На днях Минстрой обнародовал два документа, посвященных проектам повторного использования. Ситуацию в этой сфере комментирует застройщик с опытом применения таких проектов. 

Фото: www.stc-monolit.ru

Минстрой разъясняет

Ведомство разъяснило, какие документы необходимы для включения подобных проектов в реестр проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования, который формируется и размещается на сайте Минстроя.

Вот перечень этих документов:

- проектная документации объектов;

- положительное заключение государственной экспертизы;

- положительное заключение о достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капстроительства;

- документ, подтверждающий передачу исключительного права на проектную документацию повторного использования либо права на ее многократное использование (в том числе для подготовки на ее основе проектной документации) Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию;

- сведения и подтверждающие документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Во втором документе, опубликованном Минстроем, содержится информация о том, сведения о каких объектах уже включены в реестр эффективной проектной документации повторного использования. В настоящее время таких проектов 45, среди них 4 детсада, 37 школ, 2 больницы, 1 спортивный объект и 1 система водоснабжения. Эти проекты представлены более 20 субъектами РФ.

Напомним, что с 2017 года ведомство по новым правилам отбирает проекты экономически эффективной документации повторного применения. Теперь проектная документация признается экономически эффективной для повторного использования при наличии положительного заключения госэкспертизы и при соответствии утвержденным стоимостным критериям: сметная стоимость проекта не должна превышать предполагаемую (предельную) стоимость строительства. Кроме того, данный объект капитального строительства должен иметь класс энергетической эффективности не ниже «C».

С 2018 года такая документация будет в обязательном порядке заноситься в единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ), напоминают в ведомстве, и следующий государственный заказчик подобного объекта сможет ее повторно использовать. В системе будут содержаться заключения госэкспертизы на параметры, мощность, эскизные решения каждого проекта.

По мнению Минстроя, это позволит экономить бюджетные средства, в том числе за счет снижения стоимости разработки проектной документации и последующего прохождения экспертизы и строительства. Это касается как жилых домов, так и объектов социальной инфраструктуры – больниц, школ, административных зданий, спортивных сооружений.

Комментарий эксперта

Для более полной и объективной картины портал ЕРЗ поинтересовался мнением руководителя компании-застройщика, который имеет реальный опыт работы с подобными проектами. Свое видение ситуации с ведением реестра проектов экономически эффективной проектной документации повторного использования и отбором Минстроем соответствующих проектов ЕРЗ прокомментировал генеральный директор ООО «Новый город» (ГК «Стройпромсервис») Максим ОВОДКОВ (на фото).

«В 2017 году Группа компаний «Стройпромсервис» приобрела три объекта из реестра проектной документации повторного применения в целях их использования в рамках программы «Жилище» на условиях софинансирования:

- школа на 500 мест в рамках строительства ЖК «Шереметьевский квартал» (Рязанская область).

- школа на 350 мест в рамках строительства ЖК «Окские просторы» (Рязанская область).

- детский сад на 140 мест в рамках строительства ЖК «Новый город» (Тверская область).

На этапе отбора проектов из перечня мы руководствовались следующим алгоритмом:

• актуальность проектной документации (дата заключения государственной экспертизы — не ранее 1 июля 2015 года);
• необходимое количество мест;
• климатический район (допустимы соседние районы);
• допустимые параметры снеговой нагрузки.

Касательно актуальности проектной документации напомню, что 1 июля 2015 года вступил в силу Технический регламент по безопасности зданий и сооружений №1521 от 26.12.2014, который значительно изменил требования к проектной документации. Таким образом, большая часть реестра оказалась неприменимой ввиду несоответствия документации, экспертиза которой была проведена до 1 июля 2015 года, требованиям нового регламента.

Дальнейшая актуализация по требуемому количеству мест выявила такие цифры: около 350 и 500 мест — для школ и около 140 мест — для детского сада.

При актуализации проектов в соответствии с требуемыми параметрами снеговой нагрузки и их соответствия климатическим районам выяснилось, что по школе на 350 мест ни один из проектов реестра не соответствует нормам, установленным для Рязанской области. В связи с этим мы выкупили максимально подходящий проект школы на 350 мест с интернатом на 80 мест (Архангельская область) с дальнейшим его исключением из документации. Фактически переработать пришлось всю документацию в частях «Архитектурные решения», «Конструктивные решения», «Отопление, вентиляция, кондиционирование», «Энергоэффективность».

По школе на 500 мест более-менее актуальным оставался только один проект с отклонением по климатическому району (Свердловская область), который и был выкуплен и переработан.

По детскому саду на 140 мест актуальными оказались два проекта, однако мы их не приняли в связи со спорным архитектурным решением, имеющим явные признаки морального устаревания. В итоге на свой страх и риск выкупили современный проект, реализуемый в г. Химки с гарантией подачи заявки от проектировщика для его дальнейшего включения в реестр повторного применения.

Какие выводы позволяет сделать наш опыт в этой сфере? Во-первых, мы считаем, что реестр не успевает за изменениями в нормативной базе — тем более, что с 4 июня 2017 года вступил в силу новый свод правил (СП) «Нагрузки и воздействия», который регламентирует допустимый вес снегового покрова в сторону увеличения. Тем самым налицо парадоксальная ситуация: документация раздела «Конструктивные решения» по новым 45-ти объектам, включенным в реестр, в полной мере не соответствует требованиям законодательства. Необходимо грамотно подойти к разработке нормативных документов и утвердить их на длительный период.

Во-вторых, отсутствуют четкие обязательства для субъектов по подаче заявок на включение в реестр всех объектов, прошедших экспертизу на их территории. Как следствие — значительное количество объектов просто не попадает в реестр.

В третьих, процедура отбора проектов со стороны Минстроя занимает слишком длительное время, в результате чего часть проектов теряют свою актуальность. Необходимо утверждать и вносить в реестр новые объекты, например, не реже одного раза в месяц. Перечень документов определен, но необходимо обеспечить их оперативное рассмотрение.

Наконец, сложилась ситуация, при которой в реестре на текущую дату отсутствуют приемлемые проекты для определенных климатических зон и зон снеговой нагрузки. Поэтому, по нашему мнению, Минстрою необходимо провести актуализацию реестра и выявить регионы, соответствующие зоны которых затронуты в перечне минимально либо не затронуты совсем», — резюмировал специалист.

Другие публикации по теме:

Что такое Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (ЕГРЗ)

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

Фото: www.static.tildacdn.com

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023