Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

26 октября эксперты рынка недвижимости в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» поделились своим опытом индивидуального жилищного строительства, а также обсудили спрос на индивидуальные дома и таунхаусы, потребности покупателей и другие аспекты работы застройщиков с ИЖС.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Площадка для проведения эфиров — одноименный ютуб-канал, где можно посмотреть запись всех выпусков проекта.

Экспертами эфира 26 октября стали:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Юлия Шамшурина, руководитель департамента маркетинга компании Партнер-Строй;

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;

Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

Дмитрий Богданчиков, руководитель проектов ООО «Перспектива»;

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М-Левел».

 

 

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Долгосрочность тренда на строительство и покупку ИЖС оценил Кирилл Холопик (на фото).

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

«Интерес покупателей недвижимости к ИЖС — это долгосрочный тренд, связанный с двумя явлениями, — отметил Холопик. — Во-первых, высокоскоростной интернет стал повсеместно доступен, и людям уже не обязательно ездить на работу каждый день, поскольку можно работать удаленно. — Во-вторых, работа из дома получила развитие благодаря пандемии, и многие работодатели готовы позволить сотрудникам работать удаленно, даже когда ситуация нормализуется».

Это значит, что застройщики могут покупать землю и инвестировать в ИЖС, не опасаясь снижения спроса, подытожил эксперт.

Также Холопик отметил, что спрос в ИЖС перераспределился в пользу готовых домов, хотя ранее покупателей больше интересовали земельные участки под самостоятельную застройку. Сейчас люди хотят как можно быстрее переезжать из квартиры в готовый для жизни дом, констатировал специалист.

 

 

Увеличение спроса на ИЖС подтвердил и Антон Сауков (на фото).

«ИЖС активно развивается последние 10 лет, поэтому мы отмечаем на рынке все больше недвижимости, располагающейся в коттеджных поселках, — отметил эксперт. — Это заметно и по кредитным программам. Так, в 2010 году объекты загородной недвижимости кредитовали 4 банка, а сейчас — 22. К тому же, 63% россиян в качестве идеального формата недвижимости называют загородный дом», — добавил Сауков.

Он также сообщил, что в компании Этажи 60% в структуре продаж загородной недвижимости составляют готовые дома, хотя в 2016—2017 годах по продажам лидировали земельные участки.

«Раньше покупатели приобретали дома большой квадратуры, сейчас же востребованы площади в 70—150 кв. м, — обозначил еще один тренд Сауков. — При этом по стоимости дома часто сравнимы с ценой двух- или трехкомнатной квартиры. Идею дома по цене квартиры мы используем даже как рекламный посыл», — рассказал он.

 

 

Юлия Шамшурина (на фото) поделилась наблюдениями компании Партнер-Строй.

«Двигаясь к улучшению жилищных условий, покупатели после приобретения трех- или четырехкомнатных квартир часто задумываются о переезде в дом или таунхаус, — пояснила она. — Мы видим, что при такой альтернативе люди все-таки предпочитают уединенность и чаще делают выбор в пользу дома», — уточнила Шамшурина.

Также эксперт рассказала о новом проекте Партнер-Строй, в котором дома площадью до 75 кв. м будут продаваться с чистовой отделкой и частичной меблировкой, а дома больше 90 кв. м — только с предчистовой отделкой.

 

 

Девелоперская группа Хрустальный реализует объекты с черновой отделкой, но предоставляет покупателю дополнительные возможности, рассказала Кристина Яковенко (на фото). По ее словам, компания использует механизм, схожий с траншевой ипотекой: пока строится дом, застройщик проектирует индивидуальный дизайн для клиента, который может уже на следующем этапе заказать дополнительные опции в виде отделки и ремонта.

«Помимо спроса на типовые дома у нас появилась новая аудитория людей, которые начали покупать максимально нестандартные дома с индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 и более соток, — рассказала о новых клиентах Яковенко. — Спрос на дома бизнес-класса с дополнительными преимуществами увеличился именно во время пандемии, когда люди не могли уехать из страны и насыщенно проводить досуг у себя дома», — добавила Кристина Яковенко.

 

 

Дмитрий Богданчиков (на фото) обозначил краеугольные камни философии покупателей загородной недвижимости.

«Покупатель многоквартирного дома приобретает метры, его интересует планировка, цена, ипотечная ставка, — объяснил эксперт. — А покупатель загородной недвижимости приобретает образ жизни: он предъявляет больше требований к облику объектов, размеру прилегающего участка, насыщенности инфраструктуры».

Также Богданчиков рассказал об ассортименте ООО «Перспектива», которая специализируется на курортной недвижимости. Компания строит жилье для разных целевых аудиторий: есть молодежные проекты для людей 35—40 лет, поселки семейного формата, а также недвижимость для зрелых состоятельных людей. По словам эксперта, стратегия продаж поселков строится на предпочтениях конкретной целевой аудитории, которые учитываются при планировании инфраструктуры, архитектуры и формировании соседского сообщества.

 

 

О подходе к строительству ИЖС в KASKAD Family проинформировала Екатерина Коган (на фото). Она отметила, что загородный дом сегодня — это не дополнительное жилье, а альтернатива квартире.

«Линейка домов в KASKAD Family начинается от 63 кв. м, мы позиционируем это как альтернативу двухкомнатной квартире, — поделилась специалист. — Для сравнения: наш дом с площадью 63 кв. м и четырьмя сотками земли в 20 км от Москвы стоит 10 млн руб., а квартира в Саларьево с площадью 62 кв. м — 12 млн.», — привела пример Коган.

По словам эксперта, важную роль играет комплексное освоение территорий. Сегодня многие представленные на рынке ИЖС проекты часто относятся к старой формации — к периоду, когда еще не было высоких требований к инфраструктуре.

При этом в KASKAD Family выделяют несколько трендов ИЖС:

 Средняя площадь дома сокращается;

 Уменьшается площадь земельного участка;

 Одноэтажные дома заменяют двухэтажные;

 Отделка white box становится все более востребованной.

 

 

Серикгалий Мукатаев (на фото) дал комментарии о реестре типовых проектов индивидуальных жилых домов.

«Хорошо, что ДОМ.РФ начал писать стандарты развития ИЖС, так как мы должны говорить не только о планировках, как принято сейчас, — полагает специалист. — Также важны дорожно-транспортная сеть, минимальные размеры земельных участков и другие характеристики ИЖС». Однако сказать о массовом применении рекомендаций нельзя, посетовал Мукатаев.

«Например, наша компания “Специализированный застройщик М–Левел” строит в Оренбурге и Московской области, и подходы к строительству в этих регионах абсолютно разные, — привел пример он. — В Москве 80 кв. м будут считаться продуктом эконом-класса. Там мы строим дома по более европейской модели — только с отделкой под ключ, со встроенными кухнями, санузлами и гардеробными», — так объяснил специфику реалий российского рынка Мукатаев.

Также он отметил, что из представленных примеров американский стиль более актуален для нашей страны из-за схожести масштабов, как по территории, так и по количеству членов семьи.

Кристина Яковенко присоединилась к мнению Серикгалия Мукатаева, заявив, что предложенные стандарты пока далеки от практики. Она рассказала, что в девелоперской группе Хрустальный предпринимали попытку рассчитать собственные проекты по стандарту, и оказалось, что для застройщиков далеко не все предложенные решения будут экономически целесообразны.

«Стандарт комплексного развития территорий — источник хороших идей для застройщиков, но он не является руководством к практическому применению, поскольку не до конца адаптирован для России, — объяснил Кирилл Холопик. — Большинство примеров — иностранные, хотя в наших регионах можно найти множество примеров, которые можно внести в этот документ».

В рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей, которые касались финансирования социальной инфраструктуры при комплексной застройке ИЖС, маржинальности подобных проектов, ценообразования на старте продаж и других аспектов строительства в данной сегменте.

