Об этом и о многом другом говорилось на рабочем совещании в Госдуме по проблемам совершенствования механизмов долевого строительства жилья.

Фото: www.gospress.ru 

В совещании, которое вел руководитель рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, глава комитета по аудиту наблюдательного совета Фонда защиты дольщиков, председатель Комитета ГД РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, принял участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Он проинформировал участников совещания о том, что дорожная карта по переходу от долевого строительства к иным, более безопасным механизмам финансирования, разработанная Минстроем в соответствии с поручением Президента, уже согласована с Банком России, Минфином, Минэкономики, АИЖК и в настоящее время находится на подписании у главы Правительства России Дмитрия Медведева. 

По словам замминистра, основным переходным механизмом, предусмотренным в дорожной карте, является банковское финансирование строительства с помощью счетов эскроу. Договоры участия в долевом строительстве останутся, однако в договоре появится третья сторона — банк. Массовому внедрению этих механизмов будут предшествовать пилотные проекты, в процессе реализации которых должны быть отработаны все детали. «Главное, чтобы не было глобального увеличения цены недвижимости или недоступности кредитования для застройщиков», — подчеркнул Никита Стасишин (на фото). Все звенья нового механизма должны подтвердить готовность и возможность работы по новой схеме к 2021 году. 

Фото: www.ankb.ru

Заместитель директора Департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов подтвердил, что Банк России согласовал проект дорожной карты. Отметил, что требуется доработка законодательства по счетам эскроу. По мнению Банка России, необходимо сформировать единый список банков, которые имеют право работать со счетами эскроу и являются уполномоченными банками по открытию расчетных счетов застройщиков. Сейчас по закону о долевом строительстве это два разных списка. 

Представитель АИЖК Татьяна Медведева обратила внимание участников совещания на то, что с 1 июля 2018 года вступает в силу новое правовое регулирование счетов эскроу в Гражданском кодексе. Поэтому законодательство о долевом строительстве в этой части необходимо привести в соответствие с Гражданским кодексом, отметила она.

Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что при новой схеме на банки лягут контрольные функции, в том числе контроль графика строительства. Сейчас непонятно сколько это будет стоить. Возможно есть смысл ввести лимитирование стоимости таких услуг, например ограничить 0,5% от стоимости строительства. Руководитель Москомстройинвеста  также обратил внимание на то, что новые жесткие меры законодательства о долевом строительстве не распространяются на апартаменты. При этом уже сейчас в Москве доля апартаментов в общем объеме жилищного строительства достигла 30%. А среди проблемных объектов — 40%. Например, непростая ситуация возникла с решением проблем дольщиков апартаментов в жилом комплексе «Царицино». В этой связи предлагается ввести полный запрет на продажу апартаментов в процессе строительства. 

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик отметил, что застройщики ждут, когда банки объявят о готовности работать по новым механизмам и условия. Тогда станет понятна реакция застройщиков и можно будет прогнозировать развитие рынка. Представитель НОЗА обратил внимание участников совещания на то, что застройщик попадает в существенную зависимость от банка. Сейчас созданы достаточно прозрачные правила прохождения административных процедур при реализации инвестиционного проекта. Вложив деньги в землю, застройщик может рассчитать примерные сроки получения прибыли. По новым же правилам застройщик сталкивается с неопределенностью. Вложив средства с землю, в планировку территории, проектирование, технические условия, девелопер рискует получить отказ банка в финансировании. Это может привести к сокращению участников рынка, их укрупнению. Кроме того, увеличивается срок возвратности средств, вложенных в инвестиционный проект. Сейчас средства начинают возвращаться с момента начала привлечения средств дольщиков. По новой схеме возврат средств возможен только по окончании строительства, т.е. через четыре года после покупки земли. Это новые условия, ухудшающие привлекательность девелоперского бизнеса, резюмировл Кирилл Холопик.

Фото: www.komitet3-1.km.duma.gov.ru 

Представитель банка «Российский капитал» Олег Бетин обратил внимание на проблему нехватки надежных подрядчиков. Можно столкнуться с ситуацией, когда и банки, и застройщик надежные, и проект имеет очевидную доходность, но не справился подрядчик: получил деньги, но не выполнил строительные работы. Последствия такой ситуации надо также предусмотреть, подчеркнул Олег Бетин.

Заместитель председателя комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Ресин сообщил, что долевое строительство появилось в России как вынужденная мера. На нее пошли в связи с отсутствием иных источников финансирования жилищного строительства. Даже 100 тыс. обманутых дольщиков — это небольшое количество по сравнению со многими миллионами людей, которые по доступным ценам смогли улучшить свои жилищные условия, считает Ресин. Депутат подробно остановился на опыте финансирования жилищного строительства в Германии. Применяемая там схема финансирования через счета эскроу с поэтапной разморозкой части хранящихся на этих счетах средств дольщиков, представляется вполне разумной.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что за обслуживание счетов эскроу банки не будут брать средства. Наоборот, банки должны начислять проценты дольщикам, как на депозитные счета. По мнению депутата, при переходе на проектное финансирование Банк России может следить за соблюдением сроков ввода жилья. При просрочке ввода у банков должна возникать обязанность доначисления резервов, поскольку проект становится более рискованным.

В заключение председательствующий Николай Николаев сообщил, что поправки в законодательство, направленные на внедрение новой схемы финансирования жилищного строительства, должны быть обязательно внесены в 2018 году. «Граждане, как и раньше, будут вкладывать средства в строительство жилья, но не напрямую застройщику, а в банк, а банк уже будет кредитовать строительство, — пояснил парламентарий. — При этом на банк перекладываются риски, которые сегодня несет гражданин».

Депутат сообщил, что будет выходить с предложением о проведении в январе парламентских слушаний на тему финансирования жилищного строительства. По его мнению, реформа должна быть всесторонне обсуждена, чтобы не ущемить интересы граждан не только в плане возможного возникновения обманутых дольщиков, но и в плане доступности жилья. 

Другие публикации по теме:

Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Андрей Молчанов (ЛСР): Переход на продажи готового жилья приведет к росту его стоимости и падению объемов строительства

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком