Минстрой предложил допускать застройщиков к работам на площадке до оформления документов: комментарий специалиста
Время, которое уходит на оформление разрешительной документации, девелоперы смогут использовать для подготовки стройплощадки, сократив тем самым срок строительства на несколько месяцев.
Фото: www.fashnstroigrad.com
Поправки в Градостроительный кодекс, подготовленные Минстроем, как пишут «Известия», вводят новое понятие: «комплекс работ подготовительного периода строительства, реконструкции».
В соответствии с идеей авторов поправок, такие работы можно будет начинать еще до получения разрешения на строительство. За счет этого застройщики смогут существенно сократить время возведения или ремонта здания. Также появится возможность для более тщательного отбора подрядчиков.
Чтобы начать подготовительные работы, надо будет получить отдельное разрешение на ведение подготовительных работ. Для этого нужно представить проектную документацию, которая затем пройдет госэкспертизу (максимальный срок, предусмотренный для этой процедуры, составляет 20 дней).
Если в течение года разрешение на основное строительство так и не выдадут, заказчик будет обязан привести земельный участок «в пригодное для использования состояние» и восстановить «нарушенное состояние окружающей среды».
По мнению юриста правового департамента HEADS Consulting Константина Ханина, к подготовительным работам можно будет отнести:
- строительство подъездных дорог;
- устройство основных инженерных сетей;
- создание строительной инфраструктуры, в том числе сооружение временных зданий;
- расчистку территории;
- установку инвентарных зданий, ограждений и освещения строительной площадки;
- подготовку площадок для складирования строительных материалов,
- устройство мест для курения, щитов с первичными средствами пожаротушения;
- установку башенного крана.
«Теперь время ожидания получения разрешения на строительство будет потрачено на подготовительные работы, — поясняет эксперт. — Строительная организация сможет выиграть от этого и ускорить свои темпы», — резюмирует Константин Ханин.
С ним согласен и гендиректор Экспертной инжиниринговой компании Сергей Должников. «Мобилизация и подготовительные работы в среднем могут занимать от двух до четырех месяцев в зависимости от типа работ — достаточно серьезный срок», — полагает специалист. — Можно использовать это дополнительное время, чтобы спланировать все, провести экспертизу, тщательно организовать работы».
Причем, время, которое уходит на получение всех согласований, можно будет использовать без спешки, как это нередко бывает сегодня, когда всё торопятся сделать в последний момент, отметил Сергей Должников. При этом он уверен, что предусмотренного по новому закону срока в один год, за который надо успеть получить разрешение на строительство, вполне достаточно при условии, что застройщик обладает должной квалификацией.
Значение предлагаемых Минстроем изменений трудно переоценить. Нововведения помогут улучшить позицию в рейтинге Всемирного банка Doing Business по пункту «разрешение на строительство», где Россия занимает пока 115-е место (31октября будет объявлен новый рейтинг —Ред.).
А что о новых правилах думают сами застройщики? По просьбе портала ЕРЗ подготовленные Минстроем нововведения прокомментировал заместитель генерального директора Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Александр САВОСТЬЯНОВ (на фото).
«Мы предварительно изучили предлагаемые Минстроем поправки, и готовы по ним работать. Считаем, что они способны ускорить строительный процесс — по крайней мере, в его начальной стадии. Появляется возможность начать определенные виды работ до получения пакета разрешительной документации на основной строительный процесс. Тем самым подготовительные работы выносятся за рамки получения необходимых разрешений.
Однако стройка, как известно, стройке рознь, и подготовительные этапы везде проходят по-разному и имеют свои нюансы, которые нужно учитывать. Порой приходится первоначально готовить площадку с необходимыми коммуникациями. Если речь идет о развитии застроенной территории, особенно внутри крупных городов, то там площадки имеют определенные обременения: в частности, требуется переносить существующие строения и пр., поэтому подготовительный этап здесь может продлиться достаточно долго.
Предлагаемые Минстроем поправки отчасти облегчают нам, застройщикам, процесс строительства. У нас появляется время, чтобы глубже все проанализировать, более тщательно подготовиться к строительству, и начать возведение объекта, уже хорошо представляя все возможные риски, которые могут возникнуть на данной площадке.
Но здесь надо понимать, как будет выстроен сам процесс. Многое зависит от того, насколько быстро и необременительно можно будет получить разрешительные документы на подготовительные работы.
У нас нет сомнений, что Минстрой, предлагая данные поправки, хочет блага для строителей. Весь вопрос в том, как будет выстроен механизм и организован процесс реализации предлагаемых нововведений. Это очень важно. Здесь все должно быть прозрачно и понятно для нас, застройщиков, чтобы потом обошлось без неожиданных подводных камней», — резюмировал топ-менеджер девелоперской компании.
Митинги обманутых дольщиков: первая половина октября 2017 г.
Портал ЕРЗ продолжает освещать акции протеста членов инициативных групп проблемных ЖК. Во второй половине октября митинги обманутых дольщиков прошли в Москве, Подмосковье, Уфе, Санкт-Петербурге, Владивостоке и Кирове. В общей сложности в акциях протеста приняло участие около 750 человек.
В Москве у здания мэрии полиция задержала семерых участников одиночных пикетов обманутых дольщиков ЖК «Терлецкий Парк». Об этом на горячую линию сообщил участник акции.
По словам одного из задержанных, они стояли в пикетах через 50 метров друг от друга. «К нам подъехала машина полиции, сфотографировала нас, наши плакаты», — рассказал он. Затем семерых участников акции отвезли в ОВД «Тверской», где на них начали составлять протоколы.
«Подъехали забрали в участок под предлогом проведения разъяснительной работы, но в итоге оформили протокол и направили в суд, — рассказал порталу ЕРЗ один из обманутых дольщиков ЖК «Терлецкий парк» Андрей Труфакин.
О жилом комплексе сам Андрей узнал из интернета и наружной рекламы: «Рекламой для нашего ЖК занималась компания НДВ. Все было выполнено грамотно: организаторы рекламной кампании сумели скрыть все проблемы застройщика и, можно сказать, «впарили» людям проблемный объект».
Дом по ул. Новогиреевской, 5 начал строится по программе жилья для военного за счет привлеченных средств дольщиков. Квартиры продавали по переуступке ДДУ в рамках 214-ФЗ. При этом рекламная компания НДВ говорила, что объект находится под личным контролем мэра Сергея Собянина, сообщил Андрей. К слову, раньше жилой комплекс носил другое название — «Московские окна», а позже его переименовали в «Терлецкий парк».
С 2012 года застройщика обанкротили. Обманутыми оказались более 600 человек. Все квартиры в доме проданы, но достраивать его не на что.
Участники долевого строительства обращались во все органы, вплоть до Президента России. «Один раз у одного из дольщиков даже получилось дозвониться до Дмитрия Медведева, — поделился с ЕРЗ Андрей Труфакин, — Но, увы: воз и ныне там…».
Дольщики ЖК «Терлецкий парк» участвуют во всех разрешенных митингах, уже почти два года устраивают одиночные пикеты возле мэрии и департамента строительства Москвы. Но пока и это не особо помогает.
На месте затянувшейся стройки планировалось возмести два корпуса и детский сад. Московские власти обещаюсь достроить объект с 2008 года. Большая часть стройки застряла на стадии котлована. На месте планируемого ЖК образовался пруд, где плавают утки-мандаринки. «Мы будем там уток разводить или дом достраивать?!», — возмущаются дольщики.
Уголовное дело в отношении прежнего застройщика АО «Глобинвестстрой» заведено в 2012 году, а его генеральный директор Михаил Михалев в настоящее время находится под домашним арестом.
Согласно официальной информации Минстроя РФ, строительство объекта силами нового застройщика будет осуществлено к III кварталу 2018-го — IV кварталу 2019 года, после чего объект обещают ввести в эксплуатацию. Финансирование строительства планируется осуществлять за счет собственных средств дольщиков, а также привлеченных средств нового застройщика.
Уфимские дольщики готовятся к голодовке: строительство проблемного высотного дома никак не подойдет к концу. Срок сдачи объекта неоднократно переносился — с 2014 на 2016 год, но дом так и не сдан до сих пор.
Заказчиком строительства многоквартирного дома на территории Богородско-Уфимского храма РПЦ выступила Уфимская епархия, наняв для строительства объекта АО «Строитель». Но в момент, когда дом уже был полностью построен и отделан с первого по десятый этаж, в отношении застройщика запустили процедуру банкротства: в декабре 2016 года была введена процедура внешнего управления.
Процедуру контролируют структуры, близкие к акционерам «Строителя», в том числе к президенту Торгово-промышленной палаты республики Азату Фазлыеву, рассказала «Коммерсанту» представитель инициативной группы дольщиков Татьяна Леонтьева.
По ее словам, дом находится на завершающем этапе строительства: осталось выполнить фасадные и отделочные работы. Однако даже эти «последние штрихи» не выполняются уже год. Участников долевого строительства проинформировали, что для завершения строительства необходимо порядка 50 млн руб. Застройщик найти этой суммы не может.
Граждане обращались с жалобами на девелопера к главе региона Рустэму Хамитову, ходили на прием к руководителю администрации главы республики Владимиру Нагорному, но пока ничего не изменилось. Дольщики включились в реестр кредиторов застройщика. Кроме того, их постепенно вносят в реестр дольщиков проблемных домов Госкомстроя республики.
Напомним, что, как недавно сообщал портал ЕРЗ, в Башкортостане обманутыми дольщиками займется специальный оператор. Пострадавшим участникам долевого строительства будут выделять квартиры в домах, построенных в рамках масштабных инвестиционных проектов. Земля под реализацию таких проектов будет выделяться без торгов, а застройщик-инвестор, в свою очередь, будет отдавать в пользу обманутых дольщиков не менее 10% от общей жилой площади домов, построенных на предоставленном участке.
На начало октября проблемный дом на ул. Ферина, 15/1 в реестр проблемных объектов региона, опубликованный на сайте Минстроя, включен не был.
В Василеостровском районе Санкт-Петербурга на акции протеста собрались обманутые дольщики, требующие достроить их проблемный объект.
Участники ДДУ начали приобретать квартиры в комплексе в 2012 году, а к 2013-му объект обещали достроить. Сроки сдачи неоднократно переносились.
Присутствовавший на акции протеста депутат городского Законодательного собрания Алексей Ковалев отметил, что весной 2017 года в достройке объекта, вроде бы, наметился прорыв: была открыта первая мостовая переправа на намыв, активизировались работы по подключению комплекса к сетям, однако уже летом все опять стихло.
Сами митингующие ожидали увидеть на акции заместителя председателя городского комитета по строительству Евгения Барановского, однако он на митинг не пришел.
На сентябрь-октябрь этого года было запланировано совещание по проблемному ЖК в Смольном. Дольщики ждали этого события с нетерпением, но пока оно так и не состоялось.
Алексей Ковалев заметил, что согласно последним заверениям застройщика, жилой комплекс должны ввести в эксплуатацию до ноября нынешнего года. В связи с этим необходимо добиться нового выездного совещания на стройплощадке с участием вице-губернатора Петербурга Игоря Албина, резюмировал депутат. Дольщики поддержали эту идею.
Возле Дома молодежи во Владивостоке собрались обманутые дольщики со всего Приморья. Участники долевого строительства дома на Кипарисовой, 26 в столице края пришли на акцию протеста с шариками и плакатами. Лозунги «Власти города и края, вы делаете из нас бомжей!» и «Достройте долгострой на Кипарисовой!» были обращены к врио губернатора Андрею Тарасенко, от которого граждане надеются получить обратную реакцию.
«Андрей Владимирович, пожалуйста, обратите на нас внимание! Пригласите нас к себе на встречу! — попросила на митинге нового главу края дольщица Светлана Катрук и добавила: —Нам важно ваше личное мнение, нам важно знать, будет ли решаться наша проблема. Или мы вот так еще годами будем стоять со всеми этими плакатами, которые позорят нашу страну?».
Дом на Кипарисовой, 26 начали возводить еще в 2006 году. Планировалось построить 10 этажей, однако сейчас их уже 19. Дольщики ожидают своих квартир с 2009 года. Хотя фактически граждан назвать дольщиками нельзя: Светлана рассказала, что договоры долевого строительства не были зарегистрированы должным образом по вине застройщика.
После экспертизы дом на Кипарисовой, 26 признали частично работоспособным. Но фундамент уже начинает разрушаться, и если продолжать возведение объекта, по мнению экспертов, здание станет аварийным: в фундаменте появились трещины, а лестницы конструкции деформированы.
В 2015 году Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края приостановила все работы на объекте. Здание было включено в список проблемных объектов, а в отношении компании введена процедура банкротства.
Годом позже уголовное дело в отношении застройщика было передано в суд. Рассмотрение дела продолжается.
На митинге, который прошел на центральном стадионе г. Одинцово, дольщики проблемного малоэтажного долгостроя приняли обращения, адресованные Президенту Владимиру Путину, генпрокурору Юрию Чайке, губернатору Московской области Андрею Воробьеву и главе Минстроя Михаилу Меню.
Ранее дольщики «Валь д’Эмероля» уже создали в Сети петицию за отставку главы Одинцовского района Андрея Иванова. Кроме того, в сентябре обманутые граждане провели два автопробега по Минскому шоссе.
Дольщица Марина Демьянова покупала квартиру напрямую через застройщика. Строительство объекта началось еще в 2011—2012 годах, а квартир дольщики ЖК ждут по сей день, рассказала он порталу ЕРЗ. И хотя с застройщиком постоянно судятся на предмет несостоятельности, ему пока удавалось избежать банкротства, добавляет Марина.
В плане ЖК «Изумрудная долина» значилось строительство около 95 3—4-этажных домов в д. Солманово Одинцовского района. Дома «Ипотечная компания М-6» должна была сдать в декабре 2013 гоода. Однако к осени 2015-го застройщик сумел ввести в эксплуатацию только шесть корпусов. В январе прошлого года работы по возведению еще 34 домов прекратились. Таким образом, к возведению большинства зданий компания даже не приступила. Между тем свои квартиры ждут 870 дольщиков.
Надо отметить, что шесть упомянутых домов введены в эксплуатацию с временной канализацией, из-за чего на территории, по словам Марины, образовалось настоящее болото, которое уже начало загрязнять ближайший водоем.
Дольщики обращались во все структуры, однако по результата нет. По словам самих граждан, они продолжат проводить акции протеста в ответ на бездействие властей и нежелание местных правоохранительных органов привлечь генерального директора «Ипотечной компании М-6» к уголовной ответственности за хищение около 1 млрд руб.
Терпение дольщиков уже на пределе. В группе ВКонтакте участники долевого строительства этого ЖК пытаются сплотиться: «Нужны люди, которые уже устали ждать своих квартир. Предлагаю заселиться в наши недостроенные дома, — пишет один из активистов. —
Если мы не будем действовать, наших квартир мы не дождемся!!!».
Согласно официальной информации, опубликованной на сайте Минстроя, данный объект собираются исключить из перечня проблемных к I кварталу 2018 года. К этому же периоду строительство жилого комплекса должны возобновить.
У здания администрации обманутые дольщики ЖК «Слобода «Новое Сергеево»» устроили акцию протеста. Своим выступлением граждане призвали властей устроить круглый стол, чтобы обсудить все проблемы долгостроя.
Надо отметить, что дольщики этого жилого комплекса устраивают пикеты не в первый раз: портал ЕРЗ уже сообщал об их августовском митинге.
Напомним, что ЖК «Слобода «Новое Сергеево» планировали ввести в эксплуатацию во II квартале 2017 года. Однако сроки перенесли, а из 125 квартир сдали только 36. Некоторые из домов, которые должны были достроить ко II кварталу 2016 года, до сих пор стоят без фундамента.
В отношении застройщика ЖК «Слобода «Новое Сергеево» Валерия Лагунова (на фото) следственным подразделением УМВД России по Кировской области возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями, повлекшее причинение существенного вреда интересам организации). У девелопера выявили факт нецелевого использования денежных средств в размере 10 млн руб.
Фото: www.vk.com/sloboda_novoe_sergeevo
Однако в официальной дорожной карте региона по решению проблем пострадавших участников долевого строительства данный ЖК не значится.
Дольщики ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Марьино Град», о проблемах которых минувшим летом уже не раз писал портал ЕРЗ, буквально штурмом брали Москомстройинвест, рассказал корреспонденту ЕРЗ дольщик Игорь Ассанов. Люди требовали личной встречи с руководителем Комитета Константином Тимофеевым. Однако чиновник к дольщикам так и не вышел, прислав своего заместителя Александра Гончарова, который пообещал возобновить стройку через месяц.
Напомним, что новый инвестор комплекса, компания Capital Group, отказалась выводить рабочих на объекты, поскольку так и не решилась основная проблема: не снят арест с земельного участка.
«Люди так и будут страдать, не дождавшись квартир, платить ипотеку за воздух и жить в съемном жилье годами, если не десятилетиями, — сетует дольщик Игорь Ассанов. — Нас обманул застройщик Михаил Оглоблин (на фото), но, прежде всего, к нам по-хамски отнеслось само государство, буквально выбросив своих граждан на обочину жизни, — добавляет он.
Фото: www.compromat.ws
Первоначально застройщик организовывал продажи напрямую, либо через аффилированные близкие фирмы (в частности, через ООО «РАСТ»), в дальнейшем привлек посредников: известные компании «Метриум», «Бест-Новострой» и МИЭЛЬ. Кроме того, свою долю по договорам уступки реализовывал соинвестор ЗАО «АСН-Инвест». В настоящее время продажи официально не ведутся: как уже отмечалось, на землю наложен арест.
Квартиры в жилом комплексе «Спортивный квартал» продавали по договорам ДДУ в строгом соответствии с ФЗ-214. Поскольку проект стартовал до 2014 года, страхование ответственности застройщика не производилось.
Срок сдачи объекта изначально был запланирован на 31 декабря 2015 года.
На сегодня количество проданных квартир составляет 1 807 — это свыше 88% от их общего числа (2 050). Площадь реализованных квартир — 71439 кв. метров, или 86%. Себестоимость проекта, согласно проектной декларации, составляет 4 млрд 973 млн руб., из них 70% финансируется ПАО Сбербанк (3 млрд 481 млн 100 тыс. руб.), денежные средства участников долевого строительства не превышают 14,7% (чуть более 731 млн руб.), а собственные средства застройщика — 15,3 % (порядка 760 млн руб.)
Кредитная линия закрыта банком в одностороннем порядке. Готовность объекта по данным прокуратуры Москвы — 85%. Готовность корпусов с 1-го по 5-й и с 7-го по 10-й — 90%, корпуса 6 — 60%, корпусов №№11—15 — 40%.
ЖК «Спортивный квартал» до сих пор не подключен к водоснабжению и отоплению, нет постоянного электричества, отсутствует уличное освещение, до конца не проведена дорожная сеть и не выполнено благоустройство.
Согласно официальному письму Мосгосстройнадзора, «на данном объекте не завершены строительно-монтажные работы по окраске фасада, установке оконных блоков, остеклению балконов и лоджий, установке квартирных дверей, отделочным работам в местах общего пользования, монтажу лифтового оборудования и внутренних инженерных систем. Работы ведутся крайне низкими темпами».
Счета застройщика ООО «СтройПлюс» арестованы, сам он находится в предбанкротном состоянии.
Застройщик и фактический хозяин бизнеса Михаил Оглоблин всячески препятствует возобновлению строительства и передаче объекта уже найденному инвестору Capital Group, отказываясь снять арест с земельного участка и не желая подписывать с инвестором необходимые юридические документы. При этом, по словам дольщиков, возводить объект своими силами г-н Оглоблин также не желает и не способен.
Дольщики взаимодействовали с чиновниками московского правительства, лично министром строительства России Михаилом Менем и передавали свои обращения депутатам Госдумы и Мосгордумы. Однако найти правовой механизм решения проблемы затруднительно даже на таком уровне власти.
Проблема дольщиков все еще не решена и строительство пока не возобновилось, однако Минстрой на своем сайте сообщает, что в октябре возведение ЖК продолжится.
Более того, к январю 2018 года строительство объектов 1-й очереди (корп.1, 2, 6) будет завершено, квартиры сдадут в эксплуатацию. Ну а ключи от квартир 2-й и 3-й очередей (корп. 3, 4, 5, 7, 815) дольщики должны получить уже во II квартале 2018 года.
Фото: www.vk.com/sportivnikvartal
Москва, 21 октября
ЖК «Царицыно». Застройщик — МКХ. Количество участников — 200 человек.
На последнем заседании в Правительстве Москвы с участием рабочей группы дольщиков ЖК «Царицыно», о проблемах которых неоднократно писал портал ЕРЗ, прозвучала дата вывода строителей на объект: уже в минувшую субботу строительство домов должны были возобновить.
Однако в связи с тем, что строители так и не вышли на стройку, обманутые дольщики собрались на территории жилого комплекса. Вскоре на доме появился баннер «Достройте наши дома без банкротства». Через 20 минут его сняла полиция.
Фото дольщиков ЖК «Царицино»
Пока правоохранители общалась с дольщиками возле соседнего дома, на прежнем месте появился баннер «Устали быть бездомными». Через 20 минут и он был снят. Немногим позже поступила информация, что обманутые дольщики ЖК «Царицыно» заселились и забаррикадировались в доме №11.
«Нам негде жить», — говорили уставшие от беспросветной борьбы дольщики, со слезами на глазах рассказала порталу ЕРЗ дольщица Елена. Спустя некоторое время полиция вывела протестантов с объекта, при этом двух человек повели в автозак. Одной из девушек стало плохо, и ей пришлось вызвать скорую помощь.
Акция протеста продлилась 4 часа, за это время в ней приняли участия порядка 200 человек.
Дольщики призывают как можно быстрее возобновить строительство долгостроя, а также оперативно решить вопрос с передачей стройки другому застройщику.
«Для этого, — делится дольщица, — владелец компании-застройщика Игорь Пинкевич, который в данное время находится под арестом, должен подписать добровольный отказ от стройки. Предполагается, что комплекс достроят ООО «СК "Стратегия"» вместе Промсвязьбанком, который является кредитором строительства,
Портал ЕРЗ уже сообщал о том, что Минстрой России датирует срок завершения строительства этого жилого комплекса 2021-м годом.
