Внесенный проект закона направлен на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.

 

Фото: www.gospress.ru

Напомним, что поручения Президента РФ содержали несколько групп задач.

 

Первая группа: совершенствование деятельности контролирующих органов

Согласно законопроекту порядок контроля в сфере долевого строительства будет определяться губернаторами. При этом Правительством РФ будут устанавливаться требования к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.

Руководители органов контроля в сфере долевого строительства будут назначаться и освобождаться губернаторами по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.

Указанные нормы обеспечивают в полном объеме реализацию соответствующей группы поручений Президента. Следует отметить, что авторы законопроекта пошли дальше и предложили внести в закон следующие нормы сверх требований главы государства:

 • контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированному органу;

 • Минстрой России наделяется полномочиями по утверждению формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.

 

Вторая группа: усиление роли Фонда защиты прав дольщиков. Введение возможности отказа в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд

Согласно законопроекту предлагается наделить Фонд полномочиями по осуществлению на постоянной основе контроля соответствия застройщиков установленным к ним требованиям (в статье 3 закона о долевом строительстве) на основании информации, сведений и документов, размещенных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

При этом в отношении застройщиков добавляется требование обязательности соблюдения нормативов финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.

Фонд будет также наделен полномочиями направлять уведомления в Росреестр о выявленном несоответствии застройщика обязательным требованиям. Наличие указанного уведомления является основанием для приостановления регистрации ДДУ.

Законопроектом вводится обязанность органа контроля направлять предписания застройщикам, если нарушения требований выявлены Фондом.

Указанными нормами все поручения Президента РФ, относящиеся к этой группе, закрываются. И здесь авторы законопроекта пошли дальше текста поручений. Если в действующем законе при неисполнении установленных требований застройщику запрещено осуществлять привлечение в строительство средств граждан, то по законопроекту запрет накладывается на привлечение средств всех участников долевого строительства, в том числе юридических лиц.

 

Третья группа: формирование в рамках ЕИСЖС реестра разрешений на строительство многоквартирных домов

Авторы законопроекта предлагают обязать Росреестр и органы госстройнадзора вносить в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство.

В развитие этой нормы предлагается обязать Росреестр и госстройнадзор вносить в ЕИСЖС множество иной информации, необходимой для эффективного функционирования системы.

Кроме того, предлагается увеличить перечень документов, которые застройщик обязан вносить в ЕИСЖС, включив в этот перечень в отношении строящихся им домов:

 • градостроительный план земельного участка;

 • схему планировочной организации земельного участка;

 • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Также застройщик будет обязан вносить в ЕИСЖС:

 • расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;

 • сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.

 

Четвертая группа: усиление ответственности бенефициаров застройщиков

Законопроектом вводится норма о неограниченной ответственности бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.

Проектируемую норму стоит привести полностью: «Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам — участникам долевого строительства».

Фактически в долевом строительстве отменяется один из основополагающих принципов, лежащих в основе понятия о юридическом лице и предпринимательской деятельности, — принцип ограниченной ответственности.

В развитие этой проектируемой нормы предлагается обязать застройщиков размещать сведения о бенефициарах и структуре учредителей в проектной декларации.

 

Пятая группа: защита прав граждан, средства которых привлекались застройщиками по схемам облигаций и ЖСК

Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство законопроектом исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в  случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу предлагаемого закона.

Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу данного законопроекта.

О том, как будут решаться проблемы граждан, средства которых уже привлечены в проблемные дома по схемам ЖСК и жилищных сертификатов, документ умалчивает. В этой части поручение Президента РФ пока что остается открытым.

 

Источник: sozd.parlament.gov.ru

Незакрытые поручения Президента РФ

Остались незакрытыми несколько пунктов поручений Президента РФ.

Пункт о совершенствовании критериев отнесения к числу пострадавших дольщиков будет решаться через приказ Минстроя России. Изменений федерального закона не требуется.

Пункт об усилении ответственности контролирующих органов, как следует из пояснительной записки к представленному документу, будет решаться отдельным законопроектом о внесении изменений в КоАП.

Пункт о поэтапном замещении средств граждан банковским финансированием жилищного строительства (утверждение дорожной карты) будет закрыт актом Правительства РФ.

Остается неопределенной судьба только одного пункта поручения главы государства — о повышении ответственности губернаторов за обеспечение защиты прав граждан — участников долевого строительства.

 

Дополнительные нормы, ужесточающие требования к деятельности застройщика

Законопроект содержит множество дополнительных норм, которые не связаны с исполнением поручений Президента РФ.

Оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке.

Ужесточаются (с трех до пяти лет) сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.

Нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, которые прямо или косвенно (через третьих лиц) владеют долей от 5% в корпоративном юридическом лице (сейчас 25%).

Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.

Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.

Проектная декларация будет заполняться в электронной форме на сайте ЕИСЖС, а не на сайте Минстроя России.

Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС.

Вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС.

Перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца. 

 

Дополнительные нормы, смягчающие требования к деятельности застройщика

Застройщику разрешили иметь нецелевые обязательства сверх лимита 1%, но только в части исполнения гарантийных обязательств по сданным домам.

Появилась возможность смены уполномоченного банка и соответствующий механизм.

Появилась возможность снятия запрета на регистрацию ДДУ при устранении застройщиком допущенных нарушений.

Отменена обязанность ведения официального сайта. Все сведения застройщик будет размещать в ЕИСЖС.

Прибыль от проекта разрешается размораживать после регистрации права собственности первого дольщика.

При работе по схеме счетов эскроу будет отменена необходимость выполнять требования:

 • о наличии положительного заключения экспертизы;

 • о размере собственных средств застройщика (не менее чем 10% от стоимости строительства);

 • о наличии лимита денежных средств на банковском счете застройщика;

 • о запрете наличия обязательства по кредитам, займам, ссудам; по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, не связанных с привлечением денежных средств; наличия выпуска или выдачи ценных бумаг;

 • о запрете использования имущества, принадлежащего застройщику, для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц.

 

Сроки принятия законопроекта и вступления в силу

В поручении Президента РФ установлен срок для внесения изменений в законодательство — 15 декабря 2017 года. Это означает, что законопроект будет идти по сверхускоренной процедуре. Можно не сомневаться, что до конца года он будет принят и подписан Президентом.

Законопроект внесен Председателем Госдумы, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов. При таком составе авторов вероятность внесения каких-либо поправок в проект документа также выглядит маловероятной.

 

Источник: sozd.parlament.gov.ru

Законопроект вступит в силу с даты его опубликования. Нормы, обязывающие вносить данные в ЕИСЖС, вступят в силу через месяц после опубликования закона. Нормы, обязывающие Фонд, застройщиков и органы контроля взаимодействовать между собой через ЕИСЖС, вступят в силу 1 июля 2018 года.

           

 

               

 

 

Другие публикации по теме:

По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков

Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря

Депутат Николаев направил в Минстрой предложения по совершенствованию критериев «проблемности» долевого строительства жилья

72% региональных органов контроля за долевым строительством могут быть реформированы

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Губернаторы лично ответят за ввод и качество жилья, достройку объектов и использование земли

Первые застройщики уже перечислили взносы в Фонд защиты дольщиков

Минстрой России меняет нормативы финансовой устойчивости застройщика

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система для дольщиков

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов премиум-класса Москвы в старых границах составила 785 210 руб. (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год). Зарегистрировано 6 242 сделки ДДУ, что на 33% больше, чем в 2023 году, подвели итоги минувшего года аналитики компании «Метриум».

  

Фото: lavrushinskiy.ru

 

В 2024 году на столичном рынке недвижимости в реализации находилось 62 проекта премиум-класса (+5 за год) с квартирами и апартаментами.

Общий объем предложения к концу анализируемого периода составил 6 871 лот (-3,4% за месяц, +5,2% за квартал, +36% за год). Из них 6 439 лота приходится на квартиры (+46,1% за год), 432 — на апартаменты (-33% за год).

 

Динамика объема предложения на первичном рынке премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Вывод 11 новых проектов с квартирами на рынок сопоставим с 2023 годом.

По объему предложения в 2024 году лидирует ЗАО (1,3 тыс. шт., +76% за год), далее следуют ЦАО (1,2 тыс. шт., +3% за год) и СЗАО (1, 2 тыс. шт., +138%).

Динамика цены 1 кв. м наиболее существенна изменилась в сторону повышения в ЦАО (+34%, до 1,07 млн руб.). Рост цены здесь эксперты объясняют изменениями в структуре экспозиции.

 

Структура предложения квартир и апартаментов премиум-класса Москвы по округам, кол-во лотов, средневзвешенная цена кв. м и динамика за год

Источник: Метриум

   

Больше всего лотов в экспозиции представлено в корпусах на этапе монтажа этажей. За год аналитики отмечают сокращение показателя на 11 п. п., до 37,3%.

Выросла доля предложения на котловане (+6,6 п. п., до 29,5%), на этапе отделки (+1,5 п. п., до 23,4%) и в сданных корпусах (+2,8 п. п., до 9,9%).

  

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

По типологии преобладают квартиры и апартаменты с двумя спальнями (34,9%, +0,6 п. п. за год). За год здесь не произошло значительных изменений.

 

Структура предложения квартир и апартаментов премиум-класса по комнатности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Выросла популярность черновой отделки (66,6%, +16 п. п. за год). Объем предложения с чистовой отделкой и с отделкой white box за год практически не изменился, но их доля сократилась за счет роста предложения без отделки.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Тем не менее коммерческий директор Optima Development (девелопер ЖК Прайм Парк) Дмитрий Голев (на фото) самым востребованным в 2024 году форматом отделки в премиум-классе считает white box.

По его словам, эта опция позволяет индивидуализировать интерьеры, упрощает проведение ремонта, избавляет от необходимости выполнения самых сложных, шумных, энергозатратных работ.

Кроме того, предчистовая отделка от застройщика помогает клиенту сэкономить, не увеличивая существенно общую стоимость квартиры.

«Доля квартир с отделкой white box за год сократилась в два раза, — признал эксперт. — Но дефицит предложения связан именно с востребованностью формата».

 

Структура предложения премиум-класса по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Эксперты также подсчитали, что за год доля предложения квартир и апартаментов стоимостью до 40 млн руб. сократилась на 7 п. п., до 41%. А стоимость до 20 млн руб. — это всего 3% предложения премиум-класса.

 

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости премиум-класса по площадям и
бюджетам, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 785 210 руб. (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год).

При этом в квартирах она достигла 781 510 руб. (+5,6% за месяц, +4,6%% за квартал, +21,4% за год), в апартаментах — 835 120 руб. (-0,3% за месяц, +8,5% за квартал, +16% за год).

 

Средневзвешенная цена предложения премиум-класса по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

 

Самые доступные апартаменты премиум-класса в декабре 2024 года находились в ЖК Deco Residence (ЮАО) — 24 кв. м за 13,7 млн руб.; ЖК Verdi (САО) — 37,8 кв. м, 18,9 млн руб.; ЖК GloraX Premium Белорусская (САО) — 31,4 кв. м, 21,5 млн руб.

Наиболее доступные квартиры этого класса в конце 2024 года выявлены в ЖК TATE (СВАО) — 29,6 кв. м, 13,9 млн руб.; ЖК MOD (СВАО) — 27,8 кв. м за 14,1 млн руб.; ЖК JOIS (СЗАО) — 22,6 кв. м,15,7 млн руб.

 

Кол-во сделок по ДДУ физических лиц на первичном рынке премиум-класса по месяцам, шт.,
без уступок и оптовых сделок по дате регистрации

Источник: Метриум

 

По итогам 2024 года на рынке новостроек премиум-класса зарегистрировано 6 242 сделки ДДУ (+33% к показателю 2023 года), а минимальный спрос в 2024 году отмечался в I квартале (1 355 ДДУ за квартал).

 

Кол-во сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

IV квартал продемонстрировал рост спроса на 20,6% к предыдущему кварталу, до 1 742 ДДУ, что сопоставимо с IV кварталом 2023 года.

 

Кол-во сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по годам, шт.

Источник: Метриум

 

Доля сделок с ипотекой в IV квартале 2024 года упала до 19% (-11 п. п. за квартал, -32 п. п. за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в СВАО — в находящихся в числе лидеров ЖК MOD (350 ДДУ), ЖК PRIDE (265 ДДУ) и ЖК TATE (249 ДДУ).

В прошедшем году был дан старт 11 новостройкам премиум-класса, что обусловило рост предложения на 36% (6,9 тыс. лотов). Вырос и уровень спроса — до 6 242 ДДУ (+33% за год).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил расширение географии новостроек премиум-класса: впервые в истории ЗАО опередил ЦАО по объему предложения.

«В сравнении с более низкобюджетными сегментами спрос на новостройки премиум-класса практически не подвержен изменениям в условиях по ипотеке, — подчеркнул эксперт и добавил: — Однако сейчас повышенная ключевая ставка может стимулировать потенциальных покупателей выбирать вклады и откладывать покупку недвижимости на более поздний срок».

Тем не менее, по его словам, большинство покупателей недвижимости в сегменте премиум-класса «предпочитают вкладываться в ликвидные недвижимые активы».

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2024 году продажи квартир бизнес-класса в «старой» Москве выросли на 7%, премиум-класса — более чем на 70%

Эксперты: в декабре на рынке новостроек столичного региона упали продажи, снизились цены и доля сделок с ипотекой

Эксперты определили самые продаваемые столичные новостройки класса «премиум»

Эксперты: новостройки в старых границах Москвы за год подорожали в среднем на треть

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Эксперты: во втором квартале продажи столичных квартир премиум-класса вышли на рекордные значения

На столичном рынке жилья премиум-класса эксперты отметили рост объема предложения и снижение спроса

Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум