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам Владимир Путин призвал реагировать на рост цен на жилье на фоне программы льготной ипотеки.

Фото: www.ria.ru

Президент отметил, что программа льготной ипотеки в 6,5% работает. «Но как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, то рынок соответствующим образом отреагировал, — заметил Путин.

И если цены на жилье будут расти дальше, значительная часть усилий по обеспечению жильем большего количества россиян если не сведется к нулю, то сильно пострадает, заявил он. «На это нужно самым внимательным образом смотреть и соответствующим образом реагировать, имея в виду, прежде всего, возможности отрасли», — подчеркнул глава государства.

Фото: www.renovar.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступность жилья по ипотеке снижается: к концу года ставки вырастут до 7,5%, а в первом квартале нового года — до 7,7%

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Застройщики: самой эффективной мерой господдержки отрасли стала льготная ипотека

Михаил Мишустин подписал постановление о продлении льготной ипотеки до 1 июля

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

ЦБ: обязанность страховать ипотечные риски будет переложена с заемщика на банк-кредитор

Рост цен на жилье может нивелировать эффект от снижения ипотечных ставок: мнение экспертов и застройщиков

Крупные кредитные организации, на долю которых в 2023 году приходилось около 85% ипотечного рынка, ограничили выдачу льготной ипотеки только застройщиками-партнерами. Forbes собрал мнения экспертов, каких изменений стоит ожидать в связи с новыми условиями.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Сбер первым объявил, что с 11 января будет выдавать ипотеку по госпрограммам при условии покупки жилья у застройщиков, участвующих в программе субсидирования. C 12 января его примеру последовал второй крупнейший банк с госучастием — ВТБ.

С 15 января вступят в силу изменения в программах ипотеки в Альфа-Банке, и как подтвердила Forbes его пресс-служба, они коснутся всех госпрограмм.

Совкомбанк установил минимальный размер первоначального взноса для льготной ипотеки в 50% от стоимости приобретаемого жилья. Снизить его до 20% — 30% можно будет только при участии в программе застройщика с субсидированием процентов по кредиту.

Наконец, Газпромбанк, как сообщил «Коммерсант», с начала 2024 года приостановил выдачи ипотеки по госпрограммам клиентам «с улицы».

Поясняя свои решения, кредитные организации ссылаются на Постановление Правительства РФ №2166. Согласно ему была снижена сумма кредита (с 12 млн руб. до 6 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) и повышен для всех первоначальный взнос с 20% до 30%.

Кроме того, Постановление уменьшило размер субсидий, которые получают банки. Для всех кредитов, выданных после вступления в силу документа, недополученный процент будет компенсироваться по формуле «ключевая ставка, увеличенная на 1,5 п. п., за вычетом ставки по кредиту».

Фото: rusipoteka.ru

«Это оставляет банкам порядка 9,5%, если речь идет о льготной ипотеке на новостройки. В условиях, когда доходность депозитов превышает 16%, встает вопрос рентабельности госпрограмм в принципе», — прокомментировал главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко (на фото).

Банки предполагают, что застройщики смогут позволить себе поделиться доходами. Размер комиссии составит менее 5% от суммы кредита и, как отметил директор департамента розничных рисков Банка Зенит Александр Шорников, это вполне укладывается в уровень индивидуальных скидок от застройщика.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Гранель

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель Татьяна Боева (на фото) привела свои расчеты: при кредите в 6 млн руб. размер субсидии от застройщика составит около 7,5% от стоимости кредита. «По сути, уменьшение компенсации банкам — это еще одна, косвенная, мера давления на рынок для снижения доли ипотеки с госучастием и охлаждения спроса на рынке жилья», — убеждена эксперт.

С точки зрения главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, основной вопрос заключается в том, смогут ли застройщики переложить эти расходы на покупателя. А коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже) надеется, что коррекция цен вверх будет незначительной, так как застройщики не могут повышать цены на фоне ожидаемого сокращения покупательской активности.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руководитель агентства недвижимости PRO ОБМЕН Екатерина Никитина (на фото ниже) отметила в разговоре с корреспондентом портала Ludiipoteki.ru, что решение крупнейших банков выдавать льготную ипотеку только клиентам, покупающим жилье у застройщиков-партнеров, ударит по небольшим игрокам отрасли.

Фото: obmenkvartir.pro

В целом рынок, добавила эксперт, начнет двигаться в сторону укрепления союза застройщика и банка, которые начнут предлагать покупателям все более и более персональные условия приобретения жилой недвижимости.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика

Банки объявили новые условия выдачи ипотеки

Альфа-банк повысил ипотечные ставки

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