Госдума приняла в третьем чтении внесенный в 2018 году законопроект, позволяющий заочно, через интернет, проводить собрание собственников многоквартирных домов.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Напомним, что этот документ, внесенный в нижнюю палату парламента в 2018 году депутатами Павлом Качкаевым и Александром Сидякиным, принят в первом чтении в 2019 году.

Законопроект предусматривает изменение  процедуры проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах с использованием ГИС ЖКХ.

Как сообщил на пленарном заседании член комитета Госдумы РФ по ЖКХ Илья Осипов (на фото) ко второму чтению поступило девять поправок.

Фото: www.regnum.ru

«В частности, поправки, которые расширяют перечень систем, то есть не только система ГИС ЖКХ, но и региональные системы. Поправка, касающаяся проведения и сроков годового собрания собственников ТСЖ и ЖКХ, которые должны пройти до конца этого года. По действующему законодательству — до конца июня, что сделать невозможно», — пояснил Осипов.

«Собрания собственников в режиме онлайн призваны значительно упростить процедуру управления домом, ведь мы прекрасно понимаем, что принять решение, требующее 2/3 голосов в 200-квартирном доме крайне сложно, что уж говорить о 1000-квартирной новостройке», — отметили в пресс-службе Минстроя России.

Кроме того, по его словам, в текст законопроекта внесена поправка о порядке управления многоквартирными домами, которые строятся в рамках реновации в Москве.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ.РФ документ комментирует заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«13 мая Госдума приняла в третьем чтении законопроект №487583-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Напомню, что этот законопроект был внесен в Госдуму еще летом 2018 года и трижды менялся, прежде чем быть принятым в первом чтении, — отметил эксперт. — Многострадальный законопроект призван изменить порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в электронном виде с тем, чтобы такие собрания стали проводиться чаще.

Фото: www.na-zapade-mos.ru

Это действительно удобная форма проведения собрания, поскольку она позволяет участвовать в собраниях собственникам, которые не только не проживают в доме, но и редко бывают в своих квартирах. Например, в моем подъезде один собственник находится в Эфиопии, а двое — в США. Из Эфиопии письмо с бланком заполненного решения я получил через неделю после окончания собрания, люди, находящиеся в США, не проголосовали...

Если оценивать законопроект в целом, то нужно сказать, что он окажет положительное влияние на расширение практики проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Самые позитивные поправки таковы:

1) отмена необходимости предварительного проведения обычного общего собрания для проведения собрания в ГИС ЖКХ (сегодня это основное препятствие при проведении дистанционного электронного голосования в больших домах, а это большинство новостроек);

2) увеличение продолжительности периода проведения электронного общего собрания с 3—5 до 7—60 дней. Это особенно актуально в связи с тем, что часть собственников всегда будет голосовать не в своем личном кабинете "в системе", а бумажными бюллетенями (решениями). За 5 дней получить такие решения невозможно даже в пятиэтажке.

В законопроекте фигурирует новый вид систем, в которых можно проводить электронные общие собрания. Кроме ГИС ЖКХ ("система") и "иных систем", под которыми понимаются частные порталы, используемые для проведения таких собраний за плату, появились "региональные системы". Установление возможности проведения электронных собраний в региональных системах при непосредственном управлении домами — шаг в сторону "продавливания" субъектами РФ своих систем. Они существуют и были не у дел в отношении электронных собраний.

Эта ситуация исправляется. Если регионы не станут "топить" альтернативные частные иные системы, то выбор будет за собственниками. И обращаю внимание на то, что при принятии поправок собрания в ГИС ЖКХ и в региональных системах можно будет проводить только при способе управления многоквартирными домами непосредственно собственниками.

Законопроект (и будущий федеральный закон) имеет ряд недостатков.

Техника изложения норм в поправках представляется достаточно сложной для понимания их смысла. Так новая редакция части 1 статьи 47¹ ЖК РФ читается так, что первое собрание в ГИС ЖКХ можно всегда проводить без предварительного проведения обычного общего собрания. В этой норме нет никаких оговорок относительно способов управления МКД.

Но оказывается, что по замыслу авторов поправки такая отмена сделана не для всех случаев. Оказывается, законодатели не хотели делать такой отмены для первых общих собраний в ГИС ЖКХ и в региональной системе, проводимых в домах, которые управляются непосредственно собственниками. Такое понимание они заложили путем оставления оговорки о «непосредственном управлении» в новой редакции пункта 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ. Это представляется странным, поскольку включение в компетенцию общего собрания собственников вопроса о проведении общего собрания с использованием ГИС ЖКХ или региональной системы – это право принять такое решение на собрании, но не установлении обязанности.

По замыслу законодателей для проведения первого общего собрания собственников помещений в иной информационной системе требуется принятие решения об этом на предварительном общем собрании. Причем, в части 1 статьи 47¹ ЖК РФ об этом также ничего не сказано. Замысел, по мнению законодателей, реализован путем указания в пункте 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ того, что к компетенции общего собрания относится принятие решений об использовании при проведении собрания «иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом».

Фото: www.gov-murman.ru

Такое понимание также вызывает сомнение, поскольку если первое собрание в ГИС ЖКХ можно проводить без предварительного простого общего собрания, то в соответствии с частью 13 статьи 47¹ ЖК РФ (она не менялась) и первое собрание в иной информационной системе можно проводить без предварительного простого общего собрания.

Что из всего этого следует? Замысел законодателей задуман ограниченно, реализован невнятно, вызовет неоднозначное понимание и в судах, и у органов государственного жилищного надзора, и у остальных правоприменителей. То есть трудности проведения собраний в электронной форме все же остаются, будет много споров, вопросов в Минстрой РФ, ненормативных писем в ответ…

К недостаткам законопроекта также можно отнести избыточную по содержанию и невыполнимую практически (не только в период пандемии) процедуру блокирования собственниками проведения первого общего собрания в электронной форме. Блокирование задумано путем предоставления собственникам права подачи в управляющую организацию письменных отказов собственников от проведения собрания. По проекту такое собрание будет заблокировано, не начавшись, если большинству собственников в доме удастся прийти лично в офис своей УО и зарегистрировать свой отказ.

Фото: www.zhek.biz

Я думаю, это нереально, неисполнимо. На самом деле, эта процедура мне представляется лишней, надуманной. Ведь собственники могут обсудить вопрос о созыве первого электронного собрания, скажем управляющей организацией, к которой нет доверия, скооперироваться в группах в соцсетях (домовой, подъездных) и... просто проигнорировать собрание, не участвовать в голосовании. В итоге на таком общем собрании не будет кворума, а значит, и принятых решений.

В законопроекте ожидаемо Москвой пролоббирован особый порядок назначения организаций, управляющих домами, созданными в рамках программы реновации, в которых преобладает доля города. В Москве такие назначения будут практиковаться место проведения открытых конкурсов. Итоги конкурсов, конечно, тоже могут быть подтасованы... Но Москва попросила открыто реанимировать "административное управление домами". Когда в нашей столице в этом секторе начнутся по-настоящему рыночные отношения?.. Это вопрос.

Фото: www.23kvartiri.ru

В законопроекте содержится поправка, в связи с пандемией COVID-19 продлевающая на весь 2020 год срок проведения годовых общих собраний. Согласно Жилищному кодексу РФ, годовые общие собрания обязательно должны проводиться во втором квартале каждого года. Но обычно такие собрания в домах не проводятся в связи с ненужностью. Поэтому данная поправка, видимо, будет "спящей".

Если посмотреть немного глубже, то возникает вопрос: а зачем проводить годовое общее собрание, что на нем принимать? Отчет управляющей организации? Но такой отчет необязательно должен быть заслушан (рассмотрен) на общем собрании. Чаще готовится письменный отчет, вывешивается на досках, выкладывается на сайте.

Установление размера платы за содержание на год? Но нет такого требования, что размер платы устанавливается на один год. Изменять "не чаще одного раза в год..." — да. Но это — только для тех, кто любит фиксированный размер платы (это примерно, как в продуктовом магазине покупать продукты каждый раз ровно на 2 437 руб., не больше ни меньше). Размер платы за содержание жилого помещения должен устанавливаться в соответствии с договором управления, а в ДУ должен быть прописан порядок (формула) установления размера платы в течение всего срока действия договора.

Фото: www.gazeta.ru

То есть годовое общее собрание сегодня вообще практически не нужно. Собственники это понимают, поэтому такие собрания почти не проводятся. Если общее собрание собственникам реально нужно, то его проведут, не ожидая "второго квартала года". А если не нужно, то его или не созовут, или не будут в нем участвовать.

Фраза в ч. 3 ст. 45 "при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников", на самом деле, никого ни к чему не обязывает. В действительности, это не обязанность, а просто призыв.

И хотя законопроект решил несколько острых вопросов в отношении совершенствования регулирования общих собраний собственников, но нерешенных вопросов по собраниям осталось еще очень и очень много.

Будем надеяться, что эти вопросы будут решаться с помощью практиков  и экспертов», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

ГИС ЖКХ передана МинстроюДмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами-новостройками

В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

Фото: ibcrealestate.ru

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

Фото из архива А. Пятыхина

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

Фото: nikoliers.ru

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

Фото: strana.com

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

Фото: пресс-служба ГК А101

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня