Об этом и о многом другом говорилось на рабочем совещании в Госдуме по проблемам совершенствования механизмов долевого строительства жилья.

Фото: www.gospress.ru 

В совещании, которое вел руководитель рабочей группы Госдумы по защите прав дольщиков, глава комитета по аудиту наблюдательного совета Фонда защиты дольщиков, председатель Комитета ГД РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, принял участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Он проинформировал участников совещания о том, что дорожная карта по переходу от долевого строительства к иным, более безопасным механизмам финансирования, разработанная Минстроем в соответствии с поручением Президента, уже согласована с Банком России, Минфином, Минэкономики, АИЖК и в настоящее время находится на подписании у главы Правительства России Дмитрия Медведева. 

По словам замминистра, основным переходным механизмом, предусмотренным в дорожной карте, является банковское финансирование строительства с помощью счетов эскроу. Договоры участия в долевом строительстве останутся, однако в договоре появится третья сторона — банк. Массовому внедрению этих механизмов будут предшествовать пилотные проекты, в процессе реализации которых должны быть отработаны все детали. «Главное, чтобы не было глобального увеличения цены недвижимости или недоступности кредитования для застройщиков», — подчеркнул Никита Стасишин (на фото). Все звенья нового механизма должны подтвердить готовность и возможность работы по новой схеме к 2021 году. 

Фото: www.ankb.ru

Заместитель директора Департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов подтвердил, что Банк России согласовал проект дорожной карты. Отметил, что требуется доработка законодательства по счетам эскроу. По мнению Банка России, необходимо сформировать единый список банков, которые имеют право работать со счетами эскроу и являются уполномоченными банками по открытию расчетных счетов застройщиков. Сейчас по закону о долевом строительстве это два разных списка. 

Представитель АИЖК Татьяна Медведева обратила внимание участников совещания на то, что с 1 июля 2018 года вступает в силу новое правовое регулирование счетов эскроу в Гражданском кодексе. Поэтому законодательство о долевом строительстве в этой части необходимо привести в соответствие с Гражданским кодексом, отметила она.

Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что при новой схеме на банки лягут контрольные функции, в том числе контроль графика строительства. Сейчас непонятно сколько это будет стоить. Возможно есть смысл ввести лимитирование стоимости таких услуг, например ограничить 0,5% от стоимости строительства. Руководитель Москомстройинвеста  также обратил внимание на то, что новые жесткие меры законодательства о долевом строительстве не распространяются на апартаменты. При этом уже сейчас в Москве доля апартаментов в общем объеме жилищного строительства достигла 30%. А среди проблемных объектов — 40%. Например, непростая ситуация возникла с решением проблем дольщиков апартаментов в жилом комплексе «Царицино». В этой связи предлагается ввести полный запрет на продажу апартаментов в процессе строительства. 

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик отметил, что застройщики ждут, когда банки объявят о готовности работать по новым механизмам и условия. Тогда станет понятна реакция застройщиков и можно будет прогнозировать развитие рынка. Представитель НОЗА обратил внимание участников совещания на то, что застройщик попадает в существенную зависимость от банка. Сейчас созданы достаточно прозрачные правила прохождения административных процедур при реализации инвестиционного проекта. Вложив деньги в землю, застройщик может рассчитать примерные сроки получения прибыли. По новым же правилам застройщик сталкивается с неопределенностью. Вложив средства с землю, в планировку территории, проектирование, технические условия, девелопер рискует получить отказ банка в финансировании. Это может привести к сокращению участников рынка, их укрупнению. Кроме того, увеличивается срок возвратности средств, вложенных в инвестиционный проект. Сейчас средства начинают возвращаться с момента начала привлечения средств дольщиков. По новой схеме возврат средств возможен только по окончании строительства, т.е. через четыре года после покупки земли. Это новые условия, ухудшающие привлекательность девелоперского бизнеса, резюмировл Кирилл Холопик.

Фото: www.komitet3-1.km.duma.gov.ru 

Представитель банка «Российский капитал» Олег Бетин обратил внимание на проблему нехватки надежных подрядчиков. Можно столкнуться с ситуацией, когда и банки, и застройщик надежные, и проект имеет очевидную доходность, но не справился подрядчик: получил деньги, но не выполнил строительные работы. Последствия такой ситуации надо также предусмотреть, подчеркнул Олег Бетин.

Заместитель председателя комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Ресин сообщил, что долевое строительство появилось в России как вынужденная мера. На нее пошли в связи с отсутствием иных источников финансирования жилищного строительства. Даже 100 тыс. обманутых дольщиков — это небольшое количество по сравнению со многими миллионами людей, которые по доступным ценам смогли улучшить свои жилищные условия, считает Ресин. Депутат подробно остановился на опыте финансирования жилищного строительства в Германии. Применяемая там схема финансирования через счета эскроу с поэтапной разморозкой части хранящихся на этих счетах средств дольщиков, представляется вполне разумной.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что за обслуживание счетов эскроу банки не будут брать средства. Наоборот, банки должны начислять проценты дольщикам, как на депозитные счета. По мнению депутата, при переходе на проектное финансирование Банк России может следить за соблюдением сроков ввода жилья. При просрочке ввода у банков должна возникать обязанность доначисления резервов, поскольку проект становится более рискованным.

В заключение председательствующий Николай Николаев сообщил, что поправки в законодательство, направленные на внедрение новой схемы финансирования жилищного строительства, должны быть обязательно внесены в 2018 году. «Граждане, как и раньше, будут вкладывать средства в строительство жилья, но не напрямую застройщику, а в банк, а банк уже будет кредитовать строительство, — пояснил парламентарий. — При этом на банк перекладываются риски, которые сегодня несет гражданин».

Депутат сообщил, что будет выходить с предложением о проведении в январе парламентских слушаний на тему финансирования жилищного строительства. По его мнению, реформа должна быть всесторонне обсуждена, чтобы не ущемить интересы граждан не только в плане возможного возникновения обманутых дольщиков, но и в плане доступности жилья. 

Другие публикации по теме:

Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Андрей Молчанов (ЛСР): Переход на продажи готового жилья приведет к росту его стоимости и падению объемов строительства

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

В этом году 79% опрошенных Frank RG россиян приняли решение отложить покупку жилья из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, сообщил «Коммерсант».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Согласно социсследованию, большинство респондентов наиболее комфортной считают ставку 6% годовых. 55% готовы оформить ипотеку под 8% и только 1% опрошенных рассчитывают на ставку в 16%.

Исходя из анализа результатов онлайн-опроса, специалисты Frank RG прогнозируют, что объем ипотечного кредитования в 2024-м по сравнению с 2023-м может снизиться на 39%, до 4,8 трлн руб., а в следующем году — до 4 трлн руб.

Альтернативой уходящим в прошлое ипотечным схемам служат различные виды рассрочки, которые девелоперы теперь все чаще продлевают даже на срок после ввода дома в эксплуатацию, отметил управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Он не исключил, что застройщики придумают и другие инструменты, способные в текущий непростой период поднять продажи. Например, аренду квартир в готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита.

Есть еще субсидированные, траншевые и аккредитивные займы, но в следующем году, напомнил эксперт, они не будут вписываться в рамки ипотечного стандарта и, скорее всего, исчезнут с рынка.

Востребованные предложения по рассрочке — те, которые начинаются от двух лет. «Люди заинтересованы в таких программах, поскольку в дальнейшем могут перейти на ипотеку по действующим ставкам», — заметила ведущий специалист по новостройкам МИЭЛЬ Марина Шадрунова (на фото ниже).

Фото из архива М. Шадруновой

По ее словам, застройщики предлагают индивидуальные условия, позволяющие обговорить ежемесячные платежи, а остаток суммы выплатить в момент ввода дома в эксплуатацию.

При стопроцентной оплате можно договориться об уменьшении стоимости квартиры. Но в большинстве случаев при рассрочке будет удорожание, размер которого варьируется у каждого застройщика, пояснила эксперт.

Чем длиннее срок рассрочки — тем меньше платеж, но все равно он выше ипотечного, согласна генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото ниже).

Фото: Key Capital

Она привела такой пример. Платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру на первичном рынке в Московском регионе может составлять 100 тыс. руб. — 140 тыс. руб. в месяц, а при покупке в рассрочку — 250 тыс. руб.

При этом покупатель, выбравший второй вариант, не переплачивает проценты. Платеж включает в себя только стоимость квартиры, поэтому рассрочка доступна клиентам с высоким стабильным доходом.

Что еще есть на рынке, кроме рассрочки? Понятно, что доступна покупка жилья за счет собственных средств, в том числе вырученных от продажи имеющегося жилья или другого имущества. Также можно воспользовавшись схемой trade-in.

Следующий способ — это госсубсидии и выплаты на приобретение жилья.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«Здесь можно говорить о региональных и федеральных программах, таких как материнский капитал или выплата молодым семьям. Перечень есть на сайте спроси.дом.рф», — порекомендовал директор Консультационного центра ДОМ.РФ Михаил Ковалев (на фото).

Не стоит, по его мнению, сбрасывать со счетов и льготную ипотеку. Она вполне доступна для тех категорий граждан, ради которых создавалась.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Кроме того, есть вариант жилищно-строительных кооперативов, где каждый участник оплачивает пай и имеет право на получение в собственность построенного в будущем жилья.

Но в любом случае, считает эксперт, решение взять ипотечный кредит или остановиться на рассрочке следует принимать индивидуально, исходя из жизненной ситуации и обстоятельств конкретной семьи.

«Высокие ставки или нестабильный доход могут увеличить долговую нагрузку и оставить покупателя без жилья», — предупредил Михаил Ковалев.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о возможных рисках рассрочек при покупке жилья

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперт: россияне перестали тратить материнский капитал на покупку жилья

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Как расширят возможности использования материнского капитала

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Светлана Разворотнева (Госдума): Нужно убрать ограничения по жилищно-строительным кооперативам

Изменится процедура использования средств маткапитала членами жилищных кооперативов