 

 

Екатерина Коган сообщила, что KASKAD Family в строительстве ИЖС закладывает маржинальность от 15% до 20%. Кристина Яковенко сделала акцент на проектном кредитовании, где банки рекомендуют планировать маржинальность на уровне не менее 20%. Серикгалий Мукатаев отметил, что при комплексной застройке высокой маржинальностью считается показатель в 30%, а при точечном девелопменте маржинальность застройщика может достигать 40—50%.

В завершение эфира Кристина Яковенко обратила внимание на проблему требований технической экспертизы к мультиформатной малоэтажной застройке.

«Техническая экспертиза одинакова как для двухэтажных домов, так и для домов высотностью более 10 этажей, — напомнила она. — Получается, что такие требования распространяются и на загородные форматы МКД, при этом они часто являются избыточными, — обозначила проблематику эксперт. — Как только мы стали подконтрольны стройнадзору, себестоимость строительства увеличилась почти в два раза, и нам пришлось изменить практически все форматы домов. У нас появились лифты, зоны с подпором воздуха и дымоудаления для эвакуации инвалидов со второго этажа, хотя логичнее эвакуировать инвалидов с балкона», — пояснила топ-менеджер.

Яковенко сообщила, что раньше девелоперская группа Хрустальный продавала объекты недвижимости по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас цена составляет 110 тыс., при этом из-за возросшей себестоимости дешевле компания реализовывать объекты не может. 

«Да, увеличилась комфортность и безопасность жилья, но стоило ли оно того? — задала риторический вопрос представитель девелоперской компании и сама же на него ответила: — Развивая загород и мультиформатные объекты недвижимости, необходимо соблюдать разумность с точки зрения законодательства и требований стройнадзора. Надеюсь, мы сможем повлиять на законодательство, и требования станут более адекватными для реалий малоэтажного загородного строительства», — резюмировала она.

 

 

Этот выпуск стал заключительным для проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ». За время его работы было проведено 23 прямых эфира — каждый вторник эксперты рынка недвижимости встречались онлайн, чтобы обсудить актуальные вопросы, поделиться удачными кейсами и ответить на вопросы зрителей.

В проекте приняли участие более 150 ведущих застройщиков (в том числе из ТОП-10 по объемам строительства России), а также представители Сбера, ДОМ.РФ, GMK и других ключевых компаний.

Записи каждого эфира просматривали до 6 тыс. специалистов строительной отрасли, что является успехом для узкого профессионального видеопроекта. Впрочем, закрывая «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ», организаторы уже планируют запуск новых проектов. Так что зрителей ждут другие форматы и не менее качественный контент из первых рук от ведущих специалистов отрасли.

Посмотреть последний и все предыдущие выпуски «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Подпишитесь на ютуб-канал, чтобы не пропустить анонсы новых проектов.

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

+

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

2 и 3 марта в рамках Российской строительной недели–2023 продолжился круглый стол «Лучшие практики жилищного строительства».

 

 

Первой темой для обсуждения 2 марта стали дворовые пространства и МАФы.

Сейчас недостаточно просто провести качественное благоустройство. У каждого проекта должна быть отличительная идея, которая сделает его непохожим на другие объекты. Так считает руководитель проектной группы UNK landscape Нина Степина (на фото ниже).

 

 

Перед началом проектирования компания подробно анализирует портрет будущих покупателей ЖК: определяет потребности пользователей будущей дворовой территории и прорабатывает сценарии для всех категорий жильцов.

В дворовых пространствах должно быть предусмотрено место как для уединенного отдыха, так и для общения жильцов, считает генеральный директор ГК Новый Город (г. Тверь), член Национальной ассоциации инвесторов инфраструктурных проектов Инна Никитина (на фото ниже). Именно поэтому в проектах компании есть элементы и для интровертов, и для экстравертов.

 

 

Эксперт также поделилась своим опытом размещения спортивных площадок. «Изначально мы старались размещать спортивные площадки в середине дворового пространства. Но заметили, что люди стесняются заниматься спортом при всех», — рассказала она.

Поэтому при формировании дворового пространства компания начала переносить спортивные площадки в сторону или за дом, что повысило их популярность и востребованность среди жильцов.

 

 

Директор архитектурно-проектного бюро «A|U» Алина Галеева (на фото) рассказала, как в компании менялось видение территории и подход к ее благоустройству. Для создания гармоничного дворового пространства бюро привлекло психологов и большое количество экспертов. Также Галеева определила новые вызовы, которые стоят сегодня перед специалистами в сфере проектирования.

На проблемы, которые возникают при эксплуатации дворового пространства, обратила внимание аудитории руководитель проектов бюро Atlas Елена Трубина. По ее словам, очень часто не хватает технологических карт по оборудованию и территории для эксплуатации. Это приводит к упрощению и ухудшению первоначальной концепции.

 

 

Генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева (на фото) убеждена в том, что работа девелопера заканчивается не в момент передачи ключей жильцам, а когда покупать жилье в проекте приходит третье поколение.

 

 

В блоке, посвященном местам общего пользования (от входа до паркинга), главный архитектор UNK Елена Логоватовская обозначила несколько новых трендов в проектировании МОПов. В их числе — спрос на легкий ненавязчивый футуризм, хотя раньше он вообще не сочетался с жилым пространством.

«Покупая квартиру, человек покупает не квадратные метры, а мечту. МОПы играют важную роль в создании образа этой мечты. Если фасады принадлежат всему городу, то внутренние интерьеры принадлежат только жильцам», — поясняет эксперт.

 

 

Заместитель директора по маркетингу ГК РИСК (г. Уфа) Анастасия Волкова (на фото) презентовала жилой комплекс комфорт-класса Квартал Самоцветы, который является призером и победителем в ряде номинаций премии ТОП ЖК.

Одна из отличительных особенностей проекта — точность воплощения. Исполнение проекта практически не отличается от визуализации. Как рассказала эксперт, ЖК обслуживает собственная управляющая компания ГК РИСК.

«Это позволяет сохранить изначальную концепцию в процессе эксплуатации», — отметила Волкова.

 

 

Партнер бюро Syntaxis Алексей Зародов (на фото) рассказал, как важно соблюсти этапность в разработке внутреннего пространства и какую роль МОПы играют в продажах.

Коммерческий директор ПСК ЭлитФасад Евгений Александров поделился опытом применения стеклофибробетона и стеклопластика на входных группах.

 

 

Следующий блок 2 марта был посвящен террасам, мансардам и эксплуатируемым кровлям.

 

 

В современном мегаполисе возникает необходимость благоустраивать кровли зданий и сооружений стилобатов, делать их покрытие не только эксплуатируемыми, но и экологически гармоничными.

Так считает руководитель проектного отдела «Илья Мочалов и партнеры» Елена Смазилкина (на фото).

 

 

Генеральный директор компании «Неправильные инновации» Павел Лебедев (на фото) уделил внимание проблемам мягких кровель и поделился методами их решения. 

Директор архитектурно-проектного бюро «A|U» Алина Галеева рассказала про эксплуатируемые кровли на примере ЖК ART City в Татарстане (застройщик Унистрой).

Коммерческий директор ПСК «ЭлитФасад» Евгений Александров поделился вариантами оформления входных групп с помощью стеклофибробетона.

Заключительной темой второго дня круглого стола стало высотное жилое строительство — «от 150 метров и выше».

 

 

Директор по развитию бизнеса компании Метриум Наталья Сазонова (на фото) представила аналитику, согласно которой сейчас в Москве строится в небоскребах 5,9 млн кв. м жилья.

80% (4,8 млн кв. м) этого объема строят 10 застройщиков, при этом пять лет назад он был в пять раз меньше.

 

 

Высотность зданий потеряла первенство в критериях выбора жилья покупателями, полагает генеральный директор УК «25/7» Мария Онучина (на фото).

«Раньше высотность находилась в первой пятерке. Сейчас покупатели в первую очередь оценивают инфраструктуру, виды, локацию и другие характеристики», — отметила эксперт.

Также в дискуссии блока приняли участие заместитель директора GENPRO Рафаэль Мухаметсаликов, руководитель по развитию Priedemann RUS Юлия Ананьева.

 

 

Заключительный день круглого стола «Лучшие практики жилищного строительства» был посвящен проектам комплексного развития территорий и среде для формирования добрососедства.

 

 

В рамках блока по КРТ эксперты рассмотрели несколько сценариев развития городов. В частности, был презентован альтернативный проект «Красный просвещенец» в Нижнем Новгороде. Его представили архитектурный продюсер, куратор Люся Малкис и соавтор проекта Кирилл Тимарцев.

«Красный просвещенец» был реализован по уникальной схеме: помимо официального проекта Минграда жителям предложили альтернативный проект КРТ, выполненный по инициативе московского архитектурного бюро «Studio TA» и его основателя Тиграна Бадаляна совместно с архитектурным продюсером Люсей Малкис. Он был презентован Архитектурному совету Нижегородской области и независимым экспертам в конце апреля 2022 года и вызвал много различных мнений.

Архитектор, партнер бюро «Народный архитектор» Антон Ладыгин назвал Нижний Новгород одним из городов, где соблюдается баланс исторической среды и современных построек. Проект «Красный просвещенец» это подтверждает.

 

 

Исполнительный продюсер бюро «НОВЬ» Анна Феер представила проект редевелопмента промышленной территории «Индустриальный сквер». Также своим опытом реализации проектов КРТ поделился директор по девелопменту KR Properties Александр Подусков.

В финальном блоке эксперты рассмотрели проекты по формированию добрососедства в разных жилых объектах.

Форматы формирования добрососедства в современном жилом комплексе представила Инна Никитина (тверская ГК Новый Город). В частности, компания активно взаимодействует с жильцами как в соцсетях, так и вживую. Проводятся бесплатные спортивные тренировки, гастрофестивали, кинопоказы под открытым небом.

Директор службы сервиса и клиентских отношений ООО «Голос. Комфорт» Жанна Тютюгина презентовала клубную программу соседей, которая действует в проектах компании. Сейчас в ней 50 партнеров, которые работают на территории ЖК и предоставляют скидки жильцам — участникам программы.

Основатель маркетингового агентства B2M_GROUP Дарья Головина подняла тему продаж квартир через продвижение идеи добрососедства среди женщин с детьми.

 

 

Несколько важных факторов, на которые должен обратить внимание девелопер при создании среды добрососедства в своем объекте, назвал основатель и главный архитектор БЮРО CIVIL Данил Куров. В их числе:

- регламенты и правила взаимодействия жильцов с управляющей компанией и между собой;

- чаты жильцов;

- связь ЖК с районом;

- соседский центр и дополнительные инфраструктурные функции;

- точки естественного социального соприкосновения: террасы и веранды и т.д.;

- эффект метро: чем выше плотность населения ЖК, тем ниже уровень социальных связей.

Напомним, что 1 марта дискуссия в рамках круглого стола «Лучшие практики жилищного строительства» была посвящена обсуждению вопросов мастер-планирования современного ЖК, озеленения и ландшафтного дизайна территории жилого комплекса, создания пешеходных улиц и стрит-ритейлов в ЖК, а также современным трендам в квартирографии.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по этой и этой ссылкам.

 

  

  

  

   

  

  

Другие публикации:

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж 

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

Марат Хуснуллин обратился к участникам Российской строительной недели–2023

28 февраля руководство Минстроя России примет участие в пленарном заседании РСН–2023

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 состоится награждение победителей федеральных номинаций ТОП ЖК

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Российская строительная неделя стартует 28 февраля