На днях на своем последнем заседании Комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России обсудила законодательные предложения, касающиеся РЗТ, реновации жилищного фонда, и предложения профильного ведомства по условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью. О том, к каким выводам пришли члены комиссии, порталу ЕРЗ рассказала ее руководитель — президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА.

Фото: www.kvobzor.ru

 — Мы обсудили содержание и вопросы координации двух законопроектов, которые сейчас находятся на рассмотрении в Госдуме, — рассказала Надежда Косарева (на фото). — Первый из этих документов, законопроект №503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», подготовлен Правительством РФ и уже принят в первом чтении.

Фото: www.rosotkat.ru

В числе прочего он регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных и для муниципальных нужд при реализации комплексных проектов по развитию застроенных территорий (РЗТ).

Второй документ, который также внесен в Госдуму, но пока еще не рассматривался в первом чтении, — это законопроект 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, нашим Институтом экономики города по заданию Центра стратегических разработок (ЦСР) разработан третий документ, в котором мы попытались объединить все эти вопросы и сформулировали комплексные экспертные предложения по совершенствованию регулирования РЗТ.

Фото: www.need.estate

Основной темой обсуждения на заседании стала координация между собой вышеназванных законопроектов. Первый из них предусматривает изъятие земельных участков и других объектов недвижимости при реализации проекта по РЗТ без согласия собственников.

Напомню, что на этих территориях могут быть два вида многоквартирных домов. И в случае, когда МКД признается аварийным, жилые помещения в нем изымаются без согласия собственников.

Но на данной территории также могут быть и не признанные аварийными многоквартирные дома, подлежащие сносу в рамках муниципальных программ. В законопроекте предлагается применять и в отношении таких домов институт изъятия.

Наконец, на застроенных территориях, подлежащих развитию, могут располагаться объекты инфраструктуры — и их также предлагается изымать для государственных и муниципальных нужд.

— Между тем в законопроект о реновации жилищного фонда заложен совсем другой концептуальный подход: здесь подобные вопросы предлагается решать с помощью голосования собственников жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными.

— Совершенно верно. Причем решение, проводить реновацию в отношении того или иного конкретного дома, принимается только в том случае, если большинство собственников согласны с его сносом или реконструкцией.

Фото: www.23kvartiri.ru

— А какой из этих подходов ближе участникам совещания?

— Абсолютно все без исключения поддерживают подход, предложенный в законопроекте о реновации жилищного фонда. То есть, все-таки, нужно спрашивать мнение тех людей, чье жилье не признано аварийным.

К слову, такой подход реализован в Москве в рамках программы реновации жилищного фонда, и было бы странно не спрашивать людей при проведении реновации в других субъектах Федерации.

— Разумеется. У всех граждан России должны быть равные права.

— Участники совещания тоже так считают. Поэтому, поскольку курирующий нашу комиссию замминистра Никита Стасишин по объективным причинам не смог принять участие в ее заседании, было решено обратиться в Минстрой с просьбой письменно разъяснить позицию ведомства по вопросу согласования двух этих законопроектов.

Фото: stroi.mos.ru

— А как Вы предлагаете использовать законопроект, подготовленный Вашим институтом совместно с ЦСР, и в чем его суть?

— Мы предложили расширить законопроект о реновации жилищного фонда комплексными положениями в части градостроительного регулирования, новых инвестиционных возможностей по развитию застроенных территорий. Их основной смысл в том, что реновации должны подлежать деградирующие территории, на которых расположены не только аварийные МКД, но и другие ветхие объекты (ветхие МКД, индивидуальные дома и гаражи, садовые домики, нежилые здания и сооружения), заброшенные промзоны и т.д.

Иными словами, наш документ расширяет сферу регулирования для проведения комплексных проектов по устойчивому развитию застроенных территорий. Но, оговорюсь: он никуда не внесен в качестве законопроекта — это просто наше экспертное предложение.

Оно было поддержано членами комиссии. И теперь, получается, что нужно найти согласование между двумя официальными документами, и при этом было бы хорошо учесть наше экспертное предложение, расширяющее решение данной проблемы.

Фото: www.gidroguru.com

— Вторым вопросом на заседании комиссии рассматривался проект приказа Минстроя об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью. Что решили по этому вопросу?

— Напомню, то, что раньше называлось «жильем экономического класса», теперь переименовано в «стандартное жилье». И проект соответствующего приказа Минстроя об условиях отнесения жилья к категории стандартного в качестве таких условий, как и ранее, предусматривает некий набор физических параметров, касающихся площади жилья (в том числе комнат) и земельных участков, требований к доступности для маломобильных групп, к энергоэффективности зданий, максимальному числу жилых помещений в доме и квартирографии, высоте потолков, отделке жилых помещений и пр.

Члены комиссии высказали по этому вопросу отдельные замечания. В частности, предложено еще раз посмотреть на требования, относящиеся к высоте потолков, установлению поквартирного учета теплопотребления, наличию лифта, в том числе грузового, и других конкретных параметров.

Второе, что обсуждалось в этой связи, — необходимость, все-таки, более четко прописать цели данного документа. То есть обозначить случаи, когда такие условия являются обязательными к применению. И чтобы было понятно, что такие требования, например, обязательны только для единого института развития в жилищной сфере в лице ДОМ.РФ или для любых случаев, когда для строительства жилья используются средства федерального бюджета.

Фото: www.pbs.twimg.com

— Как следует из протокола собрания, Вами и еще одним членом комиссии, генеральным директором Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) Дмитрием Будаковым, были высказаны гораздо более серьезные замечания к этому документу. В чем заключается ваши с ним претензии?

— Нам изначально было не очень понятно, для каких целей устанавливается именно такой набор требований к физическим параметрам стандартного жилья. Какая цель при этом преследуется: оптимизация бюджетных расходов, расширение доступности подобного жилья или повышение его качества? Между тем, четко продекларированные цели повлекут за собой совершенно разные требования, которые должны быть отражены в данном документе.

Кроме того, нас смущает некое единообразие, заложенное в нем. Представляется, что должно быть больше вариантов достижения выбранной цели, а не просто жесткий набор условий, в частности предъявляемых к площади жилых помещений, комнат, высоте потолка, максимальному количеству помещений в многоквартирном доме и квартирографии, требований к отделке помещений и др.

С нашей точки зрения, параметры проектных решений и комфортности стандартного жилья должны позволять большую степень дифференциации.

— Отразив в протоколе эту точку зрения, насколько высоко Вы расцениваете шансы того, что к вам прислушаются?

— Очень на это надеюсь.

— Надежда Борисовна, спасибо за высокопрофессиональные разъяснения. Дальнейших успехов вашей комиссии и руководимому Вами институту!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой определил понятия ветхого и аварийного жилья

Александр Плутник: Господдержка на возведение сетей — стимул для распространения КОТ и РЗТ

Владимир Якушев: Институт РЗТ должен стать интересным для застройщиков

Владимир Якушев: За продажу участков из-под снесенного аварийного жилья местные власти должны будут заплатить государству

Успех реновации в Екатеринбурге определит расселение людей из аварийного жилья по принципу «метр в метр»

Застройщиков, участвующих в расселении аварийного жилья в рамках РЗТ, освободят от нагрузки по строительству социальной инфраструктуры

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

КОТ и РЗТ занимают не более 5% объемов текущего строительства

Регионы получат право принудительно изымать участки и объекты у проблемных застройщиков

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

В Москве по программе реновации с участием застройщиков до 2021 года возведут 2,3 млн кв. м жилья

Владимир Путин: Регионам следует активнее использовать опыт Москвы по благоустройству городской среды

Квартиры с отделкой станут критерием стандартного жилья

Новые стандарты жилья: потолки 2,8 метра, кухни квадратные, входы — вровень с землей

Высоту потолков в стандартном жилье планируют увеличить до 2,8 метра

Нормы градостроительного планирования для новых стандартов городской среды изменят в течение трех месяцев

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Госдума вместо жилья экономического класса вводит понятие «стандартное жилье»

Правительство намерено менять подходы к стандартам жилищного строительства и повышать спрос

Пожар в кемеровском торговом центре «Зимняя вишня» — это не только «преступная халатность и разгильдяйство», о которых говорят власти. По мнению специалистов, к трагедии привели системные причины, которые необходимо проанализировать и предложить пути решения этих проблем в масштабах всей страны.   

Фото: пресс-служба МЧС РФ

Указом Президента Владимира Путина 28 марта в России объявлено Днем национального траура в связи с трагедией в Кемерово, где во время пожара в торговом центре «Зимняя вишня» погибли 64 человека, в том числе 41 ребенок.

«Что же у нас происходит? — с возмущением сказал глава государства на оперативном совещании в Кемерово. — Это ведь не боевые действия, не выброс метана в шахте неожиданный. Люди пришли отдыхать, дети. Мы говорим о демографии и теряем столько людей. Из-за чего? Из-за какой-то преступной халатности, из-за разгильдяйства. Как это вообще могло случиться? В чем причина? Последствия какие».

Фото: www.gazeta.ru

Как было доложено на совещании, очаг возгорания находился на четвертом этаже здания, где располагалась детская игровая площадка. В настоящее время рассматриваются две версии: самовозгорание в результате замыкания электрики либо применение открытого огня. К последней версии склоняется и руководство ТЦ: управляющая ООО «Зимняя вишня» Надежда Судденок заявила в суде, что пожар в торговом центре мог начаться в результате поджога, к которому, по ее словам, могут быть причастны подростки «разных национальностей», которые в последнее время часто посещали «Зимнюю вишню» и были замечены в хулиганстве.

«Воспламенение началось с поролона в батутном бассейне, который вспыхнул как порох», — подтвердил замгубернатора Кемеровской области Владимир Чернов.

«Мы сейчас назначили электротехническую, строительную, техническую экспертизу, — доложил на совещании глава Следственного комитета России Александр Бастрыкин. — Будем проводить в Петербурге в ...заведениях, которые специализируются на противопожарной безопасности, и будем восстанавливать причину этой трагедии».

При этом Бастрыкин отметил, что здание бывшего Кемеровского кондитерского комбината было в свое время преобразовано в торговый центр «Зимняя вишня» «в нарушение установленного порядка». «Будем разбираться, начиная с администрации города, которая в 2013 году дала разрешение на преобразование этой кондитерской фабрики в торговый центр. Видимо, с большими нарушениями, в том числе и строительными. Будем проводить строительную экспертизу, разбираться до конца в этом вопросе», — пообещал глава СК.

Фото: Алексей Дружинин / РИА Новости

«Нужно дать правовую оценку действий каждого должностного лица, — подчеркнул Президент. — …Нельзя прикрываться там какими-то каникулами (имеются в виду налоговые каникулы для малого бизнеса — Ред.). Справку никакую не получить без денег, а деньги заплатил — все что угодно подпишут, вот в чем беда. И плевать хотели на безопасность людей. Вот из-за чего все происходит», — заключил Владимир Путин.

Что касается противопожарной безопасности, то, как сообщил Бастрыкин, сигнализация в ТЦ не работала с 19 марта, «тем не менее, мер по исправлению этого недостатка не принималось», а систему оповещения (тревожную кнопку), когда начался пожар, находящийся на своем посту охранник Антюшин «по непонятным причинам не включил».

Не все понятно и с дымоудалением. Как признал в ходе совещания губернатор области Аман Тулеев, «двери закрыты, запасные выходы закрыты, и в полную мощь работает вентиляция в это же время, а дымоудаления никакого нет».

Ряд специалистов говорит о дешевых, горючих стройматериалах. Как сообщил «Известиям» компетентный источник, «ситуацию осложнило то, что огонь распространился по межстенному утеплителю с повышенной степенью горючести».

