На вопросы портала ЕРЗ отвечает президент ГК «Гранель» (26-е место в ТОП РФ по объему текущего строительства, 6-е место в ТОП застройщиков Московской области)  Ильшат НИГМАТУЛЛИН.

 

— Ильшат Анварович, «Гранель» строит жилье в Москве и Московской области, причем в области — в пять раз больше, чем в столице. Планирует ли компания сохранять такое соотношение объемов строительства жилья между областью и столицей?

— Группа компаний «Гранель» является одним из ведущих девелоперов Московского региона и специализируется на строительстве малоэтажных и многоэтажных микрорайонов, полностью оснащенных необходимой социальной и инженерной инфраструктурой для комфортной жизни, обучения и отдыха.

Что касается соотношения объемов строительства, то на этот вопрос отвечу так: мы реализуем свои объекты в наиболее перспективных для развития направлениях и удачных локациях Московского региона. В наших планах — расширение географии проектов, а, значит, соотношение будет меняться.

— В какие регионы вы собираетесь осуществить экспансию?

— В планах ГК «Гранель» освоение таких, территорий как Крым, Уфа и Санкт-Петербург.

Жилой комплекс «Москвичка». Новая Москва

— На 1 ноября средняя площадь квартиры по Московской области составляла 49,8 кв. м, у «Гранель» — 38,8 кв. м. В Москве при средней площади 60,0 кв. м у «Гранель» — почти вдове меньше: 31,9 кв. м. Чем Вы это объясните?

— Только спросом. Согласно последним аналитическим данным средняя площадь квартир в Московской области составляет 45,5 кв. м, так что наша квартирография четко отслеживает тренд и является оптимальной. Это подтверждает и стремительный рост продаж в наших объектах: по сравнению с прошлым годом продажи в ГК «Гранель» выросли вдвое.

Кроме того, наш жилой комплекс «Москвичка», расположенный в Новой Москве, находится на старте продаж, а первые два корпуса уже почти полностью проданы. И это притом, что до их сдачи еще около года, а цены выше, чем в расположенных поблизости жилых комплексах.

Немногие застройщики могут сегодня похвастать такими результатами.

 

— Это правда. Какой застройке отдает предпочтение ваша компания: точечной или комплексной? Если комплексной, то какие самые масштабные проекты вами уже реализованы или планируются к реализации?

— ГК «Гранель» отдает предпочтение именно комплексной застройке, насыщая свои проекты всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

Приведу в пример ЖК «Государев дом» — жилой комплекс, который возводится на земельном участке размером более 20 га. Для освоения таких площадей требуется достаточно много времени, сил и инвестиций, но именно комплексная застройка наиболее предпочтительнее и интереснее для нас как для застройщика.

 

Жилой комплекс «Государев дом». Московская область, д. Лопатино

— Насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений?

— Портфель проектов ГК «Гранель» насчитывает более 4,5 млн кв. м жилья в Новой Москве и ближнем Подмосковье, однако мы не собираемся останавливаться на этой цифре.

Что касается земельных участков, то предложений в Московском регионе более чем достаточно, но мы стараемся выбирать только самые перспективные.

 

— Ваша оценка обеспеченности площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— Участки, на которых ГК «Гранель» строит свои объекты, полностью обеспечены всеми необходимыми сетями, иначе бы мы не начинали строительство. 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— В наших жилых комплексах «Государев дом» и «Театральный парк» предлагаются квартиры с различными вариантами отделки, в том числе и полностью с бытовой техникой и мебелью. На такие комплектации также есть спрос.

Кроме того, мы пошли по пути выполнения высококачественной отделки, которая, разумеется, дороже, чем у конкурентов. Но выполнять отделку, которую люди будут вынуждены просто переделывать, как это сегодня практикуют многие застройщики, мы не будем.

Жилой комплекс «Театральный парк». Московская область, г. Королев

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Всегда будут люди, предпочитающие индивидуальное решение по распределению пространства в квартире. И чем меньше площади квартир, тем более продуманным должно быть такое решение. Поэтому спрос на свободную планировку сохранится.

 

— Фасады: применяет ли ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Я думаю, фасад и МОПы — это то, что создает имидж и атмосферу жилого комплекса. Поэтому мы уделяем им большое внимание. Все наши комплексы уникальны и не похожи друг на друга.

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— Как правило, мы строим собственную котельную в каждом жилом комплексе.

 

— Какую долю в продажах жилья занимает ипотека? Есть ли опыт внедрения совместных с банками проектов, предусматривающих спецставки в 7—8%? Насколько эффективны такие программы?

— Доля продаж с использованием ипотечных средств постоянно меняется: в среднем от 60 до 90% в разные периоды времени. Мы работаем более чем с 20-ю банками. Есть и совместные программы с субсидированной ставкой от 7,4%.

Банки охотно откликаются на наши предложения, поскольку ГК «Гранель» даже для самых крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ и другие, является ключевым партнером.

 

Жилой комплекс «Театральный парк». Московская область, г. Королев 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Да, конечно! Во всех жилых комплексах, где до ввода в эксплуатацию есть хотя бы три месяца, мы предлагаем беспроцентную рассрочку. Для первоначального взноса достаточно 60% стоимости договора.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— А еще субсидия! Безусловно, мы работаем по всем программам.

 

— Эксплуатация построенного жилья: есть ли у компании опыт управления домами, если да, то расскажите о нем.

— Все построенные нами объекты обслуживает наша управляющая компания УК «Комфорт». В ней работают только высокопрофессиональные люди, которые незамедлительно откликаются на все потребности жителей. Нам важно, чтобы дома находились в хорошем состоянии на протяжении многих лет.

Управляющая компания и застройщик имеют отлаженные отношения, поэтому проблем с «отфутболиванием» жителей не бывает, и претензии минимальны.

 

— За чей счет при реализации жилищных проектов возводится социальная и транспортная инфраструктура, кто это финансирует — застройщик или власти?

— Всю инфраструктуру мы строим сами и за свой счет.

 Жилой комплекс «Императорские Мытищи». Московская область, г. Мытищи

— Есть ли у компании опыт строительства детских садов, школ по проектам повторного применения?

— Конечно, есть. По проектам повторного применения у нас построено три детских сада на 120 мест каждый. Причем два из них, в ЖК «Алексеевская роща» и ЖК «Лесной городок», абсолютно идентичны и выполнены по индивидуальным проектам, аналогов которым на сегодня в Московской области нет. Также мы построили детский сад в жилом комплексе «Валентиновка парк», который похож на первые два, но более модернизирован.

 

— Проводятся ли в регионах вашего присутствия торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Пока в подобных мероприятиях мы не участвовали. Цены, по которые квартиры приобретаются в государственную или муниципальную собственность очень низкие, намного ниже рыночных. Построить за эти деньги качественный проект очень сложно, если не сказать невозможно.

Когда у компании нет проблем со сбытом, она в таких торгах не участвует.

Жилой комплекс «Императорские Мытищи». Московская область, г. Мытищи

— Потребительский терроризм: есть ли в Московском регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? Сталкивалась ли с этим новым явлением ваша компания?

— Несомненно, такого рода компании существуют. Более того, действуя профессионально, они нередко склоняют дольщиков (форум, реклама в виде листовок, стенды в месте застройки и т.п.) на передачу им прав требований по отношению к застройщику взамен части будущих доходов от своей деятельности еще до судебного разбирательства с застройщиком.

Один из механизмов воздействия на такого рода злоупотребления правом стоит применить путем внесения изменений в действующее законодательство.

 Жилой комплекс «Валентиновка Парк». Московская область, г. Королев

— Например?

— Например, ограничить объем прав, уступаемых дольщиком юридическому лицу в части взыскания неустойки в двойном размере и штрафа в 50%, которые предусмотрены 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей.

Кроме того, есть еще целый пул юридических лиц и самих дольщиков, которые злоупотребляют правами в части качества строительства (объекта). Впрочем, это уже совсем другая история.

 

— Известно, что Ваша компания взяла на себя обязательства по достройке двух подмосковных проектов с обманутыми дольщиками: ЖК «Квартал Лукино» в г. Балашиха и ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино») в пос. Нахабино. Многие регионы сегодня принимают местные законы о масштабных инвестпроектах. В их рамках можно достроить проблемный объект, компенсировав затраты застройщика земельными участками, которые предоставляются ему без торгов. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен и успешно работает в ряде регионов. Расскажите, как идет ваша работа с проблемными объектами, какие участки получит Ваша компания для коммерческого строительства?

— Работа на этих объектах идет с огромной скоростью. Мы понимаем ее социальную значимость. ЖК «Квартал Лукино» достроен, и в ближайшие дни здесь начнется передача ключей дольщикам. В ЖК «Малина» первые 22 корпуса будут завершены уже в этом году.

К сожалению, приходится констатировать, что не все обманутые дольщики действительно хотят, чтобы их квартиры были достроены. Некоторыми настолько движет жажда наживы, что они, выставляя сумасшедшие требования по выплате неустойки, многократно превышающие стоимость их квартир, пытаются блокировать счета застройщика, накладывать запрет на регистрационные действия, останавливать строительные работы. Это серьезно нарушает права остальных дольщиков и мешает строительству.

 

Жилой комплекс «Малина». Московская область, пгт Нахабино

— По мнению ряда экспертов, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Госдумой, препятствуют использованию вышеупомянутого механизма. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев. Или этот можно как-то обойти? Ваше мнение?

— Поскольку поправки еще не приняты, говорить об этом пока рано. Мы очень надеемся, что правило «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство» пересмотрят на законодательном уровне.

 

— В связи с решением о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию продолжит ли Ваша компания нынешнюю практику долевого строительства или перейдет на банковское финансирование, работу на собственные средства с последующей продажей готового жилья?

— В современной экономической ситуации для 80% застройщиков долевое строительство — это практически единственный способ обеспечить реализацию своих проектов, а для большинства граждан — возможность приобрести себе жилье на 10—20% ниже среднерыночной стоимости.

Замещение средств граждан другими источниками, в первую очередь банковским кредитованием, потребует от застройщиков серьезной перестройки своих бизнес-процессов, начиная от взаимодействия с банками и заканчивая организацией продаж жилья.

Поскольку отличительной особенностью ГК «Гранель» является то, что компания строит свои объекты на собственные средства, без привлечения кредитов, то нашей компании перестроиться будет легче, чем другим нашим коллегам. 

Безусловно, при отмене долевого строительства строительный сектор может показать рост цен на жилье (в случае, если проектное финансирование будет под высокий процент, как сегодня, когда ставка на использование кредита варьируется от 10 до 20% годовых). Но если банки будут готовы предоставлять финансирование хотя бы под 5—7%, то существенного роста цен не произойдет.

 

— Снизятся ли у вас в результате объемы строительства или если да, то насколько?

— Нет, мы не планируем снижать объемы строительства.

Жилой комплекс «Малина». Московская область, пгт Нахабино

— Последний вопрос. В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли, и каковы пути исправления ситуации?

— Строительная отрасль является зеркалом всей экономики страны. Поэтому чем сложнее ситуация в стране, тем меньше строится жилье и тем оно скромнее. Конечно, отрасль можно локально поддерживать, но такая поддержка оправдана в периоды кризиса. В остальное время необходим рост благосостояния жителей в стране в целом и стабильная законодательная база. Если правила функционирования целой отрасли постоянно кардинально менять, ни к чему хорошему это не приведет.

 

— Ильшат Анварович, спасибо Вам за интересный и откровенный разговор. Дальнейших успехов ГК «Гранель» на ниве жилищного строительства!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ГК «Гранель» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Опубликован аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками», подготовленный Институтом развития строительной отрасли.

Переносы по введенным домам

В процессе исследования проанализированы данные по 1024 домам с жилыми единицами совокупной площадью квартир 7 млн м², которые введены в эксплуатацию в III квартале 2017 года. Из них 903 многоквартирных дома, 112 домов блокированной застройки, 9 домов с апартаментами.

Средний размер переноса срока ввода объектов в эксплуатацию по введенным объектам составил 5,03 месяца. По сравнению со вторым кварталом указанный показатель улучшился на 0,9 мес (во II квартале средний размер переноса срока ввода составлял 5,9 мес).

Всего в III квартале 2017 года исследованные дома ввели 585 юридических лиц, объединенных в 531 группу компаний. 100 крупнейших групп компаний России в III квартале ввели в эксплуатацию 2,3 млн м² жилья, или 33,7% от общего объема ввода жилья профессиональными застройщиками.

Без переносов срока в III квартале сдано 41,5% жилья. С переносами в пределах 6 месяцев сдано 25,3%. Переносы от 6 до 12 мес. выявлены у 17,4% введенного жилья. Перерос срока сдачи жилья более года допущен в отношении 15,8% введенного жилья.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года

	Все группы компаний		Группы компаний ТОП‑100		Группы компаний, не входящие в ТОП‑100
	м²	%	м²	%	м²	%
нет переносов	2 886 073	41,5%	858 138	36,6%	2 027 935	44,0%
есть переносы, но не более 6 мес.	1 760 658	25,3%	608 802	26,0%	1 151 856	25,0%
есть переносы, но не более 12 мес.	1 208 181	17,4%	435 639	18,6%	772 542	16,8%
есть переносы более 12 мес.	1 098 626	15,8%	443 297	18,9%	655 329	14,2%
Всего	6 953 538	100,0%	2 345 876	100,0%	4 607 662	100,0%

 

Переносы по текущему строительству

Исследовано положение дел с переносами сроков ввода жилья в отношении 14 787 строящихся домов, совокупной площадью квартир 119 млн м².

Исследование показало ежеквартальное увеличение размера среднего срока переноса ввода жилья застройщиками. Так, во втором квартале этот показатель составлял 3 мес., в третьем 3,4 мес., на начало четвертого квартала уже 3,96 мес.

 

Следует отметить, что в расчете учитывались только переносы сроков по наступившим датам. Например, не учтены переносы срока ввода с IV квартала 2017 года на более поздний срок, т.к. IV квартал еще не завершился. На момент составления обзора такие переносы зафиксированы в отношении более 5,7 млн м² строящегося жилья.

Не имеет переносов сроков ввода 75,7% строящегося жилья. Причем у ТОП-100 крупнейших компаний этот показатель еще лучше – 83,5%. У мелких и средних застройщиков без переноса сроков ввода строится 70,7% жилья.

Структура переносов ввода жилья по строящемуся жилью на декабрь 2017 года

	Все группы компаний		Группы компаний ТОП‑100		Группы компаний, не входящие в ТОП‑100
	м²	%	м²	%	м²	%
нет переносов	90 207 179	75,7%	38 826 854	83,5%	51 380 325	70,7%
есть переносы, но не более 6 мес.	4 443 259	3,7%	1 860 202	4,0%	2 583 057	3,6%
есть переносы, но не более 12 мес.	9 465 799	7,9%	2 040 454	4,4%	7 425 345	10,2%
есть переносы более 12 мес.	14 998 999	12,6%	3 756 554	8,1%	11 242 445	15,5%
Всего	119 115 236	100,0%	46 484 064	100,0%	72 631 172	100,0%

Ситуация в регионах (исследованы Краснодарский край, Московская область, Москва, Санкт-Петербург)

Недавно портал ЕРЗ опубликовал интервью с вице-мэром г. Воронежа по градостроительной деятельности Артуром Кулешовым, который отметил, что перенос сроков ввода жилья власти считают одной из главных сегодняшних проблем. «Причина проста: квартиры не распродаются, если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей, — пояснил чиновник. — Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр. Поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок», — заключил Кулешов. 

Отметим, что Воронежская область по итогам исследования имеет одни из лучших показателей по переносу срока ввода жилья среди регионов России с большим объемом жилищного строительства. Например, по текущему строительству средний срок переносов ввода в этом субъекте РФ составляет всего 1,8 месяцев при среднем показателе по стране 4,0 месяца.

В другом крупном регионе, Краснодарском крае, вопросы переносов срока ввода жилья обсуждались на совещании, которое провел заместитель генерального прокурора РФ Андрей Кикоть. По мнению надзорного ведомства, третья часть строящихся на Кубани жилых домов имеет существенное отставание от заявленных сроков сдачи — более 6 месяцев. Такие цифры тревожат прокуратуру, поскольку они свидетельствуют о возможном увеличении числа проблемных строек. На совещании отмечалось, что в настоящий момент в крае уже расследуется 47 уголовных дел против застройщиков, более двух десятков предпринимателей арестованы, потерпевшими признаны 4,7 тыс. человек, ущерб дольщикам достиг 7 млрд руб. В «черный» список надзорного ведомства попали 234 объекта, в которые вложили деньги около 20 тыс. человек.

В опубликованном аналитическом обзоре «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» представлена подробная информация о состоянии дел в Краснодарском крае. По сданному в III квартале жилью перенос сроков ввода отмечен у 67% введенного жилья, из них у 28,9% срок ввода перенесен на 6 месяцев и более. Как видно, эта цифра почти совпала с данными прокуратуры.

Структура переносов ввода жилья по сданному жилью в III квартале 2017 года в Краснодарском крае

	Все группы компаний		Группы компаний ТОП‑20		Группы компаний, не входящие в ТОП‑20
	м²	%		%	м²	%
нет переносов	157 689	32,9%	117 430	60,0%	40 259	14,2%
есть переносы, но не более 6 мес.	182 529	38,1%	60 265	30,8%	122 264	43,2%
есть переносы, но не более 12 мес.	88 946	18,6%	13 953	7,1%	74 993	26,5%
есть переносы более 12 мес.	49 537	10,3%	4 056	2,1%	45 481	16,1%
Всего	478 701	100,0%	195 704	100,0%	282 997	100,0%

Справедливости ради следует констатировать, что на фоне других регионов-лидеров в сфере жилищного строительства (об этом ниже) ситуация с просрочкой ввода жилья на Кубани далеко не самая худшая. Средний перенос срока по вводу жилья в III квартале здесь составил 3,9 месяца (по России — 5,0), по текущему строительству — 3,6 месяца (по России — 4,0).

Гораздо более сложная ситуация зафиксирована в Московской области. По сданным объектам средний перенос сроков ввода жилья в регионе растет в арифметической прогрессии. По состоянию на III квартал этот показатель достиг 9,3 мес.

Без переносов срока в Подмосковье введено всего 14,8% жилья. Причем ТОП-20 крупнейших застройщиков региона, обеспечивающих половину всего жилищного строительства в регионе, в обещанный срок сдали лишь 9,4% жилья, введенного в III квартале.

И по текущему строительству ситуация в Московской области хуже, чем в среднем по стране. Средний срок переноса ввода жилья на декабрь 2017 года составил  5,8 месяца (по России — 5,0).

Ситуация со сроками ввода в Московской области отягощается еще и гигантскими штрафами для местных девелоперов в пользу дольщиков (а чаще — потребительских террористов, которые перекупают у дольщиков права требования неустойки), что осложняет для застройщиков восстановление ритмичной работы по строящимся объектам.

Скачать аналитический обзор «Перенос сроков ввода жилья профессиональными застройщиками» можно здесь.

Другие публикации по теме:

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика