Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Мы продолжаем обсуждение проблем перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Сегодня своими мыслями по этому поводу с порталом ЕРЗ делится заместитель директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» (4-е место в ТОП застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства) Ирина ВИШНЕВСКАЯ.

 

 

— Ирина Николаевна, что бы застройщики хотели получить от проектного финансирования? В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Проектное финансирование, несомненно, дисциплинирует застройщиков. Создаст условия, которые приведут:

  - к стандартизации многих производственных процессов в компаниях,

  - полностью исключит применение схем вывода денег из бизнеса;

 - все объекты будут достроены и введены в эксплуатацию точно в срок, исчезнет риск возникновения «недостроев».

Вместе с тем, данный механизм не позволит застройщику быстро реагировать на рыночные изменения: вводить сезонные акции, предоставлять индивидуальные скидки — поскольку кредитор полностью контролирует ценовую политику.

Ко всему прочему, механизм проектного финансирования — платный для застройщиков. Часть этих расходов будет включена в себестоимость жилья, что может послужить одной из причин увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.

 

— Что нужно сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Помимо мер, о которых уже говорилось на страницах портала ЕРЗ, необходимо вносить изменения в гражданское, налоговое, банковское законодательство. Особое внимание при этом стоит уделить ликвидации существующих пробелов в нормативно-правовом регулировании проектного финансирования. 

 

Фото: www.biz.liga.net

 

— Как этот переход отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет. А Ваше мнение?

— Сокращение объемов и рост цен, конечно, произойдет. Но это факт не завтрашнего дня. В ближайшие полтора-два года ситуация сильно не изменится. Уже строящиеся объекты будут реализовываться в рамках существующих требований законодательства, с привлечением средств физлиц.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Я согласна с Алексеем.  Чтобы переход был не только безболезненным, но и сбалансированным с точки зрения соблюдения интересов государства, бизнеса и граждан, потребуется больше времени, чем три года.

 

— Какие меры могут, с Вашей точки зрения стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— Здесь все достаточно просто. Для застройщиков, это, прежде всего, низкая стоимость привлеченных кредитных ресурсов. Для граждан — более доступная стоимость жилья.

 

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? Тот же Алексей Круковский считает, что  если проект плохо продается, никакая величина собственных средств в 30—40%, как полагают некоторые эксперты,  его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Полностью поддерживаю коллегу в этом вопросе.

 

— Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Если заимствование осуществляется у материнской компании, то данные средства, на мой взгляд, могут быть отнесены к собственным — поскольку в данном случае перераспределение средств идет в рамках одного бизнеса. Но если это денежные средства от сторонних структур — тогда данные вложения должны квалифицироваться как заемные, а не собственные.

 

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Себестоимость ресурсов для кредитных организаций формируется не только в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ. Есть еще расходы, которые несет кредитор при обслуживании выданного кредита. В настоящее время, размер этих расходов для кредитора достигает около 4% от суммы выдаваемого кредита. Добавьте сюда размер ставки, под которую банк привлекает деньги, и получите конечную ставку.

В целом сегодня кредит для предприятия строительной отрасли обходится не менее чем в 14—16% годовых.

 

— Да, примерно такие же цифры (14—15% и выше) порталу ЕРЗ назвал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. А кто, кроме Сбербанка, в настоящее время кредитует застройщиков?

— К процессу кредитования строительной отрасли сейчас подключились такие банки, как Газпромбанк и «Российский капитал».

Фото: www. stroyto.yusite.ru  

— Готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время, Вы согласны с этим?

— Да, конечно, на это нужно время. Однако сегодня специалисты настолько быстро меняют квалификацию и профориентацию, что до массового запуска этого инструмента данный пробел, я уверена, будет ликвидирован.

 

— Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и представить в дорожной карте и другие варианты финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Российской экономике, на мой взгляд, явно не хватает мобильности. Поэтому новые схемы, к сожалению, еще долгое время будут проходить адаптацию к применению. А население, которое стало свидетелем неоднократного обрушения финансовой системы, еще долгое время будет с осторожностью относиться ко всем новым алгоритмам решения жилищного вопроса.

— Ирина Николаевна, спасибо за краткие, но емкие ответы на вопросы портала ЕРЗ. Дальнейших успехов компании «ЮгСтройИмпериал» в девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.s0.rbk.ru

 

 

 

Другие публикации по теме:

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

+

Анатолий Аксаков (Госдума): Массовая льготная ипотека в России закончится 30 июня

Об этом председатель Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ заявил в пресс-центре «Парламентской газеты» на «Финансовых средах».

 

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

 

Анатолий Аксаков (на фото ниже) убежден, что льготную ипотеку под 8% годовых продлевать нельзя, поскольку она создала диспропорции на рынке, взвинтила стоимость жилья и кредитов.

 

Фото: rspp.ru

 

Разница между ценой квартир на первичном и на вторичном рынках составляет сегодня более 42%, хотя до введения льготной программы, напомнил он, было всего 10%.

По мнению парламентария, развитие массового жилищного кредитования на рыночных условиях приведет к снижению стоимости 1 кв. м и устранению диспропорции между новостройками и готовым жильем.

 

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

 

Глава комитета нижней палаты также считает правильным продление «Семейной ипотеки» до 2030 года, поскольку, помимо прочего, она стимулирует в стране рождаемость.

Благодаря этой программе, подчеркнул Анатолий Аксаков, уже сотни тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты советуют не откладывать решение взять ипотеку

Эльвира Набиуллина: Банк России против льготной ипотеки на новостройки, но поддерживает адресные программы

Банки ждут снижения объема ипотечных сделок на 30% — 40%

Виталий Мутко: Объемы выдачи ипотеки по итогам года могут снизиться на 40%, а с 2026-го можно ожидать сокращения стройки

По предложению Минфина лимиты по льготной ипотеке будут увеличены

Эксперты: вырос интерес россиян к семейной ипотеке

Эксперты: что такое «ипотечный маневр» и стоит ли его бояться

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Виталий Мутко и девелоперы оценили продление «Семейной ипотеки»

Эксперты: в 2024 году выдачи ипотеки упадут на треть, а рыночные ставки по ней могут снизиться на 4%