«Судя по видео, загорелся фасад торгового центра, потому что там был использован дешевый утеплитель, — полагает главный инженер новосибирского ТЦ «Эдем» Константин Стрежнев. — В Кемерово был сделан вентилируемый фасад: когда стены обиты утеплителем, на который сверху кладется плитка, чаще всего керамогранит. Помните, в 2012 году был пожар в «Сан Сити»? Вот в Кемерово примерно то же самое произошло…». По словам специалиста, качественная пожарная безопасность в торговом центре встает в копеечку: примерно в 15% от стоимости всего строительства, которое обходится в десятки миллионов рублей. Но это как раз тот случай, когда экономить нельзя, убежден инженер.

Так в чем, все-таки, кроется ключевая причина трагедии, унесшей столько человеческих жизней? В недостатках проекта или в неправильной эксплуатации объекта, осложнившейся, как это часто бывает, пресловутым человеческим фактором?

Свое видение ситуации в комментарии порталу ЕРЗ обрисовал президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото).

«Этот случай, как и ряд других, говорит о том, что у нас повторяются одни и те же системные ошибки, — подчеркнул специалист. — В чем заключается их системность? Давайте разберемся.

Первая беда. После того как проектная организация разработала проект и защитила его в экспертной организации, хозяина этого проекта, который бы отслеживал, как он исполняется, как правило, нет. Ни застройщик, ни тем более стройнадзор, вообще не следят за тем, что на самом деле реализуется по проекту, который был утвержден. Напомню, что объект принимается в эксплуатацию только после того как строительный надзор выдаст заключение о соответствии (ЗОС). То есть тем самым стройнадзор берет на себя ответственность за то, что выполненный объект соответствует проектным решениям. А что на деле?

Стройнадзор всегда очень много разглагольствует о том, как другие должны работать, а между тем сам свою работу не выполняет, не справляется с ней. Нет именно надзора за ситуацией на объекте. В это время надзорное ведомство очень занято другими вопросами: лезет в экспертизу, в проектирование, учит всех подряд. Но при этом, как в случае с «Зимней вишней», само является основным виновником трагедии: потому что в Кемерове объект был сдан с отступлениями от проекта. Так что это прямая вина органов стройнадзора.

Вторая беда. Мы, эксперты, никак не можем добиться законным порядком возвращения авторского надзора за реализацией проекта. Только автор всегда будет досконально отслеживать ситуацию на объекте и заставлять выполнять все, что заложено по проекту. Мы об этом не устаем повторять, и это именно системная ошибка. Должен быть авторский надзор. Любая проектная организация будет его с удовольствием осуществлять: авторы проекта кровно заинтересованы в нормальной эксплуатации своего детища. А самый незаинтересованный орган здесь — опять же строительный надзор: по большому счету, ему все равно, что подписывать.

Третья беда. Раз в три года у нас позволяют «кошмарить» бизнес проверками. Это порочная система. Что на объекте творится в течение трех лет, пока туда придет с проверкой надзорный орган (пожарные и др.), одному Богу ведомо. За три года там можно многое начудить, 10 раз сжечь сам объект, так что и проверять нечего будет.

Вот сейчас говорят: «Не надо “кошмарить” бизнес». Ребята, если погибают люди, маленькие дети, — значит, надо «кошмарить» бизнес, коль он не умеет работать, сохраняя жизни людей! Надзорные органы должны иметь право проверять чаще. Как именно проверять — это другой вопрос.

И, наконец, самое главное. Вот в Перми была «Хромая лошадь», сейчас то же самое повторилось в Кузбассе. А какой вывод мы сделали из «Хромой лошади»? Никакого! Вы видели хоть один норматив, распорядительный документ, государственный акт, где была бы четко расписана ответственность всех участников? Скажите, пожалуйста, кто-нибудь после этих пожаров издал какие-то нормы, приказы, постановления, запрещающие застройщику под угрозой уголовного наказания менять проекты и решения в процессе эксплуатации и применять то, что в проекте отсутствует? Нет таких документов!

Во многих отраслях инструкции, как известно, пишут кровью. А вот мы в нашей отрасли, получается, не делаем никаких выводов. В этом системность наших ошибок. И я не гарантирую, что после того как накажут десяток человек, кемеровская ситуация не повторится в других городах.

Так вот, если мы с вами хотим навести порядок в этой сфере и избегать таких ужасных трагедий, мы должны строго отслеживать объекты в течение всего их жизненного цикла — от проектирования, экспертизы, строительства до эксплуатации.

Как мы знаем, кемеровский объект дважды прошел государственную экспертизу: один раз с отрицательным заключением, второй раз — с положительным. Там все было отработано. И потом «неправильно спроектирован» и «неправильно выполнен» — это разные вещи. Все отступления от проекта связаны с процессом его строительства и эксплуатации.

В здании не работала система пожарной сигнализации, появились какие-то дополнительные этажи и ледовые площадки, торговые площади, не предусмотренные проектом. Все это связано с эвакуацией людей. Пожарные риски были рассчитаны на одно количество народа при эвакуации, а на самом деле вышло другое. Многие говорят, что в здании плохо работала система дымоудаления. Комиссия разберется. Но вполне возможно, что именно отступления от проекта и привели к тому, что посетители не могли эвакуироваться из-за того, что полагающиеся по проекту проходы были забиты дверями, торговыми лавками и пр. Ведь это все непосредственно сказывается на системе дымоудаления, которая была рассчитана на определенные условия.

То же самое относится и к использованию настенных утеплителей с повышенной степенью горючести. Есть нормативы, в которых четко определено, где и какие горючие материалы из четырех имеющихся категорий можно применять. Я не уверен, что в «Зимней вишне» были использованы утеплители, которые должны применяться в подобных торговых центрах. Очевидно, что здесь решили сэкономить и пошли по пути дешевизны. Конечно, горючий материал категории Г1 дешевле, чем его аналог из категории Г4. Могу сказать, что уже точно известно: был применен дешевый и горючий утеплитель. Вот к чему приводит отступление от проекта!

Такая системность — наша главная беда. Поэтому я считаю, что пора, наконец, выработать четкие критерии, запрещающие, с одной стороны, вносить изменения в проект без проектной и экспертной организации, — а с другой стороны, надо резко усилить контроль, для чего следует вернуть авторский надзор. Если он вернется, я гарантирую, что  99% ошибок, которые сегодня допускаются в процессе строительства объектов, будут исключены.

Надо выстроить систему для таких объектов. Кто, за что, на каком этапе и как отвечает, в том числе и в уголовном порядке. И не раз в три года, а ежедневно. Пока не будет выстроена такая система, подобные трагедии могут повторяться вновь и вновь», — предупредил эксперт.

Фото: www.ntv.ru

P.S. Когда материал готовился к публикации, стало известно, что в Правительстве разрабатывается законопроект об обязательных требованиях к строительству объектов. Об этом на заседании Комитета Госдумы по транспорту и строительству  сообщил замминистра строительства Хамит Мавлияров. «Основное содержание и суть законопроекта заключается в том, что обязательные требования к зданиям и сооружениям… вынести в строительные нормы и не прописывать их постановлением правительства, где указывается много пунктов из разных сводов правил, а обязательные требования перевести в прямое чтение… Имеется в виду, чтобы не искать проектировщику своды правил, какие же из них являются обязательными при разработке проектной документации», — пояснил  замминистра. Он отметил, что законопроект направлен на упорядочение обязательных требований к зданиям и сооружениям, не соблюдая которые нельзя разрабатывать проектную документацию и реализовывать проект. Чиновник также сообщил, что в Правительстве создадут реестр контрафактных стройматериалов. «В части контрафактной продукции мы с Минпромторгом совместно приняли решение создать общий реестр, который позволяет производителей контрафактной продукции занести в этот реестр, чтобы они не могли участвовать на стройках в РФ», — пояснил Хамит Мавлияров.

Другие публикации по теме:

Для чего нужен единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации

К вопросу о реформировании государственного строительного надзора

Разработан порядок внесения оперативных изменений в проектную документацию при экспертизе

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий