Как сообщал портал ЕРЗ, Правительство РФ утвердило дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию и иным формам финансирования жилищного строительства. В данной публикации разбирается содержание этого документа, основные принципы и механизмы реформы, даты вступления в силу ключевых этапов, прогнозные показатели.

1. Полное название документа

«План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

2. Основание для разработки

Пункт «16» перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года №Пр-2261.

3. Цель новой модели финансирования

Минимизация риска для граждан-участников долевого строительства за счет использования механизма эскроу-счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве и замещения средств граждан, привлекаемых застройщиками, банковским кредитованием.

4. Субъекты новой модели финансирования

• участник долевого строительства (дольщик);
• застройщик и его основное общество (застройщик);
• уполномоченный банк;
• кредитор (займодатель) по ипотечному жилищному кредиту (займу);
• единый институт развития в жилищной сфере.

5. Договоры в новой модели

5.1 ДДУ

Особенность — оплата исключительно с использованием механизма эскроу-счетов.

5.2. Договор счета эскроу

Стороны договора счета эскроу:

• дольщик (депонент);
• застройщик (бенефициар);
• уполномоченный банк (эскроу-агент).

Срок действия договора счета эскроу — не больше 6 месяцев, чем срок действия ДДУ.

Передача средств бенефициару осуществляется после выполнения обязательств застройщика, предусмотренных ДДУ.

Депонент (дольщик) не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.

На остаток по счету эскроу проценты не начисляются.

5.3. Договор целевого кредита

Заключается между уполномоченным банком и застройщиком.

Фондируется в том числе за счет размещенных на счетах эскроу денежных средств и иных источников.

6. Упрощение требований к застройщику

Не применяются к застройщику ряд требований, предусмотренных статьями 2-3.1 и 18-18.2 Федерального закона №214ФЗ. Подробнее о перечне этих требований — в этой декабрьской публикации ЕРЗ, темы 7—11.

7. Требования к банкам

Требования к банкам, работающим со счетами эскроу, будут актуализированы. 

Упоминается наличие профессиональной компетенции, необходимой для оценки и управления рисками.

8. Институт гарантий АИЖК

Предусмотрено создание механизма гарантирования АИЖК (единый институт развития в жилищной сфере) исполнения застройщиками обязательств по полученным целевым кредитам.

Виды гарантирования:

• предоставление поручительства;
• выдача независимой гарантии.

9. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Посредством ЕИСЖС должно обеспечиваться электронное взаимодействие:

• застройщиков;
• участников долевого строительства;
• иных заинтересованных лиц.

К ЕИСЖС должны быть подключены Банк России, уполномоченные банки.

10. Рекомендации кредитования застройщиков

АИЖК разработает стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов (рекомендации кредитования).

11. Этапы дорожной карты

Этап № 1 — подготовительный

Срок — по 30 июня 2018 года.

Создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в нормативные акты.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

• совершенствование механизма счетов эскроу;
• определение сроков действия норм, определяющих этапы реализации дорожной карты;
• при использовании счетов эскроу — неприменение к застройщикам ряда требований, упразднение избыточных функций государственного контроля (надзора).

Федеральный закон от 23.12.2003 №177-Ф3 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»:

• страхование средств, размещенных на эскроу счетах, в размере не более 10 млн руб.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости»:

• установление особенностей правового регулирования регистрации ДДУ при использовании счетов эскроу.

Налоговый кодекс Российской Федерации:

• особый порядок исчисления налога на прибыль кредитных организаций по начисленным, но не полученным процентам по целевым кредитам застройщиков;
• особый порядок исчисления налога на прибыль застройщиков.

Федеральный закон от 26.10.2002 №127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)»:

• установление особенностей правового регулирования банкротства застройщиков при использовании счетов эскроу.

Акты Банка России:

• установление размера расчетного резерва, исходя из уровня кредитоспособности заемщика, определенного в соответствии с критериями, предусмотренными подходом на основе внутренних рейтингов для операций проектного финансирования;
• установление коэффициента риска к требованиям, обеспеченным поручительством, независимой гарантией АИЖК.

Этап № 2 — переходный

Срок — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года.

Заключение ДДУ по двум моделям:

• с использованием механизма счетов эскроу;
• с использованием механизма компенсационного фонда.

Прогнозный показатель по итогам II квартала 2019 года:

• 30% ДДУ — механизм счетов эскроу;
• 70% ДДУ — механизм компенсационного фонда.

Этап № 3 — завершающий

Срок — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года.

Только механизм счетов эскроу — в отношении многоквартирных домов, в которых первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.

Прогнозный показатель по итогам IV квартала 2020 года: не менее 95% ДДУ будет заключено с механизмом счетов эскроу.

 Фото: www. stroyto.yusite.ru  

Другие публикации по теме:

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства 

Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства рассказал РБК о главных трендах рынка жилой недвижимости столицы.

Фото: sobianin.ru 

Реновация

К 2032 году московское правительство планирует завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально вошли в программу реновации, и, скорее всего, она будет продолжена.

«Мы понимаем, что к тому времени у многих жилых зданий, которые в 2017 году были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к концу», — пояснил Владимир Ефимов (на фото ниже).

Фото: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Здесь, по его словам, нужен или дорогостоящий капитальный ремонт, который радикально не изменит качество жилья, либо снос.

Бывает и так, что рядом с домами, попавшими в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше.

«Поэтому правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу "один дом убрали и на его месте построили новый"», — заявил представитель региональной власти.

Говоря об объемах строительства в Москве, он напомнил, что несколько лет назад здесь сдавалось около 5 млн кв. м жилья в год. В последнее время темпы стали более высокими.

В 2023-м, например, было введено 7,3 млн кв. м жилья, и произошло это как раз за счет реновации и стимулирующих спрос программ льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию более сдержанного спроса, — отметил вице-мэр и добавил: — Но говорить о том, что продажи остановились и нас ждет катастрофа, пока оснований нет».

Фото: t.me/hals_development

Апартаменты

До сих пор в профессиональной среде вызывает споры решение правительства Москвы по апартаментам.

Владимир Ефимов считает, что эта категория появилась как «некая идея второго жилья», но формально это нежилое помещение, где «нельзя прописаться и, следовательно, получить набор социальных услуг».

При этом такие объекты, уточнил он, формируют дополнительную нагрузку и спрос со стороны населения на социальную инфраструктуру.

«Поэтому мы приняли решение, что больше строительство апартаментов согласовывать не будем, и соответствующим образом поправили законодательство», — подчеркнул глава столичного стройкомплекса.

В новых правилах четко определено, что есть гостиницы, и какие требования к ним должны быть (апартаменты зачастую и числились как разновидность отелей).

Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то ему предлагается поменять вид разрешенного использования и построить нормальный дом, если это возможно в рамках градостроительных решений, заключил Владимир Ефимов.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-texter.ru

Малогабаритные квартиры

Изменились в Москве и нормативы, связанные с минимальным размером жилья. Теперь площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м и 44 кв. м. — двухкомнатных. И для этого, убежден собеседник РБК, есть основания.

Во-первых, размер квартиры регламентирован строительными нормами, из которых и рассчитываются минимальные площади.

Во-вторых, в среднем в столице живет чуть больше двух человек на одну квартиру. Именно под этот показатель планируются социальная и транспортная инфраструктуры.

Но когда строится дом, в котором много маленьких квартир, это ломает все планы. Получается, что в итоге появляется жилой массив, который в необходимом объеме ничем не обеспечен.

«Если у девелопера будут квартиры меньше 28 кв. м, то мы потребуем компенсацию на инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом и медициной», — предупредил столичный чиновник.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Комплексное развитие территорий

Сегодня в Москве в стадии реализации находится 108 проектов КРТ с площадью застройки порядка 27—28 млн кв. м.

Одни из них реализуются по инициативе правообладателей, вторые — через торги, третьи — операторами, которых город учредил, в том числе в целях программы реновации.

«В этом году мы определили на торгах инвесторов десяти площадок, и спрос остается высоким», — заверил Владимир Ефимов.

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

Кадры

По оценкам столичной мэрии, дефицит рабочих кадров в сфере строительства на рынке Москвы составляет порядка 50 тыс. — 70 тыс. человек.

Причем нельзя выделить, каких специалистов больше не хватает, — это и управленцы, которые могли бы все процессы организовать, и представители рабочих профессий.

Нехватка кадров сказывается на росте заработных плат и, соответственно, себестоимости строительства.

Ранее ситуацию выравнивала трудовая миграция их стран СНГ, но сегодня и там достаточно высокий внутренний спрос. Тем не менее варианты решения проблемы есть.

Одним из них вице-мэр поделился в интервью: «Чтобы минимизировать трудозатраты проектов, мы максимально начали использовать механизацию, современные технологии и все больше переходить на типовые решения».

Фото: stroj-musor.moscow

Импортозамещение

В стройкомплексе проблема импортозамещения, по мнению вице-мэра столицы, не стоит так остро, как в некоторых других отраслях, и те же самые дома по программе реновации на 95% — 97% возводятся из российских комплектующих.

Сложнее обстоят дела с зарубежной строительной техникой, но и здесь идет замещение, в том числе китайской продукцией.

Есть вопрос, связанный с поставками оборудования, из-за чего пришлось переделывать некоторые проекты.

«Но это привело лишь к небольшим сдвигам по срокам, ничего остановлено не было», — подвел черту Владимир Ефимов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Утвержден алгоритм цифрового мастер-планирования территории города Москвы

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

В Москве появится электронный реестр строителей

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

В Москве сокращен перечень документов о создании мест приложения труда, необходимых для подтверждения статуса инвестиционного проекта

Эксперты: вслед за официальным запретом строить в Москве микроквартиры последовал неофициальный — на апартаменты

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений