ЦИАН проанализировал рынок ипотечного кредитования первой половины 2023 года, выяснив, к каким последствиям привел отказ от нулевой ипотеки и что изменилось после повышения ключевой ставки.

Фото: www.сз-саратов.рф

«Жесткие действия ЦБ РФ действительно привели в первые месяцы года к сокращению спроса на ипотеку, — отметил главное руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото ниже). — Но в марте рынок адаптировался к новой реальности, и количество выданных ипотечных кредитов перестало снижаться».

В апреле — июне на первичном и вторичном рынках было выдано на 38% больше ипотек, чем в I квартале. Всего за три месяца оформлено 479 тыс. жилищных кредитов, что вполне сопоставимо со средними значениями 2021 года.

С уходом нулевой ипотеки ее место постепенно начала занимать ипотека «Семейная». Произошло это благодаря расширению программы на семьи с двумя детьми до 18 лет.

Сейчас в стране на данную программу приходится почти половина всех выданных кредитов с господдержкой, тогда как в прошлом году ее доля составляла 35%.

Динамика количества выданных ипотечных кредитов в РФ по месяцам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Немалую роль сыграло и ожидаемое повышение ставки ЦБ. Покупатели стремились успеть купить жилье до того, как подорожает ипотека в банках.

Особенно это отразилось на вторичном рынке, где в отличие от новостроек нет льготных программ. Поэтому число выдач ипотечных кредитов на «вторичку» во II квартале относительно первого увеличилось на 40,5% (на новостройки — на 33,3%).

Динамика среднего размера ипотечного кредита в РФ по кварталам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

По объемам кредитования весь рынок вырос за квартал на 39% до 1,773 трлн руб. Это максимальный квартальный показатель за всю историю наблюдений.

При этом 73% пришлось на готовое жилье. Для сравнения: год назад «вторичка» составляла 62% от всей выданной ипотеки.

Средний размер кредита во II квартале практически не изменился и составил 3,7 млн руб. (4,85 млн руб. — на «первичке», 3,27 млн руб. — на «вторичке»).

Динамика среднего размера выданной ипотеки, среднего срока кредитования и средней ставки на первичном рынке РФ по месяцам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Отмена нулевой ипотеки привела на первичном рынке к росту средних ставок. Резкое увеличение произошло в I квартале — с 3,5% до 5,6%. Во II квартале они увеличились до 6,1%, вернувшись, таким образом, на уровень до массового старта ипотеки от застройщика.

В прошлом году, напомнили аналитики ЦИАН, рос не только средний размер кредита, но и средний срок кредитования. В декабре он достиг 311 месяцев, и это опять же абсолютный рекорд за всю российскую ипотечную историю.

В нынешнем году срок кредитования начал постепенно снижаться и во II квартале зафиксирован на уровне 308 месяцев.

Задолженность по ипотеке на первичном и вторичном рынках РФ

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Суммарный объем задолженности по ипотеке на первичном и вторичном рынках на конец II квартала 2023 года, по данным аналитиков, составляет 15,4 трлн руб.

Квартальный прирост долга ускорился как в сегменте новостроек (+5,3%), так и на «вторичке» (+7,5%).

В середине прошлого года задолженность по ипотечным кредитам впервые составила половину от всех долгов россиян и в декабре выросла до 51,5%. К концу марта 2023 года задолженность достигла уровня 51,9%, концу июня — до 52,4%.

Распределение задолженности россиян по ипотеке и остальным кредитам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Считается, что высокая доля ипотеки ведет к «ипотечному пузырю». Однако просроченная задолженность по ипотекам, выданным на новостройки, выросла за квартал на 2,3%, и это существенно меньше, чем темпы прироста общего объема задолженности (+5,3%).

Динамика объема просроченной задолженности и ее доли от общего долга по ипотекам на первичном и вторичном рынках РФ

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Несмотря на то что «плохие» долги увеличилась, просрочка по ипотечным кредитам составила всего 0,14% от общего объема задолженности, и это меньше, чем годом ранее (0,17%).

Говоря о перспективах, Алексей Попов отметил, что если в I полугодии опережающими темпами росла «вторичка», то сейчас, по его прогнозу, более привлекательными для большинства покупателей вновь станут новостройки.

Другие публикации по теме:

В июле Сбер зафиксировал рекордный спрос на ипотеку

ЦБ: растет срок ипотечного контракта, а с ним — и финансовые риски

В июле Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на 21,5 млрд руб.

Анатолий Печатников (ВТБ): объем ипотечных кредитов приближается к рекордным 6 трлн руб.

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 16% (графики)

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

Эксперты: в июле объем выдачи ипотеки в России вырастет на 12%

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин

На одном из порталов правовой информации опубликованы «МР 2.1.1.0358-24. 2.1.1. Планировка и застройка населенных мест. Методические рекомендации по подготовке проекта санитарно-защитной зоны. Методические рекомендации», утвержденные 23.12.2024 Главным государственным санитарным врачом РФ.

Фото: kadastr.ru

Методические рекомендации (МР) содержат обобщенные сведения и рекомендации по подготовке проектов санитарно-защитных зон (СЗЗ) объектов (например, групп промышленных объектов и производств), являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания и здоровье человека.

МР не распространяются на проектирование иных зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), указанных в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

Решения об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ, ограничениях использования земельных участков (ЗУ) в границах СЗЗ принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или ее территориальные органы в соответствии с порядком установления, изменения или прекращения существования СЗЗ

СЗЗ устанавливаются в размерах, обеспечивающих соблюдение на границе СЗЗ:

• предельно допустимых концентраций (ПДК) и ориентировочных безопасных уровней воздействия (ОБУВ) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе;

• предельно допустимых уровней биологического воздействия (ПДК микроорганизмов-продуцентов, компонентов бактериальных препаратов, бактериальных препаратов в атмосферном воздухе) на атмосферный воздух;

• предельно допустимых уровней (ПДУ) физического воздействия на атмосферный воздух;

• величины приемлемого риска для здоровья населения (в случаях, предусмотренных законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения).

Размер СЗЗ определяется как расстояние (в метрах) от контура объекта до ее внешней границы в заданном направлении.

Проект СЗЗ предназначен для обоснования размеров и границ СЗЗ, перечня ограничений по использованию ЗУ, расположенных в границах СЗЗ, а также для обоснования отсутствия необходимости установления СЗЗ в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ЗООСЭБН).

Размеры и границы СЗЗ рекомендуется определять по результату проведения:

• расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ, в т. ч. биологических агентов (микроорганизмов и микроорганизмов-продуцентов, бактериальных препаратов и их компонентов), в атмосферном воздухе;

• расчетов физического воздействия (шум, ЭМИ) на атмосферный воздух;

• оценки риска здоровью населения при воздействии химических веществ, загрязняющих среду обитания (далее — оценка риска здоровью населения), в случаях, предусмотренных ЗООСЭБН;

• исследований (измерений) уровней химического и (или) физического (шум, ЭМИ) и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух.

При проектировании СЗЗ рекомендуется реализовать следующие этапы работ:

1) сбор исходных данных;

2) определение класса опасности и ориентировочных размеров СЗЗ объекта в соответствии с санитарной классификацией;

3) анализ использования территории в пределах ориентировочного размера СЗЗ, принятого по санитарной классификации, анализ документов территориального планирования и градостроительного зонирования (оценка градостроительной ситуации), с целью оценки расположения объектов, территориальных зон и градостроительных регламентов в их пределах на предмет соблюдения требований к режимам использования СЗЗ;

Фото: © Константин Лабунский / Фотобанк Лори

4) обоснование отнесения объекта к источникам воздействия на среду обитания и здоровье человека и необходимости установления (изменения) СЗЗ на основании результатов расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, расчетов физического воздействия на атмосферный воздух;

5) обоснование размеров и границ СЗЗ с учетом результатов расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, расчетов физического воздействия на атмосферный воздух;

6) обоснование размеров и границ СЗЗ с учетом результатов оценки риска здоровью населения (в случаях, предусмотренных требованиями ЗООСЭБН);

7) обоснование отсутствия необходимости организации СЗЗ с учетом результатов расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, расчетов физического воздействия на атмосферный воздух (при наличии оснований);

8) подготовка сведений о размерах и границах СЗЗ, предлагаемой к установлению (изменению), включая наименование административно-территориальных единиц и графическое описание местоположения границ СЗЗ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН, в том числе в электронном виде;

9) формирование программы наблюдений — натурных исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического (шум, ЭМИ) и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух;

10) определение перечня ограничений использования ЗУ, расположенных в границах предлагаемой к установлению (изменению) СЗЗ;

11) обоснование возможности использования ЗУ, расположенных в границах СЗЗ, в случаях, предусмотренных требованиями законодательства (при необходимости);

12) разработка мероприятий по защите населения (при необходимости);

13) формирование проекта СЗЗ в форме набора документов, сведений, данных, указанных в приложении к МР.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Земельные участки, расположенные в зонах санитарной охраны водоемов, планируют ввести в торговый оборот

Как изменятся правила установления санитарно-защитных зон

В зонах санитарной охраны московского водопровода запретят строить: комментарий эксперта

Дата прекращения действия санитарно-защитных зон перенесена с 1.01.2020 на 1.01.2022

Целый ряд жилых проектов рискует оказаться внутри санитарно-защитных зон, где не допускается размещение жилья и соцобъектов

Проблемы правоприменения в отношении санитарно-защитных зон будут решены

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов