1 января 2018 года вступает в силу ряд норм градостроительного законодательства. В частности, уточняется порядок поручения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, состав разделов проектной документации и вводятся первоочередные требования энергетической эффективности для административных, общественных зданий и многоквартирных домов

Фото: www.sarbti30.ru

1. Расширяется перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Федеральным законом от 13.07.2015 №252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 55 Градостроительного кодекса РФ, уточняющие порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

С 1 января 2018 года для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию необходимы, в том числе подготовленные в электронной форме, текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, а также перечень координат характерных точек границ такой зоны. Последнее нужно в случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны.

Местоположение границ такой зоны должно быть согласовано с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении такой зоны (границ такой зоны), за исключением случаев, если указанные органы являются органами, выдающими разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Предоставление данных документов не требуется, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства и в результате указанной реконструкции местоположение границ ранее установленной охранной зоны не изменилось. В данном случае текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны являются обязательным приложением к разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. При этом выданное разрешение одновременно является решением об установлении охранной зоны указанного объекта.

Действие указанных положений распространяется на заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поданные после 1 января 2018 года.

Напомним, что с 1 января 2017 года постановка построенного объекта капитального строительства на кадастровый учет осуществляется в том числе на основании разрешения на ввод. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства.

2. Уточняется состав разделов проектной документации

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2017 №95 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» вносятся изменения в Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Предусматривается, что с 01.01.2018 в текстовой части подраздела «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» раздела 5 к обоснованию принятых систем и принципиальных решений по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха помещений теперь прилагается расчет совокупного выделения в воздух внутренней среды помещений химических веществ с учетом совместного использования строительных материалов, применяемых в проектируемом объекте капитального строительства, в соответствии с методикой, утверждаемой Минстроем России.

Фото: www.cnis.ru

3. Вводятся новые требования энергетической эффективности для административных, общественных зданий и многоквартирных домов

Федеральным законом от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что Правительство России вправе устанавливать первоочередные требования по энергетической эффективности в отношении зданий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2017 года №275 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений» внесены изменения в ряд нормативных правовых актов Правительства по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений.

В частности, устанавливается, что при новом строительстве (для всех типов зданий) и капитальном ремонте (за исключением жилых зданий) должно быть установлено оборудование, позволяющее обеспечивать автоматическое регулирование потребления тепла в системах отопления и вентиляции в зависимости от температуры наружного воздуха с поддержанием заданной температуры горячей воды в системе горячего водоснабжения.

Кроме того, устанавливается требование, согласно которому при новом строительстве и капитальном ремонте административных зданий отопительные приборы должны быть оборудованы автоматическими терморегуляторами с термоэлементами для регулирования температуры воздуха в помещениях.

Предусматривается также использование систем освещения со светоотдачей не менее 95 лм/Вт для мест общего пользования многоквартирных домов и для административных зданий.

Установленные первоочередные требования позволят повысить энергетическую эффективность строящихся, реконструированных и проходящих капитальный ремонт зданий административного, общественного и жилого назначения, снизить платежи за коммунальные ресурсы при эксплуатации таких зданий.

Указанные положения применяются к отношениям, возникшим при вводе в эксплуатацию зданий, разрешение на строительство которых было получено после 1 января 2018 года.

Другие публикации по теме:

Проектная документация расширяется положениями по энергоэффективности

Минэкономразвития РФ разъяснил особенности постановки на кадастровый учет многоквартирных домов

Открыто обсуждение проекта новых требований энергетической эффективности

На днях Правительство РФ утвердило  план-график (дорожную карту) по переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования жилищного строительства. Обсуждая на станицах портала ЕРЗ эту тему, застройщики предлагают использовать в России зарубежный опыт, в частности британский и германский. Но есть еще и опыт соседней с нами Финляндии. О нем сегодня рассказывает руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ (32-е место в ТОП застройщиков по РФ) Теему ХЕЛППОЛАЙНЕН.

— Г-н Хелпполайнен, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования.

— Компании концерна ЮИТ работают в нескольких европейских странах, где применяется механизм проектного финансирования. Поэтому мы хорошо знаем, что в каждой стране своя система финансирования со своими нюансами.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— У механизма проектного финансирования есть и плюсы, и минусы. Но поставим вопрос по-другому: почему в одной стране появляется необходимость изменить систему, но при этом не анализируется опыт других стран? Разумнее было бы сначала изучить лучшие практики и внедрить свою усовершенствованную систему финансирования на базе зарубежного опыта.

— Что Вы можете рассказать об опыте других стран? Мы знаем, что при подготовке дорожной карты российское Правительство изучало и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов.

— Как российско-финский застройщик мы можем предложить рассмотреть модель финансирования жилищного строительства, принятую в Финляндии. Около 40 лет назад в Финляндии также остро стояла проблема с обманутыми дольщиками, и ситуация в целом была очень похожа на российскую. Поэтому была разработана новая модель финансирования. Хочется отметить, что это довольно уникальная модель, у которой есть ряд преимуществ.

Проект YIT в Конепая (Финляндия)

Если вы откроете сайт ЮИТ или любого другого девелопера в Финляндии и посмотрите прайс-лист, вы увидите, что там всегда есть две цены. Это связано с принятой системой финансирования жилищного строительства. Каждый многоквартирный дом в Финляндии — это, на самом деле, отдельное акционерное общество. Когда девелопер начинает строить новый проект, он регистрирует АО. Поэтому клиент, приобретающий квартиру, в реальности покупает не недвижимость, а акции, которые дают ему право жить в определенной квартире в этом доме.

В модели финансирования, которая будет действовать в России с 1 июля 2018 года, девелопер также должен регистрировать новое юридическое лицо для каждого нового проекта. Но после завершения строительства эту новую компанию нужно будет закрыть.

А в финской модели акционерное общество продолжает существовать, и по завершении строительства его акциями владеют все собственники квартир. Формируется своего рода совет директоров, в который входят собственники, они управляют домом и нанимают профессиональные компании для его обслуживания.

Акционерное общество может взять долгосрочный банковский кредит сроком до 30 лет. Это, конечно, происходит до начала строительства и продаж. Девелопер должен подготовить бюджет для проекта с планом по финансированию, заключить кредитные договоры с банками, чтобы быть уверенным, что имеет достаточно средств для строительства. Без этого нельзя начинать продажи.

Вот поэтому в финских прайс-листах всегда две цены: покупатель платит либо всю сумму сразу (сам берет кредит или использует средства со своего банковского счета), либо оплачивает только определенную часть, например 30—40% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся сумму клиент оплачивает через АО в течение срока, который составляет от 15 до 30 лет.

— Применяются ли в финской модели финансирования счета эскроу?

— Да, применяются. Клиент оплачивает через счет эскроу стоимость квартиры в течение строительства, и девелопер не может свободно использовать эти средства. Но банк, контролирующий счет эскроу, освобождает средства, которые нужны девелоперу для продолжения строительства. Таким образом, застройщик не может получить со счета эксроу больше денег, чем нужно.

Однако очевидно, что банки не являются экспертами в строительном бизнесе и не могут реально оценить потребности девелопера. Поэтому в Финляндии в процесс вовлечены третьи лица, которые могут профессионально оценить степень готовности проекта.

— А какова здесь роль государства?

— Государство не регулирует вопрос того, что может входить в стоимость строительства, как это планируется сделать в России в рамках нововведений, которые вступят в силу в июле 2018 года.

Как я уже говорил, в Финляндии раньше также были проблемы с обманутыми дольщиками, поэтому государство озаботилось внедрением новой модели финансирования. Как мы видим, она достаточно успешно функционирует, и обманутых дольщиков в стране больше нет.

Это преимущество как для клиентов, чувствующих себя более защищенными, так и для девелоперов, которые работают в стабильных условиях и не боятся изменения правил игры в будущем.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Например, Алексей Круковский из компании Брусника не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы?

— Мы считаем, что переходный период должен составлять минимум 5 лет. Эту цифру легко объяснить. Когда девелопер покупает новый участок, планируется срок реализации проекта: обычно 5—10 лет. Это типично для любого инвестора, независимо от бизнеса.

При этом всегда особенно важна стабильность, правила игры не должны неожиданно меняться. Если переходный период составляет только три года, нужно понимать, что меняются условия в течение реализации одного инвестиционного проекта, который уже был тщательно распланирован. Разумеется, это нарушает нормальный порядок дел и доставляет инвестору массу неудобств.

— Как переход к проектному финансированию отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Многие считают, что объемы упадут, а цены вырастут. В частности, о таком варианте развития событий в интервью порталу ЕРЗ говорили эксперты Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы), Мария Литинецкая («Метриум Групп»), застройщики Ирина Вишневская («ЮгСтройИмпериал»), Александр Рогатых («Аквилон Инвест») и др. А вот их коллега Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс») с такими прогнозами не согласен. А Ваше мнение?

— Исходя из опыта других стран, к сожалению, можно сделать вывод, что с помощью дополнительного регулирования отрасли снизить стоимость жилья не получается. Результат, скорее, обратный: чем сильнее регулирование — тем выше стоимость жилья. 

Одна из главных причин высоких цен в России — стоимость финансирования строительства жилых домов и социальной инфраструктуры, которая включает в себя, прежде всего, детские сады и школы. Сейчас строительство школ и детских садов — это нагрузка, возложенная на девелоперов. Но на практике девелопер не платит «из своего кармана»: в конечном итоге ведь платят покупатели квартир.

Проект детского сада, реализованный компанией ЮИТ в г. Казани 

В большинстве стран, например в той же Финляндии, местная администрация или государство оплачивают строительство школ и детских садов из налогов или за счет долгосрочных кредитов. Таким образом, затраты распределяются на длительный период — порядка 20—30 лет.

В российской системе девелоперы, точнее покупатели, финансируют развитие социальной инфраструктуры в течение строительства жилого комплекса, поэтому доля затрат здесь гораздо выше. В итоге это отражается в итоге на стоимости квадратного метра.

Вторая причина, которая сделает строительство дороже в новой модели проектного финансирования, — это стоимость кредита. В условиях долевого строительства девелоперу не нужно брать большие банковские кредиты. В то же время и дольщики могут покупать квартиры по более низким ценам в начале строительства.

При использовании механизма проектного финансирования доля банковских кредитов в общем бюджете проекта вырастет. Хотя Центральный Банк постоянно уменьшает процентную ставку и уровень инфляции снижается, в реальности ставки по кредитам остаются довольно высокими.

Фото: www.arnapress.kz

На самом деле, система финансирования, которая функционирует сегодня в России, довольно уникальная. Стоимость квартир растет в течение строительства, в то время как в других странах прайс-лист — фиксированный. При долевом участии российское ценообразование дает возможность дешевле продавать квартиры на старте проекта, потому что у застройщика нет большой кредитной нагрузки в начале строительства. Боюсь, при введении проектного финансирования такой возможности уже не будет.

Хотелось бы еще раз подчеркнуть: нет ни одной страны в мире, где удалось бы уменьшить стоимость строительных проектов с помощью государственного регулирования.

— То есть, рынок сам все должен отрегулировать?

— Да, самый лучший инструмент для снижения стоимости жилья — это развитая здоровая конкуренция. Жесткая конкуренция, когда на рынке много достойных игроков, а у клиента есть богатый выбор предложений, создает условия для формирования справедливых цен. Так что конкуренция регулирует цены успешнее, чем любые законы.

Тем не менее, мы очень рады тому, что Правительство России понимает проблему с обманутыми дольщиками и ищет способы ее решения. Благодаря этому в будущем недобросовестные девелоперы должны исчезнуть с рынка.

— Г-н Хелпполайнен, благодарим Вас за интересную и содержательную беседу! Надеюсь, описанный Вами финский опыт окажется полезным и для России.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит концерн ЮИТ за помощь в подготовке материала  

Другие публикации по теме:

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет