Перед угрозой ухода с рынка Подмосковья оказались более 60% добросовестных застройщиков

4 февраля 2019 18:04

Перед угрозой ухода с рынка Подмосковья оказались более 60% добросовестных застройщиков

Об этом на форуме Сбербанка «Открытый диалог» заявил начальник Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян.

Фото: www.mosreg.ru

На форуме Сбербанка «Открытый диалог», состоявшемся в минувшую пятницу, были затронуты ключевые вопросы реформы долевого строительства. В частности, обсуждалось, насколько будут велики издержки рынка, связанные с переходом на схему проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Фото: www.gusn.mosreg.ru

Исчерпывающий срез состояния дел в отрасли на региональном уровне дал один из главных спикеров форума, начальник Главного управления государственного строительного надзора (Главгосстройнадзор) Московской области Артур Гарибян (на фото).

Фото: www.dsk-energo.ru

По его словам, сегодня в Московской области, которая, как известно, лидирует по вводу индустриального жилья среди всех регионов России, но при этом испытывает ряд проблем, 427 девелоперские компании имеют свои жилищные проекты.

И при этом только 293 из них (почти 60%) строят без нарушения сроков. В свою очередь более половины «ненарушителей», коих 178 компаний (61% добросовестных девелоперов), работают на грани кредитоспособности и в любой момент могут вынужденно приостановить возведение своих объектов, что неизбежно повлечет появление новых пострадавших дольщиков.

Фото: www.mosreg.ru

Чтобы этого не случилось, усилиями областного Главгосстройнадзора в Подмосковье был организован региональный штаб по контролю реализации проектов, балансирующих на грани скатывания в долгострой.

Основная задача штаба — подготовка девелоперов застройщиков к новым условиям проектного финансирования и оказание им практической помощи в этом деле.

Как известно, с 1 июля, согласно действующим нормам законодательства о долевом строительстве, все игроки рынка должны размещать средства дольщиков на банковских счетах эскроу.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Тем не менее «Мы не наблюдаем застройщиков, которые по реализуемым проектам начали работать с эскроу», — признался Гарибян и призвал девелоперов как можно быстрее идти в банки. Тем, кто этому призыву не последует, чиновник пригрозил блокировкой строительной деятельности.

К слову, уже сегодня в Подмосковье, по информации Гарибяна, для 79 застройщиков заблокирована возможность привлекать средства дольщиков на том основании, что девелоперы либо не открыли с 1 сентября 2018 года специализированные счета в банках, либо использовали средства дольщиков не по целевому назначению.

Фото: www.szaopressa.ru

Руководитель надзорного ведомства также признал, что на текущий день только три девелоперские компании получили заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ (ЗОСТ) и привлекли проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

Речь идет о ООО «Серпухов-реалти», ООО «СЗ Квазар» и ООО «Строительный трест 10».

Еще три застройщика находятся в стадии получения ЗОСТ. Это — ООО «СЗ "РК-Газсетьсервис», ООО «СЗ «Дивное-Сити» и ООО «Профи-Инвест».

По тем же объектам, что уже строятся на территории Мособласти, никто из застройщиков работу по новым правилам пока не заявил.

Фото: www.elektrod-ryazan.ru

Тревогу по поводу затягивания процесса перехода на эскроу вместе с Гарибяном разделил на форуме другой его активный участник, представляющий отраслевое сообщество.

Речь идет о президенте ГК «Основа», председателе Совета Ассоциации «Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций» (НОПСМ), председателе правления Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС застройщиков) Александре Ручьеве (на фото).

www.st03.kakprosto.ru

Выступая на форуме, он пояснил, что застройщики не смогут завершить строительство и продавать квартиры, если до 1 июля 2019 года региональными властями не будут разработаны решения, которые позволят решить вопрос с эскроу-счетами в случае комплексной застройки.

«В случае комплексной застройки всё сложнее, поскольку это индивидуальная история как для каждого конкретного застройщика, так и для субъекта Федерации, поскольку, помимо собственно домов, необходимо строить объекты инфраструктуры – детские сады, школы, инженерные сооружения, — заметил Ручьев. — Без участия субъектов Федерации и выработки механизма взаимных гарантий не обойтись», — подчеркнул он.

Фото: www.applicature.com

Президент ГК «Основа» предложил решить проблему введением банками двух типовых продуктов для перехода на эскроу-счета: один — для точечной застройки, второй — для комплексной.

«Идея эскроу-счетов неплоха, но ее обязательно нужно дорабатывать, например, обеспечить постепенное раскрытие эскроу-счетов», — добавил Ручьев, посетовав, что быстрого решения проблемы в текущей модели законов, к сожалению, пока не предусмотрено.

Как уже сообщал портал ЕРЗ, в Правительстве, парламенте и Центробанке собираются усовершенствовать механизм проектного финансирования (в плане налаживания более эффективного взаимодействия банков-кредиторов и кредитуемых застройщиков) по итогам первых нескольких месяцев его работы, то есть в конце текущего года.

Фото: www.2graph.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой вернется к вопросу поэтапного раскрытия эскроу-счетов к концу нынешнего года

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Андрей Воробьев: Мы последовательно сокращаем в Подмосковье ввод многоквартирных домов

Ввод многоквартирных домов застройщиками в 2018 году: из ТОП-10 регионов в трех зафиксирован рост, в семи субъектах — падение

Регионы ответят перед Минстроем за каждый проблемный дом

Минфин внес предложение расширить число банков, работающих со счетами эскроу

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Печать

Счет эскроу Проектное финансирование Кредитование строительства 214-ФЗ Мнение лидеров

28 января 2019 19:19

ЦБ назвал условия поэтапного раскрытия эскроу-счетов. А застройщикам, не получившим проектного финансирования, поможет Минстрой

На совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло 28 декабря в Совете Федерации, зампред Банка России Ольга Полякова и замминистра строительства РФ Никита Стасишин подробно ответили на вопросы сенаторов и региональных застройщиков о проводимой реформе долевого строительства.

О состоянии дел с внедрением проектного финансирования

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото ниже) назвала актуализированные цифры по банковскому сопровождению и проектному финансированию отрасли жилищного строительства.

Для обеспечения механизма банковского сопровождения открыто около 11 тыс. спецсчетов застройщиков.

Всего в долевом строительстве сейчас находится 4 трлн руб. Из них 788 млрд руб. — это кредиты банков застройщикам. Кредиты получили около 1 тыс. застройщиков. Еще 400 млрд руб. составляют собственные средства застройщиков. Остальные средства (около 2,8 трлн руб.) вложено дольщиками.

Фото: www.lenta.co

Что касается увеличения объемов проектного финансирования, то к этому виду кредитования застройщиков сегодня готовы около половины уполномоченных банков. «32 банка из 60 сообщили нам о готовности обеспечивать кредитование, — заявила она, добавив: — Достаточность капитала на сегодняшний день такова, что на ближайшую перспективу, до 2024 года, банки смогут обеспечить кредитование почти на 16 трлн рублей. При требуемых 6 трлн рублей», — отметила Полякова. Причем в этом году дополнительных средств на проектное финансирование понадобится в размере 1 трлн руб.

Фото: www.allwomanday.ru

«На сегодняшний день в уполномоченные банки уже поступило порядка 188 заявок от застройщиков для предоставления кредитов со счетами эскроу, некоторые заявки уже одобрены на общую сумму 55 млрд руб. Дольщиками открыто более 500 счетов эскроу», — сообщила представитель регулятора.

К слову, по информации портала ЕРЗ, из названных 500 эскроу счетов значительная часть, а если точнее, то 114 эскроу-счетов, приходится на одну компанию: ГК Талан, совместно со Сбербанком реализующую ряд проектов, о которых неоднократно рассказывал портал ЕРЗ.

Фото: www.szaopressa.ru

О поэтапном раскрытии счетов эскроу

Напомним, что законодательство позволяет накопленные на счетах эскроу деньги дольщиков направлять застройщику только после ввода дома и передачи первой квартиры дольщику. На совещании ряд сенаторов и застройщиков попросили регулятора вернуться к рассмотрению вопроса о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу. Заместитель министра строительства Никита Стасишин (на фото ниже) заявил, что Минстрой России поддерживает поэтапное раскрытие счетов эскроу, однако против этого категорически выступает Банк России.

Фото: www.m.asninfo.ru

Действительно, Банк России последовательно не поддерживал постепенное раскрытие эскроу-счетов, поскольку, по словам той же Ольги Поляковой, даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию. Однако, как показало совещание в Совете Федерации, регулятор в лице зампреда ЦБ изменил свою позицию по этому вопросу. При этом выдвинув условие: должен быть создан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов.

«У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам, — пояснила свою позицию Ольга Полякова, подчеркнув: — Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», — заверила она.

Фото: www.sakhalife.ru

Как видим, ЦБ согласился с поэтапным раскрытием эскроу-счетов и ждет предложений, позволяющих обосновывать их поэтапное раскрытие, контролируя, таким образом, механизм выполнения застройщиком конкретного этапа работ по конкретному объекту. Теперь регулятор надеется получить от Правительства и Минстроя соответствующий внятный проект нормативно-правового акта, из которого будет четко видно, что банки гарантированы от обмана со стороны недобросовестных девелоперов и в любом случае не потеряют свои деньги.

Как быть с застройщиками, которые не получат проектного финансирования банков

Некоторая часть из 5 тыс. застройщиков сегодня находится в преддефолтном состоянии, отметила в своем выступлении Ольга Полякова. На днях глава Минстроя Владимир Якушев дал прогноз о том, что около 30% проектов на рынке жилья могут лишиться финансирования после изменения законодательства 1 июля текущего года.

Фото: www.gisfactory.com

«30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне, — проинформировал министр (такие же цифры называют и некоторые застройщики — Ред.). — По предварительной оценке, они не смогут получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», — уточнил глава Минстроя.

Как сообщил замминистра строительства Никита Стасишин, для таких застройщиков прорабатывается идея специального финансового продукта. «По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», — пояснил чиновник, отметив, что конкретные критерии этого продукта пока назвать не может, поскольку в настоящее время они обсуждаются в Кабмине.

Фото: www.nemotor.ru

О критериях, определяющих степень готовности проектов

Замглавы Минстроя призвал сенаторов и застройщиков вносить предложения по критериям, которые определят, какие проекты останутся на существующей системе финансирования. Озвученное предложение одного из участников совещания — 10% готовности — чиновник назвал несерьезным. При этом Никита Стасишин согласился с тем, что надо учесть многообразие ситуаций, когда проект может включать большие затраты на строительство инфраструктуры, приобретение земли. «Мы понимаем разницу между себестоимостью и инвестиционной себестоимостью», — уточнил он.

Никита Стасишин поддержал предложение застройщиков из Кемерово о необходимости отдельной проработки критериев для проектов, в которых дольщиками выступает публичная власть (т.е. квартиры приобретаются органами власти по ДДУ для последующего предоставления по договорам социального найма).

На совещании была озвучена позиция Сбербанка, которая заключает в том, что высокой готовностью можно считать проекты с 30% объемов выполненных работ.

О стабильности размера отчислений в компенсационный фонд

Ряд застройщиков подняли вопрос о неприемлемости в нынешних условиях повышать тариф отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. В ответ на это Никита Стасишин подчеркнул, что вопрос об увеличении ставки отчислений в Фонд до 6% больше не обсуждается. «Вопрос снят с повестки, — заверил чиновник и, обратившись к присутствующим на заседании застройщикам, сказал: — Планируйте бизнес, исходя из ставки 1,2%».

О возможном росте ключевой ставки ЦБ

«Если произойдет (очередной — Ред.) рост ключевой ставки Банка России, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит», — заверил участников совещания Никита Стасишин.