Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Москва уже внедряет КРТ. Новосибирск — присматривается (интервью с застройщиком)

Чтобы повысить интерес застройщиков к КРТ, столичные власти обещают рассмотреть вопрос о предоставлении девелоперам льгот, в частности по аренде земли. А вот в Новосибирске пока нет желающих поучаствовать в этой программе. О причинах нам рассказал глава ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Всего в Москве под комплексное развитие отводится 47 территорий в границах 20 промышленных зон, общая площадь зон, определенных для КРТ, превышает 500 га. Как отмечалось на рабочей группе в Москомстройинвесте с участием представителей исполнительных органов и организаций столичных инвесторов, границы всех территорий определены. В соответствии с ПЗЗ, порядка 50% площадей предлагается отдать под промышленную застройку, 25% — под жилую и 25% — под общественно-деловую.         

Напомним, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы №215-ПП, вступившем в силу с 24.04.2017, комплексное развитие территорий может осуществляться как по инициативе города, так и по инициативе правообладателя участка.

Если инициатором развития территории выступает инвестор (собственник имущественных комплексов в границах соответствующей территории), то он может представить в Правительство Москвы утвержденные проект планировки территории и проектный план межевания, а также соглашение с теми собственниками, которые находятся на смежных участках и готовы участвовать в развитии территории. При этом срок действия права аренды на земельный участок должен составлять не менее 5 лет на дату заключения договора о КРТ.

Также инициатором комплексного развития территории может стать город, даже если сам собственник не планировал проводить редевелопмент. Однако в данном случае выбранная городом территория должна соответствовать определенным параметрам. В частности, не менее 50% этой территории должно быть занято участками, на которых размещаются аварийные и подлежащие сносу или включенные в адресные программы сноса и реконструкции объекты капитального строительства, самовольные постройки, а также здания, которые эксплуатируются не по назначению. После того как город объявил о своем намерении, и информация была размещена в СМИ, у правообладателей участков, которые входят в данную зону, есть 6 месяцев, чтобы разработать необходимую документацию. Если это не происходит, город объявляет торги на комплексное развитие территории.

Горячее обсуждение вызвал вопрос о том, каким способам определять первоначальную сумму торгов. В случае если инициатором КРТ выступает город и территория выставлена на торги, их участники должны внести первоначальный взнос в сумме 2% от цены торгов. Как пояснил представитель ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы», в настоящее время органы власти разрабатывают методику определения начальной цены договора.

Начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталия Лисюкова в целях повышения интереса застройщиков к торгам пообещала рассмотреть вопрос о предоставлении участвующим в КРТ девелоперам льгот, например, по аренде земли.

Как видим, программа КРТ в Белокаменной худо-бедно, но движется поступательно. А как обстоят дела в других городах-миллионниках, например, в Новосибирске? Ведь Новосибирск считается в России лидером по внедрению схожего института — развития застроенных территорий.

По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в столице Западной Сибири вопрос внедрения программ КРТ пока «стоит на паузе». Никто из застройщиков не видел ни одного документа, который можно считать стартовым для проекта, отсутствует и утвержденный список территорий, предлагаемых под комплексное развитие.

 

 

генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский

На вопрос, пытаются ли местные застройщики как-то сами инициировать движение в сторону КРТ, девелопер ответил, что это весьма непросто. Дело в том, что процедура изъятия собственности, находящейся на этих территориях, очень неоднозначна и противоречива. В городе уже есть отрицательный опыт, когда при строительстве Бугринского моста было изъято довольно много собственности на муниципальные нужды, что вылилось для муниципалитета и его подрядчика в колоссальные издержки (финансовые, репутационные и др.), напомнил руководитель «Стрижей». И если такой негативный опыт получен в процессе изъятия собственности для муниципальных нужд (при том, что это достаточно проработанная норма в РФ), то, по мнению девелопера, процедура изъятия в рамках КРТ имеет гораздо более серьезные бреши. Постановление Правительства №577 от 17.052017, которое расшифровывает процедуру изъятия, на его взгляд, весьма спорно. И действия муниципального органа по признанию объектов капстроительства подлежащими сносу, в соответствии с этим документом, стопроцентно оспариваемы в суде.

— Наша компания любит и умеет участвовать в разного рода экспериментах, — подчеркнул Игорь Белокобыльский. — Но в данном случае мы решили, что пока нам лучше дождаться более глубокой проработки механизмов изъятия.        

При этом руководитель ГК «Стрижи» на 100% уверен, что тот, кто пойдет первым, нарвется на огромное количество судебных разбирательств, и далеко не факт, что суды встанут на его сторону.

— В данном случае быть Александром Матросовым, увы, никому не хочется. Нам, застройщикам, пока есть чем заниматься: РЗТ, КОТ и пр. Так что, посмотрим, что получится у того, кто первым выйдет на эту арену.

— В Москве власти обещают предоставить участникам КРТ льготы, в частности по аренде земли. Актуально ли это для Новосибирска?

— Однозначно! В городе есть конкретный опыт работы в рамках развития застроенных территорий. Так вот, из 23 РЗТ, объявленных за полтора года, отторговано девять, а остальные оказались не востребованы в силу отсутствия экономической целесообразности. Кроме того, не по всем договорам застройщики осуществляют расселение аварийных домов. Если проанализировать, то за последние три года только 23% от объявленных аукционов заканчиваются реальным расселением аварийных домов. Это связано с неэффективными предложениями в условиях аукционов и сложностями, с которыми сталкивается застройщик при расселении.

Чтобы заинтересовать инвесторов и застройщиков участвовать в программе КРТ, государству обязательно нужно продумать вопрос о льготах. Например, в РФ уже давно звучат требования обязать естественные монополии в рамках своих инвестиционных программ создавать точки подключения хотя бы на границах участков, напомнил Игорь Белокобыльский. По его оценке, все территории, которые в Новосибирске потенциально могут попасть под КРТ, крайне сложные. Из них не более 20% имеют явную коммерческую ценность, а все остальные территории должны быть дотируемы, чтобы стать коммерчески привлекательными.

    — Так что закон о КРТ интересный, но пока явных перспектив, увы, не имеет, — резюмирует застройщик. — Впрочем, как только найдется тот, кто решиться пройти весь этот путь до конца, это сразу станет рыночным механизмом. А поскольку в Новосибирске давно уже острый дефицит площадок и строить негде, может быть, кого-нибудь и «пробьет на отвагу».

 ___________________________________________________

Другие публикации на тему комплексного развития территорий:

Порядок сноса строений, мешающих редевелопменту, предельно упрощен

Комплексное развитие территорий получило подзаконную базу (видео)

+

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Соответствующий законопроект, подготовленный в профильном комитете Госдумы РФ в качестве меры борьбы с потребительским экстремизмом, с привлечением экспертов проанализировали «Известия».

 

Фото: www.polinov.ru

 

Как пишет издание, законопроект, разработанный депутатами-единороссами из Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ для борьбы с потребительским экстремизмом (попытками покупателей заработать с помощью исков к девелоперам), депутаты намерены внести в нижнюю палату парламента в ближайшее время.

На основе имеющихся в распоряжении редакции документов «Известия» утверждают, что Минстрой концептуально поддержал документ.

 

Фото: www.edsro.center

 

Согласно разработанному законопроекту, дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством построенных квартир. Для начала им придется писать жалобу застройщику.

Последний будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки. И только если он этого не сделает, граждане смогут обратиться в суд.

Предлагается установить требование о добровольном устранении недостатков застройщиком, а также порядок действий всех сторон, сообщил член профильного комитета Сергей Колунов (на фото).

 

Фото: www.er-ictra.ru

 

«Застройщик за свой счет должен будет получить заключение специалистов, состоящих в едином реестре, а затем добровольно устранить нарушения в согласованный с дольщиком срок, который не должен превышать 20 календарных дней», — рассказал он.

Если девелопер не исполнил свои обязательства, то собственник вправе потребовать соразмерного снижения цены договора или возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами, подчеркнул парламентарий. И в случае неисполнения уже обращаться в суд.

 

Фото: www.cnis.ru

 

За последние годы заметно выросло число исков от дольщиков к девелоперам. В 2020 году было подано 23 тыс. исков на общую сумму 9,8 млрд руб., в 2021-м — 33 тыс. на 13,3 млрд руб., в 2022 году — 37,8 тыс. исков на 16,6 млрд руб.

Об этом, ссылаясь на данные Верховного Суда РФ, рассказала председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, к.ю.н. Сусана Киракосян (на фото выше).

  

 

Сейчас вопросы о качестве квартиры дольщика регулируются ст. 7 закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Эта статья предусматривает несколько вариантов действий для владельцев, которые остались недовольны качеством.

Они могут на выбор договариваться с застройщиком об устранении недостатков или о компенсации за них во внесудебном порядке, сразу подавать в суд или вовсе отказаться от договора, если недостатки слишком серьезные, уточнил основатель Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

  

Фото: www.cnis.ru

 

«Инициатива предполагает введение презумпции добросовестности застройщика, — сказал эксперт ОНФ Павел Склянчук (на фото), подчеркнув: — При этом важно, чтобы право гражданина обращаться к государству напрямую не ущемлялось».

В последние годы объемы потребительского терроризма в сфере строительства растут, сказал Сергей Колунов. Причем зачастую владельцы по факту становятся жертвами недобросовестных юристов и компаний, которые зарабатывают на их доверии.

  

Фото: www.respectrb.ru

 

«Такие юристы выставляют необоснованные претензии и штрафы, обещая дольщикам огромные компенсации, а по факту большую часть этих средств забирают за свои услуги и судебные издержки», — отметил депутат.

По его словам, в доме может быть одновременно до 50 дел от одной компании. При этом ежегодные потери застройщиков от действий таких компаний оцениваются в 4 млрд руб., добавил Сергей Колунов.

  

Фото: www.metrprice.ru

 

«Чаще всего выявляемые недостатки не столь серьезны, чтобы немедленно идти в суд. Почти всегда девелоперы готовы их быстро устранить, не доводя дело до разбирательства», — сказал Владимир Щекин.

Законопроект в первую очередь призван защитить дольщиков от юристов, которые берутся проводить якобы экспертную оценку недочетов, отметил член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон (на фото).

 

Фото: www.stcdn.business-online.ru

 

«Одно время в Казани на каждом подъезде в новостройках висели объявления в духе: "Съезди отдохнуть за счет застройщика!" Дольщики обращаются по этим объявлениям и попадают в ловушку: юристы обещают им золотые горы и убеждают доверить ведение судебных дел против девелопера», — рассказал он.

  

Фото: www.i-diplomys.com

 

Поводом может стать любая мелочь, например незначительные проблемы с качеством отделки, которые на деле застройщик решает буквально за пару дней, добавил Илья Вольфсон.

А когда судебные тяжбы, некоторые из которых длятся годами, завершаются, «добившиеся справедливости» клиенты получают не более 30% от отсуженных сумм. А остальное идет в карман юристам, подчеркнул парламентарий.

  

Фото: www.citybur.ru

 

Для рынка это серьезная проблема: появились даже юридические компании, специализирующиеся на судах дольщиков с девелоперами из-за реальных и мнимых недостатков, добавляет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

 

Фото: www.kommersant.ru

 

Потребительский терроризм оказывает влияние и на себестоимость строительства, отметила директор Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сайфуллина (на фото).

Необходима правовая концепция, которая обеспечивала бы реальную защиту прав потребителей и одновременно предотвращала злоупотребления, считает она.

 

Фото: www.anspb.ru

 

А вот по мнению руководителя направления ремонтов и профессиональной приемки квартир федеральной компании «Этажи» Анастасии Головой, эта инициатива носит неоднозначный характер, поскольку крайне сложно одновременно учесть соблюдение прав дольщиков и защитить застройщиков.

Порядка 90% предъявленных претензий вполне обоснованы, напомнила эксперт. Это касается качества отделки стен, заливки пола, оконных конструкций и дверей, уточнила она.

  

Фото: www.cdn.cian.site

 

«Часть покупателей до новоселья живут в арендованном жилье, поэтому они больше всего заинтересованы не в судах, а в скорейшем устранении замечаний и получении ключей для начала отделки и максимально быстрого новоселья», — аргументирует коммерческий директор ГК ОСНОВА Игорь Сибренков (на фото).

 

Фото: www.seminar-kadry.ru

 

Сейчас нередко можно встретить неудовлетворительно построенное жилье, особенно это касается возведения объектов по типовой застройке, сказал юрист, основатель и руководитель консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко (на фото).

  

Фото: www. hr-tv.ru

 

Возводимые дома далеко не всегда соответствуют требованиям строительного законодательства: девелоперы строят много и быстро, и, как следствие, качество порой приносится в жертву, добавила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова (на фото).

Инициатива, согласно которой дольщиков планируют обязать писать жалобу застройщикам перед обращением в суд из-за некачественного возведения первичного жилья, направлена на защиту прав девелоперов и в то же время не ущемляет интересы покупателей, считает новый управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

 

Фото: www.st.business-key.com

 

Эксперт назвал такое решение взвешенным. «Не секрет, что нередко дольщики при обнаружении изъянов в квартире сразу идут в суд, предварительно не обратившись к застройщику, — напомнил он. — Более того, иногда клиенты не столько радеют за качество, сколько стремятся получить дополнительные бонусы к новоселью. Принятие нового закона сделает подобные действия практически невозможными, так как компаниям будет гарантированно предоставлено время на исправление нарушений в досудебном порядке».

 

Фото: www.rbk.ru

 

«В целом инициативу [об ограничении дольщиков в возможности обращения в судРед.] можно оценить положительно, но детали данного механизма должны быть тщательно проработаны, чтобы использование закона балансировало между интересами обеих сторон и не давало права злоупотребления тем или другим», — считает глава архитектурного бюро Mad Architecs Мария Николаева (на фото).

 

Фото: www.dzeninfra.ru

 

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков (на фото) также позитивно оценил законодательную инициативу. Любой механизм подстраховки на рынке усиливает его стабильность и спокойствие покупателя, подчеркнул эксперт.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, минувшим летом прошло расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике, в котором приняли участие представители Национального объединения застройщиков (НОЗА), Института развития строительной отрасли (ИРСО), Госдумы и ряда девелоперских компаний. Темой заседания стало регулирование ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир.

  

 

На заседании генеральный директор ИРСО, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) предложил сделать бессрочными нормы Постановления Правительства РФ №442 от 23.03.2022 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (действовавшего в период с 25 марта по 31 декабря 2022 года) и дополнить его новыми положениями, защищающими интересы застройщика.

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Верховный Суд: застройщик, сдавший объект с просрочкой, обязан выплатить убытки гражданину-цессионарию

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено