Мы продолжаем обсуждение проблем перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Сегодня своими мыслями по этому поводу с порталом ЕРЗ делится заместитель директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» (4-е место в ТОП застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства) Ирина ВИШНЕВСКАЯ.

— Ирина Николаевна, что бы застройщики хотели получить от проектного финансирования? В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Проектное финансирование, несомненно, дисциплинирует застройщиков. Создаст условия, которые приведут:

  - к стандартизации многих производственных процессов в компаниях,

  - полностью исключит применение схем вывода денег из бизнеса;

 - все объекты будут достроены и введены в эксплуатацию точно в срок, исчезнет риск возникновения «недостроев».

Вместе с тем, данный механизм не позволит застройщику быстро реагировать на рыночные изменения: вводить сезонные акции, предоставлять индивидуальные скидки — поскольку кредитор полностью контролирует ценовую политику.

Ко всему прочему, механизм проектного финансирования — платный для застройщиков. Часть этих расходов будет включена в себестоимость жилья, что может послужить одной из причин увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.

— Что нужно сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Помимо мер, о которых уже говорилось на страницах портала ЕРЗ, необходимо вносить изменения в гражданское, налоговое, банковское законодательство. Особое внимание при этом стоит уделить ликвидации существующих пробелов в нормативно-правовом регулировании проектного финансирования. 

Фото: www.biz.liga.net

— Как этот переход отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет. А Ваше мнение?

— Сокращение объемов и рост цен, конечно, произойдет. Но это факт не завтрашнего дня. В ближайшие полтора-два года ситуация сильно не изменится. Уже строящиеся объекты будут реализовываться в рамках существующих требований законодательства, с привлечением средств физлиц.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Я согласна с Алексеем.  Чтобы переход был не только безболезненным, но и сбалансированным с точки зрения соблюдения интересов государства, бизнеса и граждан, потребуется больше времени, чем три года.

— Какие меры могут, с Вашей точки зрения стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— Здесь все достаточно просто. Для застройщиков, это, прежде всего, низкая стоимость привлеченных кредитных ресурсов. Для граждан — более доступная стоимость жилья.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? Тот же Алексей Круковский считает, что  если проект плохо продается, никакая величина собственных средств в 30—40%, как полагают некоторые эксперты,  его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Полностью поддерживаю коллегу в этом вопросе.

— Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Если заимствование осуществляется у материнской компании, то данные средства, на мой взгляд, могут быть отнесены к собственным — поскольку в данном случае перераспределение средств идет в рамках одного бизнеса. Но если это денежные средства от сторонних структур — тогда данные вложения должны квалифицироваться как заемные, а не собственные.

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Себестоимость ресурсов для кредитных организаций формируется не только в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ. Есть еще расходы, которые несет кредитор при обслуживании выданного кредита. В настоящее время, размер этих расходов для кредитора достигает около 4% от суммы выдаваемого кредита. Добавьте сюда размер ставки, под которую банк привлекает деньги, и получите конечную ставку.

В целом сегодня кредит для предприятия строительной отрасли обходится не менее чем в 14—16% годовых.

— Да, примерно такие же цифры (14—15% и выше) порталу ЕРЗ назвал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. А кто, кроме Сбербанка, в настоящее время кредитует застройщиков?

— К процессу кредитования строительной отрасли сейчас подключились такие банки, как Газпромбанк и «Российский капитал».

Фото: www. stroyto.yusite.ru  

— Готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время, Вы согласны с этим?

— Да, конечно, на это нужно время. Однако сегодня специалисты настолько быстро меняют квалификацию и профориентацию, что до массового запуска этого инструмента данный пробел, я уверена, будет ликвидирован.

— Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и представить в дорожной карте и другие варианты финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Российской экономике, на мой взгляд, явно не хватает мобильности. Поэтому новые схемы, к сожалению, еще долгое время будут проходить адаптацию к применению. А население, которое стало свидетелем неоднократного обрушения финансовой системы, еще долгое время будет с осторожностью относиться ко всем новым алгоритмам решения жилищного вопроса.

— Ирина Николаевна, спасибо за краткие, но емкие ответы на вопросы портала ЕРЗ. Дальнейших успехов компании «ЮгСтройИмпериал» в девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.s0.rbk.ru

Другие публикации по теме:

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Этот прогноз, сделанный главой Сбербанка Германом Грефом, согласуется с расчетами аналитиков портала ЕРЗ.

«Если говорить о том, что будет сколько-нибудь длительный тренд, связанный с устойчиво низкими темпами инфляции, скажем 4%, и уже устоявшейся монетарной политикой, в этом случае ставка рефинансирования, допустим, будет 5,5% — я думаю, ставка по ипотеке может начинаться от 6,5%», — заявил председатель правления Сбербанка Герман Греф (на фото) в итоговом интервью телеканалу «Россия 24».

При этом банкир выразил сомнение, что ставка по ипотеке может снизиться до 6,5% в 2018 году. «Сложно загадывать [когда это произойдет — Ред.]: 2019, за пределами 2019 года, — сказал он. — Потому что в следующем году есть инфляционные риски все-таки, и, скорее всего, ЦБ будет снижать очень постепенно ставку, поэтому, я думаю, в следующем году это маловероятно», — заключил руководитель крупнейшего коммерческого банка страны.

Ранее Банк России сообщил о снижении средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам в октябре до исторического минимума — 9,95%. Регулятор отметил, что за счет снижения процентных ставок в рублях было зафиксировано заметное увеличение количества и объема предоставленных банками средств.

Напомним, что 15 декабря ЦБ снизил ключевую ставку до 7,75%, с комментарием «Инфляция находится на уровне 2,5% и будет постепенно приближаться к 4% к концу 2018 года». С учетом этих данных аналитики ЕРЗ прогнозировали дальнейшее уменьшение ключевой ставки и, как следствие, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке до 7,7% годовых к концу 2018 года.

Ожидания Грефа в целом согласуются с данным прогнозом. Очевидно, что Банк России продолжит постепенно снижать ключевую ставку. По мере приближения ключевой ставки к уровню индекса инфляции мегарегулятор будет снижать ее все осторожнее.

Одновременно должен сокращаться разрыв между ключевой ставкой и средневзвешенной ставкой ипотеки (сейчас он составляет порядка 1,5 п.п.), и в 2019 году может уменьшиться до озвученного Грефом уровня в 1 п.п.

Фото: www.pexota.novosel99.ru 

Другие публикации по теме:

Банк России понизил ключевую ставку до 7,75% годовых

АИЖК: В ноябре рост ипотеки вышел на рекордные показатели

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом