Портал ЕРЗ.РФ провел опрос с целью выяснить отношение застройщиков к вступлению в силу с 1 января 2021 года обязательных требований к оснащению новостроек умными приборами учета электроэнергии.

Фото: www.polit.ru

Опрос показал, что почти половина участников (49,4%) поддерживает перенос даты вступления в силу таких требований на один год, с 1 января 2021 года на 1 января 2022 года. Отрицательно высказались лишь 17% участников опроса.

Напомним, что Федеральным законом от 27.12.2018 г. №522-ФЗ вводятся требования об обязательном оснащении с 1 января 2021 года всех вводимых в эксплуатацию домов умными приборами учета электрической энергии. Такие требования будут предъявляться как к индивидуальным, так и коллективным (общедомовым) узлам учета.

При этом экспертами отмечается отсутствие ряда нормативно-правовых актов, регламентирующих этот процесс. В частности:

• не приняты требования к приборам учета электроэнергии, подлежащим обязательной установке;

• не определен порядок взаимодействия застройщика и гарантирующего поставщика электроэнергии при передаче узлов учета.

Фото: www.mds.yandex.net

Ассоциация гарантирующих поставщиков и энергосбытовых организаций и ПАО «Интер РАО» обращались с соответствующими просьбами в Правительство РФ о переносе указанного срока на 2 года в связи с неготовностью правовых актов, ограниченным объемом рынка узлов учета и условиями пандемии.

Между тем Минэнерго, являвшееся инициатором разработки закона, выступает против переноса срока, мотивируя это необходимостью снятия ответственности с потребителей электроэнергии.

С результатами опроса можно ознакомиться здесь. Портал ЕРЗ.РФ попросил ряд его участников прокомментировать эту тему.

Станислав НИКОЛЕНКО, председатель совета директоров СК «ЮгСтройИмпериал» (Краснодарский край):

Во всех строящихся объектах мы уже сейчас устанавливаем «умную» систему счетчиков. Некоторые уже заселенные дома также переводим на такую модель учета. Для застройщика это обходится дороже, но мы делаем этот шаг сознательно: энергоэффективность домов повышается.

В «умные» программы включен учет воды и электроэнергии, постепенно подключают тепловые приборы. Это позволяет технологично фиксировать расчеты общедомовых нужд (обогрев лестниц, полив газона) и соотносить их с индивидуальным потреблением в квартирах. Жильцам не нужно передавать показания счетчиков: машины сами направляют данные в бухгалтерию. Удобно и то, что жители домов могут проверить показания в личном кабинете онлайн.

Благодаря экономии ресурсов проживание становится более комфортным: мы уже получаем положительные отзывы от жильцов.

Вадим УШАКОВ, генеральный директор УК «КВС-Сервис» (входит в ГК «КВС», г. Санкт-Петербург и Ленинградская область):

Сейчас во всех жилых комплексах ГК «КВС» стоят автоматизированные приборы учета, которые считывают потребление энергии каждым домом в целом, всеми его жителями. В ряде объектов, например, в ЖК «Ясно.Янино», «умными» счетчиками оснащены также квартиры. Новые проекты, которые будут вводиться после 2021 года, уже все подразумевают эту опцию.

«Умные» счетчики — это, безусловно, удобно. Новоселам не нужно каждый месяц списывать показания, отправлять их в УК или ресурсоснабжающую организацию. У монополистов нет проблем с начислениями и последующим пересчетом коммунальных услуг, если жилец, например, забыл подать показания вовремя. Подобное решение уже успешно применяется для передачи показаний индивидуального потребления тепловой энергии во всех домах ГК «КВС», обслуживанием которых занимается наша управляющая компания.

Повышение комфорта для будущих жильцов — это всегда хорошо, но нужно понимать, что это требует дополнительных затрат, которые будут закладываться в цену недвижимости. Установка умных приборов электроэнергии добавляет около 10 тыс. руб. к стоимости каждой квартиры. И если раньше жильцы сами могли выбирать, нужен ли им этот функционал и хотят ли они установить «умный» счетчик, то в домах, которые будут вводиться в эксплуатацию после 1 января следующего года, такая опция будет включена по умолчанию.

Евгений ПЕЛЕВИН, главный инженер управления проектами «Атомстройкомплекс» (г. Екатеринбург):

В компании «Атомстройкомплекс» систему телеметрической передачи данных устанавливают на своих объектах уже три года. Стоимость приобретения и установки телеметрического оборудования варьируется на разных объектах от 600 тыс. до 1 млн руб. Это 1—1,5% от общей стоимости строительства жилого комплекса.  Речь идет о стоимости системы для всех трех ресурсов — воды, электричества и тепла, потому что целесообразнее ставить их в комплексе.

Счётчики на каждый из видов ресурсов, конечно, ставятся отдельные, но замыкаются они в итоге на одну систему. Мы уже достаточно хорошо изучили этот вопрос.

Думаю, в ближайшем будущем установка интеллектуальной системы учета потребления и снятия показаний независимо от того, будет этого требовать закон или нет, станет стандартом для жилых комплексов, которые проектирует и строит компания «Атомстройкомплекс».

Майкл МИЛЛЕР, директор по строительству Группы RBI (г. Санкт-Петербург и Ленинградская область):

Мы поддерживаем перенос даты: требования, прописанные в измененном законе 35-ФЗ, вступают в силу, а механизм их реализации Постановлением правительства не раскрыт. 

В Группе RBI применение «умных» счетчиков мы ввели в корпоративный стандарт на всех наших новых объектах.  Сейчас готовимся к проектированию систем дистанционного замера данных с передачей их поставщику электроэнергии. Уже провели переговоры с одной компанией для создания таких систем.

Каждый «умный» однофазный квартирный счетчик стоит около 3 тыс. руб., обычный — 1 тыс. руб. Система АСДС в несколько раз дороже обычных счетчиков. Для ее создания в доме нужно установить дополнительное оборудование: концентраторы, передатчики, кабельные линии связи и антенны, в зависимости от количества квартир и подъездов.

Максим ОВОДКОВ, генеральный директор ГК «Новый Город» (Тверская область):

В настоящее время наша компания не оснащает дома «умными» счетчиками.

Средняя стоимость такого счетчика на 1 квартиру в 2020 году для нашей компании составляет около 500 руб., в случае перехода на «умные» счетчики стоимость одного счетчика составит около 1 200 руб. Учитывая общий объем строительства, это увеличение не является для застройщика значительным.

Поскольку всем построенным жилым фондом управляет компания, входящая в нашу группу, введение «умных» счетчиков позволит исключить трудозатраты на снятие показаний с квартирных счетчиков для сверки с энергосбытовыми компаниями по расчету расходов на ОДН, так как указанные показания будут передаваться автоматически.

Антон ДЕТУШЕВ, генеральный директор Ikon Development (г. Москва и Московская область): 

Мы уже устанавливаем «умные» счетчики электричества, воды и тепла на все дома ЖК «Новый Зеленоград».

Когда в квартире установлены счетчики, это, прежде всего, комфортно, ведь каждый может дифференцировать тариф, в зависимости от своих нужд и объемов потребления. А это в свою очередь — не только возможность экономии для пользователя, но и удобство для ресурсоснабжающих организаций, ведь благодаря новым технологиям, можно быстрее получать и анализировать данные, а в случае накопления большого долга ― перекрывать подачу электроэнергии.

Достоверные данные о потреблении энергии получает не только ресурсоснабжающая компания, но и потребитель. Это снижает вероятность ошибок в расчетах и сводит к минимуму дальнейшие споры.

Еще один плюс счетчиков ― они могут быстро передавать сигнал о сбое или незаконном подключении.

Оснащение домов умными счетчиками электроэнергии необходимо в рамках действующей стратегии повышения энергоэффективности и энергосбережения в России.

Согласно 522-ФЗ от 27.12.2018 все дома в ЖК «Новый Зеленоград» от IKON Development, планируемые к сдаче в 2021 году, будут оснащены всем необходимым оборудованием, в том числе «умными» счетчиками электроэнергии. Это обязательное условие для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Несмотря на все преимущества, «умные» счетчики электроэнергии в 2,5 раза дороже обычных. Дополнительных затрат также требует подключение к сети WLAN и прокладка кабеля. Тем не менее, первичные затраты окупаются при последующей эксплуатации.

Алексей ПЕВНЕВ, генеральный директор Сибградстрой Инвест (Омская область):

C 2016 года наша компания не только устанавливает «умные» счетчики в многоквартирных домах, но и объединяет их в систему контроля и учета энергоресурсов, предоставляя конечным потребителям полностью законченное решение. И это касается не только счетчиков электроэнергии, но и всех остальных ресурсов. Фактически, мы уже исполняем требования 522-ФЗ от 27.12.2018.

Индивидуальные и общедомовые счетчики воды, тепла и электроэнергии несколько раз в сутки сами передают свои показания в базу данных, а также информацию об аварийных и внештатных ситуациях.

Жильцы через личный кабинет  имеют доступ к данным своих приборов. Это позволяет им управлять своими расходами, упрощает расчеты за ресурсы через платежную систему «Все платежи».

Управляющие компании контролируют расходы ресурсов всего дома, оперативно выявляя аварии, потери и хищения. Система автоматизирует процесс передачи показаний в личные кабинеты жильцов, являющихся клиентами данных  РСО, обеспечивает прозрачность и контроль расходов и взаиморасчетов по общедомовым приборам учета.

Да, «умные» счетчики дороже обычных, но эффект, полученный от их внедрения и эксплуатации, значительно больше. Поэтому, на наш взгляд, необходимости в переносе сроков требований ФЗ-522 нет.

Другие публикации по теме:

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Остановленных строек стало меньше, но с планами, кадрами, материалами и привлечением средств ситуация ухудшилась: опрос застройщиков

Перечень случаев, для которых не требуется подготовка документации по планировке территории, будет расширен

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

Правила технологического присоединения к электрическим сетям упрощены

Минстрой: Государство будет финансировать создание инженерных сетей, без них ввод нового жилья застопорится

Сроки выдачи ТУ подключения к сетям сократят до семи дней

Подключение к инженерным сетям уходит в интернет

Минстрой планирует расширить географию эксперимента по упрощенному подключению к сетям

Эксперимент по упрощенному подключению к инженерным сетям продлен в трех столичных регионах

Для присоединения объектов к инженерным сетям создадут единый портал

Расширен перечень МКД, в которых необязательна установка электросчетчиков

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят