Подробности — в комментарии порталу ЕРЗ топ-менеджера «Группы ЛСР» Юрия Ильина.

Фото: www.vseojkh.ru

В городе на Неве лидер прежний — ЛСР

10 млрд руб. за первое полугодие 2017 года — столько потратили застройщики северной столицы на пополнение своих земельных банков. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года общий объем сделок по купли-продаже земли в Санкт-Петербурге вырос на 10%.

Фото:www.static.videocore.tv

Львиная доля сделок относится к участкам под жилищную застройку: по данным Colliers International, они составляют 87% суммарного объема инвестиций в данном сегменте. По мнению экспертов рынка недвижимости, изменения в законодательство о долевом строительстве, вступившие в силу летом нынешнего года, еще больше активизируют этот процесс.

Согласно обзору рынка инвестиций в Санкт-Петербурге за первое полугодие 2017 года, подготовленному Colliers International, земельные банки пополнили такие компании, как «Группа ЛСР», Setl Group, холдинг RBI, Seven Suns Development, ГК «Мегалит», «Полис Групп», «Аквилон Инвест», EKE Group и др.

Самые крупные приобретения на рынке земельных участков, как и в прошлом году, сделала «Группа ЛСР». В частности, компания пробрела 34 га на намывных территориях Васильевского острова, которые ранее планировала застраивать турецкая Renaissance Development.

Из первых уст

Политику компании в данном сегменте рынка для портала ЕРЗ прокомментировал управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий ИЛЬИН (на фото):

 — Какие еще приобретения сделала или планирует сделать Группа ЛСР в регионах своего присутствия?

 — Менее чем год «Группа ЛСР» пополнила свой земельный банк участками практически во всех регионах присутствия компании. Так, в начале года мы объявили о покупке более 13 га земли  на Петровском острове в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Здесь компания намерена построить жилые комплексы премиум- и бизнес-класса. К строительству одного из них — элитного жилого комплекса Neva Haus — «Группа ЛСР» уже приступила.

На участке между реками Малая Невка и Ждановка и Петровским проспектом появятся 8 домов не выше 9-ти этажей, рассчитанных на 896 квартир. Благодаря тщательно проработанным архитектурным решениям и окружению, все квартиры комплекса — видовые. В зависимости от конкретного расположения дома из окон квартир открываются виды на воду, Крестовский остров, сад Дома ветеранов сцены и парки. Продажи в комплексе начнутся уже этой осенью.

Также недавно «Группа ЛСР»  объявила о еще одном значимом приобретении в Санкт-Петербурге. Компания приобрела земельные участки и права на реализацию инвестиционного проекта на Васильевском острове. Вдоль Финского залива мы планируем построить жилой комплекс высокого класса комфортности. Реализуемая площадь составит около 500 тыс. кв. м жилья. Кроме жилых домов проект предполагает создание благоустроенной пешеходной набережной и большого парка. Конечно, предусмотрена социальная и коммерческая инфраструктура. К самому строительству мы приступим в 2019 году, но говорить о конкретике пока рано.

В Москве мы пополнили свой земельный банк участком площадью 4,23 га на юге столицы (ул. Красного маяка, вл. 26), где построим комплекс комфорт класса. Его площадь составит около 70 тыс. кв. м.

В Екатеринбурге и Свердловской области, в случае, если на рынке появится привлекательный для нас участок, мы будем готовы рассмотреть его приобретение. Пока же наш земельный банк в этом регионе практически сформирован.

На сегодня мы уже осваиваем новые участки в рамках наших самых масштабных проектов. Речь идет о жилых комплексах «Цветной город» и «Цивилизация» в Санкт-Петербурге и нашем флагманском проекте в Москве «ЗИЛАРТ». Это новые комфортные микрорайоны, которые предполагают не только строительство жилых домов, но и создание всей сопутствующей инфраструктуры.

— Какова в целом политика и стратегия компании в «земельном» сегменте?

 — Для нас представляют интерес территории, расположенные в границах города и окруженных районами сложившейся застройки. В приоритете — участки с возможностью обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой в сжатые сроки.

— Как, с Вашей точки зрения, на процесс пополнения земельных банков и приобретения «излишков» земельных участков повлияют недавние поправки в 214-ФЗ?

 — Последние законодательные изменения были достаточно неожиданными для рынка, но существенного влияния на сильных игроков они не окажут. Мы являемся одними из наиболее крупных застройщиков страны, работаем на рынке более 20 лет и развиваемся в трех регионах.

Введенные изменения в 214-ФЗ могут привести к консолидации отрасли: мелкие и средние застройщики, скорее всего, уйдут с рынка. За счет этого свой земельный банк пополнят более крупные игроки. Каких-либо более глобальных потрясений в ближайшей перспективе мы вряд ли увидим, но, полагаю, многие строительные компании пересмотрят свой портфель проектов и сроки их реализации.

ПИК скупает землю в Новой Москве

Как и ЛСР, активно покупает участки еще один лидер российского рынка жилищного строительства — ГК «ПИК». Оба девелопера, несмотря на совокупный убыток в первом полугодии 2017 года в 3,5 млрд руб. (который они называют плановым), не снижают своей активности на «земельном» направлении. 

Так, по данным РБК, ГК «ПИК» приобрела два участка земли в поселке Московский на территории Новой Москвы, прежде принадлежавших компании «Мангазея Девелопмент», входящей в группу «Мангазея». По информации издания, суммарная площадь этих участков — около 164 га (1,64 млн кв. м), на них структура «Мангазеи» планировала возвести около 2 млн кв. м недвижимости.

«Сделка завершена и оплачена, — сказала представитель ГК «ПИК» Татьяна Гулина-Сейранян. — Этот проект на данный момент является крупнейшим проектом ГК «ПИК». По оценке гендиректора компании Key Capital Сергея Камлюка, стоимость земли, приобретенной ПИК, не превышает 9 млрд руб. При этом, по его мнению, ПИК, скорее всего, договорилась о покупке земли не за наличный расчет, а например, в обмен на передачу «Мангазее» части площадей в этом проекте.

До этой сделки самым крупным проектом группы ПИК считался ЖК «Бутово Парк» в поселке Дрожжино Ленинского района Московской области, где площадь жилого района составляет 1,1 млн кв. м. На пяти участках возводится 24 многоэтажных жилых дома максимальной высотой 23 этажа. Их общая площадь — 754,5 тыс. кв. м.

Территория вокруг метро «Саларьево», включая расположенную рядом деревню Румянцево, — это одна из «точек роста» на присоединенных к Москве территориях. Всего в Новой Москве запланировано возведение около 100 млн кв. м недвижимости (на жилье придется 40% этого объема). О том, что вокруг станции метро «Саларьево» будет построен микрорайон на 6 млн кв. м, в сентябре 2015 года сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

По информации РБК, только за первый квартал 2017 года выручка проекта «Саларьево Парк» составила 6 млрд руб. «Неудивительно, что Сергей Гордеев (владелец ГК «ПИК» — Ред.) решил купить дополнительную землю здесь, — указывает Сергей Камлюк. — Он понимает локацию, покупателей, может спрогнозировать спрос». По расчетам эксперта, группе ПИК придется инвестировать в проект около 60–80 млрд руб., а выручка составит 160 млрд руб.

Редакция портала ЕРЗ  благодарит за помощь в подготовке материала пресс-службу «Группы ЛСР»

Другие публикации по теме: 

АИЖК выставило на аукционы около 3 млн кв. м федеральной земли в разных уголках России 

В Хабаровске предлагают участки для строительства многоквартирных домов

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка