На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ, которым планируется определить правила выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений и правила расчета размера такого возмещения.

Фото: www.img.tsargrad.tv

Федеральным законом 151-ФЗ внесены изменения в порядок выплаты возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика. Согласно новому регулированию выплата возмещения Фондом будет осуществляться независимо от уплаты или неуплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Критериями возможности получения возмещения участниками долевого строительства установлены: принятие решения о нецелесообразности финансирования строительства и дата завершения конкурсного производства или дата передачи имущества и обязательств застройщика банкрота новому застройщику — в зависимости от того, какая из дат наступила ранее (см. таблицу).

Напомним, что ранее действующие нормы предоставляли участникам долевого строительства право принять соответствующее решение путем голосования. По результатам голосования определялся порядок дальнейших действий: возмещение или достройка объекта. Согласно новому регулированию, решение о достройке объекта или выплате возмещения гражданам Фонд принимает самостоятельно, дольщики в этом процессе больше не участвуют.

В федеральном законе 218-ФЗ установлен перечень оснований для принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов, этот перечень будет дополнен Постановлением Правительства РФ. Проект этого документа также выносился на общественное обсуждение.

Фото: www.nemotor.ru

Превышение суммы расходов по завершению строительства объекта и платежей по требованиям кредиторов первой и второй очереди над суммой выплат возмещения в числе прочего станет основанием для принятия решения о нецелесообразности финансирования.

Фото: www.versia.ru

Решение о начале выплат возмещений должно быть принято Фондом не позднее чем за 6 месяцев с момента признания застройщика банкротом. Затем, не позднее трех рабочих дней на сайте Фонда должно быть размещено сообщение о дате начала приема заявлений граждан, а также о месте, времени, форме и порядке приема таких заявлений.

Еще одно очень важное нововведение касается регулирования вопросов выплаты возмещения Фондом: речь идет о возможность получить возмещение не только гражданам, которые приобрели жилые помещения, но и тем, кто приобрел нежилые помещения (не более 7 кв. м), машино-места.

Фото: www.mechta-ekb.com

Выплата возмещения по жилым помещениям будет осуществляться с индексацией, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты.

При этом в проекте НПА определяется понятие равнозначности. Имеется в виду жилое помещение или жилая площадь с не меньшим количеством комнат или жилой площади, при том что объект строительства с таким помещением находится в том же районе и на той же стадии строительства, в которой находился объект строительства на дату признания застройщика банкротом. Рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения будет определяться оценщиком.

Иные правила применяются для расчета размера выплат по нежилым помещениям и машино-местам. По этим объектам размер выплат будет установлен в размере цены ДДУ.

Публичное обсуждение проекта акта завершится 18 сентября 2019 года.

Другие публикации по теме:

Объем ответственности по договорам страхования, переданной Фонду защиты дольщиков, превысил 101 млрд руб.

Страховщики ГОЗ за 5 лет собрали со строителей 57 млрд руб., при этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд

Дольщикам двух домов Urban Group предложили деньги вместо квартир

Единороссы взяли на контроль деятельность компаний, отказывающих в страховых выплатах по ГОЗ обманутым дольщикам

Права дольщиков на нежилые помещения будут защищены

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка