На рынках жилищного строительства в России и в Китае идут схожие процессы: рост долговой нагрузки застройщиков на фоне интереса населения к покупке жилья ради сохранения накоплений, отмечает «Независимая газета», опросившая экспертов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По информации агентства Bloomberg, крупнейший китайский девелопер Country Garden Holdings Co допустил дефолт по своим облигациям, и еще несколько компаний балансируют на грани банкротства в ожидании государственной помощи.

В России явных дефолтов застройщиков нет, но ситуация на жилищном рынке сложная. По мнению ряда экспертов, уже надулся пузырь, подогретый льготной ипотекой. Специалисты также обращают внимание на увеличение в стране доли нераспроданных квартир.

Впрочем, эксперт БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов обратил внимание на разницу таких объектов в РФ и Китае.

По его словам, «в КНР более половины нераспроданных квартир приходится на малые и средние города, но даже там вакантны всего 5% фонда. То есть китайцы по-прежнему сметают буквально все».

В случае же с Россией, если убрать льготную ипотеку, то никто нынешние объемы построенного жилья не выкупит, полагает эксперт. «У людей просто нет таких денег. Поэтому появление районов-призраков в РФ — более чем реально», — добавил Емельянов.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Переход на счета эскроу привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, отметил директор департамента IVA Partners Артем Тузов. В результате теперь большая часть квартир продается после окончания строительства и зачастую со скидкой.

Вариант с эскроу, по мнению экспертов, может привести к ситуации, аналогичной китайской. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева привела пример China Evergrande. После резкого обвала продаж крупнейший китайский девелопер жилья вынужден был направлять все средства на финансирование строящихся объектов и прекратил рассчитываться с кредиторами.

Большая доля крупных компаний и высокий уровень закредитованности российских застройщиков, предполагает Пырьева, могут сыграть злую шутку по «китайскому сценарию». Это возможно в результате резкого обвала продаж.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 «Цены на первичное жилье в России значительно выросли после внедрения системы проектного финансирования, однако это несопоставимо с темпами спекулятивного удорожания недвижимости в КНР», — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

После жестких ковидных ограничений в Китае увеличилось число долгостроев, что привело к снижению спроса и дефолтам. В России, убежден девелопер, предпосылок для подобной ситуации нет.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

То, что ситуации на рынках жилья России и КНР разные, согласился основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

«Строительство в экономике РФ не играет такую роль, как в Китае, — напомнил он. — У нас доля строительства в ВВП примерно 8% — 10%, а в Китае — 30%».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

По заверению руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, объемы как реализованного, так и нераспроданного жилья растут пропорционально.

За первую половину 2023 года было построено более 101 млн кв. м, при этом продаваемость снизилась до 30%, хотя ранее в среднем превышала 40%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Эксперты: недвижимость — самый понятный и надежный инвестиционный инструмент

Эксперты: в августе выдача ипотеки вышла на новый рекорд

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Все три документа и пояснительные записки к ним размещены на портале проектов нормативных правовых актов.

Фото: www.asninfo.ru

Финансирование проблемных объектов

Один из проектов Постановления Правительства РФ касается порядка принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее Фонд) о финансировании мероприятий по завершению недостроенных проблемных домов и о контроле за выделяемыми на эти цели средствами.

Как следует из текста этого документа, размещенного на портале проектов нормативных правовых актов, получателями средств на достройку проблемных объектов могут быть три адресата:

- выбранное по итогам конкурса юрлицо, которое в соответствии с 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» выразило намерение стать приобретателем проблемного объекта и земельного участка (или прав на него) и исполнить обязательства перед участниками долевого строительства, в том числе требования по передаче жилых помещений;

- ЖСК либо иной специализированный потребительский кооператив, созданный в соответствии с законом о банкротстве;

- застройщик, в отношении которого возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Финансирование завершения строительства проблемного объекта осуществляется на основе гражданско-правового договора, который с Фондом заключает получатель средств. Последний для контроля за целевым использованием средств обязан представлять Фонду в оговоренные сроки на утверждение отчеты, а сам договор подразумевает открытие получателем средств и генподрядчиком счетов в уполномоченном банке.

Если размер необходимого финансирования не превышает 500 млн руб., то решение о выделении средств принимает правление Фонда, если речь идет о более крупной сумме — решение принимает наблюдательный совет Фонда.

При этом сам размер финансирования достройки конкретного проблемного объекта не должен превышать максимальной величины возможных выплат дольщикам по ДДУ.

Инвестирование средств Фонда и предельный процент доходов от этих инвестиций 

Второй проект Постановления Правительства РФ, регламентирующий работу Фонда, устанавливает требования к инвестированию временно свободных средств данной публично-правовой компании, определяет предельный процент доходов от этих инвестиций, направляемых на финансирование расходов, связанных работой Фонда.

В соответствии с этим документом порядок и требования к инвестированию временно свободных средств Фонда в активы (объекты инвестирования), а также механизмы контроля за этим процессом определяются в соответствии с Правилами, установленными для госкомпаний и госкорпораций, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.12.2011 №1080.

Формы и сроки опубликования отчетов об инвестировании временно свободных средств Фонда определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22.12.2016 №1432.

Установлен и предельный процент доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на обеспечение его работы: он не должен превышать 50%.

Порядок выплаты Фондом возмещения дольщикам в соответствии с ДДУ

Еще один проект постановления Правительства, подготовленный Минстроем и опубликованный на портале проектов нормативных правовых актов, регламентирует порядок выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства по ДДУ.

В соответствии с этим документом при обращении о выплате возмещения гражданин должен предоставить:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность;

в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Прием от граждан заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также выплата возмещения может осуществляться через банки-агенты, порядок взаимодействия которых с Фондом устанавливается его наблюдательным советом.

Напомним, что Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства будет зарегистрирован до 27 октября, после завершения процесса своего преобразования в публично-правовую компанию. В соответствии с законом, подписанным Президентом, в полную силу Фонд должен заработать не позднее ноября 2017 года. Застройщики начнут отчислять взносы в эту организацию с 29 октября.

Другие материалы по теме: 

Подготовлены подзаконные акты, регламентирующие деятельность компенсационного фонда долевого строительства

Губернаторы включаются в решение проблем обманутых дольщиков

Застройщики начнут отчислять взносы в фонд долевого строительства с 29 октября 2017 года

Президент подписал закон о компенсационном фонде дольщиков